曼哈顿进入秋季市场时，与一年前相比，成交量增加，价格上涨，可用库存减少。 Corcoran 第三季度销售量为 3,625 套，这是自 2022 年以来最高的第三季度成交量。销售中位数达到 125 万美元，创第三季度纪录。
市场很活跃，但并没有朝着一个方向发展。成交量反映了今年早些时候谈判达成的交易，而签署的合同较去年同期下降了 6%。当房产和价格合理时，买家仍然会采取行动。他们的选择也越来越少：活跃库存降至 6,354 套，这是自 2017 年以来第三季度供应量的最低水平。
StreetEasy 的最新报告支持相同的供应和速度故事，尽管它涵盖了 8 月份而不是整个季度。曼哈顿库存较上年同期下降 11.2%，签订合同的房屋在市场上的停留时间中位数为 93 天，比去年同期缩短了 6 天。其曼哈顿合约数量几乎持平，下降了 0.9%，这强化了将强劲成交量与远期管道分开的必要性。
曼哈顿 2026 年第三季度一览
| 测量 | 2026 年第三季度 | 年复一年 |
|---|---|---|
| 已结束销售 | 3,625 | +9% |
| 销量 | 72.8亿美元 | +10% |
| 售价中位数 | 125 万美元 | +4% |
| 每平方英尺平均价格 | $1,751 | +2% |
| 活跃列表 | 6,354 | -3% |
| 签订合同 | 2,532 | -6% |
| 平均上市天数 | 90天 | 速度提高 13% |
公寓对价格增长的贡献更大
乔纳森·米勒 (Jonathan Miller) 10 月 2 日的住房票据分析还显示，曼哈顿的中位数为 125 万美元，比他的数据集中的 2025 年第三季度增长了 5.9%。他报告了 200 万至 500 万美元范围内最强劲的年销售额增长以及六年来最大的平均公寓销售规模。更大的交易组合很重要：较高的行政区中位数并不意味着每间公寓都获得相同的金额。
转售公寓销量增长 15% 至 1,266 套。中位价上涨 10%，达到创纪录的 165 万美元，每平方英尺平均价格达到 1,807 美元。转售合作公寓的情况较为平稳：中位数保持在 875,000 美元，而平均价格和每平方英尺平均价格则有所下降。
新开发项目的供应是更深层次的问题。赞助商库存下降 22%，至 564 套，为 2012 年第四季度以来的最低水平。本季度推出的新项目增加了 286 套住宅，但这不足以扭转可用赞助商产品的长期下降趋势。
高端市场所做的超出了其份额
300 万美元以上的成交额同比增长 25%。 300 万至 500 万美元级别的销量最为强劲，销售额增长了 40%。价值 300 万美元以上的房屋占所有成交量的 19%，并列历史最高份额。本季度报告的最大成交额是中央公园大厦 113 层，成交价为 46,958,750 美元。
这种优势并不意味着每一个昂贵的房产都具有相同的杠杆作用。位置、条件、景观、建筑质量和价格纪律仍然决定着哪些房源会被移动。价格从 300 万美元到 500 万美元的公寓签约时间最快，平均 78 天。价值 500 万美元以上的房屋平均居住时间为 113 天。
第三季度的数字意味着什么
签署的合同比最终的头条新闻更值得关注。 Compass 报告共签订 2,075 份合同，较 2025 年第三季度下降 12%，其中公寓合同下降 9%，合作公寓合同下降 13.2%。其最初的第三季度数据截至 9 月 20 日，随后进行修订，因此不应与 Corcoran 的统计数据相结合。尽管如此，两个消息来源都显示合同数量比一年前有所减少。
低于 100 万美元会发生什么？
Corcoran 报告称，100 万美元以下的公寓占销售额的 42%，不包括 2019 年第二季度的税前热潮，该比例是第二低。但 100 万美元以下的转售合作公寓成交量仍比 2025 年第三季度增长了 4%。市场份额较小并不等于销量减少。
入门级公寓的销售需要时间，但现有数据并不能表明销售速度比去年慢。 Corcoran 报告称，价格低于 50 万美元的时间为 106 天，而 2025 年第三季度为 110 天；价格从 50 万美元降至 100 万美元需要 89 天，而 2025 年第三季度为 99 天。300 万美元至 500 万美元区间的平均时间为 78 天。 Compass 报告称，曼哈顿 28% 的房产签订合同的时间超过 180 天，但没有提供该指标的入门级同比比较。签订合同的时间描述的是找到买家的房屋，而不是剩余未售出的房源放置了多长时间。
对于买家： 位置最好的公寓并不等待广泛的市场信号。供应稀少和营销时间加快需要在合适的房产出现之前做好准备。这并没有消除就受损或陈旧库存进行谈判的空间。
对于卖家： 市场对质量给予奖励，但签订的合同数量下降了 6%，这是我们保持纪律的一个理由。强劲的最后一个季度可能会掩盖较慢的未来管道。针对当前竞争的定价比针对标题的定价更重要。
对于投资者和二次购房者： 新的临时住所税增加了模型的另一个拥有成本，特别是在高端。它并没有停止需求，但它与融资、持有成本、实体结构和预期持有期限一起属于承销范围。
资料来源：Corcoran，曼哈顿房地产市场报告，2026 年第三季度，10 月 2 日； 乔纳森·米勒 (Jonathan Miller)，住房笔记，2026 年第 3 季度曼哈顿分析，10 月 2 日； Stacey Froelich 团队转载的指南针曼哈顿 2026 年第三季度报告，10 月 2 日； StreetEasy，2026 年 8 月纽约住房市场报告，9 月 15 日。2026 年 10 月 5 日审核。标题表始终使用 Corcoran。 Compass 使用 REBNY RLS 和 ACRIS，截至 9 月 20 日的当前季度初始数据可能会进行修订。 StreetEasy 的 8 月份报告是每月的定向检查，而不是完整的第三季度比较。计数和价格变化按来源保持分开。 2026 年，米勒的纽约报告合作伙伴从 Elliman 转移到 The Real Deal；他的分析直接引用于《住房笔记》。