纽约与迈阿密购房指南

为了做出最佳的购房决策，您需要获得最佳的代理服务，这意味着拥有专门为您服务的买方经纪人。在任何房地产交易中，都会有代表卖方利益的卖方经纪人。同样，有了买方经纪人，您就有了专门维护您利益的代表。通常由卖方支付合作买方经纪人的佣金，但并非总是如此。

买方经纪人最重要的一个方面是，他或她对特定房产没有既得利益。而挂牌经纪人或销售经纪人则对他们挂牌出售的特定公寓或建筑有既得利益。卖方和代表卖方的挂牌经纪人只关心为其卖方获得最高价格和最佳条款，这与买方的利益相反。

可以这样理解：如果您是法庭案件中的被告，您不会使用原告的律师来代表您。这里的情况相同。明智一点！使用您自己的经纪人。关于聘请经纪人的其他建议：

• 不要使用多个经纪人，因为他们都不会全心全意地帮助您。选定一位专业经纪人，告诉他们，他们会竭尽全力为您找到最好的房产。
• 一位优秀的经纪人能够带您看遍市场上所有可售公寓，包括一些尚未挂牌的房源。

如果您需要抵押贷款，在开始搜索房产之前获取预批准函是必须的。获得银行预批准：

• 让您更好地确定自己能够负担的房产价格区间；并且
• 向卖方及其经纪人证明您具有完成交易的财务能力

通常，如果买方提出的报价附带抵押贷款条件但没有预批准函，卖方甚至不会与其协商。没有预批准表明卖方认为买方可能不够认真，不了解完成交易所需的条件，甚至可能不具备购买的财务能力。

获取抵押贷款预批准只需一到两天时间，因此最好先完成这一步骤。这将让您清楚了解搜索时要锁定的价格范围。

共管公寓 (condo) 与合作公寓 (co-op)：决定其他一切的结构性选择。

在开始寻找房产之前，买家应了解可供出售的不同房产类型。共有四种房产类型：

• 合作公寓（Co-op）
• 共管公寓（Condo）
• 混合公寓（Condop，包含独立商业和住宅单元的共管公寓，仅住宅单元由合作公寓管理）
• 联排别墅或褐石建筑
• 独栋住宅

曼哈顿住宅房地产市场约由25%的共管公寓、70%的合作公寓以及5%的混合公寓和联排别墅组成。迈阿密市场则由共管公寓和独栋住宅组成。

什么是合作公寓？

通常，合作公寓适合自住买家，有许多规则和条例，并要求与合作公寓董事会进行面对面的面试。购买合作公寓时，买家购买的是拥有该建筑的公司的股份，并获得使用该公寓的专有租约。

此外，合作公寓对财务要求更为严格，往往对转租公寓或将其用作第二居所施加更多限制。购买共管公寓则更为直接，允许您随意转租公寓。因此，共管公寓所有权因其灵活性而成为首选，尤其受到投资者、外国买家和为子女购房的父母的青睐。

现在是时候列出您对房产的期望清单了。您希望位于新兴区域还是成熟区域？您想住在玻璃幕墙大楼还是历史悠久的战前合作公寓？这些问题的答案将帮助您的买方经纪人了解哪些房产可能符合您的品味，哪些可以跳过。

同样重要的是，您需要明确哪些是期望，哪些是不可妥协的条件。您可能希望找到带按摩浴缸或露台的共管公寓，但也可以接受没有这些设施的房产。另一方面，您可能绝对需要三间卧室。明确您的期望将帮助您和您的经纪人扩大搜索范围，发现您可能错过的房产。

有了愿望清单，您可以开始在线搜索房产。从Manhattan Miami网站开始，该网站提供强大的功能帮助您找到理想的家。我们可以访问曼哈顿和迈阿密的所有房源。如果您想自行搜索曼哈顿或迈阿密的房产列表，请点击此处查看曼哈顿房源，点击此处查看迈阿密房源。

我们的大多数客户更喜欢由我们为他们推荐有意思的房产。如果您希望我们为您准备定制的房产搜索，请点击此处查看曼哈顿房源，点击此处查看迈阿密房源，我们将根据您的独特参数为您返回结果。

注意：在搜索房源时，外国买家应将房产搜索重点放在共管公寓、混合公寓和联排别墅上，因为合作公寓是为自住业主准备的。

现在进入有趣的环节：实地看房！一旦我们筛选出待看房源清单，我们将安排单独预约看房，或者如果您周日有时间看房，我们将陪同您参加开放日。通过开放日选项，您可以在一天内看到大量房产，但如果您更注重隐私，单独预约会更合适。

很快，您将缩小选择范围，我们将有几处房产可供选择。

如果您自行搜索房产，在与买方经纪人合作时，请勿直接致电房产的挂牌经纪人。请记住，挂牌经纪人为卖方工作，而非为您服务！如果他们向您展示房产，挂牌经纪人将期望代表您。您将进入 "双重代理"关系，失去获得专一忠诚的权利。

对于您选定的房产，我们将基于可比房产提供估值评估。我们与买家共同制定策略，根据当前市场情况确定竞价策略。我们将根据房产、位置和当前市场状况制定谈判策略。

我们将准备可比房产分析，类似于卖方在确定报价时使用的可比市场分析 (CMA)。我们的分析将聚焦于具有相似特征的建筑中邻近公寓的最新成交数据。我们将提供您做出决策所需的所有最新数据：成交分析、本季度平均挂牌折扣、当前市场状况、最新平均每平方英尺价格、趋势等。从所有这些数据和市场信息中，我们将确定初始报价。

在纽约，报价通过买方房地产经纪人口头提出。口头报价不具法律约束力。在纽约，只有书面合同对房地产交易具有强制执行力。因此，在合同签署之前，买方或卖方均无义务。相应地，买家可以对不同公寓提出多个报价以争取最佳交易。然而在佛罗里达州，报价以书面形式提出，并需随附 10% 的定金。因此，买方提出的任何报价均具有法律约束力。

卖方通常会提出还价。买卖双方将反复协商，直至就最终购买价格和任何特殊交易条款达成一致。一个特殊条款可能是贷款附加条件 (mortgage contingency)，允许买方在银行不批准该房产贷款时退出合同并收回定金。贷款附加条件规定买方在 45 天内获得贷款。卖方可能接受 60 天期限，但大多数卖方更希望完全没有贷款附加条件。没有附加条件时，卖方可能在价格上有所降低。

有时卖方不允许外国买家设置贷款附加条件，因为卖方难以确定买家是真的被银行拒绝还是仅仅改变了购买房产的想法。如果卖方不允许设置附加条件，这可能会成为一些外国买家的问题。拥有银行的预批准信通常有助于外国买家克服这一障碍。

虽然建议至少在事前咨询纽约房地产律师，但一旦卖方接受报价，买方需要聘请房地产律师。在纽约，买方必须聘请律师。在迈阿密，这不是强制要求，但大多数人会使用律师来完成交易。独自处理的风险太大，因此我们始终建议买方拥有自己的法律代表。

报价被接受后，买方经纪人将填写一份 "交易清单" ，其中包含购买者姓名以及所有联系信息，包括买方律师的姓名和地址。因此，买方此时必须知道将与哪位律师合作。在一天内，共管公寓（condo）文件将发送给买方律师审阅。

买方律师将阅读共管公寓（condo）文件和建筑物的财务报表以及其他文件，以确定建筑物的健康状况和应解决的任何问题。买方律师将向卖方律师和建筑物开发商提出问题。然后将修订合同以解决审查中发现的任何问题（如有）。

在买方签署合同之前，卖方可以继续展示公寓并接受更高的报价（如果他们愿意）。因此，在整个过程中时间至关重要。

在纽约

签署合同时（通常在报价被接受后不超过10天），买方必须向卖方律师提交购买价格10%的定金。定金由卖方律师托管（escrow），直到交易完成（closing）。对于新开发项目，首付款可高达25%，根据入住时间的远近，可一次性支付或分几次支付。

在佛罗里达

与最初书面报价一起支付的10%定金仅在某些情况下可退还，例如在抵押贷款或有条款下，买方的贷款申请被银行拒绝。对于新开发项目，进度付款通常随时间推移为40%至50%，余额在交易完成（closing）时支付。

如果买方获得抵押贷款融资，他或她将努力从银行获得抵押贷款承诺函。抵押贷款承诺函在买方获得贷款后发出。对于共管公寓（condo）和合作公寓（co-op），此函是董事会申请材料包的必需文件，您将在与卖方达成协议后提交以获得董事会批准。

获得贷款

申请抵押贷款可以在找到房屋之前或提交报价之后开始。但是，最好尽早在流程中进行，以消除任何意外。买方必须填写涉及大量文书工作的申请。贷款机构将详细审查买方的信用记录、就业记录以及财务资产和负债。

抵押贷款承诺函的发出

抵押贷款承诺函是贷款审批员在贷款获批后发送给贷款专员的文件。这是真正的批准！抵押贷款承诺函将详细说明抵押贷款的各个方面。它将包括条款和利率。它将逐项列出 "条件" （必须提供或解释以获得最终批准的项目）。抵押贷款承诺函将注明日期并有到期日期。它可能由审批员签署。

虽然预批准函在开始搜索时是一件好事，但买方在抵押贷款承诺函发出之前并未获得批准，因为抵押贷款承诺函是正式的、具有法律约束力的文件。

整栋联排别墅或独栋住宅无需董事会批准，但购买共管公寓（condo）或合作公寓（co-op）的买方需要正式向共管公寓或合作公寓董事会申请以完成购买。

买卖双方签署合同后，买方必须向共管公寓（condo）或合作公寓（co-op）的董事会提交董事会申请材料包。共管公寓董事会拥有所谓的 "优先购买权"，这意味着他们有机会在批准外部买家购买之前自行购买该共管公寓。合作公寓董事会有权批准或拒绝买家。董事会申请材料包，有时称为销售申请，将包括/要求：

• 申请表和费用
• 已签署的合同和抵押贷款承诺书（如有）
• 财务报表，包括银行对账单或确认函
• 个人推荐信
• 商业推荐信
• 最近三年的税务申报表
• 雇佣和收入证明信
• 授权进行犯罪记录、信用和雇佣背景调查

董事会申请材料包将提交给大楼的管理公司进行审核。

• 如果是合作公寓，董事会将要求面试该单元的所有未来住户。此面试非常正式，应被视为商务会议。
• 共管公寓董事会不会面试潜在买家，但会进行信用和犯罪记录调查并审阅董事会申请材料包。
• 一旦董事会放弃 "优先购买权"，换句话说，批准买家，即可安排交易完成（closing）。

交易完成将在合同签署后30/45/60天内进行，具体取决于已商定的条款。如果现金支付，则更可能在30天内完成交易。如果获得抵押贷款，买方可能获得最多60天的时间，平均为45天。为准备交易完成：

• 确定交易完成日期。
• 满足贷款批准的条件。
• 买方律师将进行产权调查，以确保买方获得 "清晰产权"，这将确保卖方拥有该房产且该房产没有任何留置权。
• 获得房屋保险，以保护业主（和贷款方）免受房屋损坏或毁坏时的损失。
• 交易完成前的最终验房检查。

交易完成（closing）或结算（settlement）是房地产交易的最后一步。在交易完成日，各方完成购买合同并将房产所有权从卖方转移给买方：

• 买方（或买方的银行）支付购买余额，通常为购买价格剩余的90%加上3.5%（无抵押贷款）至5.5%（有抵押贷款）的成交费用（closing costs）。
• 卖方将产权证书签署给买方并交付房屋钥匙。
• 产权公司（title company）将在当地土地登记处登记新产权证书。
• 卖方将从销售收益中收到应得款项，扣除成交费用和抵押贷款还款（如果卖方在交易完成时有现有抵押贷款）。

对于外国买家，交易完成可以在买方无需亲自到美国的情况下进行。买方只需向买方律师授予授权委托书（或如果通过有限责任公司购买则签署同意书），以代表买方完成交易。这是常见做法。