I oktober 2017 kom Arte och Carole Moreno, tidigare ägare till Los Angeles Angels, överens om att köpa en takvåning på 520 Park Avenue för 34 miljoner dollar och betalade 8,5 miljoner dollar, en handpenning på 25 %. Affären slutfördes aldrig. Deras invändning gällde buller från ett teknikrum intill lägenheten. Mer än sju år efter att tillträdesdagen passerat fann en federal domare i Manhattan att bullret "inte var oskäligt", slog fast att exploatörerna hade vidtagit "alla rimliga åtgärder" och tilldömde familjen Zeckendorf hela beloppet på 8,5 miljoner dollar, med tillägg för ränta och advokatkostnader (The Real Deal, 29 september 2026).
Rubrikerna avrundade till 9 miljoner dollar. Regeln bakom domen är mer än hundra år gammal i New York: en köpare som frånträder ett undertecknat kontrakt utan laglig grund förlorar i regel handpenningen. Så här fungerar det i Manhattan, och så skyddar sig köpare innan de skriver under.
Den här artikeln förklarar allmänna regler och offentliga fall. Den utgör inte juridisk rådgivning. Varje kontrakt är unikt, och din fastighetsjurist bör granska ditt.
I korthet
- En federal domare tilldömde familjen Zeckendorf familjen Morenos handpenning på 8,5 miljoner dollar på ett kontrakt för en takvåning värd 34 miljoner dollar, med tillägg för ränta och advokatkostnader, sedan hon funnit att köparna saknade giltigt skäl att vägra tillträda.
- New Yorks högsta domstol slog i Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) fast att en köpare som bryter kontraktet "utan laglig grund inte kan återfå handpenningen", och betraktade den sedvanliga handpenningen på 10 % som ett rimligt mått på skadan.
- Inom exklusiv nyproduktion är handpenningar på 20 % till 25 % vanliga, och 2004 lät en appellationsdomstol i New York en exploatör behålla en hel handpenning på 25 % för takvåningar i Trump World Tower.
- Ditt verkliga skydd finns i kontraktet och tidslinjen: besiktningar och invändningar innan du skriver under, skriftliga meddelanden i tid och en advokat som vet när en försening eller en ändring ger dig en laglig utväg.
Vad som hände i Moreno-fallet
Fakta, enligt The Real Deal och Law360:
- Affären. I oktober 2017 skrev familjen Moreno på för takvåning 58 på 520 Park Avenue för 34 miljoner dollar och betalade 8,5 miljoner dollar vid undertecknandet. The Real Deal rapporterade, med hänvisning till domstolshandlingar, att transaktionen var strukturerad som ett optionsavtal.
- Tvisten. Kontraktet förpliktade exploatören att vidta "alla rimliga åtgärder" så att en teknisk installation inte skulle påverka köparnas "ostörda nyttjande". Tillträdet var satt till den 4 januari 2019. Familjen Moreno hävdade att exploatörens ljudmätning hade gjorts med installationen avstängd, och avböjde att tillträda.
- Kontraktsbrottet. Ett meddelande om kontraktsbrott skickades i februari 2019, och avtalet hävdes den 1 mars 2019.
- Processerna. Familjen Zeckendorf stämde i delstatsdomstol 2022. Familjen Moreno väckte genkäromål i federal domstol och krävde tillbaka sina 8,5 miljoner dollar. Efter en endagsförhandling utan jury i oktober 2025 dömde domaren Lorna G. Schofield vid Southern District of New York till exploatörernas fördel.
Säljarens advokater på Oved & Oved sammanfattade utfallet i en mening: "ett kontrakt är ett åtagande, inte en option, och förevändningstvister för att komma ur bindande avtal kommer inte att godtas." Familjen Morenos advokat kommenterade inte. Den juridiska motiveringen i den skriftliga domen hade inte publicerats vid tidpunkten för rapporteringen, så vi tar inte ställning till vilken doktrin domstolen stödde sig på.
Fallet har en tydlig koppling till en annan risk som köpare underskattar. Vi går igenom den i vår guide till bullerbesiktning före köp av en lägenhet i Manhattan.
Regeln: kontraktsbrott utan grund kostar handpenningen
New Yorks rätt på området är gammal och stabil. I Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986), slog Court of Appeals fast att "en köpare som utan laglig grund bryter ett fastighetskontrakt inte kan återfå handpenningen", en regel som domstolen spårade tillbaka till 1881. Domstolen tillämpade den trots att säljaren senare sålt fastigheten vidare till samma pris, och beskrev den traditionella handpenningen på 10 % som ett allmänt accepterat, rimligt belopp. Rådet till missnöjda köpare var rakt: "tillfället att säga det är vid förhandlingsbordet."
Standardkontrakten i Manhattan bygger in samma resultat. New York City Bars mallkontrakt för bostadsrätter i condominium anger att om köparen bryter kontraktet är säljarens enda påföljd att behålla handpenningen som avtalat skadestånd. Om säljaren bryter kontraktet behåller köparen bredare påföljder, däribland talan om fullgörelse av köpet.
Större handpenningar, samma regel
Kontrakt vid andrahandsköp av co-ops och condos i Manhattan kräver normalt 10 % i handpenning. Nyproduktion skiljer sig. Brick Underground beskriver en vanlig struktur med 10 % vid kontrakt och ytterligare 10 % när offering plan förklaras gällande, och CityRealty rapporterar att utländska köpare ofta ombeds betala betydligt mer.
Större handpenningar har hållit i domstol. I Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004) betalade köparna av fyra takvåningar i Trump World Tower för omkring 32 miljoner dollar en handpenning på 25 %, omkring 8 miljoner dollar, och försökte sedan häva köpet med hänvisning till terrorrädsla efter den 11 september. Appellate Division lät exploatören behålla hela beloppet och noterade att kontraktet förhandlats på affärsmässiga villkor med advokater på båda sidor, och att "en handpenning på 25 % är sedvanlig på marknaden för exklusiva nyproducerade condominiums i New York City."
Familjen Morenos 25 % låg helt inom den traditionen.
Så skyddas din handpenning medan du väntar
Vid köp direkt från en exploatör i New York har dina pengar ett verkligt skydd, även om de står på spel om du själv bryter kontraktet. Enligt section 352-h i General Business Law och delstatsåklagarens föreskrifter i 13 NYCRR Part 20 gäller:
- Handpenningen förblir köparens pengar som förvaltas i trust och får inte sammanblandas med exploatörens medel före tillträdet.
- Den ska förvaltas av en escrow agent som är advokat i New York och inte exploatören, sättas in inom fem arbetsdagar, med skriftligt meddelande till köparen inom tio arbetsdagar.
- Ränta tillfaller i regel köparen.
- Utbetalning av omtvistade medel kräver ett tillträde, en gemensam skriftlig instruktion, ett slutligt domstolsbeslut eller ett förfarande med meddelande och invändning.
- Om den reviderade budgeten i en offering plan stiger med 25 % eller mer över de ursprungliga prognoserna får köparna rätt att häva köpet.
Jämför med Florida, där delstatslagen låter exploatörer använda förhandsinbetalningar över 10 % till faktiska byggkostnader när bygget har påbörjats, om kontraktet anger det i en framträdande upplysning. New York håller pengarna på spärrat konto fram till tillträdet. Köper du i båda städerna går vår jämförelse av transaktionskostnader i Miami och Manhattan igenom de övriga skillnaderna.
När en köpare lagligen kan frånträda
Köpare får faktiskt tillbaka handpenningen när kontraktet eller lagen ger dem en utväg. Vanliga vägar är:
- Ett villkor som inte uppfylls i tid. Ett finansieringsvillkor skyddar dig till exempel bara om du följer dess krav på meddelanden exakt. I Maxton förlorade köparna delvis därför att deras skriftliga hävning inte mottogs inom kontraktets frist.
- En väsentlig ändring från exploatören. I ett fall från 2012 som gällde en takvåning för 31 miljoner dollar i Plaza lät en appellationsdomstol en köpares krav på hävning och återbetalning av handpenningen gå vidare, grundat på påstådda väsentliga ändringar i de inlämnade ritningarna utan föreskrivet meddelande. Det var ett beslut om att målet fick prövas vidare, inte en slutlig seger.
- Säljarens kontraktsbrott. Kan säljaren inte leverera det som kontraktet utlovar är köparens påföljder bredare än säljarens.
- Ett korrekt deklarerat "time of the essence"-tillträde. En tillträdesdag som står i ett kontrakt är oftast inte strikt. För att göra den strikt måste en part skicka ett tydligt meddelande med ett nytt, rimligt datum. Ett misstag i detta steg kan göra den part som försöker hävda fristen till den part som bryter kontraktet.
Vad du bör göra innan du skriver under
- Gör granskningen först. Buller, utsikt, ljus, teknikrum, fastighetens ekonomi: allt som skulle kunna få dig att inte vilja tillträda bör prövas före kontraktet, när det inte kostar något att dra sig ur.
- Förhandla om påföljderna. Om en säljare lovar att åtgärda något, be din advokat definiera standarden, testmetoden och vad som händer om den inte uppfylls. "Alla rimliga åtgärder" var formuleringen som Moreno-fallet kom att handla om.
- Känn din betalningsplan. Vid nyproduktion, vet exakt när varje delbetalning förfaller, vem som förvaltar den och på vilka villkor den frigörs.
- För in varje frist i kalendern. Frister för villkor och meddelanden löper från kontraktet, och ett meddelande som kommer fram en dag för sent kanske inte räknas.
- Tänk tidigt på ägarstrukturen. Den som köper via ett LLC eller en trust, och särskilt utländska köpare, bör fastställa strukturen innan de skriver under. Vår guide till amerikansk arvsskatt för utländska köpare förklarar varför.
På väg att skriva under för en lägenhet i Manhattan? Våra mäklare arbetar varje dag med erfarna fastighetsjurister. Skicka ett meddelande på WhatsApp för ett diskret samtal utan förpliktelser.
Vanliga frågor
Vad händer med min handpenning om jag drar mig ur köpet av en lägenhet i New York?
Om du drar dig ur utan laglig grund enligt kontraktet kan säljaren i regel behålla handpenningen. New Yorks Court of Appeals slog i Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) fast att en köpare som bryter kontraktet utan laglig grund inte kan återfå handpenningen, och New Yorks standardkontrakt gör handpenningen till säljarens påföljd vid köparens kontraktsbrott.
Hur stor är handpenningen för en lägenhet i Manhattan?
Kontrakt vid andrahandsköp av co-ops och condos kräver normalt 10 % av priset vid undertecknandet. Exploatörer av nyproduktion kräver ofta mer, vanligen 20 % i två delbetalningar, och köpare i luxussegmentet samt utländska köpare kan ombes betala 25 % eller mer.
Kan en säljare behålla en handpenning på 25 % i New York?
Domstolar har tillåtit det. I Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004) lät en appellationsdomstol exploatören av Trump World Tower behålla en handpenning på 25 % för takvåningar och kallade 25 % sedvanligt på stadens marknad för exklusiv nyproduktion. I september 2026 tilldömde en federal domstol familjen Zeckendorf Arte Morenos handpenning på 8,5 miljoner dollar, 25 % av ett kontrakt på 34 miljoner dollar.
Vem förvaltar min handpenning vid köp i nyproduktion i New York?
En escrow agent som måste vara advokat i New York och inte får vara exploatören. Pengarna står kvar på ett klientmedelskonto som inte får sammanblandas med exploatörens medel, räntan tillfaller i regel köparen och utbetalning regleras av delstatsåklagarens föreskrifter.
Varför förlorade Arte Moreno sin handpenning?
Familjen Moreno vägrade att slutföra köpet av en takvåning för 34 miljoner dollar på 520 Park Avenue på grund av buller från ett angränsande teknikrum. Efter en förhandling utan jury fann domaren att bullret "inte var oskäligt" och att exploatörerna hade vidtagit "alla rimliga åtgärder", och tilldömde exploatörerna handpenningen på 8,5 miljoner dollar med tillägg för ränta och advokatkostnader.
Lyft varje invändning, och pröva den, innan du skriver under kontraktet.
Relaterade analyser
Källor: The Real Deal (29 september 2026; 19 november 2024; 14 oktober 2022); Law360 (oktober 2025); Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986); Uzan v. 845 UN Ltd. Partnership (App. Div. 1st Dept. 2004); Plaza PH2001 LLC v. Plaza Residential Owner LP (App. Div. 1st Dept. 2012); N.Y. General Business Law, sections 352-e och 352-h; 13 NYCRR 20.3; New York City Bars mallkontrakt för condominium; Fla. Stat., section 718.202; Brick Underground; CityRealty.
