La fascia alta di Manhattan ha guadagnato quota nel terzo trimestre, ma il mercato dei trofei è rimasto selettivo. Rispetto al terzo trimestre del 2025, Corcoran ha registrato un aumento del 25% nelle chiusure superiori a 3 milioni di dollari e un aumento del 40% nel segmento da 3 a 5 milioni di dollari. Le vendite superiori a 3 milioni di dollari rappresentavano il 19% del mercato, raggiungendo il massimo storico.
Per l’acquirente o il venditore da più di 10 milioni di dollari, il messaggio più ampio è che la scarsità supporta ancora la proprietà giusta. Non supporta tutti i prezzi richiesti. La chiusura più importante riportata nel terzo trimestre è stata una vendita di 46.958.750 dollari presso la Central Park Tower, mentre le chiusure di cooperative di rivendita superiori a 10 milioni di dollari sono diminuite di oltre la metà rispetto a un anno fa. Il mercato dei trofei è attivo, ma la performance dipende dall'asset.
La nostra schermata UrbanDigs rende visibile questa selettività. Utilizzando i dati derivati da RLS e la stessa definizione rigorosa del rapporto precedente, vendite e contratti di Manhattan superiori a 10 milioni di dollari e superiori a 4.000 dollari per piede quadrato, UrbanDigs ha restituito 13 chiusure del terzo trimestre e 16 contratti firmati. Lo stesso schermo del terzo trimestre del 2025 ha restituito 17 chiusure e 13 contratti firmati. Anno su anno, le chiusure qualificanti sono diminuite del 24%, mentre i contratti firmati sono aumentati del 23%.
L’aumento del contratto equivale a tre transazioni aggiuntive, non la prova che l’intero mercato del lusso abbia subito un’accelerazione. Il più ampio mercato dei contratti di Manhattan ha subito un rallentamento: Corcoran segnala un calo del 6% rispetto al terzo trimestre del 2025, mentre Compass segnala un calo del 12% nel suo set di dati iniziale fino al 20 settembre. Compass segnala anche 14 contratti superiori a 20 milioni di dollari, contro gli otto dell’anno precedente. Questa categoria di solo prezzo è diversa dalla nostra rigorosa schermata di prezzo e PPSF di UrbanDigs e non deve essere aggiunta ad essa.
Una revisione separata della compilazione delle transazioni di StreetEasy ha prodotto 12 chiare partite di chiusura del terzo trimestre del 2026 nell'ambito dello stesso test. La differenza è una vendita al 150 West 12th Street: UrbanDigs utilizza 4.206 piedi quadrati, mentre la voce di chiusura registrata di StreetEasy utilizza 4.938 piedi quadrati. Alla dimensione StreetEasy più grande, la transazione da 18,85 milioni di dollari scende al di sotto dei 4.000 dollari per piede quadrato.
Segnale di mercato di fascia alta del terzo trimestre
| Misurare | Terzo trimestre 2026 | Lettura del mercato |
|---|---|---|
| Vendite chiuse rigorose da $ 10 milioni + / $ 4.000 + PPSF | 13 UrbanDigs RLS / 12 nella compilation di StreetEasy | In calo del 24% rispetto alle 17 del terzo trimestre del 2025. Una transazione del 2026 differisce perché le piattaforme riportano metratura diversa. |
| Rigorosi contratti firmati da PPSF da $ 10 milioni + / $ 4.000 + | 16 | In aumento del 23% rispetto ai 13 del terzo trimestre del 2025. |
| Chiusure superiori a 3 milioni di dollari | +25% anno su anno | La fascia alta ha superato il mercato più ampio. |
| Chiusure da 3 milioni a 5 milioni di dollari | +40% anno su anno | Questa era la fascia di prezzo più forte. |
| Quota di chiusure superiore a $ 3 milioni | 19% | A pari merito con la quota più alta mai registrata. |
| Inserzioni attive superiori a $ 5 milioni | 837 | In aumento del 6% su base annua, a differenza del più ampio calo dell’offerta. |
| Giorni medi sul mercato superiori a 5 milioni di dollari | 113 giorni | In calo rispetto ai 125 giorni del terzo trimestre del 2025. |
| Chiusura più alta riportata | $46,958,750 | Central Park Tower, 217 West 57th Street, 113esimo piano. |
Aggiornamento di inizio ottobre: ripresa dei contratti di lusso più ampi
Olshan ha riferito che dal 28 settembre al 4 ottobre sono stati firmati 30 contratti per case a Manhattan chiedendo 4 milioni di dollari o più, il conteggio settimanale più alto dall'inizio di giugno. La settimana precedente ne aveva 17. Questi sono dati settimanali, non un confronto anno su anno.
Ciò copre un mercato più ampio rispetto alla nostra definizione di ultra-lusso di proprietà sopra i 10 milioni di dollari e sopra i 4.000 dollari per piede quadrato. La settimana supera anche il confine del terzo trimestre/quarto trimestre, quindi questi contratti non vengono aggiunti ai totali del terzo trimestre. Una settimana non stabilisce una tendenza.
Fonte: Il vero affare, che riporta le cifre contrattuali settimanali di Olshan Realty, 5 ottobre 2026.
Dove è atterrato il trofeo Q3
La più grande chiusura qualificante è stata il 113esimo piano della Central Park Tower a $ 46.958.750, o $ 6.638 per piede quadrato. Altre importanti chiusure includono l'attico al 42 di Crosby Street per 28,25 milioni di dollari e un attico al 555 West 22nd Street per 27,5 milioni di dollari. Le stesse tre transazioni compaiono anche nella compilazione separata di StreetEasy.
Per quanto riguarda i sottoscritti, il prezzo più alto richiesto sullo schermo è stato di 54,9 milioni di dollari per la stessa residenza della Central Park Tower prima che chiudesse più avanti nel trimestre. Altri contratti importanti includevano 40,5 milioni di dollari al 1122 di Madison Avenue, 34 milioni di dollari al 70 Vestry Street e 27 milioni di dollari per un attico al 73 di Wooster Street.
La scarsità è reale, ma è specifica
L’inventario degli sponsor di nuove costruzioni è sceso del 22% dal terzo trimestre del 2025 a 564 annunci, il livello più basso dalla fine del 2012. Ciò conta ai vertici perché le case di grande formato appena consegnate con viste protette e un modello di servizio collaudato sono difficili da sostituire.
Le scorte superiori a 5 milioni di dollari sono aumentate del 6% rispetto al terzo trimestre del 2025. Gli acquirenti hanno più scelta rispetto a un anno fa nell’ampio livello del lusso, anche se i prodotti veramente insostituibili rimangono scarsi. Un grande appartamento senza la giusta vista, pavimento, condizioni, privacy o pedigree dell'edificio non dovrebbe essere valutato come se la sola scarsità bastasse a sostenerlo.
Il mercato si sta dividendo in base alla qualità degli asset
I numeri del trimestre mostrano perché un unico titolo sul lusso può essere fuorviante. Il mercato da 3 a 5 milioni di dollari si è mosso rapidamente, con una media di 78 giorni per contrarsi. Le proprietà sopra i 5 milioni di dollari hanno registrato una media di 113 giorni. I condomini di rivendita hanno registrato prezzi record, mentre il numero limitato di operazioni cooperative di rivendita superiori a 10 milioni di dollari ha avuto un effetto enorme sulle medie delle cooperative.
Per gli acquirenti dei trofei: attendere la risorsa giusta, non una correzione generalizzata di Manhattan. Negoziare più duramente laddove la proprietà è sostituibile o il prezzo del venditore è staccato dalle prove di costruzione recenti.
Per i venditori di trofei: il pool di acquirenti è presente, ma non è indiscriminato. Le recenti operazioni nello stesso edificio, la protezione dalla vista, le condizioni, l'altezza del pavimento, il servizio, la privacy e i costi di trasporto sono tutti fattori importanti.
Per family office e acquirenti di seconde case: includere la tassa pied-à-terre nel modello di proprietà. L'imposta modifica il costo di carico. Non cambia se un determinato appartamento è raro o se il suo prezzo è sostenuto.
Fonti: The Corcoran Group, Manhattan Real Estate Market Report, 3Q 2026, pubblicato il 2 ottobre 2026; Le ricerche di UrbanDigs sui dati derivati da RLS vengono eseguite il 2 ottobre 2026 per le vendite chiuse di Manhattan e i contratti firmati dal 1 luglio al 30 settembre sia nel 2026 che nel 2025, con prezzo superiore a 10 milioni di dollari e prezzo per piede quadrato superiore a 4.000 dollari; Il rapporto sul mercato immobiliare di New York dell'agosto 2026 di StreetEasy e i relativi registri delle singole proprietà compilati separatamente. La revisione di StreetEasy ha prodotto 12 chiare corrispondenze nel terzo trimestre del 2026 nell’ambito dello stesso test; il record di 150 West 12th Street scende al di sotto di $ 4.000 per piede quadrato utilizzando la metratura registrata più grande di StreetEasy. Il confronto StreetEasy è un controllo incrociato, non un sostituto della schermata UrbanDigs derivata da RLS. StreetEasy non ha ancora pubblicato i dati di mercato di settembre, quindi non viene trattato come un rapporto completo del terzo trimestre. La ricerca chiusa di UrbanDigs Q3 2026 ha visualizzato 14 record ma includeva una chiusura del 30 giugno al di fuori dell'intervallo indicato; quel record è escluso. Le schermate del terzo trimestre del 2025 hanno restituito 17 chiusure e 13 contratti firmati. I risultati della ricerca potrebbero cambiare man mano che i record vengono sistemati. Ulteriori fonti esaminate il 5 ottobre: Jonathan Miller, analisi di Housing Notes Q3 Manhattan, 2 ottobre; Rapporto Compass Manhattan Q3 riprodotto dal team di Stacey Froelich, 2 ottobre. I dati Compass del primo trimestre durano fino al 20 settembre e vengono rivisti successivamente. Le sue categorie di lusso a solo prezzo non sono la rigorosa schermata UrbanDigs. Miller ora collabora con The Real Deal, anziché con Elliman, per i suoi reportage a New York.