För hyreslägenheter med reglerad hyra (rent-stabilized) i New York City gäller nu en riktlinjehöjning på 0 % för förlängda hyresavtal som börjar den 1 oktober eller senare. Order #58 (beslut nr 58) från Rent Guidelines Board, stadens nämnd för hyresriktlinjer, fryser både ettåriga och tvååriga förlängningar för hyresavtal som börjar mellan den 1 oktober 2026 och den 30 september 2027, för ungefär 1 miljon reglerade lägenheter. Det är första gången nämnden fryser tvååriga avtal. Beslutet trädde i kraft medan en stämning från hyresvärdar fortfarande pågår, och den 1 oktober blev meddelandena mellan City Hall, stadens ledning, och nämndens ledamöter en del av rättegångsmaterialet (The Real Deal; NY1).
The Real Deal kallade införandet ”en röra”. För den som köper på Manhattan gäller det att veta vilka lägenheter och fastigheter frysningen berör, och var den förändrar kalkylen vid ett köp.
Är processen ny för dig, börja med vår guide till att köpa en lägenhet i NYC.
Den här artikeln sammanfattar offentliga regler och nyhetsrapportering. Den utgör inte juridisk rådgivning. Låt din fastighetsjurist granska varje köp där hyresgäster bor kvar.
I korthet
- Nämnden röstade 7 mot 1 den 25 juni 2026 för 0 % på ettåriga och 0 % på tvååriga förlängningar. Tidigare frysningar 2015, 2016 och 2020 gällde endast ettåriga avtal.
- Frysningen gäller bara reglerade lägenheter. Hyreslägenheter till marknadshyra och de flesta lägenheter i condo och co-op omfattas inte.
- Hyresvärdar företrädda av Randy Mastro stämde i juli och hävdade att utfallet var bestämt på förhand. Domaren (Justice) Brendan Lantry ålade City Hall att lämna ut sin kommunikation med nämnden, vägrade att inhibera frysningen och räknar med att avgöra målet före årets slut.
- Jurister är oense om vad som händer med avtal som redan har tecknats till 0 % om hyresvärdarna vinner.
- För köpare av townhouses och mindre fastigheter med reglerade lägenheter läggs frysningen ovanpå 2019 års regler, som avskaffade avreglering vid ledighet (vacancy decontrol) och begränsade hur mycket förbättringar får höja hyran.
Vad nämnden beslutade
För ett ettårigt eller tvåårigt hyresavtal ”som börjar den 1 oktober 2026 eller senare och senast den 30 september 2027”: 0 %. Omröstningen slutade 7 mot 1, i en nämnd där sex av nio ledamöter hade utsetts av borgmästare Zohran Mamdani, som gick till val på en frysning. Christina Smyth, en ägarledamot utsedd under den tidigare administrationen, avgick några timmar före omröstningen (WSET; CityRealty).
Nämnden har frusit hyror tidigare. Den fastställde 0 % för ettåriga avtal 2015 och 2016, och igen 2020. Varje gång fick tvååriga avtal ändå en viss höjning (City Limits; CityRealty). Den här gången är båda löptiderna frysta, vilket innebär att en hyresgäst som tecknar en tvåårig förlängning i år kan behålla samma hyra in i slutet av 2029.
Ägarna pekar på kostnaderna. Nämndens egen Price Index of Operating Costs 2026, dess index över driftskostnader, som publicerades i april, uppmätte en kostnadsökning på 5,3 % för reglerade fastigheter, med försäkringar upp 10,5 % och bränsle upp 11,0 %. Nämndens separata studie av intäkter och kostnader fann att driftnettot fortfarande ökar i genomsnitt, med stora skillnader mellan stadsdelarna.
Stämningen och varför den spelar roll
En grupp ägare till reglerade fastigheter i Brooklyn, Queens, Staten Island och Bronx lämnade i juli in en Article 78 petition, ett överklagande av ett myndighetsbeslut, till State Supreme Court, delstaten New Yorks domstol i första instans. Deras advokater, Randy Mastro på Dechert och byrån Rosenberg & Estis, hävdar att nämnden var ”förutbestämd att leverera en frysning” och bortsåg från sina egna data (Commercial Observer; 6sqft).
Domaren Brendan T. Lantry har meddelat flera beslut sedan början av september. Han ålade staden att lämna ut den skriftliga kommunikationen mellan City Hall och nämndens ledamöter från den 1 januari fram till omröstningen i juni. Han avslog hyresvärdarnas begäran om att föra vidare 2025 års höjningar (3 % på ettåriga avtal, 4,5 % på tvååriga avtal), med motiveringen att domstolen saknade den befogenheten, och avböjde att avgöra målet före den 1 oktober: ”Vi arbetar så skyndsamt vi kan för att avgöra det här målet. Jag tänker inte arbeta med ett hagelgevär mot huvudet.” Han räknar med att avgöra målet före årets slut (THE CITY, 24 september 2026).
Omkring 3 000 sidor offentliggjordes den 1 oktober. The Real Deal beskrev dem som till största delen logistiska. Mastro menar att de visar samordning mellan borgmästarens kansli och nämnden. Corporation Counsel Steven Banks, stadens högste juridiske företrädare, menar att de visar nämndens oberoende.
Den öppna frågan är vad en seger för hyresvärdarna skulle innebära för avtal som redan har förlängts. Mastros egen formulering enligt THE CITY: ”Om noll-noll står sig kommer hyresvärdarna att sitta fast med det.” Andra hyresvärdsadvokater som The Real Deal citerat räknar med att en höjning som domstolen beslutar skulle gälla retroaktivt. Ingen vet ännu, och överklaganden kan dra ut målet till 2027.
Vilka frysningen omfattar, och vilka den inte omfattar
Om rent stabilization (hyresreglering) gäller beror på fastigheten, dess ålder och dess skattehistorik. Enligt Rent Guidelines Board omfattar den i regel:
- Fastigheter med sex eller fler lägenheter byggda mellan den 1 februari 1947 och den 31 december 1973.
- Lägenheter i fastigheter byggda före 1947 med sex eller fler lägenheter där hyresgästen flyttade in efter den 30 juni 1971.
- Fastigheter med tre eller fler lägenheter som byggts eller genomgått omfattande renovering sedan 1974 med skatteförmåner som 421-a eller J-51, så länge förmånen kräver det. Vår guide till skattelättnaderna 421-a och J-51 förklarar hur programmen fungerar.
Utanför faller lägenheter till marknadshyra och de flesta lägenheter i condo och co-op. Vissa lägenheter till marknadshyra omfattas dock av delstatens Good Cause Eviction-lag från 2024 (uppsägning endast av godtagbart skäl), som begränsar oskäliga höjningar och uteblivna förlängningar, men det är ett separat regelverk vid sidan av nämndens riktlinjer. När en fastighet omvandlas till condo eller co-op behåller en kvarboende hyresgäst med reglerad hyra sitt skydd. När den hyresgästen flyttar kan lägenheten säljas eller hyras ut utan reglering (RGB). Rent control (den äldre hyreskontrollen) är ett separat och betydligt mindre system för långvariga hyresgäster i äldre fastigheter, med en egen formel.
Vad det betyder om du köper på Manhattan
- Köpa en condo för uthyrning. En typisk condolägenhet på Manhattan som hyrs ut till marknadshyra påverkas inte. Om lägenheten säljs med hyresgäst, begär hyresavtalet och få skriftligt bekräftat om den är registrerad som reglerad. En lägenhet i en fastighet som har fått 421-a kan vara det.
- Köpa i en co-op. Vissa äldre co-ops har fortfarande lägenheter som ägs av sponsorn och som sedan omvandlingen bebos av hyresgäster med reglerad hyra. Även de hyrorna är nu frysta. Fråga hur många sådana lägenheter som finns kvar och läs räkenskaperna med de intäkterna i åtanke. Vår guide co-op eller condo visar vad du bör begära in.
- Köpa ett townhouse med hyresgäster. Ett hus byggt före 1974 med färre än sex lägenheter är i regel inte reglerat, om det inte har haft skatteförmåner. Med sex eller fler lägenheter är det oftast reglerat. Innan du skriver under, ta fram hyresregistreringshistoriken från DHCR (delstatens bostadsmyndighet), inte säljarens sammanfattning. Vår checklista för att köpa ett brownstone täcker resten av besiktningen.
- Kalkylera en mindre fastighet. Sedan 2019 finns ingen avreglering vid ledighet, och hyreshöjningar för större förbättringar av fastigheten (MCI, Major Capital Improvements) är i staden begränsade till 2 % per år. Sedan budgetändringen 2024 är de kostnader för förbättringar i enskilda lägenheter (IAI, Individual Apartment Improvements) som en ägare kan få tillbaka via hyran i regel begränsade till 30 000 USD per lägenhet över 15 år, eller 50 000 USD för vissa länge tomma lägenheter (HCR). Räkna med 0 % i riktlinje för varje förlängning som börjar senast den 30 september 2027, därefter framtida riktlinjer, och med den faktiska kostnadsutvecklingen. Mäklare sade till The Real Deal i juli att omröstningen pressade ned värdet på reglerade fastigheter.
- Följa domstolen. Ett avgörande väntas före årets slut. Ett avtal som tecknas nu bör fördela risken åt båda hållen, och din jurist bör formulera de villkoren.
Funderar du på en fastighet på Manhattan med kvarboende hyresgäster? Våra mäklare samarbetar med erfarna jurister för både hyresvärdar och hyresgäster. Skriv till oss på WhatsApp för ett förtroligt samtal.
Vanliga frågor
Finns det en hyresfrysning i NYC 2026?
Ja. Order #58 från Rent Guidelines Board fastställer 0 % för ettåriga och tvååriga förlängningar av lägenheter med reglerad hyra, för hyresavtal som börjar från den 1 oktober 2026 till och med den 30 september 2027. Den gäller inte lägenheter till marknadshyra.
Gäller hyresfrysningen i NYC för condos?
I regel inte. Condo- och co-op-lägenheter som hyrs ut till marknadshyra omfattas inte av hyresregleringen. Undantagen är en hyresgäst med reglerad hyra som bodde i lägenheten när fastigheten omvandlades, och som behåller det skyddet, samt en lägenhet i en fastighet vars skatteförmån kräver reglering.
Hur många lägenheter omfattas av hyresfrysningen?
Omkring 1 miljon lägenheter med reglerad hyra i hela staden, enligt Rent Guidelines Board.
Kan hyresfrysningen upphävas?
Hyresvärdar har begärt att en delstatlig domstol ska upphäva den. Domaren Brendan Lantry beslutade att City Halls kommunikation med nämnden skulle lämnas ut, vägrade att inhibera frysningen och räknar med att avgöra målet före slutet av 2026. Om beslutet upphävdes skulle domstolens dom avgöra vad som händer sedan, och jurister är oense om vad det skulle innebära för avtal som redan har tecknats.
Är frysningen 2026 den första i NYC:s historia?
Nej. Nämnden frös ettåriga avtal 2015, 2016 och 2020. 2026 är första gången den även har frusit tvååriga avtal.
Begär hyresregistreringshistoriken innan du sätter ett pris på en fastighet.
Relaterade analyser
- Hyra eller köpa i NYC
- Fastighetsskatter i NYC
- Pied-à-terre-skatt och efterfrågan på Billionaires' Row
Källor: NYC Rent Guidelines Board, Apartment and Loft Order #58 samt vanliga frågor om rent stabilization och rent control; RGB 2026 Price Index of Operating Costs; The Real Deal (10 juli, 22 juli och 1 oktober 2026); NY1 (1 oktober 2026); THE CITY (24 september 2026); Commercial Observer (22 juli 2026); 6sqft; WSET; CityRealty (10 juli 2026); City Limits; Spectrum News (17 september 2026); NY Daily News (1 oktober 2026); NYS Homes and Community Renewal om ändringarna genom HSTPA (Housing Stability and Tenant Protection Act) 2019 och IAI 2024; N.Y. Real Property Law section 216 (Good Cause Eviction).
