New York & Miami Home Buying Guide

要做出最理想的購屋決策，您必須擁有最理想的代理，這意味著要有一位為您一方效力的買方經紀人。在任何一筆房地產交易中，賣方都會有代表其利益的賣方經紀人；同理，有了買方經紀人，您便有了一位全心維護您權益的專業夥伴。依慣例，由賣方支付合作買方經紀人的佣金，不過情況並非總是如此。

買方經紀人最重要的一點，在於他或她對任何特定物業並無既得利益。反觀掛牌經紀人或賣方經紀人，對於自己代售的特定公寓或大樓，便存有既得利益。賣方以及為賣方效力的掛牌經紀人，一心只想以最佳條件爭取最高售價，這與買方的利益恰恰相反。

不妨這樣想：倘若您是訴訟案件中的被告，您絕不會聘請原告的律師來為您辯護。此處情況如出一轍。請明智抉擇，委任屬於您自己的經紀人。關於聘用經紀人的其他建議：

• 切勿同時委託多位經紀人，否則沒有任何一位會全心全意協助您。請認準一位專業經紀人、明確告知對方，他們便會竭盡所能為您覓得最佳物業。
• 優秀的經紀人能帶您看遍市場上每一間在售公寓，甚至包括一些尚未正式掛牌的物件。

若您打算申請房貸，在展開尋屋之前先取得預核函（pre-approval letter，銀行預先核准函）絕對是必要之舉。獲得銀行預核，能夠：

• 讓您更精準地界定自己負擔得起的房價區間；以及
• 向賣方及其經紀人證明，您具備完成這筆交易的財務實力

許多時候，面對一位以房貸為附帶條件、卻又拿不出預核函的買方，賣方根本不願展開協商。缺少預核，等於向賣方透露：這位買方或許並不認真、不了解完成交易需要什麼，甚至可能根本不具備購買的財務能力。

房貸預核僅需一兩天即可取得，因此最好優先完成這個步驟。它能讓您對尋屋時應鎖定的價位有清晰的概念。

共管公寓（condo）與合作公寓（co-op）的抉擇：這項結構性決定，將牽動其後的一切。

在展開尋屋之前，買方應先了解市場上可供出售的各種物業類型。共有五大類：

• 合作公寓（Co-ops）
• 共管公寓（Condos）
• Condop（商住分離的共管公寓，僅住宅單位由合作公寓管理）
• 聯排別墅（Townhouses，或稱 Brownstones 褐石屋）
• 獨棟住宅

曼哈頓住宅房地產約由 25% 共管公寓、70% 合作公寓，以及 5% 的 condop 與聯排別墅組成。邁阿密則以共管公寓與獨棟住宅為主。

何謂合作公寓？

一般而言，合作公寓較適合自住買家，規章制度繁多，並要求與合作公寓董事會進行面對面的審查面談。購買合作公寓時，買方買下的是持有該大樓之公司的股份，並取得一紙專屬使用權租約（proprietary lease），據以使用該單位。

此外，合作公寓對財務條件的要求更為嚴格，對於能否轉租單位、或將其作為臨時居所（pied-à-terre，第二寓所）使用，往往也設下更為嚴苛的限制。相較之下，購買共管公寓則單純許多，您可隨意轉租單位。也因此，共管公寓憑藉其靈活性而備受青睞，尤其深受投資人、海外買家，以及為子女置產的父母歡迎。

現在，該為心目中的理想物業列出一份需求清單了。您是想落腳於蓄勢崛起的新興地段，還是底蘊深厚的成熟街區？您嚮往的是玻璃帷幕的摩天大樓，抑或一棟歷史悠久的戰前合作公寓？這些問題的答案，將幫助您的買方經紀人掌握哪些物業契合您的品味、哪些則可略過。

同樣重要的是，您須分清何者僅是期望、何者則是不可妥協的底線。您或許盼望覓得一間附按摩浴缸或露台的共管公寓，但沒有也願意將就；另一方面，您可能非三房不可。將您的期待釐清，將有助於您與經紀人擴大搜尋範圍，並發掘那些原本可能錯失的物件。

備妥需求清單後，您便可著手在線上搜尋物件。不妨從 Manhattan Miami 網站開始，它提供強大的功能，協助您尋得理想居所。我們掌握曼哈頓與邁阿密的所有掛牌物件。若您想自行搜尋曼哈頓或邁阿密的物件，點此查看曼哈頓，點此查看邁阿密。

我們多數的客戶，傾向由我們為其推薦值得關注的物件。若您希望我們為您量身規劃一份物件搜尋，點此查看曼哈頓、點此查看邁阿密，我們將依您獨有的條件回饋搜尋結果。

提醒：搜尋物件時，海外買家應將重心放在共管公寓、condop 與聯排別墅，因為合作公寓僅適合自住屋主。

現在進入有趣的環節：實地看屋！一旦我們擬定了待看物件的精選名單，便會安排個別預約帶您賞屋；倘若您週日有空，我們也會陪同您參加開放看屋（open house）。選擇開放看屋，您一天之內便能看遍許多物件；不過，若您更重視私密性，個別預約會更為合適。

很快地，您便能縮小選擇範圍，我們也將從中篩出幾間供您挑選的物件。

若您自行搜尋物件，在已委託買方經紀人的情況下，切勿直接致電該物件的掛牌經紀人。請謹記，掛牌經紀人是為賣方效力，而非為您！倘若由他們帶您看屋，掛牌經紀人便會期望同時代理您。如此一來，您將陷入「雙重代理」（dual agency），喪失要求對方全心效忠的權利。

針對您所選定的物件，我們將根據可比物件提供一份估值評估。我們會與買方共同擬定策略，依當前市場動態研判出價方針，並針對物業本身、地段與當下市況，發展相應的議價戰術。

在研判出價價格時，我們會準備一份可比物件分析，與賣方所採用的可比市場分析（CMA）相仿。我們的分析將聚焦於鄰近公寓中、條件相近大樓的最新成交資料。我們將提供您決策所需的一切最新數據：成交分析、當季平均掛牌折讓幅度、當前市況、最新平均每平方英尺單價、走勢等等。從這所有的數據與市場資訊中，我們將研判出一個初始出價價格。

在紐約，報價是透過買方的房地產經紀人以口頭方式提出。口頭報價並不具法律約束力，在紐約，唯有書面合約才能就房地產交易強制執行。因此，在合約簽署之前，買賣雙方均無任何義務。也正因如此，買方可同時對多間不同的公寓出價，藉以爭取最划算的交易。然而在佛羅里達州，報價須以書面形式提出，並須隨附 10% 的訂金，因此買方所提出的任何報價皆具法律約束力。

賣方通常會回以一份還價。買賣雙方將你來我往，直至就最終成交價及交易的任何特殊條款達成共識。一項常見的特殊條款是房貸附帶條件（mortgage contingency）：倘若銀行不願就該物業承作房貸，此條款允許買方退出合約並取回訂金。房貸附帶條件通常規定買方須於 45 天內取得房貸。賣方或許會接受 60 天的期限，但多數賣方寧可完全不設房貸附帶條件。在無附帶條件的情況下，賣方可能願意在價格上讓步。

有時，賣方不願為海外買家設置房貸附帶條件，因為賣方難以判斷買方究竟是真的遭銀行拒貸，抑或只是改變了購屋的心意。倘若賣方不允許設置此附帶條件，這對某些海外買家可能形成阻礙。此時，手握一紙銀行預核函，往往能協助海外買家跨過這道門檻。

雖然事前至少先諮詢一位紐約市房地產律師是明智之舉，但一旦賣方接受了報價，買方便須聘請一位房地產律師。在紐約，買方依規定必須委任律師。在邁阿密雖非強制，但多數人仍會委請律師處理購屋事宜。此處單槍匹馬的風險過高，因此我們始終建議買方擁有屬於自己的法律代理。

報價獲接受後，買方經紀人會填寫一份「交易摘要表」（deal sheet），載明購買方的姓名與所有聯絡資訊，包括買方律師的姓名與地址。因此，買方此時必須確定將與哪位律師合作。一日之內，共管公寓的相關文件便會送交買方律師審閱。

買方律師將研讀共管公寓文件與大樓財務報表等資料，以判斷大樓的營運健全程度，以及任何應予處理的疑慮。買方律師會向賣方律師及大樓的建商（sponsor，預售案發起人）提出問題。隨後，合約將就審閱中察覺的任何問題（如有）進行修訂。

在買方簽署合約之前，賣方仍可帶看該公寓，並依其意願接受更高的報價。因此，在整個流程中，時效至關重要。

在紐約

簽署合約時（通常不晚於報價獲接受後的 10 天內），買方須向賣方律師繳交相當於成交價 10% 的訂金。該筆訂金將存入第三方履約保管（escrow，即由中立第三方代為保管的資金），通常由賣方律師保管，直至過戶為止。至於新建案，頭期款最高可達 25%，可一次付清或分數期繳納，視入住日期的遠近而定。

在佛羅里達

隨首份書面報價一同繳交的 10% 訂金，僅在特定情形下可獲退還，例如在房貸附帶條件條款下、買方的貸款申請遭銀行拒絕時。至於新建案，分期付款通常為隨進度繳納的 40% 至 50%，餘額則於過戶時付清。

倘若買方採房貸融資，他或她便須著手向銀行取得房貸承諾函（Mortgage Commitment Letter）。房貸承諾函於買方確定取得貸款後核發。對於共管公寓與合作公寓而言，這封承諾函是董事會審查文件的必備項目之一，您須在與賣方達成交易後，提交此份文件供董事會審核。

確保貸款核准

申請房貸可在您尋得住房之前展開，亦可於您提交報價之後進行。不過，最好在流程中盡早辦理，以杜絕任何意外。買方須填寫一份涉及大量文書作業的申請書，貸款機構將詳盡審視買方的信用紀錄、就業狀況，以及財務資產與負債。

房貸承諾函的核發

房貸承諾函是核保人員（underwriter）在貸款獲核准後，發送給貸款專員的文件。這才是真正落實的憑據！房貸承諾函將詳載房貸的每一項細節，包含各項條件與利率，並逐條列明「條件事項」（conditions，即最終核准前須提供或說明的項目）。房貸承諾函上會載明日期，並設有到期日，且可能由核保人員簽署。

預核函固然是展開尋屋時的一大利器，但在房貸承諾函核發之前，買方仍未獲正式核准，因為房貸承諾函才是一份正式、具法律約束力的文件。

整棟聯排別墅或獨棟住宅並無董事會審核程序，但購置共管公寓或合作公寓的買方，則須正式向共管公寓或合作公寓董事會提出申請，方能完成購買。

合約經買賣雙方簽署生效後，買方須向共管公寓或合作公寓董事會提交一份董事會審查文件（Board Package）。共管公寓董事會擁有所謂的「優先承購權」（right of first refusal），意即在核准外部買方購買之前，他們有權優先購入該共管公寓。合作公寓董事會則握有核准或否決買方的權力。董事會審查文件，有時又稱出售申請書（Sale Application），將包含／要求以下項目：

• 一份申請書及申請費
• 已簽署生效的合約，以及房貸承諾函（如有）
• 財務報表，包含銀行對帳單或存款證明函
• 個人推薦信
• 業務往來推薦信
• 最近三年的報稅資料
• 就業與收入證明函
• 同意進行刑事、信用與就業查核的授權書

董事會審查文件將提交予大樓的物業管理公司審閱。

• 若為合作公寓，董事會將要求面談該單位所有未來的住戶。此面談十分慎重，應以正式商務會議視之。
• 共管公寓董事會不會面談準買方，但會進行信用與刑事查核，並審閱董事會審查文件。
• 一旦董事會放棄「優先承購權」，換言之，即核准了該買方，便可安排過戶事宜。

過戶將於簽約後的 30／45／60 天內進行，視雙方議定的條款而定。若以現金付款，30 天過戶的可能性較高；若採房貸，買方多半可獲最長 60 天，平均約為 45 天。在準備過戶的過程中：

• 確定過戶日期。
• 滿足貸款核准函所列的各項條件。
• 買方律師將進行產權調查（title search），以確認買方取得「清晰產權」（clean title），藉此確保賣方確實擁有該物業，且該物業並無任何留置權（lien）登記在案。
• 投保房屋所有人保險，以保障屋主（及貸款機構）在房屋遭損毀或滅失時免受損失。
• 於過戶前進行最終的點交驗屋（walk-through）。

過戶（closing），又稱結算（settlement），是房地產交易的最後一步。在過戶當日，雙方履行購買合約，並將物業所有權由賣方移轉至買方：

• 買方（或買方的銀行）支付購屋餘款，通常為成交價剩餘的 90%，再加上 3.5%（無房貸）至 5.5%（有房貸）的過戶相關費用。
• 賣方將地契（deed）簽署移轉予買方，並交付房屋鑰匙。
• 產權公司（title company）將向當地土地登記機關登記新的地契。
• 賣方將收取出售所得的應得款項，並扣除過戶相關費用，以及賣方若於過戶時尚有未清房貸的清償金額。

對於海外買家而言，過戶過程毋須買方親臨美國境內。買方只需委任授權書（Power of Attorney）予其律師（若以有限責任公司 LLC 名義購買，則簽署同意函 Letter of Consent），即可代為完成交易過戶。此乃常見的慣例做法。