Condo ou co-op em Nova York, análise de investimento

Para quem vai morar no imóvel, a decisão entre condo e co-op é sobretudo estilo de vida e preço. Para o comprador com viés de investimento, o quadro é mais nítido. As co-ops carregam atrito estrutural em cada etapa do ciclo de alocação de capital. Aquisição, permanência e saída. O desconto de preço que a co-op oferece muitas vezes não sobrevive ao custo de atrito do uso restrito, das saídas mais lentas e do público comprador limitado na revenda.

• Condo, offering plan, contrato e closing. Compradores internacionais e veículos societários aceitos. Operações à vista fecham em cerca de 60-90 dias. Sem aprovação do board.
• Co-op, offering plan, contrato, fechamento, board package, entrevista com o conselho e aprovação do conselho. A maior parte dos conselhos rejeita compradores internacionais. A maior parte exige cidadania americana ou residência permanente. A maior parte exige que o perfil financeiro do comprador se enquadre em parâmetros definidos pelo prédio. A aprovação pode levar de 30 a 60 dias após o contrato.

Para o investidor que avalia um fluxo de negócios, o caminho do condo é mais rápido para alocar capital e tem menos pontos únicos de falha. Uma aquisição de co-op tem probabilidade materialmente maior de cair depois do contrato, por rejeição do conselho. É um custo de atrito real no nível do portfólio.

• Condo, direitos plenos de sublocação (sujeitos apenas às exigências de taxa de condomínio e a eventuais prazos mínimos de locação definidos pelo prédio). O proprietário pode alugar a unidade em condições normais de mercado. Perfil do investidor plenamente alinhado aos direitos de propriedade.
• Co-op, sublocação em geral restrita (comumente 1 a 2 anos a cada 5, com aprovação do conselho para cada contrato e cobrança de taxa de sublocação). Perfil do investidor fundamentalmente limitado. O regulamento do prédio pode inviabilizar a operação.

Para o investidor voltado a renda, as restrições de sublocação da co-op podem eliminar por completo a tese de retorno. Mesmo onde a sublocação é permitida, o atrito (aprovação do conselho para cada inquilino, taxas de sublocação, complexidade das regras) torna a posição menos líquida como fluxo de renda de aluguel.

• Condo, revenda a qualquer comprador qualificado. Compradores internacionais e veículos societários aceitos. O tempo de exposição acompanha a dinâmica geral do mercado de luxo.
• Co-op, revenda sujeita à aprovação do novo comprador pelo conselho. O mesmo atrito que afetou a aquisição passa a valer na saída. O comprador internacional costuma ficar de fora do público elegível. O tempo de mercado é estruturalmente mais longo, por causa do universo menor de compradores habilitados.

O atrito do lado da saída costuma ser subestimado por quem se concentra no preço de aquisição. O desconto de 15% a 25% na entrada de uma co-op pode ser corroído ou anulado por uma saída mais lenta, por um público comprador menor e pelo risco de rejeição do conselho na venda.

• Condo, tratamento comum de bem imóvel. O proprietário recebe a escritura. O imposto predial é cobrado diretamente. Os juros são dedutíveis quando há financiamento. O Section 1031 exchange está disponível para imóveis de investimento.
• Co-op, propriedade de cotas de uma sociedade. O titular recebe um certificado de ações e um proprietary lease. O imposto imobiliário do prédio é rateado pela maintenance. Os juros da hipoteca podem ser rateados pela hipoteca subjacente da co-op. O tratamento em 1031 exchange é mais complexo; consulte seu advogado.
• Propriedade por veículo societário, LLCs e trusts são aceitos normalmente pelos condos e costumam ser recusados pelos boards de co-op. Para proteção patrimonial e planejamento sucessório, o condo costuma ser o único caminho viável.

Para investidores que atuam por estruturas específicas (LLCs para isolamento de responsabilidade, trusts para planejamento sucessório, sociedades estrangeiras para posicionamento internacional), os condos costumam ser o único caminho viável no mercado de Nova York.

A co-op pode fazer sentido como investimento em situações restritas:

• Residência principal mantida por muito tempo, com chance de conversão. Com horizonte de dez anos ou mais e uso como residência principal, e não como investimento em sentido estrito, o preço de entrada menor tem tempo para trabalhar.
• Prédios com regras de sublocação permissivas. Algumas co-ops tratam a sublocação de forma mais livre e chegam perto da flexibilidade do condo. Elas existem, mas exigem análise prédio a prédio.
• Candidatas à conversão de co-op em condo, raro, mas possível: algumas co-ops votam a migração para a estrutura de condominium, o que pode reprecificar o ativo de forma relevante.
• Arquitetura pré-guerra de exceção sem equivalente em condo, certos prédios pré-guerra da Park Avenue e da Fifth Avenue existem apenas como co-op. Se o comprador está adquirindo o caráter arquitetônico, a estrutura de co-op é o preço do acesso.

Fora dessas situações, o condo quase sempre supera a co-op no plano do investimento, mesmo com o prêmio de entrada.