Tidslinje för nyproduktion i Miami, från reservation till färdigställande

Förhandsköp i Miami följer en strukturellt annorlunda tidslinje än andrahandsköp. Handpenningstrappan sprider kapitalinsatsen över 24–48 månader. Relationen till byggherren styr fördelningen av trophy-våningarna. Försäljningsprospektet sätter villkoren. För mycket förmögna köpare (UHNW) är det avgörande att förstå hela tidslinjen innan någon reservationsavgift blir bindande.

Köparen undertecknar ett reservationsavtal med en första handpenning (vanligen 10 % av köpeskillingen). I det här skedet har byggnaden normalt inte påbörjats, och försäljningsprospektet kan fortfarande vara under utarbetande. Reservationen binder en specifik bostad eller våningsallokering i väntan på fullständigt kontrakt. Köparen kan normalt frånträda reservationen och få handpenningen tillbaka under en fastställd inledande period som anges i reservationsavtalet; kontrollera ångerfristen med juridisk rådgivare innan något undertecknas.

När försäljningsprospektet har färdigställts och godkänts undertecknar köparen det fullständiga köpekontraktet och betalar en ytterligare kontraktshandpenning (normalt 10–20 % utöver reservationshandpenningen). Kontraktet är bindande, och rätten till överlåtelse, avbeställningsvillkor och milstolpar fastställs i det här skedet. Internationella köpare slutför ofta den här fasen på distans, via fullmakt (Power of Attorney) eller undertecknande enligt instruktioner per banköverföring.

Delbetalningar utlöses när byggnaden når förutbestämda byggfaser (normalt: grund, stomme klar till topp, vertikalt färdigställande, TCO). Varje delbetalning anges i försäljningsprospektet. Den totala handpenningen i den här fasen uppgår vanligen till 30–40 % av köpeskillingen. Köparen är bunden; en avbeställning kräver normalt byggherrens godkännande och kan innebära att redan inbetalda belopp förverkas.

Före TCO besiktigar köparen (eller köparens ombud) bostaden och noterar brister som ska åtgärdas. Byggherrens juridiska ombud samordnar besiktningen och åtgärdandet av eventuella brister. För köpare av trophy-våningar innebär den här fasen ofta samordning av design och godkännande av anpassningar, om sådana valts under kontraktsfasen.

När byggnaden får sitt Temporary Certificate of Occupancy (tillfälligt användningstillstånd) bokas köparens tillträde. Köparen betalar slutlikviden (normalt 50–60 % av köpeskillingen) och undertecknar överlåtelsen av äganderätten. Besittningen övergår vid tillträdet. Vid finansierade affärer utbetalar långivaren medlen i det här skedet. Floridas stämpelskatt för dokument (documentary stamp tax) + skatt på immateriella tillgångar (intangible tax, vid finansierade affärer) + titelförsäkring betalas vid tillträdet.

Där försäljningsprospektet tillåter överlåtelse kan köparen överlåta kontraktet till en annan köpare före TCO. Priset på överlåtelsemarknaden fångar normalt prisrörelsen mellan reservation och färdigställande. Byggherrens godkännande och överlåtelseavgifter tillkommer vanligen. För investeringsinriktade köpare är överlåtelse en vanlig exitväg före TCO. Kontrollera överlåtelsevillkoren i kontraktet före reservationen; inte alla byggherrar tillåter överlåtelse.

• Innehavshorisont. Ska bostaden tillträdas och användas eller hyras ut, eller ska den överlåtas före TCO?
• Förvärvande part. Den part som står för reservationen bör vara densamma vid tillträdet; byte av part under cykeln kan kräva byggherrens godkännande.
• Anpassning. Val av design och material är normalt tidsbegränsade; samordna i förväg med juridisk rådgivare och designteam.
• Ångerfrist, reservationsavtalets ångerfrist är köparens främsta skydd; förstå dess omfattning och sista dag innan någon handpenning betalas.
• FIRPTA-exponering. Utländska köpare bör planera sin FIRPTA-situation vid reservationen, inte vid tillträdet eller en senare försäljning.