Apartamenty w przedsprzedaży i nowe inwestycje na Manhattanie
Oferta bezpośrednio od dewelopera · analiza fali oddań · Nowy Jork
Oferta apartamentów w przedsprzedaży i nowych inwestycji na Manhattanie zależy od dewelopera, jest specyficzna dla danego budynku i bardzo wrażliwa na terminy oddania. Przed wyborem przedsprzedaży zamiast istniejącego kondominium nabywcy powinni porównać aktualne jednostki od deweloperów, świeżo oddane budynki, oferty wtórne, koszty transakcyjne oraz dotychczasowe dokonania dewelopera.
Jak działa zakup w przedsprzedaży na Manhattanie?
Kupujesz bezpośrednio od dewelopera (sponsora) na podstawie planu ofertowego zatwierdzonego przez Prokuratora Generalnego stanu Nowy Jork, zwykle przed rozpoczęciem lub w trakcie budowy. To plan ofertowy, a nie karta oferty, określa, co nabywasz: specyfikację jednostki, budżet budynku oraz zobowiązania dewelopera. Umowy podpisuje się zazwyczaj z zadatkiem na poziomie około 10 procent ceny zakupu, przy czym niektórzy deweloperzy wymagają kolejnej raty w miarę postępu budowy. Zamknięcie transakcji następuje, gdy budynek jest gotowy, co może nastąpić rok lub więcej po podpisaniu umowy.
Które koszty zamknięcia transakcji różnią się w sprzedaży od dewelopera?
W typowej transakcji wtórnej na Manhattanie podatki od przeniesienia własności płaci sprzedający. W sprzedaży od dewelopera często to nabywca je przejmuje, choć w budynkach z gotową ofertą jest to coraz częściej kwestia negocjacji. Transfer Tax stanu Nowy Jork wynosi 0,4 procent (0,65 procent powyżej 3 mln USD dla nieruchomości mieszkalnych), a Transfer Tax miasta Nowy Jork to 1 procent do 500 000 USD i 1,425 procent powyżej tej kwoty. Mansion Tax obowiązujący w Nowym Jorku dotyczy nabywców przy zakupach od 1 mln USD, zaczyna się od 1 procent i rośnie stopniowo do 3,9 procent powyżej 25 mln USD. W transakcjach od dewelopera nabywca może też zostać poproszony o pokrycie honorarium adwokata dewelopera oraz wkładu na kapitał obrotowy.
Przedsprzedaż czy rynek wtórny: co jest lepszym zakupem?
Przedsprzedaż daje nowy produkt, aktualne standardy udogodnień, a w niektórych budynkach ceny z wczesnej fazy sprzedaży z możliwością wyboru linii i piętra. Rynek wtórny daje pewność: możesz zobaczyć rzeczywistą jednostkę, rzeczywiste widoki i historię eksploatacji budynku, a transakcję zamykasz w znanym terminie. Na rynku, na którym oferta deweloperska podlega negocjacjom, właściwa odpowiedź zależy od budynku, dlatego przy każdym wyszukiwaniu porównujemy oba zbiory obok siebie, zamiast z góry faworyzować którekolwiek rozwiązanie.
Co nabywcy powinni sprawdzić przed podpisaniem umowy z deweloperem?
- Dotychczasowe ukończone realizacje dewelopera, wcześniejsze budynki oraz ewentualną historię ograniczania udogodnień lub opóźniania oddań.
- Prognozowane w planie ofertowym podatki od nieruchomości i opłaty eksploatacyjne oraz to, czy są realistyczne.
- Ochrona zadatku: gdzie prowadzony jest rachunek powierniczy (escrow) i jakie są warunki zwrotu.
- Odsetek sprzedanych jednostek: wpływa na finansowanie, możliwości negocjacji oraz to, jak budynek będzie funkcjonował po wprowadzeniu się mieszkańców.
- Terminy graniczne oraz przysługujące Ci środki, jeśli deweloper nie odda budynku na czas.
Aby poznać szerszy kontekst, zobacz luksusowe kondominia w Nowym Jorku, apartamenty przy Billionaires’ Row, szerszy pipeline nowych inwestycji w Nowym Jorku lub pełne zestawienie kosztów inwestycji w nieruchomości.