اكتسبت العقارات الراقية في مانهاتن حصة في الربع الثالث، لكن سوق الجوائز ظل انتقائيًا. بالمقارنة مع الربع الثالث من عام 2025، سجلت شركة Corcoran زيادة بنسبة 25٪ في عمليات الإغلاق التي تزيد عن 3 ملايين دولار وزيادة بنسبة 40٪ في قطاع 3 ملايين دولار إلى 5 ملايين دولار. وشكلت المبيعات التي تزيد عن 3 ملايين دولار 19% من السوق، وهو أعلى مستوى لها على الإطلاق.
بالنسبة للمشتري أو البائع الذي تبلغ قيمته أكثر من 10 ملايين دولار، فإن الرسالة الأكبر هي أن الندرة لا تزال تدعم العقار المناسب. لا يدعم كل سعر الطلب. كان أعلى إغلاق تم الإبلاغ عنه في الربع الثالث هو بيع بقيمة 46,958,750 دولارًا في برج سنترال بارك، في حين انخفضت عمليات إغلاق إعادة البيع التعاونية التي تزيد عن 10 ملايين دولار بأكثر من النصف عن العام الماضي. سوق الجوائز نشط، لكن الأداء يعتمد على الأصل.
شاشة UrbanDigs الخاصة بنا تجعل هذه الانتقائية مرئية. باستخدام البيانات المشتقة من RLS ونفس التعريف الصارم مثل التقرير السابق، مبيعات وعقود مانهاتن التي تزيد عن 10 ملايين دولار وأكثر من 4000 دولار للقدم المربع، أعادت UrbanDigs 13 إغلاقًا للربع الثالث و16 عقدًا موقعًا. أعادت شاشة الربع الثالث من عام 2025 نفسها 17 عملية إغلاق و13 عقدًا موقعًا. وعلى أساس سنوي، انخفضت عمليات الإغلاق المؤهلة بنسبة 24٪، بينما ارتفعت العقود الموقعة بنسبة 23٪.
وتمثل هذه الزيادة في العقد ثلاث معاملات إضافية، وليس دليلاً على تسارع سوق السلع الفاخرة برمتها. تباطأ سوق العقود الأوسع في مانهاتن: أعلنت شركة كوركوران عن انخفاض بنسبة 6٪ عن الربع الثالث من عام 2025، في حين أعلنت كومباس عن انخفاض بنسبة 12٪ في مجموعة بياناتها الأولية حتى 20 سبتمبر. كما أبلغت كومباس عن 14 عقدًا تزيد قيمتها عن 20 مليون دولار، مقابل ثمانية عقود في العام السابق. تختلف فئة السعر فقط هذه عن شاشة UrbanDigs الصارمة الخاصة بالسعر وPPSF ولا ينبغي إضافتها إليها.
أنتجت مراجعة منفصلة لتجميع المعاملات الخاصة بـ StreetEasy 12 مباراة إغلاق واضحة للربع الثالث من عام 2026 تحت نفس الاختبار. الفرق هو عملية بيع واحدة في 150 West 12th Street: يستخدم UrbanDigs 4,206 قدم مربع، بينما يستخدم مدخل الإغلاق المسجل لـ StreetEasy 4,938 قدم مربع. وفي الحجم الأكبر لـ StreetEasy، تقل قيمة الصفقة البالغة 18.85 مليون دولار عن 4000 دولار للقدم المربع.
Q3 إشارة السوق الراقية
| قياس | الربع الثالث 2026 | قراءة السوق |
|---|---|---|
| مبيعات مغلقة صارمة بقيمة 10 ملايين دولار + / 4000 دولار + PPSF | 13 UrbanDigs RLS / 12 في تجميع StreetEasy | انخفض بنسبة 24% من 17 في الربع الثالث من عام 2025. وتختلف معاملة واحدة في عام 2026 لأن المنصات تبلغ عن لقطات مربعة مختلفة. |
| عقود صارمة موقعة بقيمة 10 ملايين دولار + / 4000 دولار + PPSF | 16 | ارتفاع بنسبة 23% من 13 في الربع الثالث من عام 2025. |
| اغلاقات فوق 3 مليون دولار | +25% على أساس سنوي | لقد تجاوزت الأجهزة الراقية السوق الأوسع. |
| 3 ملايين دولار إلى 5 ملايين دولار للإغلاق | +40% على أساس سنوي | كانت هذه أقوى فرقة سعرية. |
| حصة الإغلاقات التي تزيد عن 3 ملايين دولار | 19% | تعادل لأعلى حصة على الاطلاق. |
| القوائم النشطة فوق 5 ملايين دولار | 837 | بزيادة 6% على أساس سنوي، على عكس الانخفاض الأوسع في العرض. |
| متوسط الأيام في السوق فوق 5 ملايين دولار | 113 يوما | انخفاضًا من 125 يومًا في الربع الثالث من عام 2025. |
| أعلى إغلاق تم الإبلاغ عنه | $46,958,750 | برج سنترال بارك، 217 غرب شارع 57، الطابق 113. |
تحديث أوائل أكتوبر: تم التقاط العقود الفاخرة الأوسع
أبلغ أولشان عن توقيع 30 عقدًا لمنازل مانهاتن تطلب 4 ملايين دولار أو أكثر خلال الفترة من 28 سبتمبر إلى 4 أكتوبر، وهو أعلى رقم أسبوعي منذ أوائل يونيو. الأسبوع الماضي كان به 17. هذه أرقام أسبوعية، وليست مقارنة على أساس سنوي.
ويغطي هذا سوقًا أوسع من تعريفنا الفائق الفخامة للعقارات التي تزيد قيمتها عن 10 ملايين دولار وأكثر من 4000 دولار للقدم المربع. يعبر الأسبوع أيضًا حدود الربع الثالث/الربع الرابع، لذلك لا تتم إضافة هذه العقود إلى إجماليات الربع الثالث لدينا. أسبوع واحد لا يحدد الاتجاه.
المصدر: الصفقة الحقيقية، الإبلاغ عن أرقام العقود الأسبوعية لشركة Olshan Realty، 5 أكتوبر 2026.
حيث هبطت صفقات الكأس للربع الثالث
كان أكبر إغلاق مؤهل هو الطابق 113 من برج سنترال بارك بسعر 46.958.750 دولارًا، أو 6.638 دولارًا للقدم المربع. وشملت عمليات الإغلاق الرئيسية الأخرى السقيفة في 42 شارع كروسبي بسعر 28.25 مليون دولار والبنتهاوس في 555 غرب شارع 22 بسعر 27.5 مليون دولار. تظهر نفس المعاملات الثلاث أيضًا في تجميع StreetEasy المنفصل.
على الجانب الموقع، كان أكبر سعر مطلوب على الشاشة هو 54.9 مليون دولار لنفس مسكن برج سنترال بارك قبل إغلاقه في وقت لاحق من هذا الربع. وشملت العقود الرئيسية الأخرى 40.5 مليون دولار في 1122 ماديسون أفينيو، و34 مليون دولار في 70 شارع فيستري، و27 مليون دولار لشقة بنتهاوس في 73 شارع ووستر.
الندرة حقيقية، لكنها محددة
انخفض مخزون رعاة التطوير الجديد بنسبة 22٪ من الربع الثالث من عام 2025 إلى 564 قائمة، وهو أدنى مستوى منذ أواخر عام 2012. وهذا مهم في القمة لأنه من الصعب استبدال المنازل كبيرة الحجم التي تم تسليمها حديثًا والتي تتمتع بإطلالات محمية ونموذج خدمة مثبت.
ارتفع المخزون الذي يزيد عن 5 ملايين دولار بنسبة 6٪ مقارنة بالربع الثالث من عام 2025. وأصبح لدى المشترين خيارات أكبر مما كان عليه قبل عام في فئة الرفاهية الواسعة حتى في حين يظل المنتج الذي لا يمكن استبداله نادرًا. لا ينبغي تسعير شقة كبيرة دون الإطلالة أو الأرضية أو الحالة أو الخصوصية أو نسب البناء الصحيحة كما لو أن الندرة وحدها ستتحملها.
ينقسم السوق حسب جودة الأصول
توضح أرقام الربع لماذا يمكن أن يكون عنوان واحد خاص بالفخامة مضللاً. تحركت السوق التي تتراوح قيمتها بين 3 ملايين و5 ملايين دولار بسرعة، بمتوسط 78 يومًا للتعاقد. العقارات التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين دولار يبلغ متوسطها 113 يومًا. سجلت شقق إعادة البيع أسعارًا قياسية، في حين كان للعدد الصغير من صفقات إعادة البيع التعاونية التي تزيد عن 10 ملايين دولار تأثير كبير على متوسطات التعاونيات.
لمشتري الكأس: انتظر الأصول المناسبة، وليس تصحيحًا عامًا في مانهاتن. تفاوض بجدية أكبر عندما يكون العقار قابلاً للاستبدال أو عندما يكون سعر البائع منفصلاً عن أدلة البناء الحديثة.
لبائعي الجوائز: مجمع المشترين موجود، لكنه ليس عشوائيًا. الصفقات الأخيرة لنفس المبنى، وعرض الحماية، والحالة، وارتفاع الأرضية، والخدمة، والخصوصية، وتكاليف الحمل كلها أمور مهمة.
للمكاتب العائلية ومشتري المنزل الثاني: تضمين ضريبة الأرض في نموذج الملكية. التغييرات الضريبية تحمل التكلفة. ولا يتغير ما إذا كانت شقة معينة نادرة أو ما إذا كان سعرها مدعومًا.
المصادر: مجموعة كوركوران، تقرير سوق العقارات في مانهاتن، الربع الثالث من عام 2026، المنشور في 2 أكتوبر 2026؛ تبدأ عمليات بحث UrbanDigs للبيانات المشتقة من RLS في 2 أكتوبر 2026 للمبيعات المغلقة والعقود الموقعة في مانهاتن بتاريخ 1 يوليو حتى 30 سبتمبر في كل من عامي 2026 و2025، بسعر أعلى من 10 ملايين دولار وسعر للقدم المربع يزيد عن 4000 دولار؛ تقرير StreetEasy لشهر أغسطس 2026 عن سوق الإسكان في مدينة نيويورك وسجلات العقارات الفردية المجمعة بشكل منفصل. أنتجت مراجعة StreetEasy 12 مطابقة واضحة للربع الثالث من عام 2026 تحت نفس الاختبار؛ يقل الرقم القياسي لـ 150 West 12th Street عن 4000 دولار للقدم المربع باستخدام لقطات مربعة أكبر مسجلة من StreetEasy. تعتبر مقارنة StreetEasy عبارة عن فحص متقاطع، وليست بديلاً لشاشة UrbanDigs المشتقة من RLS. لم تنشر StreetEasy بعد بيانات السوق لشهر سبتمبر، لذلك لا يتم التعامل معها على أنها تقرير كامل للربع الثالث. عرض البحث المغلق UrbanDigs Q3 2026 14 سجلًا ولكنه تضمن إغلاقًا واحدًا في 30 يونيو خارج النطاق المحدد؛ تم استبعاد هذا السجل. وعادت شاشات الربع الثالث 2025 إلى 17 إغلاقا و13 عقدا موقعا. قد تتغير نتائج البحث مع تسوية السجلات. تمت مراجعة المصادر الإضافية في 5 أكتوبر: جوناثان ميلر، ملاحظات الإسكان، تحليل مانهاتن للربع الثالث2 أكتوبر؛ تقرير Compass Manhattan Q3 مستنسخ من قبل فريق Stacey Froelich، 2 أكتوبر. تستمر أرقام الربع الأول من البوصلة حتى 20 سبتمبر ويتم مراجعتها لاحقًا. فئاتها الفاخرة ذات السعر فقط ليست شاشة UrbanDigs الصارمة. يتعاون ميلر الآن مع The Real Deal، بدلاً من Elliman، في تقاريره عن مدينة نيويورك.