De flesta som köper en bostad behöver ett lån, och typen av lån påverkar hur mycket du totalt betalar för hemmet. Två vägar är mortgage reassignment eller mortgage assumption. De låter lika, men strukturerna skiljer sig kraftigt, och reassignment är i dag betydligt vanligare än assumption. Det kan överraska att mortgage assumption ens finns kvar, så sällsynt har den blivit. Assumption behåller viktiga fördelar gentemot den mer vanliga reassignment; ett CEMA-lån kan återskapa en del av det som går förlorat vid reassignment i stället för assumption, men du kan behöva välja mellan lägre ränta och CEMA-fördelarna. Lär dig mer om dina alternativ när du köper bostad i New York genom att behärska begreppen.
Mortgage assumption vs assignment: snabb jämförelse
| Faktor | Mortgage assumption | Mortgage assignment (nytt lån) |
|---|---|---|
| Så fungerar det | Köparen tar över säljarens befintliga bolån, samma ränta, samma villkor | Köparen tar ett helt nytt lån hos en långivare till gällande marknadsräntor |
| Ränta | Låst till säljarens ursprungliga ränta (potentiellt under dagens marknad) | Gällande marknadsränta vid köptillfället |
| Avslutskostnader | Lägre; undviker full mortgage recording tax (betalas endast på kvarvarande saldo) | Högre; full mortgage recording tax (1,8%–1,925% i NYC) på hela lånebeloppet |
| Långivarens godkännande | Krävs. Långivaren måste godkänna den nya låntagarens kreditvärdighet | Standardiserad kreditprövning som vid en ny låneansökan |
| Tillgänglighet | Sällsynt. De flesta moderna låneavtal innehåller due-on-sale-klausuler som hindrar assumption | Standard. Så fungerar de flesta affärer i dag |
| Bäst när | Säljarens ränta ligger väsentligt under gällande marknadsräntor | Dagens räntor är konkurrenskraftiga eller köparen behöver skräddarsydda villkor |
Vad är en mortgage assumption?
Du kanske inte vet att en mortgage assumption ens är möjlig, än mindre att den tidigare var det mer vanliga sättet att köpa eller sälja ett hus. Vid en assumption tar köparen i praktiken över lånet från säljaren, inklusive alla villkor som den ursprungliga låntagaren avtalade. Det innebär att köparen betalar banken det återstående beloppet för säljaren och behåller räntan. Det är viktigt: köparen slipper den räntestruktur som följer med ett nytt lån.
Vad är en mortgage reassignment?
I kontrast är mortgage reassignment när köparen tar ett nytt lån med egna villkor hos en bank. Det alternativet är i dag betydligt vanligare, delvis för att banken sällan är entusiastisk inför en assumption. Bankerna ogillar den av flera skäl, bland annat att de inte tar in den ränta som betalas i början av lånet, så incitamentet att godkänna en assumption är litet. De föredrar också reassignment eftersom de bara vill ta emot en ny låntagare med samma eller bättre återbetalningsförmåga. Långivaren bedömer det utifrån köparens kredithistorik och andra ekonomiska faktorer.
Fördelar med mortgage assumption för köparen
En av de största fördelarna med en assumption för köparen är den lägre räntekostnaden över tid. En annan är att du kan undvika en stor del av den mortgage recording tax som normalt betalas vid ett helt nytt lån eller en reassignment. Vid en assumption betalar du mortgage recording tax endast på lånets återstående del.
Hur ett CEMA kan hjälpa köpare av condo och townhouse
Ett CEMA (Consolidation Extension and Modification Agreement) kan hjälpa dig i New York som vill köpa ett townhouse eller en condo att spara betydande belopp. Låneformen hjälper vid finansiering av ett nytt köp eller refinansiering av en befintlig bostad genom att kringgå mortgage recording tax, en skatt på hela lånebeloppet. Med 1,8% för lån under 500 000 USD och 1,925% för lån över 500 000 USD kan skatten lägga till tusentals dollar. Det som gör den särskilt dyr är att du i praktiken betalar den två gånger vid refinansiering. Med ett CEMA-lån betalar du skatten endast på gapet mellan de två bolånen.
Varför förväxlas mortgage assumption och mortgage assignment?
Om du undrar varför två termer med helt olika innebörd ofta blandas ihop är du inte ensam. Eftersom assumptions är så sällsynta har man inom fastighetsbranschen börjat använda begreppen synonymt. De är sällsynta därför att bankernas skuldebrev i dag skrivs så att assumption inte är tillgänglig vid en försäljning. Det är enkelt: banken vinner inget på en assumption. Tvärtom går den miste om den ränta ett nytt lån skulle ge, så under de senaste två decennierna har bankerna skrivit lån så att assumptions inte är möjliga.
Att få ett CEMA kan ta tid
På senare tid, med så många bostäder till salu, kan det ta tid att få ett CEMA, och under väntan kan du förlora den ursprungliga ränta du hoppades på. CEMA-lån påverkar inte bankens resultat, men du får vänta längre just nu eftersom det heller inte finns något incitament för banken att prioritera dem. De är mer en artighet än något annat, så bankerna skyndar sällan, särskilt när de har eftersläpning. Vill du ha ett CEMA som sparar skatt och samtidigt lägsta möjliga ränta kan det vara knepigt just nu. När räntorna stiger måste du avgöra om det är värt att vänta in CEMA för att undvika extra mortgage recording tax, även om du kan tappa den lägre tillgängliga räntan om den stiger snabbt.
Riskfaktorer att väga in
Risker med mortgage assumption:
- Due-on-sale-klausul: De flesta konventionella lån från de senaste två decennierna innehåller en due-on-sale-klausul, vilket innebär att långivaren kan kräva full återbetalning när fastigheten byter ägare. Det gör äkta assumptions extremt sällsynta utanför FHA- och VA-lån.
- Egetkapitalsgap: Om säljarens kvarvarande lånesaldo är betydligt lägre än köpeskillingen måste köparen täcka skillnaden kontant. Det kan bli väsentligt i högvärdesaffärer i NYC.
- Säljarens ansvar: I vissa assumption-strukturer kan den ursprungliga låntagaren förbli subsidiärt ansvarig om den nya låntagaren blir betalningsskyldig i dröjsmål, om inte långivaren beviljar ett formellt frigörelsebeslut.
Risker med mortgage assignment (nytt lån):
- Ränteexponering: I ett stigande ränteläge låser ett nytt lån dig till gällande räntor. De kan vara betydligt högre än vad säljaren säkrade för flera år sedan.
- Full recording tax: I NYC lägger mortgage recording tax på ett nytt lån (1,8%–1,925%) på tiotusentals dollar i avslutskostnader som en assumption eller ett CEMA delvis skulle kunna undvika.
- Värderingsrisk: Ett nytt lån kräver en ny värdering, som kan landa under det avtalade köpepriset och potentiellt kräva omförhandling eller ytterligare kontanter från köparen.
Om du ska köpa eller sälja ett hus, utforska dina alternativ så att du får bästa möjliga ekonomiska uppgörelse. Det finns gott om bostäder till salu i NYC för rätt köpare, men du måste göra din hemläxa så att du inte missar en affär som kan påverka din ekonomi i många år.
