La plupart de ceux qui achètent un logement ont besoin d'un prêt pour le financer, et le type de prêt retenu pèse sur ce que ce logement leur coûtera au total. Deux voies existent : le mortgage reassignment ou le mortgage assumption. Les deux appellations se ressemblent, mais les montages n'ont pas grand-chose en commun, et le mortgage reassignment est aujourd'hui bien plus répandu que le mortgage assumption. Vous serez peut-être surpris d'apprendre que le mortgage assumption existe encore, tant il est devenu rare. Il conserve pourtant des avantages sérieux sur le reassignment, plus courant ; le prêt CEMA, lui, permet de reproduire une partie des bénéfices perdus lorsque l'on opte pour un reassignment plutôt que pour un assumption, quitte à devoir arbitrer entre un taux d'intérêt plus bas et les avantages d'un CEMA. Vos options pour acheter un bien à New York se comprennent mieux une fois le vocabulaire maîtrisé.
Mortgage assumption et mortgage assignment : comparatif rapide
| Critère | Mortgage assumption | Mortgage assignment (nouveau prêt) |
|---|---|---|
| Fonctionnement | L'acheteur reprend le prêt existant du vendeur, au même taux et aux mêmes conditions | L'acheteur contracte un prêt entièrement nouveau auprès d'un prêteur, aux taux du marché |
| Taux d'intérêt | Figé au taux d'origine du vendeur, potentiellement inférieur au marché actuel | Taux du marché au moment de l'achat |
| Frais de clôture | Moindres ; évite la mortgage recording tax pleine (elle ne porte que sur le capital restant dû) | Plus élevés ; mortgage recording tax pleine (1,8 %-1,925 % à NYC) sur la totalité du prêt |
| Accord du prêteur | Obligatoire. Le prêteur doit valider la solvabilité du nouvel emprunteur | Souscription classique, comme pour toute nouvelle demande de prêt |
| Disponibilité | Rare. La plupart des contrats de prêt récents comportent une due-on-sale clause qui interdit l'assumption | Standard. C'est ainsi que se déroulent la plupart des transactions aujourd'hui |
| Pertinent quand | Le taux du vendeur est nettement inférieur aux taux du marché actuels | Les taux actuels sont compétitifs ou l'acheteur a besoin de conditions sur mesure |
Qu'est-ce qu'un mortgage assumption ?
Peu d'acheteurs savent que le mortgage assumption existe encore, et moins encore qu'il fut longtemps la façon habituelle d'acheter ou de vendre une maison. Dans ce montage, l'acheteur reprend le prêt du vendeur, avec l'ensemble des conditions négociées par l'emprunteur d'origine. Autrement dit, l'acheteur rembourse en réalité à la banque le capital restant dû à la place du vendeur, et il conserve le taux d'intérêt. Le point mérite d'être souligné : l'acheteur n'aura pas à payer les intérêts du prêt d'origine, alors qu'un nouveau prêt le lui imposerait.
Qu'est-ce qu'un mortgage reassignment ?
À l'inverse, le mortgage reassignment consiste, pour l'acheteur, à souscrire auprès d'une banque un nouveau prêt assorti de ses propres conditions. C'est de loin la formule la plus fréquente aujourd'hui, en partie parce que la banque n'a guère d'enthousiasme pour le mortgage assumption. Plusieurs raisons à cela, à commencer par les intérêts versés en début de prêt, qu'elle ne perçoit pas : l'établissement n'a donc guère de raison d'accepter un mortgage assumption. Les banques préfèrent aussi le reassignment parce qu'elles ne veulent reprendre un nouvel emprunteur que si sa probabilité de rembourser est équivalente ou meilleure. Le prêteur en juge à partir de l'historique de crédit de l'acheteur et d'autres éléments financiers.
Les avantages du mortgage assumption pour l'acheteur
Le premier atout du mortgage assumption pour un acheteur tient au montant d'intérêts à payer sur le prêt, plus faible. S'y ajoute l'économie d'une bonne partie des mortgage recording taxes normalement dues sur un prêt neuf ou sur un mortgage reassignment. Avec un mortgage assumption, ces taxes ne portent que sur le capital restant dû.
Comment un CEMA aide les acheteurs de condo et de townhouse
Le CEMA (Consolidation Extension and Modification Agreement) peut faire économiser beaucoup à ceux qui, à New York, veulent acheter un townhouse ou un condo. Ce montage aide ceux qui financent un achat ou refinancent un bien existant en contournant la mortgage recording tax, un impôt assis sur le montant total du prêt. Au taux de 1,8 % pour les prêts inférieurs à 500 000 $ et de 1,925 % pour les prêts supérieurs à 500 000 $, la mortgage recording tax peut ajouter des milliers de dollars à votre facture. Ce qui la rend particulièrement lourde, c'est qu'il faut en pratique l'acquitter deux fois si vous refinancez votre bien. Avec un prêt CEMA, en revanche, vous ne la payez que sur l'écart entre les deux prêts.
Pourquoi confond-on mortgage assumption et mortgage assignment ?
Si vous vous demandez pourquoi deux notions aussi différentes sont si souvent confondues, vous n'êtes pas le seul. Le mortgage assumption étant devenu rarissime, les professionnels du secteur immobilier ont pris l'habitude d'employer les deux termes indifféremment. Cette rareté s'explique : les actes de prêt sont aujourd'hui rédigés de façon à rendre le mortgage assumption indisponible en cas de vente du bien. La logique est simple, la banque n'a rien à y gagner. Elle perd même les intérêts qu'un nouveau prêt lui rapporterait ; aussi, depuis une vingtaine d'années, les établissements rédigent-ils leurs prêts de manière à exclure le mortgage assumption.
Obtenir un CEMA peut prendre du temps
Ces derniers temps, le nombre de ventes étant élevé, l'obtention d'un CEMA peut demander des semaines, et vous risquez de perdre pendant l'attente le taux que vous espériez. Accorder un CEMA ne pèse pas sur les résultats de la banque, mais les délais s'allongent en ce moment, faute pour elle d'y trouver le moindre intérêt. Ces prêts relèvent davantage de la courtoisie qu'autre chose : les établissements ne se pressent donc pas, surtout lorsqu'ils croulent sous le reste. Vouloir à la fois un CEMA, qui vous ferait économiser sur les taxes, et le taux le plus bas possible relève aujourd'hui de l'exercice délicat. Les taux montant, il faut arbitrer : attendre que le CEMA aboutisse pour éviter les mortgage recording taxes supplémentaires, au risque de perdre le taux le plus bas disponible s'il grimpe rapidement.
Les risques à prendre en compte
Risques du mortgage assumption :
- Due-on-sale clause : La plupart des prêts conventionnels rédigés depuis une vingtaine d'années comportent une due-on-sale clause : le prêteur peut exiger le remboursement intégral lorsque le bien change de mains. C'est ce qui rend les véritables assumptions extrêmement rares en dehors des prêts FHA et VA.
- Écart de capital : Si le capital restant dû du vendeur est nettement inférieur au prix d'achat, l'acheteur doit couvrir la différence en numéraire. Ce qui peut représenter des sommes considérables dans les transactions new-yorkaises haut de gamme.
- Responsabilité du vendeur : Dans certains montages d'assumption, l'emprunteur d'origine peut rester responsable à titre subsidiaire si le nouvel emprunteur fait défaut, sauf décharge formelle accordée par le prêteur.
Risques du mortgage assignment (nouveau prêt) :
- Exposition au taux : Quand les taux montent, un nouveau prêt vous fige au taux du moment. Lequel peut se révéler nettement supérieur à celui que le vendeur avait obtenu des années plus tôt.
- Mortgage recording tax intégrale : À NYC, la mortgage recording tax sur un nouveau prêt (1,8 %-1,925 %) ajoute des dizaines de milliers de dollars aux frais de clôture, qu'un assumption ou un CEMA permettraient d'éviter en partie.
- Risque d'expertise : Un nouveau prêt suppose une nouvelle expertise de valeur, qui peut ressortir sous le prix d'achat convenu et imposer une renégociation ou un apport complémentaire de l'acheteur.
Si vous vous apprêtez à acheter ou à vendre, explorez vos options afin d'obtenir les meilleures conditions financières possibles. Il ne manque pas de biens à vendre à NYC pour l'acheteur averti, mais encore faut-il faire ses devoirs pour ne pas laisser passer une opération qui pèsera sur vos finances des années durant.
