Od wyboru doradcy i strategii cenowej po zgodę zarządu (board approval) i finalizację transakcji, krok po kroku przedstawiamy proces sprzedaży mieszkania na Manhattanie, ze wskazówkami doradców, którzy reprezentują sprzedających od ponad 15 lat.
Sprzedaż własnej nieruchomości lub nieruchomości inwestycyjnej to istotna decyzja finansowa i prawna. Przy współpracy z doradcą działającym wyłącznie po stronie sprzedającego proces przebiega przez dziesięć przejrzystych etapów, od wyboru doradcy i ustalenia właściwej ceny ofertowej, poprzez działania marketingowe, negocjowanie oferty i przejście procedury zarządu, aż po zamknięcie transakcji. Poniżej przedstawiamy ścieżkę krok po kroku, wraz z opisem tego, czego można oczekiwać na każdym etapie, oraz tym, czym proces na Manhattanie różni się od Miami.
Pierwsze trzy tygodnie generują najwięcej wartościowego zainteresowania. Trafnie ustalona, oparta na danych cena ofertowa przyciąga konkurujące oferty, natomiast cena oderwana od realiów wstrzymuje sprzedaż i zachęca do zaniżonych propozycji.
Przygotowanie nieruchomości (staging), usunięcie zbędnych przedmiotów, profesjonalna fotografia i czytelny rzut zwykle zwracają więcej, niż kosztują, i skracają czas pozostawania oferty na rynku.
Zwłaszcza w przypadku co-op (spółdzielnia mieszkaniowa) niedostatecznie zweryfikowany nabywca, który nie przejdzie procedury zarządu, oznacza stracone tygodnie. Wcześniejsze sprawdzenie sytuacji finansowej chroni harmonogram zamknięcia transakcji.
Proszę przeprowadzić rozmowy z doradcami działającymi wyłącznie po stronie sprzedającego i porównać dotychczasowe wyniki, znajomość lokalnego rynku, plan marketingowy oraz pisemną porównawczą analizę rynku (comparative market analysis, CMA). Właściwy doradca reprezentuje wyłącznie Państwa, nie nabywcę, i powinien przedstawić rzeczywiste, niedawne wyniki w Państwa budynku lub okolicy.
Państwo i Państwa doradca podpisują umowę pośrednictwa, zwykle umowę na wyłączność sprzedaży, w której ustala się okres obowiązywania, prowizję oraz zakres działań marketingowych. Formalizuje to współpracę i pozwala doradcy w pełni zaangażować się w sprzedaż Państwa nieruchomości.
W oparciu o porównywalne sfinalizowane transakcje, aktualne konkurencyjne oferty oraz bieżące warunki rynkowe ustalają Państwo strategiczną cenę ofertową. Celem jest przyciągnięcie możliwie najszerszego grona zweryfikowanych nabywców w kluczowych pierwszych tygodniach, bez pozostawiania wartości na stole ani podążania za spadającym rynkiem.
Usunięcie zbędnych przedmiotów, drobne prace kosmetyczne oraz przygotowanie nieruchomości (staging). Organizujemy profesjonalną fotografię, rzut z wymiarami, a tam, gdzie to pomaga, również materiał wideo, czyli zasoby, które wyróżnią Państwa ofertę we wszystkich portalach wyszukiwania.
Przed przyjęciem oferty potwierdzamy finansowanie nabywcy oraz potwierdzenie posiadania środków. W przypadku co-op (spółdzielnia mieszkaniowa) jest to niezbędne: zarząd budynku ustala minimalne wymogi dotyczące dochodu, płynności po zamknięciu transakcji oraz relacji zadłużenia do dochodu, które nabywca musi spełnić.
Państwa oferta jest publikowana w najważniejszych portalach, udostępniana środowisku doradców oraz promowana poprzez ukierunkowane kampanie cyfrowe i naszą międzynarodową bazę klientów. Dni otwarte dla doradców oraz dla zainteresowanych prezentują nieruchomość zmotywowanym nabywcom.
Przedstawiamy każdą ofertę wraz z profilem finansowym nabywcy oraz negocjujemy w Państwa imieniu cenę, warunki, zastrzeżenia umowne i harmonogram. Po zaakceptowaniu przez Państwa warunki zostają ujęte w arkuszu transakcji (deal sheet), przekazywanym obu adwokatom.
Umową zajmują się adwokaci: adwokat sprzedającego ją sporządza, adwokat nabywcy przeprowadza due diligence (badanie nieruchomości) dotyczące budynku i lokalu, a nabywca podpisuje umowę i wpłaca zadatek umowny, zwyczajowo 10 procent, przechowywany na rachunku powierniczym (escrow) do czasu zamknięcia transakcji.
W przypadku co-op (spółdzielnia mieszkaniowa) nabywca kompletuje wniosek do zarządu, na który składają się sprawozdania finansowe, zeznania podatkowe oraz listy referencyjne, a następnie odbywa rozmowę z zarządem. W większości kondominiów (gdzie nabywca jest właścicielem lokalu plus udziału w częściach wspólnych, w ramach wspólnoty mieszkaniowej) zarząd zamiast tego rozpatruje wniosek i rezygnuje z prawa pierwokupu. (W Miami etap ten przyjmuje zwykle formę zaświadczenia estoppel oraz zgody HOA lub wspólnoty kondominium, a nie rozmowy z zarządem.)
Po końcowych oględzinach nieruchomości przez nabywcę wszystkie strony spotykają się, aby zamknąć transakcję: następuje przeniesienie tytułu prawnego, zapłata pozostałej części środków, rozliczenie podatków Transfer Tax (podatek od przeniesienia własności) oraz prowizji, a klucze zmieniają właściciela. Sprzedaż zostaje sfinalizowana.
Zależy to od ceny, stanu nieruchomości oraz warunków rynkowych, jednak trafnie wyceniony i dobrze zaprezentowany apartament zwykle trafia do umowy w ciągu od kilku tygodni do około dwóch miesięcy. Od zaakceptowanej oferty do zamknięcia transakcji upływa następnie zazwyczaj kolejne od 60 do 90 dni, co wynika w dużej mierze z finansowania, a w przypadku co-op (spółdzielnia mieszkaniowa) z harmonogramu uzyskania zgody zarządu.
Największym kosztem po stronie sprzedającego jest prowizja, do której dochodzą honoraria adwokata, podatki Transfer Tax (podatek od przeniesienia własności) miasta Nowy Jork i stanu Nowy Jork oraz ewentualny flip tax budynku lub opłaty za wyprowadzkę. Państwa wpływy netto zależą od tych kosztów transakcyjnych oraz od spłaty pozostałego kredytu hipotecznego. Przed wystawieniem nieruchomości przygotowujemy szacunkowe zestawienie wpływów netto.
Doradca działający wyłącznie po stronie sprzedającego (Exclusive Seller Agent) reprezentuje w transakcji jedynie sprzedającego. Przygotowujemy i wystawiamy Państwa nieruchomość, prowadzimy działania marketingowe skierowane do doradców i nabywców, organizujemy dni otwarte oraz negocjujemy w Państwa imieniu, zawsze traktując Państwa interes jako jedyny priorytet.
Nie. Jesteśmy firmą doradczą i pośredniczącą w obrocie nieruchomościami, a nie kancelarią prawną ani biurem rachunkowym. Ściśle współpracujemy z Państwa adwokatem i księgowym w zakresie finansowych i prawnych konsekwencji sprzedaży, a także możemy polecić adwokatów oraz biegłych rewidentów (CPA), którzy na co dzień obsługują transakcje w Nowym Jorku i Miami.
Every engagement begins with a private discussion: objectives, timing, tax posture.
No obligation. We reply personally.
Prefer to call? +1 646 376 8752
Current asking prices and new listings the moment they hit the market.
By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC. View our Privacy Policy.
Replies within one business day · buyers from 30+ countries