معظم من يشتري منزلاً يحتاج إلى قرض، ونوع التمويل يحدد كم تدفع إجمالاً مقابل السكن. مساران شائعان: إعادة تخصيص الرهن (mortgage reassignment) أو افتراض الرهن (mortgage assumption). قد يبدوان متشابهين، لكنهما مختلفان جوهرياً، وإعادة التخصيص اليوم أكثر شيوعاً بكثير من الافتراض. وقد يفاجئك أن افتراض الرهن لا يزال موجوداً، لندرة حدوثه. ومع ذلك يحتفظ الافتراض بمزايا مهمة أمام إعادة التخصيص الأشيع؛ ويمكن لقرض CEMA أن يحاكي بعض المنافع التي تُفقد عند اختيار إعادة التخصيص بدل الافتراض، لكن قد تضطر إلى الموازنة بين سعر فائدة أدنى ومنافع CEMA. تعرّف على خياراتك عند شراء منزل في New York عبر فهم المصطلحات.
افتراض الرهن مقابل التنازل: مقارنة سريعة
| العامل | افتراض الرهن | تنازل الرهن (قرض جديد) |
|---|---|---|
| آلية العمل | يتولى المشتري رهن البائع القائم، بنفس السعر ونفس الشروط | يحصل المشتري على قرض جديد بالكامل من مقرض بأسعار السوق الحالية |
| سعر الفائدة | مثبّت على سعر البائع الأصلي (قد يكون دون السوق الحالي) | سعر السوق الحالي وقت الشراء |
| تكاليف الإغلاق | أقل؛ تتجنب ضريبة تسجيل الرهن الكاملة (تُدفع فقط على الرصيد المتبقي) | أعلى؛ ضريبة تسجيل الرهن كاملة (1.8%–1.925% في NYC) على كامل مبلغ القرض |
| موافقة المقرض | مطلوبة. يجب أن يوافق المقرض على الجدارة الائتمانية للمقترض الجديد | تقييم ائتماني قياسي كما في طلب قرض جديد |
| التوافر | نادر. تتضمن معظم عقود القروض الحديثة بنود due-on-sale تمنع الافتراض | قياسي. هكذا تسير معظم المعاملات اليوم |
| الأفضل عندما | يكون سعر فائدة البائع أدنى بوضوح من أسعار السوق الحالية | تكون الأسعار الحالية تنافسية أو يحتاج المشتري شروط قرض مخصّصة |
ما هو افتراض الرهن؟
قد لا تعلم أن افتراض الرهن ممكن أصلاً، فضلاً عن أنه كان يوماً الطريق الأشيع لشراء منزل أو بيعه. عند الافتراض، يتولى المشتري عملياً قرض البائع بكل الشروط التي اتفق عليها المقترض الأصلي. أي أنه يسدّد للبنك الرصيد المتبقي عن البائع ويحتفظ بسعر الفائدة. وهذا مهم: فهو لا يدفع فائدة قرض جديد بالمعنى ذاته.
ما هي إعادة تخصيص الرهن؟
بالمقابل، إعادة تخصيص الرهن هي حين يأخذ مشتري المنزل قرضاً جديداً بشروطه الخاصة من بنك. هذا الخيار أكثر شيوعاً اليوم، جزئياً لأن البنك نادراً ما يتحمّس للافتراض. لا تحبّذ البنوك هذا المسار لعدة أسباب، منها أنها لا تحصّل مبلغ الفائدة المدفوع في بداية القرض، فلا حافز كبيراً للموافقة على افتراض. وتفضّل أيضاً إعادة التخصيص لأنها تريد مقترضاً جديداً باحتمال سداد مساوٍ أو أفضل. يقيّم المقرض ذلك وفق السجل الائتماني للمشتري وعوامل مالية أخرى.
منافع افتراض الرهن للمشتري
من أكبر مزايا الافتراض للمشتري انخفاض مجموع الفائدة المستحقة على القرض. ومنفعة أخرى أنك تتجاوز قدراً كبيراً من ضريبة تسجيل الرهن التي تُدفع عادة على قرض جديد أو إعادة تخصيص. عند الافتراض تدفع ضريبة تسجيل الرهن فقط على الجزء المتبقي من القرض.
كيف يساعد CEMA مشتري الكوندو والتاون هاوس
يمكن لاتفاقية CEMA (Consolidation Extension and Modification Agreement) أن تساعد من يريد في New York شراء تاون هاوس أو كوندو على توفير مبلغ كبير. يساعد هذا النوع من التمويل عند شراء جديد أو إعادة تمويل مسكن قائم عبر الالتفاف على ضريبة تسجيل الرهن، وهي ضريبة على إجمالي مبلغ القرض. بمعدل 1.8% للقروض دون 500,000 دولار و1.925% لما فوق ذلك، قد تضيف الضريبة آلاف الدولارات. وما يجعلها مكلفة حقاً أنك تدفعها عملياً مرتين عند إعادة التمويل. أما بقرض CEMA فتدفع الضريبة فقط على الفجوة بين الرهنين.
لماذا يُخلط بين افتراض الرهن وتنازله؟
إن تساءلت لماذا يُخلط بين مصطلحين مختلفين تماماً، فلست وحدك. لأن الافتراض نادر جداً، بدأ أهل قطاع العقارات يستخدمون المصطلحين بالتبادل. وسبب الندرة أن سندات البنوك تُكتب اليوم بحيث لا يكون الافتراض متاحاً عند بيع المنزل. الأمر بسيط: البنك لا يربح شيئاً من الافتراض. بل يخسر الفائدة التي يجلبها قرض جديد، لذلك على مدى العقدين الماضيين صارت العقود تُصاغ بحيث لا يكون الافتراض ممكناً.
الحصول على CEMA قد يستغرق وقتاً
مؤخراً، ومع كثرة المنازل المعروضة، قد يستغرق الحصول على CEMA وقتاً، وقد تفقد سعر الفائدة الأصلي الذي كنت تأمله أثناء الانتظار. منح قروض CEMA لا يؤثر في أرباح البنك، لكنك تنتظر أطول الآن لأن لا حافز للبنك أيضاً لتسريعها. هي أقرب إلى مجاملة منها إلى منتج ذي أولوية، لذا لا تستعجل البنوك، خاصة عند تراكم الأعمال. إن أردت CEMA يوفّر الضريبة وأدنى فائدة ممكنة في آن، فقد يكون الأمر صعباً الآن. ومع ارتفاع الفائدة، عليك أن تقرّر إن كان الانتظار حتى اكتمال CEMA لتفادي ضريبة تسجيل الرهن الإضافية يستحق، حتى لو فقدت السعر الأدنى المتاح إن ارتفع بسرعة.
عوامل مخاطر يجدر وزنها
مخاطر افتراض الرهن:
- بند due-on-sale: تتضمن معظم القروض التقليدية في العقدين الماضيين بند due-on-sale، أي أن المقرض قد يطالب بالسداد الكامل عند انتقال العقار. وهذا يجعل الافتراض الحقيقي نادرًا للغاية خارج قروض FHA وVA.
- فجوة حقوق الملكية: إذا كان رصيد قرض البائع المتبقي أقل بكثير من سعر الشراء، فعلى المشتري تغطية الفرق نقداً. وقد يكون المبلغ كبيراً في صفقات NYC عالية القيمة.
- مسؤولية البائع: في بعض هياكل الافتراض، قد يبقى المقترض الأصلي مسؤولاً بصورة ثانوية إذا تخلّف المقترض الجديد، ما لم يمنح المقرض إخلاءً رسمياً.
مخاطر تنازل الرهن (قرض جديد):
- التعرّض لسعر الفائدة: في بيئة أسعار مرتفعة، يقفل القرض الجديد عليك الأسعار الحالية. وقد تكون أعلى بكثير مما أمّنه البائع قبل سنوات.
- ضريبة التسجيل الكاملة: في NYC، تضيف ضريبة تسجيل الرهن على قرض جديد (1.8%–1.925%) عشرات الآلاف من الدولارات إلى تكاليف الإغلاق التي قد يتجنبها الافتراض أو CEMA جزئياً.
- مخاطر التقييم: يتطلّب القرض الجديد تقييماً حديثاً قد يأتي دون سعر الشراء المتفق عليه، ما قد يستدعي إعادة تفاوض أو سيولة إضافية من المشتري.
إن كنت بصدد شراء منزل أو بيعه، استكشف خياراتك لتحصيل أفضل صفقة مالية ممكنة. وثمّة كثير من المنازل المعروضة للبيع في NYC للمشتري المناسب، لكن عليك إنجاز واجبك حتى لا تفوّت صفقة قد تؤثر في مالك لسنوات.
