NYC'de hacizli ev almak için 5 adım

Adım 1, New York Hacizinin Üç Türünü Anlayın

Tüm "haciz evlerin" ticareti aynı şekilde yapılmaz. Herhangi bir şey için teklif vermeden önce, hangi aşamayla uğraştığınızı belirleyin ve kılavuzumuzdaki temelleri inceleyin. NYC'de daire alma rehberi.

Haciz Öncesi (Lis Pendens Dosyalandı)

Malik ödemeleri kaçırmıştır ve kredi veren New York County Clerk'e derdestlik bildirimi (lis pendens) kaydetmiştir. Malik hâlâ tapuyu elinde tutar ve doğrudan satabilir. Bunlar short-sale fırsatlarıdır; genelde kredi bakiyesine indirimli kredi veren onayı ister. Ev sahibiyle müzakere edip short-sale onayı için 90-180 gün beklemeye hazır alıcılar için uygundur.

Adli Açık Artırma (Şerif Satışı)

Ev sahibi temerrüdü gidermezse veya satmazsa mülk, ilçe adliyesinde mahkeme kararıyla açık artırmaya çıkar. NYC açık artırmaları haftalık olarak yapılır. Manhattan'lar 60 Center Street'te düzenleniyor. Gayrimenkuller en yüksek teklifi verene satılır. Borç veren genellikle kredi bakiyesi üzerinden teklif verir; bu, kredinin vadesi geçmiş olması durumunda açık artırma fiyatlarının genellikle piyasa değerini aştığı anlamına gelir. Sınırlı denetim erişimine sahip nakit alıcılar için en iyisi.

REO (Bankaya Ait, Açık Artırma Sonrası)

Hiçbir nitelikli teklif sahibi borç verenin rezervini karşılamadığında, mülk REO (Sahip Olunan Gayrimenkul) olarak bankaya geri döner. Banka bunu açık piyasadaki bir komisyoncu aracılığıyla, genellikle indirimli olarak listeliyor. REO satın almaları geleneksel bir satın alma işlemine en yakın olanıdır: tapu daha nettir (banka çoğu ipoteği düzeltmiştir), incelemelere izin verilmektedir ve standart ipotek finansmanı çalışmaları bulunmaktadır. Açık artırma riski olmadan haciz fiyatı arayan alıcılar için en iyisi.

2. Adım: Teklif Vermeden Önce Finansmanı Güvenceye Alın

Haciz anlaşmaları fiyattan çok finansman konusunda başarısız oluyor. Üç kural:

• Müzayede teklifi onaylı fon gerektirir. Adliyede %10'luk bir depozito (kasiyer çeki veya banka havalesi) ödenmesi gerekmektedir, geri kalanı ise 30 gün içinde ödenecektir. İpotek kontenjanları kabul edilmez.
• Tadilat rezervi önemlidir. Haczedilen evlerde, ertelenmiş bakımda genellikle satın alma fiyatının %5-15'i kadar bir miktara ihtiyaç duyulur. Mülkün rezervsiz %80 LTV ile finanse edilmesi, yeni alıcıların altüst olmasının en yaygın nedenidir.
• NYC co-op hacizleri board onayı ister. Kazanan teklif sahibi bile binanın co-op board finansal incelemesinden geçmek zorundadır. Onay başarısız olursa kredi veren üniteyi yeniden pazarlamak zorunda kalır.

REO satın alımları için, FHA 203(k) ve Fannie Mae HomeStyle kredileri, yenileme maliyetlerini ipoteğe yansıtır ve genellikle ilk kez haciz alıcıları tarafından kullanılır.

3. Adım, Mülkü İnceleyin ve Başlığı Doğrulayın

NYC hacizlerinde kapanış sonrası kaybın en büyük kaynağı tapu riskidir. Taahhüt etmeden önce:

• Tam title araştırması sipariş edin NY tapulu bir sigorta şirketinden. İkinci derece ipotekler, tamirci hacizleri, ConEd / National Grid kamu hizmeti hacizleri, NYC su ve kanalizasyon hacizleri, HPD ihlalleri ve vadesi geçmiş HOA değerlendirmelerini arayın.
• Certificate of occupancy'yi kontrol edin NYC Binalar Bakanlığı web sitesinde. Haczedilen mülklerde sıklıkla yasa dışı SRO'lar, yasa dışı bodrum birimleri veya satıştan sonra da devam eden açık izinsiz çalışma ihlalleri bulunur.
• Şunlar için condo ve co-op, binanın mali durumunu kontrol edin. Mali sıkıntı içindeki binalar, hacizli satıştan sağ çıkabilmek ve yeni sahibinin sorumluluğu haline gelmek için bekleyen özel değerlendirmelere sahip olabilir.
• Şunlar için Manhattan ve Brooklyn 1–4 ailelik townhouse, eski mülkler (kurşun, asbest, yağ deposu) için yapısal inceleme ve Aşama 1 çevresel inceleme siparişi verin.

4. Adım, Açık Artırmada Teklif Verin veya REO için Pazarlık Yapın

Teklif verme stratejisi, hangi haciz türünü takip ettiğinize bağlıdır.

Adliye müzayedesinde: Erken gelin. Açık artırmacıya kaydolun. Kasiyer çeklerine %10'luk bir depozito getirin (birden fazla mülk için teklif vermeyi planlıyorsanız birden fazla çeke bölün). Borç verenin temsilcisi kredi bakiyesi üzerinde teklif açacaktır. Borç verenin rezervini aşan teklif sahipleri, herhangi bir denetim ihtimali olmaksızın mülkü olduğu gibi kazanır.

REO alımları için: Bankalar genellikle liste fiyatının %90'ının altındaki teklifleri ilk 30 gün içinde reddederler. Piyasada 60 gün kaldıktan sonra REO indirimi listenin %75-80'ine açılıyor. Teklifleri, fon kanıtı, denetim olasılığı olmayan ve 30 günlük kapanışla birlikte gönderin.

5. Adım, Kapatma ve Geri Alma Haklarının Adreslenmesi

New York'ta hacizin kapatılması standart bir satın alma işleminden üç açıdan farklılık gösterir, ancak yine de olağan için bütçe ayırmanız gerekir NYC closing maliyetleri her anlaşmaya uygulanan:

• NYC'de yasal geri alma hakkı yoktur Adli haciz satışından sonra, açık artırma kapandıktan sonra önceki malik, borcunu ödeyerek mülkü geri alamaz.
• Kalan sakinlerin tahliyesi alıcının sorumluluğundadır. NYC'nin kiracı koruma yasaları hacizli kiralık birimler için geçerlidir. Mevcut kiralama sözleşmeleri sona erene kadar geçerli olmalıdır.
• Anahtar karşılığı nakit hâlâ elinde bulunan eski sahiplerle pazarlıklar yaygındır. Eski sakinlerin herhangi bir dava olmaksızın başka bir yere taşınması için 5.000 ila 15.000 ABD Doları arası bütçe ayırın.

Haciz vs standart NYC alımı: yan yana

Sıkça Sorulan Sorular, New York Hacizli Satın Alma

NYC'de haciz satın almak, ev satın almanın en iyi yollarından biridir çünkü harika bir fiyata satabilirler. Haczedilmiş bir ev satın almak, yol boyunca birkaç ekstra zor noktayı beraberinde getirebilir. Birincisi, evi "olduğu gibi" durumda satın almanız gerekecek; bu, yaşanabilir hale gelmeden önce düzeltmeniz gereken bazı önemli sorunları olan bir ev alabileceğiniz anlamına gelir. Ancak genel olarak sürecin çoğu normal bir ev satın almaya oldukça benzer. Bunlar haciz satın almak için atmanız gereken adımlardır.

1. Emlak danışmanınızı bulun

Bir ev satın almak istediğinizde atacağınız ilk adımlardan biri emlak danışmanı tutmak evinizi kendi başınıza satın almanın getirdiği hayal kırıklıklarından ve kafa karışıklıklarından kaçınmak için. Doğru emlakçı, kriterlerinize uygun haciz mülklerini belirlemenize yardımcı olabilir ve onlar hakkında daha erken bilgi edinirsiniz, bu da yatırımcı rekabetiyle rekabet etmenize yardımcı olur.

2. Kredi ön onay mektubu alın

Tıpkı normal bir ev satın aldığınızda olduğu gibi, bu satın alma işlemini finanse edebilecek konumda olduğunuzu göstermek için bir kredi için ön onay almanız gerekir. Ön onay kredisi aynı zamanda ne kadar kredi alabileceğinizi de gösterecektir. Hacizinizin muhtemelen biraz çalışmaya ihtiyacı olacağından, FHA 203(K) almayı düşünün. Bu tür bir kredi, çok sayıda onarıma ihtiyaç duyduğunuzda mükemmeldir çünkü yenileme için genellikle 35.000 $'a kadar ayırabilirsiniz.

3. Seçeneklerinizi analiz edin

Bütçenize ve bölgede mevcut olanlara uygun en iyi evi almak istiyorsunuz. Bunu yapmak için acentenizle birlikte çalışarak metrekare, konum, mevcut ev satışlarının hacmi ve vergi geçmişi gibi faktörlere bakacak karşılaştırmalı bir pazar analizi yapın. Bu adımı uygulamak aynı zamanda ne kadar teklif vereceğinizi belirlemenize de yardımcı olacaktır; bu da sizi nakit tekliflerle rekabet edebilecek bir teklif yapma konusunda daha iyi bir konuma getirebilir.

4. Rekabetçi teklif verin

Diğer hacizler hızlı bir şekilde satıldığında, daha yüksek teklif vermek zorunda kalacaksınız çünkü haciz edilen mülklerin sahibi olan bankalar, istedikleri fiyatı hızlı bir şekilde alacaklarını biliyorlar. Bankalar hacizli mülkleri uzun süre elinde tutmak istemezler çünkü bu onların paralarını bağlar, bu nedenle biraz daha yüksek bir teklifle girmek onları, nakit ödeyemeseniz bile hızlı ve biraz daha yüksek teklifinizi almaya ikna edebilir çünkü bu onların devam etmesine olanak tanır. Ayrıca, düşük teklif vermek kötü bir fikir çünkü hacizlerin çoğu zaten adil piyasa değeriyle karşılaştırıldığında büyük oranda iskonto edilmiş durumda.

5. As-is durumda alacaksınız

New York'ta yenileme maliyetleri onbinlerce dolar olabilir. Evin ne kadar kötü durumda olduğunu asla bilemezsiniz, bu nedenle bazen haciz işlemlerinin deneyimli alıcılara bırakılması en iyisidir.

Aradığınızda NYC'de satılık evler, doğru emlakçıyla konuştuğunuzda harika seçenekler bulabilirsiniz. NYC'de hacizlerin satın alınması zor olabilir ve yanınızda deneyimli birinin olması, seveceğiniz bir eve sahip olmak ile size yardımcı olmaktan çok zarar veren bir durumla karşı karşıya kalmak arasındaki fark olabilir.