Manhattan entró en el mercado de otoño con más cierres, precios más altos y menos inventario disponible que hace un año. Corcoran registró 3.625 ventas en el tercer trimestre, el total más sólido del tercer trimestre desde 2022. El precio de venta mediano alcanzó los 1,25 millones de dólares, un récord en el tercer trimestre.
El mercado está activo, pero no se mueve en una dirección. Los cierres reflejan acuerdos negociados a principios de año, mientras que los contratos firmados cayeron un 6% respecto al año anterior. Los compradores siguen actuando cuando la propiedad y el precio tienen sentido. También están trabajando con menos opciones: el inventario activo cayó a 6.354 listados, la oferta más baja para el tercer trimestre desde 2017.
El último informe disponible de StreetEasy respalda la misma historia de suministro y velocidad, aunque cubre agosto en lugar de todo el trimestre. El inventario de Manhattan bajó un 11,2% respecto al año anterior, y las casas que entraron en contrato pasaron una mediana de 93 días en el mercado, seis días más rápido. Su recuento de contratos en Manhattan se mantuvo casi estable, con una caída del 0,9%, lo que refuerza la necesidad de separar los cierres fuertes de la cartera de futuros.
Manhattan Q3 2026 de un vistazo
| Medida | Tercer trimestre de 2026 | Año tras año |
|---|---|---|
| Ventas cerradas | 3,625 | +9% |
| Volumen de ventas | 7.280 millones de dólares | +10% |
| Precio de venta mediano | 1,25 millones de dólares | +4% |
| Precio medio por pie cuadrado | $1,751 | +2% |
| Listados activos | 6,354 | -3% |
| Contratos firmados | 2,532 | -6% |
| Días promedio en el mercado | 90 dias | 13% más rápido |
Los condominios soportaron la mayor parte del crecimiento de precios
El análisis de Housing Notes del 2 de octubre de Jonathan Miller también sitúa la media de Manhattan en 1,25 millones de dólares, un 5,9% más que el tercer trimestre de 2025 en su conjunto de datos. Reporta el mayor crecimiento anual en ventas en el rango de $2 millones a $5 millones y el mayor tamaño promedio de venta de departamentos en seis años. Esa combinación de transacciones más amplia es importante: una mediana municipal más alta no significa que todos los apartamentos ganaron la misma cantidad.
Las ventas de condominios para reventa aumentaron un 15% a 1.266. Su precio mediano aumentó un 10% hasta un récord de 1,65 millones de dólares, y el precio medio por pie cuadrado alcanzó los 1.807 dólares. Las cooperativas de reventa fueron más planas: la mediana se mantuvo en $875,000, mientras que el precio promedio y el precio promedio por pie cuadrado disminuyeron.
La oferta de nuevos desarrollos es el problema más profundo. El inventario de patrocinadores cayó un 22% a 564 listados, su nivel más bajo desde el cuarto trimestre de 2012. Los nuevos proyectos lanzados durante el trimestre agregaron 286 residencias, pero eso no fue suficiente para revertir la caída más prolongada en el producto de patrocinadores disponible.
La gama alta está haciendo más de lo que le corresponde
Los cierres superiores a $3 millones aumentaron un 25% año tras año. La banda de entre 3 y 5 millones de dólares fue la más fuerte, con un aumento de ventas del 40%. Las viviendas de más de $3 millones representaron el 19% de todos los cierres, empatadas en la proporción más alta jamás registrada. El mayor cierre reportado del trimestre fue el del piso 113 de Central Park Tower con $46,958,750.
Esa fortaleza no significa que todas las propiedades costosas tengan la misma influencia. La ubicación, el estado, las vistas, la calidad de la construcción y la disciplina de precios aún deciden qué propiedades se mueven. Los apartamentos con precios entre $3 millones y $5 millones se firmaron más rápido, con un promedio de 78 días. Las viviendas de más de $5 millones promediaron 113 días.
Qué significan los números del tercer trimestre
Los contratos firmados merecen más atención que los titulares finales. Compass informa 2.075 contratos, un 12% menos que en el tercer trimestre de 2025, con contratos de condominios un 9% y contratos de cooperativas un 13,2%. Sus cifras iniciales del tercer trimestre se extienden hasta el 20 de septiembre y se revisan más adelante, por lo que no deben combinarse con los recuentos de Corcoran. Sin embargo, ambas fuentes muestran menos contratos que hace un año.
¿Qué está pasando por debajo del millón de dólares?
Corcoran informa que los apartamentos de menos de $1 millón representaron el 42% de las ventas, su segunda participación más baja excluyendo la fiebre antes de impuestos en el segundo trimestre de 2019. Pero los cierres de cooperativas de reventa por debajo de $1 millón aún aumentaron un 4% desde el tercer trimestre de 2025. Una participación más pequeña del mercado no es lo mismo que menos ventas.
Los apartamentos de nivel básico están tardando en venderse, pero las cifras disponibles no establecen que sean más lentos que el año pasado. Corcoran informa 106 días para contratar por debajo de $500 000, frente a 110 en el tercer trimestre de 2025, y 89 días de $500 000 a $1 millón, frente a 99. La banda de $3 millones a $5 millones promedió 78 días. Compass informa que el 28% de las propiedades de Manhattan que firmaron un contrato tardaron más de 180 días, pero no proporciona una comparación anual de nivel de entrada para esa medida. El tiempo de contratación describe las casas que encontraron compradores, no cuánto tiempo llevan inactivos los listados restantes sin vender.
Para compradores: los apartamentos mejor posicionados no esperan una señal amplia del mercado. La escasez de oferta y los tiempos de comercialización más rápidos exigen preparación antes de que aparezca la propiedad adecuada. Eso no elimina el espacio para negociar sobre inventarios comprometidos o obsoletos.
Para vendedores: El mercado premia la calidad, pero la caída del 6% en los contratos firmados es una razón para mantener la disciplina. Un buen cierre del trimestre puede ocultar un avance más lento. La fijación de precios frente a la competencia actual es más importante que la fijación de precios frente a un titular.
Para inversores y compradores de segunda vivienda: El nuevo impuesto pied-à-terre añade otro costo de propiedad al modelo, especialmente en el extremo superior. No ha detenido la demanda, pero pertenece a la suscripción junto con el financiamiento, los costos de mantenimiento, la estructura de la entidad y el período de retención esperado.
Fuentes: Corcoran, Manhattan Real Estate Market Report, 3T 2026, 2 de octubre; Jonathan Miller, Housing Notes, análisis de Manhattan del tercer trimestre de 2026, 2 de octubre; Informe Compass Manhattan Q3 2026 reproducido por el equipo de Stacey Froelich, 2 de octubre; StreetEasy, Informe del mercado inmobiliario de la ciudad de Nueva York de agosto de 2026, 15 de septiembre. Revisado el 5 de octubre de 2026. La tabla de titulares utiliza Corcoran de manera constante. Compass utiliza REBNY RLS y ACRIS, con cifras iniciales del trimestre actual hasta el 20 de septiembre, sujetas a revisión. El informe de agosto de StreetEasy es una verificación direccional mensual, no una comparación completa del tercer trimestre. Los recuentos y los cambios de precios permanecen separados por fuente. La asociación de Miller para el informe NYC pasó de Elliman a The Real Deal en 2026; su análisis aquí se cita directamente en Housing Notes.