Manhattan entrou no mercado de outono com mais fechamentos, preços mais altos e menos estoque disponível do que há um ano. Corcoran registrou 3.625 vendas no terceiro trimestre, o total mais forte do terceiro trimestre desde 2022. O preço mediano de venda atingiu US$ 1,25 milhão, um recorde do terceiro trimestre.
O mercado está ativo, mas não se move numa direção. Os fechamentos refletem acordos negociados no início do ano, enquanto os contratos assinados caíram 6% em relação ao ano anterior. Os compradores ainda agem quando a propriedade e o preço fazem sentido. Eles também estão trabalhando com menos opções: o estoque ativo caiu para 6.354 listagens, a menor oferta no terceiro trimestre desde 2017.
O último relatório disponível do StreetEasy apoia a mesma história de oferta e velocidade, embora cubra agosto em vez de todo o trimestre. As ações de Manhattan caíram 11,2% em relação ao ano anterior, e as casas que firmaram contrato passaram em mediana 93 dias no mercado, seis dias mais rápido. A contagem de contratos em Manhattan ficou quase estável, com queda de 0,9%, o que reforça a necessidade de separar fechamentos fortes do pipeline futuro.
Manhattan, terceiro trimestre de 2026, em resumo
| Medir | 3º trimestre de 2026 | Ano após ano |
|---|---|---|
| Vendas fechadas | 3,625 | +9% |
| Volume de vendas | US$ 7,28 bilhões | +10% |
| Preço mediano de venda | US$ 1,25 milhão | +4% |
| Preço médio por pé quadrado | $1,751 | +2% |
| Listagens ativas | 6,354 | -3% |
| Contratos assinados | 2,532 | -6% |
| Média de dias no mercado | 90 dias | 13% mais rápido |
Os condomínios foram os que mais contribuíram para o crescimento dos preços
A análise das Housing Notes de Jonathan Miller de 2 de outubro também coloca a mediana de Manhattan em US$ 1,25 milhão, um aumento de 5,9% em relação ao terceiro trimestre de 2025 em seu conjunto de dados. Ele relata o maior crescimento anual de vendas na faixa de US$ 2 milhões a US$ 5 milhões e o maior tamanho médio de venda de apartamentos em seis anos. Esse maior mix de transações é importante: uma mediana de bairro mais alta não significa que todos os apartamentos ganharam a mesma quantia.
As vendas de condomínios de revenda aumentaram 15%, para 1.266. Seu preço mediano aumentou 10%, para um recorde de US$ 1,65 milhão, e o preço médio por pé quadrado atingiu US$ 1.807. As cooperativas de revenda foram mais estáveis: a mediana manteve-se em US$ 875.000, enquanto o preço médio e o preço médio por pé quadrado diminuíram.
A oferta do novo desenvolvimento é a questão mais profunda. O inventário dos patrocinadores caiu 22%, para 564 anúncios, o seu nível mais baixo desde o quarto trimestre de 2012. Novos projectos lançados durante o trimestre adicionaram 286 residências, mas isso não foi suficiente para reverter o declínio mais prolongado nos produtos dos patrocinadores disponíveis.
O high-end está fazendo mais do que sua parte
Os fechamentos acima de US$ 3 milhões aumentaram 25% ano após ano. A faixa de US$ 3 milhões a US$ 5 milhões foi a mais forte, com um aumento de 40% nas vendas. Casas acima de US$ 3 milhões representaram 19% de todos os fechamentos, empatando com a maior participação já registrada. O maior fechamento relatado do trimestre foi o do 113º andar da Central Park Tower, com US$ 46.958.750.
Essa força não significa que todas as propriedades caras tenham igual alavancagem. Localização, condição, vistas, qualidade de construção e disciplina de preços ainda decidem quais listagens serão movidas. Apartamentos com preços entre US$ 3 milhões e US$ 5 milhões foram assinados mais rapidamente, em média 78 dias. Casas acima de US$ 5 milhões tiveram em média 113 dias.
O que significam os números do terceiro trimestre
Os contratos assinados merecem mais atenção do que as manchetes finais. A Compass relata 2.075 contratos, uma queda de 12% em relação ao terceiro trimestre de 2025, com os contratos de condomínio caindo 9% e os contratos cooperativos caindo 13,2%. Os seus números iniciais do terceiro trimestre vão até 20 de setembro e são revistos posteriormente, pelo que não devem ser combinados com as contagens de Corcoran. Ambas as fontes mostram, no entanto, menos contratos do que há um ano.
O que está acontecendo abaixo de US$ 1 milhão?
Corcoran relata que os apartamentos abaixo de US$ 1 milhão representaram 42% das vendas, sua segunda menor participação, excluindo a corrida antes dos impostos no segundo trimestre de 2019. Mas o fechamento de cooperativas de revenda abaixo de US$ 1 milhão ainda aumentou 4% em relação ao terceiro trimestre de 2025. Uma participação menor do mercado não é o mesmo que menos vendas.
Os apartamentos de nível básico estão demorando a ser vendidos, mas os números disponíveis não indicam que estejam mais lentos do que no ano passado. Corcoran relata 106 dias para contrato abaixo de US$ 500.000, contra 110 no terceiro trimestre de 2025, e 89 dias de US$ 500.000 a US$ 1 milhão, versus 99. A faixa de US$ 3 milhões a US$ 5 milhões teve média de 78 dias. A Compass relata que 28% das propriedades de Manhattan que entraram em contrato levaram mais de 180 dias, mas não fornece uma comparação anual inicial para essa medida. O tempo de contratação descreve as casas que encontraram compradores, e não há quanto tempo as listagens não vendidas restantes estão paradas.
Para compradores: os apartamentos mais bem posicionados não aguardam um sinal amplo do mercado. A oferta escassa e os tempos de comercialização mais rápidos defendem a preparação antes que a propriedade certa apareça. Isso não elimina espaço para negociar inventário comprometido ou obsoleto.
Para vendedores: o mercado recompensa a qualidade, mas a queda de 6% nos contratos assinados é motivo para manter a disciplina. Um trimestre de fechamento forte pode ocultar um pipeline futuro mais lento. O preço em relação à concorrência atual é mais importante do que o preço em relação a um título.
Para investidores e compradores de segunda habitação: o novo imposto pied-à-terre acrescenta outro custo de propriedade ao modelo, especialmente no segmento superior. Não impediu a procura, mas pertence à subscrição, juntamente com o financiamento, os custos de manutenção, a estrutura da entidade e o período de detenção esperado.
Fontes: Corcoran, Manhattan Real Estate Market Report, 3T 2026, 2 de outubro; Jonathan Miller, Housing Notes, análise de Manhattan do terceiro trimestre de 2026, 2 de outubro; Relatório do Compass Manhattan Q3 2026 reproduzido pela equipe Stacey Froelich, 2 de outubro; StreetEasy, Relatório do mercado imobiliário de Nova York de agosto de 2026, 15 de setembro. Revisado em 5 de outubro de 2026. A tabela principal usa Corcoran de forma consistente. A Compass usa REBNY RLS e ACRIS, com números iniciais do trimestre atual até 20 de setembro, sujeitos a revisão. O relatório de agosto do StreetEasy é uma verificação direcional mensal, não uma comparação completa do terceiro trimestre. As contagens e alterações de preços permanecem separadas por fonte. A parceria do relatório de Miller em Nova York mudou de Elliman para The Real Deal em 2026; sua análise aqui é citada diretamente no Housing Notes.