Przewodnik po zakupie domu w Nowym Jorku i Miami

Aby podjąć najlepszą możliwą decyzję o zakupie domu, potrzebują Państwo najlepszej możliwej reprezentacji, co oznacza posiadanie własnego doradcy nabywcy działającego w Państwa imieniu. W każdej transakcji na rynku nieruchomości występuje doradca sprzedającego, który reprezentuje interesy sprzedającego. Analogicznie, dzięki doradcy nabywcy mają Państwo kogoś, kto poświęca się Państwa interesom. Przyjętą praktyką jest, że to sprzedający wynagradza współpracujących brokerów nabywcy, choć nie zawsze tak bywa.

Jedną z najważniejszych cech doradcy nabywcy jest to, że nie ma on osobistego interesu w konkretnej nieruchomości. Doradca prowadzący ofertę lub doradca sprzedającego ma natomiast interes w sprzedaży konkretnego apartamentu lub budynku, który wprowadził do oferty. Sprzedający oraz działający w jego imieniu doradca dążą wyłącznie do uzyskania najwyższej ceny na najlepszych warunkach dla sprzedającego, co jest przeciwieństwem interesu nabywcy.

Można to ująć tak: będąc pozwanym w sprawie sądowej, nie skorzystaliby Państwo z adwokata strony powodowej, aby Państwa reprezentował. Tutaj sytuacja jest podobna. Warto postępować rozważnie i korzystać z własnego brokera. Inne wskazówki dotyczące wyboru doradcy:

• Prosimy nie korzystać z wielu doradców jednocześnie, ponieważ żaden z nich nie będzie w pełni zaangażowany w pomoc Państwu. Warto zaufać jednemu profesjonalnemu doradcy, jasno to zakomunikować, a wówczas dołoży on wszelkich starań, aby znaleźć dla Państwa najlepszą nieruchomość.
• Dobry doradca jest w stanie umożliwić Państwu obejrzenie każdego dostępnego na rynku apartamentu, w tym także takich, które nie trafiły jeszcze do oferty.

Uzyskanie listu o wstępnej zdolności kredytowej przed rozpoczęciem poszukiwań nieruchomości jest niezbędne, jeśli planują Państwo kredyt hipoteczny. Wstępne zatwierdzenie przez bank:

• pozwala lepiej określić przedział cenowy nieruchomości, na które mogą sobie Państwo pozwolić, oraz
• pokazuje sprzedającemu i jego brokerowi, że dysponują Państwo zdolnością finansową do sfinalizowania transakcji

Sprzedający często nie podejmą nawet negocjacji z nabywcą, który składa ofertę z zastrzeżeniem uzyskania kredytu, lecz bez listu o wstępnej zdolności kredytowej. Brak wstępnego zatwierdzenia sugeruje sprzedającemu, że nabywca być może nie traktuje sprawy poważnie, nie wie, czego wymaga sfinalizowanie transakcji, a być może nie ma nawet zdolności finansowej do zakupu.

Wstępne zatwierdzenie kredytu zajmuje zaledwie jeden lub dwa dni, dlatego najlepiej przejść ten krok jako pierwszy. Da on Państwu dobre rozeznanie co do poziomów cenowych, na których warto skupić poszukiwania.

Kondominium kontra co-op: wybór strukturalny, który kształtuje wszystko inne.

Przed rozpoczęciem poszukiwań nabywca powinien poznać różne dostępne w sprzedaży typy nieruchomości. Wyróżnia się cztery typy nieruchomości:

• Spółdzielnie mieszkaniowe (co-op)
• Kondominia (condo)
• Condopy (kondominia z odrębnymi lokalami użytkowymi i mieszkalnymi, w których jedynie część mieszkalna zarządzana jest przez co-op)
• Kamienice typu townhouse lub brownstone
• Domy jednorodzinne

Manhattański rynek nieruchomości mieszkaniowych składa się w przybliżeniu z 25% kondominiów, 70% spółdzielni typu co-op oraz 5% condopów i kamienic. Rynek w Miami tworzą kondominia oraz domy jednorodzinne.

Czym jest co-op?

Co do zasady spółdzielnie typu co-op przeznaczone są dla osób kupujących na własne potrzeby mieszkaniowe, mają wiele zasad i regulacji oraz wymagają osobistej rozmowy z zarządem spółdzielni. Nabywając lokal w co-op, nabywca kupuje udziały w spółce będącej właścicielem budynku i otrzymuje prawo do korzystania z apartamentu na podstawie tak zwanej proprietary lease.

Ponadto spółdzielnie typu co-op stawiają bardziej rygorystyczne wymogi finansowe i zwykle nakładają surowsze ograniczenia dotyczące podnajmu apartamentu lub korzystania z niego jako pied-a-terre. Zakup kondominium jest znacznie prostszy i pozwala na swobodny podnajem apartamentu. Z tego względu własność kondominium jest preferowanym wyborem ze względu na elastyczność, zwłaszcza wśród inwestorów, nabywców zagranicznych oraz rodziców kupujących dla swoich dzieci.

Teraz nadszedł czas na sporządzenie listy oczekiwań dotyczących nieruchomości. Czy zależy Państwu na lokalizacji rozwijającej się? A może na takiej o ugruntowanej renomie? Czy wolą Państwo zamieszkać w szklanej wieży, czy w zabytkowej przedwojennej spółdzielni typu co-op? Odpowiedzi na te pytania pomogą doradcy nabywcy zrozumieć, które nieruchomości mogą odpowiadać Państwa upodobaniom, a które warto pominąć.

Ważne jest również, aby rozróżnili Państwo to, co jest jedynie życzeniem, od tego, co nie podlega negocjacji. Mogą Państwo pragnąć kondominium z wanną z hydromasażem lub tarasem, lecz zadowolić się nieruchomością bez nich. Z drugiej strony mogą Państwo bezwzględnie potrzebować trzech sypialni. Jasne określenie oczekiwań pomoże Państwu i doradcy poszerzyć poszukiwania i dostrzec nieruchomości, które inaczej mogłyby Państwu umknąć.

Mając gotową listę oczekiwań, mogą Państwo rozpocząć wyszukiwanie nieruchomości online. Warto zacząć od serwisu Manhattan Miami, który oferuje zaawansowane funkcje pomagające znaleźć idealny dom. Mamy dostęp do wszystkich ofert na Manhattanie i w Miami. Jeśli zechcą Państwo samodzielnie przeglądać oferty nieruchomości na Manhattanie lub w Miami, prosimy kliknąć tutaj dla Manhattanu oraz tutaj dla Miami.

Większość naszych klientów woli, abyśmy to my proponowali im interesujące nieruchomości. Jeśli zechcą Państwo, abyśmy przygotowali dopasowane do Państwa wyszukiwanie nieruchomości, prosimy kliknąć tutaj dla Manhattanu oraz tutaj dla Miami, a my przedstawimy Państwu wyniki oparte na Państwa indywidualnych kryteriach.

Uwaga: przeglądając oferty, nabywcy zagraniczni powinni skupić poszukiwania na kondominiach, condopach i kamienicach townhouse, ponieważ spółdzielnie typu co-op przeznaczone są dla osób kupujących na własne potrzeby mieszkaniowe.

Teraz najprzyjemniejsza część: oglądanie nieruchomości. Gdy mamy już krótką listę nieruchomości do obejrzenia, umówimy indywidualne wizyty, a jeśli są Państwo dostępni w niedzielę, towarzyszyć będziemy Państwu podczas dni otwartych. Opcja dni otwartych pozwala obejrzeć wiele nieruchomości w ciągu jednego dnia, jeśli jednak preferują Państwo większą prywatność, bardziej odpowiednie będą indywidualne wizyty.

W krótkim czasie zawężą Państwo swój wybór i pozostanie kilka nieruchomości do rozważenia.

Jeśli prowadzą Państwo poszukiwania samodzielnie, prosimy nie kontaktować się bezpośrednio z doradcą prowadzącym ofertę danej nieruchomości, gdy współpracują Państwo z doradcą nabywcy. Prosimy pamiętać, że doradcy prowadzący ofertę pracują dla sprzedającego, nie dla Państwa. Jeśli pokażą Państwu nieruchomość, będą oczekiwać, że to oni będą Państwa reprezentować. Wejdą wówczas Państwo w relację „podwójnej reprezentacji”, tracąc prawo do niepodzielnej lojalności.

Dla wybranych przez Państwa nieruchomości przedstawimy szacunek wyceny oparty na nieruchomościach porównywalnych. Wspólnie z naszymi nabywcami opracowujemy strategię składania ofert w kontekście bieżącej sytuacji rynkowej. Taktykę negocjacyjną dostosowujemy do nieruchomości, lokalizacji oraz aktualnych warunków rynkowych.

Przygotujemy analizę nieruchomości porównywalnych, zbliżoną do analizy porównawczej rynku (CMA) stosowanej przez sprzedającego, aby ustalić cenę ofertową. Nasza analiza skupi się na najnowszych danych o zamkniętych transakcjach dla sąsiednich apartamentów w budynkach o podobnej charakterystyce. Dostarczymy wszystkie najnowsze dane potrzebne do podjęcia decyzji: analizę zamkniętych transakcji, średni upust ofertowy w danym kwartale, aktualne warunki rynkowe, najnowszą średnią cenę za stopę kwadratową, trendy i tym podobne. Na podstawie wszystkich tych danych i informacji rynkowych ustalimy cenę oferty otwierającej.

W Nowym Jorku oferty składa się ustnie za pośrednictwem doradcy nabywcy. Oferty ustne nie są prawnie wiążące. W transakcjach na rynku nieruchomości w Nowym Jorku egzekwowalne są wyłącznie umowy pisemne. Dlatego do chwili podpisania umowy ani nabywca, ani sprzedający nie są zobowiązani. W związku z tym nabywca może złożyć kilka ofert na różne apartamenty, aby uzyskać najkorzystniejsze warunki. Na Florydzie oferty składa się natomiast na piśmie, a ofercie musi towarzyszyć zadatek w wysokości 10%. Dlatego każda oferta złożona przez nabywcę jest prawnie wiążąca.

Sprzedający zwykle odpowiada kontrofertą. Nabywca i sprzedający negocjują, aż uzgodnią ostateczną cenę zakupu oraz wszelkie szczególne warunki transakcji. Jednym ze szczególnych warunków może być zastrzeżenie uzyskania kredytu hipotecznego, które pozwala nabywcy odstąpić od umowy i odzyskać zadatek, jeśli bank nie udzieli finansowania na daną nieruchomość. Zastrzeżenia kredytowe przewidują, że nabywca uzyska kredyt w ciągu 45 dni. Sprzedający może zgodzić się na termin 60 dni, lecz większość sprzedających wolałaby w ogóle nie dopuszczać zastrzeżenia kredytowego. Bez takiego zastrzeżenia sprzedający może zejść z ceny.

Czasami sprzedający nie dopuszczają zastrzeżenia kredytowego dla nabywców zagranicznych, ponieważ trudno im ustalić, czy nabywca rzeczywiście otrzymał odmowę z banku, czy po prostu zmienił zdanie co do zakupu. Może to stanowić problem dla części nabywców zagranicznych, jeśli sprzedający nie dopuści takiego zastrzeżenia. Posiadanie listu o wstępnej zdolności kredytowej z banku często pomaga nabywcy zagranicznemu pokonać tę przeszkodę.

Choć wskazane jest, aby przynajmniej wcześniej skonsultować się z nowojorskim adwokatem ds. nieruchomości, to po przyjęciu oferty przez sprzedającego nabywca będzie musiał zaangażować adwokata ds. nieruchomości. W Nowym Jorku zaangażowanie adwokata przez nabywcę jest wymagane. W Miami nie jest wymagane, lecz większość nabywców korzysta z adwokatów przy przeprowadzaniu zakupu. Ryzyko samodzielnego działania jest tu zbyt duże, dlatego zawsze zalecamy, aby nabywca miał własną reprezentację prawną.

Po przyjęciu oferty doradca nabywcy wypełni tak zwany „deal sheet”, który zawiera nazwiska nabywców oraz wszystkie dane kontaktowe, w tym imię, nazwisko i adres adwokata nabywcy. Dlatego na tym etapie nabywca musi już wiedzieć, z którym adwokatem będzie współpracować. W ciągu jednego dnia dokumenty kondominium zostaną przesłane do adwokata nabywcy w celu weryfikacji.

Adwokat nabywcy zapozna się z dokumentami kondominium oraz sprawozdaniami finansowymi budynku, a także z innymi dokumentami, aby ocenić kondycję budynku oraz wszelkie kwestie wymagające uwagi. Adwokat nabywcy skieruje pytania do adwokata sprzedającego oraz do dewelopera budynku. Następnie umowa zostanie zmieniona, aby uwzględnić ewentualne kwestie wskazane podczas weryfikacji.

Do chwili podpisania umowy przez nabywcę sprzedający może pokazywać apartament i przyjmować wyższe oferty, jeśli zechce. Dlatego w trakcie tego procesu liczy się każda chwila.

W Nowym Jorku

Z chwilą podpisania umowy, co następuje zwykle nie później niż 10 dni po przyjęciu oferty, nabywca musi wpłacić zadatek w wysokości 10% ceny zakupu na rzecz adwokata sprzedającego. Zadatek przechowywany jest na rachunku powierniczym (escrow), zwykle przez adwokata sprzedającego, do czasu zamknięcia. W przypadku nowych inwestycji wpłata początkowa może sięgać 25%, uiszczana jednorazowo lub w kilku ratach, w zależności od tego, jak odległy jest termin oddania do użytkowania.

Na Florydzie

Zadatek w wysokości 10%, wpłacony wraz z początkową ofertą pisemną, podlega zwrotowi jedynie w określonych przypadkach, takich jak sytuacje objęte klauzulą zastrzeżenia kredytowego, gdy wniosek kredytowy nabywcy został odrzucony przez bank. W przypadku nowych inwestycji płatności postępujące wynoszą zwykle od 40% do 50% rozłożone w czasie, a pozostała część jest należna przy zamknięciu.

Jeśli nabywca korzysta z finansowania hipotecznego, będzie ubiegać się o list zobowiązania kredytowego (Mortgage Commitment Letter) z banku. List zobowiązania kredytowego wystawiany jest po przyznaniu nabywcy kredytu. W przypadku kondominiów i spółdzielni typu co-op list ten jest wymaganym elementem pakietu dokumentów do zarządu (Board Package), który złożą Państwo do zatwierdzenia po uzgodnieniu warunków ze sprzedającym.

Uzyskanie kredytu

Ubieganie się o kredyt hipoteczny można rozpocząć przed znalezieniem domu lub po złożeniu oferty. Najlepiej jednak zrobić to możliwie wcześnie, aby wyeliminować ewentualne niespodzianki. Nabywca będzie musiał wypełnić wniosek wiążący się z obszerną dokumentacją. Kredytodawca szczegółowo przeanalizuje historię kredytową nabywcy, przebieg zatrudnienia oraz aktywa i zobowiązania finansowe.

Wystawienie listu zobowiązania kredytowego

List zobowiązania kredytowego to dokument, który analityk kredytowy przekazuje doradcy kredytowemu po zatwierdzeniu kredytu. To dokument o wiążącym charakterze. List zobowiązania kredytowego szczegółowo opisuje każdy aspekt kredytu. Zawiera warunki oraz oprocentowanie. Wyszczególnia „warunki dodatkowe” (elementy, które należy dostarczyć lub wyjaśnić w celu ostatecznego zatwierdzenia). List zobowiązania kredytowego jest opatrzony datą oraz terminem ważności. Może być podpisany przez analityka kredytowego.

Choć list o wstępnej zdolności kredytowej jest cenny na początku poszukiwań, nabywca nie jest ostatecznie zatwierdzony do czasu wystawienia listu zobowiązania kredytowego, ponieważ to ten list stanowi formalny, prawnie wiążący dokument.

Dla całych kamienic townhouse oraz domów jednorodzinnych nie ma procedury zatwierdzenia przez zarząd, lecz nabywcy kupujący kondominium lub lokal w co-op będą musieli formalnie złożyć wniosek do zarządu kondominium lub co-op, aby sfinalizować zakup.

Po zawarciu umowy przez nabywcę i sprzedającego nabywca musi złożyć pakiet dokumentów do zarządu (Board Package) kondominium lub co-op. Zarząd kondominium dysponuje tak zwanym „prawem pierwokupu”, co oznacza, że ma możliwość nabycia kondominium przed zatwierdzeniem zakupu przez zewnętrznego nabywcę. Zarząd co-op ma prawo zatwierdzać lub odrzucać nabywców. Pakiet dokumentów do zarządu, nazywany czasem wnioskiem o zatwierdzenie sprzedaży, obejmuje lub wymaga:

• Wniosku wraz z opłatą
• Zawartej umowy oraz listu zobowiązania kredytowego, jeśli dotyczy
• Sprawozdań finansowych, w tym wyciągów bankowych lub listów potwierdzających
• Osobistych listów referencyjnych
• Zawodowych listów referencyjnych
• Zeznań podatkowych za ostatnie trzy lata
• Listów potwierdzających zatrudnienie i dochody
• Zgody na weryfikację karalności, historii kredytowej i zatrudnienia

Pakiet dokumentów do zarządu składa się do firmy zarządzającej budynkiem w celu weryfikacji.

• W przypadku co-op zarząd poprosi o rozmowę ze wszystkimi przyszłymi mieszkańcami lokalu. Rozmowa ta jest bardzo poważna i należy traktować ją jak spotkanie biznesowe.
• Zarząd kondominium nie przeprowadza rozmowy z potencjalnym nabywcą, lecz wykona weryfikację historii kredytowej i karalności oraz zapozna się z pakietem dokumentów.
• Gdy zarząd zrzeknie się „prawa pierwokupu”, innymi słowy zatwierdzi nabywcę, można wyznaczyć termin zamknięcia.

Zamknięcie nastąpi w ciągu 30, 45 lub 60 dni od podpisania umowy, w zależności od uzgodnionych warunków. W przypadku płatności gotówką bardziej prawdopodobne jest zamknięcie w 30 dni. W przypadku kredytu hipotecznego nabywca będzie miał zwykle do 60 dni, przy czym średnio jest to 45 dni. W ramach przygotowań do zamknięcia:

• Wyznaczają Państwo datę zamknięcia.
• Spełniają Państwo warunki oferty kredytowej.
• Adwokat nabywcy przeprowadzi badanie stanu prawnego nieruchomości, aby upewnić się, że nabywca otrzymał „czysty tytuł prawny”, co zapewni, że sprzedający jest właścicielem nieruchomości i że nie ciążą na niej żadne obciążenia.
• Zawierają Państwo ubezpieczenie nieruchomości, aby chronić właściciela (oraz kredytodawcę) przed stratami w razie uszkodzenia lub zniszczenia domu.
• Końcowy przegląd nieruchomości przed zamknięciem.

Zamknięcie, czyli rozliczenie, jest ostatnim etapem transakcji na rynku nieruchomości. W dniu zamknięcia strony finalizują umowę zakupu i przenoszą własność nieruchomości ze sprzedającego na nabywcę:

• Nabywca (lub bank nabywcy) dokonuje zapłaty pozostałej należności z tytułu zakupu, którą stanowi zwykle pozostałe 90% ceny zakupu powiększone o koszty transakcyjne w wysokości od 3,5% (bez kredytu hipotecznego) do 5,5% (z kredytem hipotecznym).
• Sprzedający przenosi na nabywcę akt własności (deed) i przekazuje klucze do domu.
• Firma tytułowa zarejestruje nowy akt własności we właściwym rejestrze nieruchomości.
• Sprzedający otrzyma środki należne z wpływów ze sprzedaży, pomniejszone o koszty transakcyjne oraz spłatę kredytu hipotecznego, jeśli sprzedający miał przy zamknięciu istniejący kredyt.

W przypadku nabywców zagranicznych zamknięcie może odbyć się bez fizycznej obecności nabywcy w Stanach Zjednoczonych. Nabywca udziela po prostu pełnomocnictwa (Power of Attorney) swojemu adwokatowi (lub podpisuje Letter of Consent, jeśli nabywa przez strukturę LLC), aby ten sfinalizował transakcję w jego imieniu. Jest to powszechna praktyka.