New York & Miami Home Buying Guide

Mümkün olan en iyi ev satın alma kararını verebilmek için, mümkün olan en iyi temsile sahip olmanız gerekir; bu da sizin adınıza çalışan kendi alıcı danışmanınızın olması demektir. Her gayrimenkul işleminde, satıcının çıkarlarını temsil eden bir satıcı danışmanı bulunur. Bir alıcı danışmanıyla da, yalnızca sizin çıkarlarınıza adanmış biri yanınızdadır. Satıcının, iş birliği yapan alıcı aracılarının ücretini ödemesi yaygın bir uygulamadır, ancak durum her zaman böyle değildir.

Bir alıcı danışmanının en önemli yönlerinden biri, belirli bir mülkte hiçbir çıkarının bulunmamasıdır. Buna karşılık ilan sahibi ya da satış danışmanı, satışa sundukları o belirli daireyi ya da binayı satmakta çıkarlıdır. Satıcı ve onun adına çalışan ilan danışmanı yalnızca müvekkilleri için en iyi koşullarda en yüksek fiyatı elde etmekle ilgilenir; bu da alıcının çıkarının tam tersidir.

Şöyle düşünün: Bir davada davalı olsaydınız, sizi temsil etmesi için davacının avukatını seçmezdiniz. Burada da durum aynı. Akıllı olun! Kendi aracınızı kullanın. Bir danışman seçerken dikkat edilecek diğer ipuçları:

• Birden fazla danışman kullanmayın; çünkü hiçbiri size yardım etmeye tam olarak adanmış olmaz. Tek bir profesyonel danışmana bağlanın, bunu kendisine söyleyin; o da sizin için en iyi mülkü bulmak adına elinden geleni yapacaktır.
• İyi bir danışman, henüz ilana çıkmamış bazıları da dahil olmak üzere piyasadaki her uygun daireyi sizin için gezdirebilir.

Mortgage istiyorsanız, mülk aramanıza başlamadan önce bir ön onay mektubu almanız şarttır. Bankadan ön onay almak:

• karşılayabileceğiniz evlerin fiyat aralığını daha iyi belirlemenizi sağlar; ve
• satıcıya ve aracısına, işlemi tamamlayacak finansal kapasiteye sahip olduğunuzu gösterir

Çoğu zaman satıcılar, mortgage şartı içeren ve ön onay mektubu bulunmayan bir teklifle gelen alıcıyla pazarlık bile etmez. Ön onayın olmaması, satıcıya alıcının belki de ciddi olmadığını, işlemi tamamlamanın ne gerektirdiğini bilmediğini ve hatta satın alacak finansal kapasiteye sahip olmayabileceğini düşündürür.

Bir mortgage ön onayını almak yalnızca bir iki gün sürer; bu yüzden önce bu adımı tamamlamak en doğrusudur. Aramanızda hedefleyeceğiniz fiyat noktaları konusunda size sağlam bir fikir verir.

Kondominyum mu, kooperatif mi: geri kalan her şeye yön veren yapısal seçim.

Mülk aramasına başlamadan önce alıcı, satıştaki farklı mülk türlerini anlamalıdır. Beş mülk türü vardır:

• Kooperatifler (Co-op)
• Kondominyumlar (Condo)
• Condop'lar (İş ve konut birimleri ayrı olan, yalnızca konut birimleri bir kooperatif tarafından yönetilen kondominyumlar)
• Townhouse'lar ya da Brownstone'lar
• Müstakil tek aile evleri

Manhattan konut gayrimenkulü yaklaşık 25% kondominyum, 70% kooperatif ve 5% condop ile townhouse'tan oluşur. Miami ise kondominyum ve müstakil tek aile evlerinden oluşur.

Kooperatif nedir?

Kooperatifler genellikle birincil konut alıcılarına yöneliktir, çok sayıda kural ve düzenlemeye sahiptir ve kooperatif yönetim kuruluyla yüz yüze bir görüşme gerektirir. Bir kooperatif satın alırken alıcı, binaya sahip olan şirketin hisselerini satın alır ve daireyi kullanmak üzere kendisine özel bir kullanım kirası (proprietary lease) verilir.

Ayrıca kooperatifler finansal koşullar konusunda daha katıdır ve dairenizi kiraya verip veremeyeceğiniz ya da pied-à-terre olarak kullanıp kullanamayacağınız konusunda daha ağır kısıtlamalar koymaya eğilimlidir. Kondominyum almak çok daha basittir ve dairenizi dilediğiniz gibi kiraya vermenize olanak tanır. Dolayısıyla kondominyum mülkiyeti, özellikle yatırımcılar, yabancı alıcılar ve çocukları için satın alan ebeveynler arasında esneklik açısından öncelikli bir tercihtir.

Şimdi bir mülkte istediklerinizin listesini çıkarma zamanı. Yükselen bir konumda mı olmak istiyorsunuz? Yoksa çok köklü bir semtte mi? Cam bir kulede mi, yoksa tarihi, savaş öncesi bir kooperatifte mi yaşamak istiyorsunuz? Bu soruların yanıtları, alıcı danışmanınızın hangi mülklerin zevkinize uygun olabileceğini, hangilerini elemesi gerektiğini anlamasına yardımcı olur.

Neyin yalnızca bir istek, neyin pazarlığa kapalı olduğunu bilmeniz de önemlidir. Jakuzili küveti ya da terası olan bir kondominyum bulmayı umabilir, ama onsuz birine de razı olabilirsiniz. Öte yandan, üç yatak odasına kesinlikle ihtiyacınız olabilir. Beklentileriniz konusunda net olmak, siz ve danışmanınızın aramanızı genişletmesine ve gözden kaçırabileceğiniz mülkleri fark etmesine yardımcı olur.

İstek listeniz elinizde, mülkleri internette aramaya başlayabilirsiniz. İdeal evinizi bulmanıza yardımcı olacak güçlü özellikler sunan Manhattan Miami web sitesinden başlayın. Manhattan ve Miami'deki tüm ilanlara erişimimiz var. Manhattan ya da Miami mülk ilanlarını kendiniz aramak isterseniz, Manhattan için buraya, Miami için buraya tıklayın.

Müşterilerimizin çoğu, ilgi çekici mülkleri kendilerine önermemizi tercih eder. Sizin için size özel bir mülk araması hazırlamamızı isterseniz, Manhattan için buraya, Miami için buraya tıklayın; size kendi ölçütlerinize göre sonuçlar sunalım.

Not: İlanları ararken yabancı alıcılar, aramalarını kondominyumlara, condop'lara ve townhouse'lara odaklamalıdır; çünkü kooperatifler birincil konut sahiplerine yöneliktir.

Şimdi keyifli kısım: mülk gezileri! Gezilecek mülklerden oluşan kısa bir listeye sahip olduğumuzda, mülkleri görmek için ayrı ayrı randevular ayarlarız; ya da bir Pazar günü mülk görmeye uygunsanız, açık ev günlerine sizinle birlikte katılırız. Açık ev seçeneğiyle tek bir günde pek çok mülk görebilirsiniz, ancak daha fazla mahremiyeti tercih ederseniz ayrı randevular daha uygun olur.

Kısa sürede seçeneklerinizi daraltacaksınız ve aralarından seçim yapacağımız birkaç mülk olacak.

Kendi mülk aramanızı yürütüyorsanız, bir alıcı danışmanıyla çalışırken bir mülkün ilan danışmanını doğrudan aramayın. Unutmayın, ilan danışmanları sizin için değil, satıcı için çalışır! Size mülkü gösterirlerse, ilan danışmanı sizi de temsil etmeyi bekler. Bu durumda “çifte temsile” girer ve bölünmemiş sadakat hakkınızı kaybedersiniz.

Seçtiğiniz mülkler için, benzer mülklere dayanan bir değerleme tahmini sunarız. Piyasada güncel olarak yaşananları göz önünde bulundurarak alıcılarımızla teklif stratejisini birlikte belirleriz. Mülke, konuma ve mevcut piyasa koşullarına bağlı olarak pazarlık taktikleri geliştiririz.

Teklif fiyatını belirlerken, satıcının kullandığı karşılaştırmalı piyasa analizine (CMA) benzer bir benzer mülk analizi hazırlarız. Analizimiz, benzer özelliklere sahip binalardaki komşu daireler için en güncel kapanmış satış verilerine odaklanır. Karar vermeniz için ihtiyaç duyacağınız tüm güncel verileri sunarız: kapanmış satış analizi, çeyreğe ait ortalama ilan indirimi, mevcut piyasa koşulları, en güncel metrekare başına ortalama fiyat, eğilimler ve daha fazlası. Tüm bu veri ve piyasa bilgisinden yola çıkarak bir açılış teklif fiyatı belirleriz.

New York'ta teklifler, alıcının gayrimenkul danışmanı aracılığıyla sözlü olarak yapılır. Sözlü teklifler yasal olarak bağlayıcı değildir. New York'ta gayrimenkul işlemlerinde yalnızca yazılı sözleşmeler icra edilebilir. Dolayısıyla sözleşme imzalanana dek alıcının ya da satıcının herhangi bir yükümlülüğü yoktur. Buna göre, bir alıcı en iyi anlaşmayı elde etmeye çalışmak için farklı dairelere birden çok teklif verebilir. Florida'da ise teklifler yazılı olarak yapılır ve teklife 10% oranında bir depozitonun eşlik etmesi gerekir. Dolayısıyla alıcının verdiği her teklif yasal olarak bağlayıcıdır.

Satıcı genellikle bir karşı teklifle döner. Alıcı ve satıcı, nihai satın alma fiyatında ve anlaşmanın özel koşullarında uzlaşana dek gidip gelir. Özel koşullardan biri, bankanın mülk için mortgage düzenlememesi durumunda alıcının sözleşmeden çıkmasına ve depozitosunu geri almasına olanak tanıyan bir mortgage şartı (mortgage contingency) olabilir. Mortgage şartları, alıcının mortgage'ı 45 gün içinde almasını öngörür. Satıcı 60 günlük bir süreyi kabul edebilir, ancak çoğu satıcı hiçbir mortgage şartının olmamasını tercih eder. Şart olmadığında satıcı fiyatta daha aşağı inebilir.

Bazen satıcılar, yabancı alıcılar için mortgage şartına izin vermez; çünkü satıcının, alıcının gerçekten bir banka tarafından reddedilip reddedilmediğini ya da yalnızca mülkü alma fikrinden vazgeçip vazgeçmediğini bilmesi güçtür. Satıcı şarta izin vermezse bu, bazı yabancı alıcılar için sorun yaratabilir. Bankadan alınan bir ön onay mektubu, yabancı alıcının bu engeli aşmasına çoğu zaman yardımcı olur.

Önceden en azından bir NYC gayrimenkul avukatına danışmak yerinde olsa da, satıcı bir teklifi kabul ettikten sonra alıcının bir gayrimenkul avukatı tutması gerekir. New York'ta alıcının bir avukatla çalışması zorunludur. Miami'de zorunlu değildir, ancak çoğu kişi satın alımlarını avukatlar aracılığıyla yürütür. Burada riskler yalnız hareket edilemeyecek kadar büyüktür; bu yüzden alıcının her zaman kendi hukuki temsiline sahip olmasını öneririz.

Teklifin kabul edilmesiyle birlikte alıcının danışmanı, satın alanların adlarını ve alıcının avukatının adı ile adresi dahil tüm iletişim bilgilerini içeren bir “anlaşma föyü” (deal sheet) doldurur. Dolayısıyla alıcının bu noktada hangi avukatla çalışacağını bilmesi gerekir. Bir gün içinde kondominyum belgeleri, incelemesi için alıcının avukatına gönderilir.

Alıcının avukatı, binanın sağlığını ve ele alınması gereken konuları belirlemek için kondominyum belgelerini ve binanın mali tablolarını, diğer belgelerin yanı sıra okur. Alıcının avukatı, satıcının avukatına ve binanın sponsoruna sorular yöneltir. Sözleşme, ardından inceleme sırasında saptanan konuları gidermek üzere, varsa, revize edilir.

Sözleşme alıcı tarafından imzalanana dek satıcı, dilerse daireyi göstermeye ve daha yüksek teklifleri kabul etmeye devam edebilir. Dolayısıyla süreç ilerlerken vakit nakittir.

New York'ta

Genellikle teklifin kabulünden en geç 10 gün sonra gerçekleşen sözleşme imzasıyla birlikte, alıcının satıcının avukatına satın alma bedelinin 10%'u tutarında bir depozito sunması gerekir. Depozito, kapanışa dek emanet hesabında (escrow), genellikle satıcının avukatı tarafından tutulur. Yeni Geliştirme için peşinat, oturuma ne kadar süre kaldığına bağlı olarak tek seferde ya da birkaç ödeme halinde 25%'e kadar çıkabilir.

Florida'da

İlk yazılı teklifin yanında yapılan 10% depozito, yalnızca belirli durumlarda iade edilebilir; örneğin alıcının kredi başvurusunun banka tarafından reddedildiği mortgage şartı kapsamındaki durumlar gibi. Yeni geliştirme için ara ödemeler genellikle zamana yayılı olarak 40%'tan 50%'ye kadardır; kalan tutar kapanışta ödenir.

Alıcı mortgage finansmanı sağlıyorsa, mortgage için bankadan bir Mortgage Taahhüt Mektubu almak üzere çalışır. Mortgage Taahhüt Mektubu, alıcı krediyi güvenceye aldıktan sonra düzenlenir. Kondominyumlar ve kooperatifler için bu mektup, bir satıcıyla anlaşmaya vardıktan sonra yönetim kurulu onayı için sunacağınız Yönetim Kurulu Dosyasının bir gereğidir.

Krediyi Güvenceye Almak

Bir mortgage başvurusu, bir ev bulmadan önce ya da bir teklif sunduktan sonra başlayabilir. Ancak her türlü sürprizi ortadan kaldırmak için bunu sürecin mümkün olan en erken aşamasında yapmak en doğrusudur. Alıcı, çok sayıda evrak içeren bir başvuru formu doldurmak zorunda kalır. Kredi veren; alıcının kredi geçmişine, istihdam kaydına, finansal varlık ve yükümlülüklerine ayrıntılı bir bakış atar.

Mortgage Taahhüt Mektubunun Düzenlenmesi

Mortgage Taahhüt Mektubu, bir kredi onaylandığında bir değerleme uzmanının (underwriter) kredi yetkilisine gönderdiği belgedir. İşte asıl olan budur! Mortgage Taahhüt Mektubu, mortgage'ın her yönünü ayrıntısıyla ortaya koyar. Koşulları ve faiz oranını içerir. “Şartları” (nihai onay için sunulması ya da açıklanması gereken kalemleri) madde madde sıralar. Mortgage Taahhüt Mektubu tarihli olur ve bir geçerlilik sonu tarihi taşır. Değerleme uzmanı tarafından imzalanmış olabilir.

Ön onay mektubu, aramanıza başlarken elinizde bulunması harika bir şey olsa da, alıcı Mortgage Taahhüt Mektubu düzenlenene dek onaylanmış sayılmaz; çünkü Mortgage Taahhüt Mektubu resmi, yasal olarak bağlayıcı bir belgedir.

Bütün townhouse'lar ya da müstakil tek aile evleri için yönetim kurulu onayı yoktur, ancak bir kondominyum ya da kooperatif satın alan alıcılar, satın almayı tamamlamak için kondominyum ya da kooperatif yönetim kuruluna resmî olarak başvurmak zorundadır.

Sözleşme hem alıcı hem de satıcı tarafından imzalandıktan sonra, alıcının kondominyum ya da kooperatif yönetim kuruluna bir Yönetim Kurulu Dosyası sunması gerekir. Bir kondominyum yönetim kurulunun “ön alım hakkı” (right of first refusal) denen bir hakkı vardır; bu da harici bir alıcının satın alımını onaylamadan önce kondominyumu kendisinin satın alma fırsatına sahip olması demektir. Bir kooperatif yönetim kurulu ise alıcıları onaylama ya da reddetme yetkisine sahiptir. Bazen Satış Başvurusu da denen Yönetim Kurulu Dosyası şunları içerir ya da gerektirir:

• Bir başvuru ve ücreti
• İmzalanmış sözleşme ve varsa Mortgage Taahhüt Mektubu
• Banka ekstreleri ya da teyit mektupları dahil mali tablolar
• Kişisel referans mektupları
• İş referans mektupları
• Son üç yılın vergi beyannameleri
• İstihdam ve gelir doğrulama mektupları
• Adli sicil, kredi ve istihdam kontrolleri için yetki belgesi

Yönetim Kurulu Dosyası, inceleme için binanın yönetim şirketine sunulur.

• Bir kooperatifse, yönetim kurulu dairenin gelecekteki tüm sakinleriyle bir görüşme talep eder. Bu görüşme çok ciddidir ve bir iş toplantısı olarak değerlendirilmelidir.
• Bir kondominyum yönetim kurulu, olası alıcıyla görüşme yapmaz, ancak kredi ve adli sicil kontrolleri yapar ve Yönetim Kurulu Dosyasını okur.
• Yönetim kurulu “ön alım hakkından” feragat ettiğinde, bir başka deyişle alıcıyı onayladığında, bir kapanış planlanabilir.

Kapanış, üzerinde anlaşılan koşullara bağlı olarak sözleşme imzasından itibaren 30/45/60 gün içinde gerçekleşir. Nakit ödeniyorsa, 30 günlük bir kapanış daha olasıdır. Mortgage alınıyorsa, alıcı büyük olasılıkla 60 güne kadar süre alır; ortalama 45 gündür. Kapanışa hazırlık olarak:

• Kapanış tarihini belirleyin.
• Kredi teklifinin koşullarını yerine getirin.
• Alıcının avukatı, alıcının “temiz tapu” (clean title) aldığından emin olmak için bir tapu araştırması yapar; bu da satıcının mülkün sahibi olduğunu ve mülke karşı kayıtlı hiçbir takyidat (lien) bulunmadığını güvence altına alır.
• Evin hasar görmesi ya da yok olması durumunda mal sahibini (ve kredi vereni) zarara karşı korumak için konut sigortası yaptırın.
• Kapanıştan önce son bir kontrol gezisi yapın.

Kapanış ya da takas (settlement), bir gayrimenkul işleminin son adımıdır. Kapanış gününde taraflar, satın alma sözleşmesini ifa eder ve mülkün sahipliğini satıcıdan alıcıya devreder:

• Alıcı (ya da alıcının bankası), satın almada kalan borcun ödemesini yapar; bu genellikle satın alma bedelinin kalan 90%'u ile kapanış maliyetlerinin (mortgage olmadan 3.5%, mortgage ile 5.5%) toplamıdır.
• Satıcı tapuyu alıcı adına imzalar ve evin anahtarlarını teslim eder.
• Bir tapu şirketi, yeni tapuyu yerel tapu siciline kaydeder.
• Satıcı, satıştan elde edilen tutardan, kapanış maliyetleri ve kapanışta mevcut bir mortgage'ı varsa mortgage ödemeleri düşüldükten sonra kalan parayı alır.

Yabancı alıcılar için kapanış, alıcı ABD'de fiziken bulunmadan da gerçekleşebilir. Alıcı, anlaşmayı kendi adına kapatması için avukatına yalnızca bir Vekâletname (Power of Attorney) verir (ya da bir LLC ile satın alıyorsa bir Muvafakat Mektubu imzalar). Bu yaygın bir uygulamadır.