Guida all’acquisto della casa a New York e Miami

Per prendere la migliore decisione possibile nell'acquisto di un immobile, è necessario avere la migliore rappresentanza possibile, il che significa avere il proprio consulente per l'acquirente che lavora per vostro conto. In qualsiasi transazione immobiliare, ci sarà un consulente del venditore che rappresenta gli interessi del venditore. Allo stesso modo, con un consulente per l'acquirente, avete qualcuno dedicato ai vostri interessi. È prassi che il venditore paghi i broker cooperanti degli acquirenti, sebbene questo non sia sempre il caso.

Uno degli aspetti più importanti di un consulente per l'acquirente è che non ha alcun interesse particolare in un immobile specifico. Il consulente di vendita, d'altra parte, ha un interesse particolare nella vendita dello specifico appartamento o edificio che ha in portafoglio. Il venditore e il consulente di vendita che lavora per conto del venditore sono interessati solo a ottenere il prezzo più alto alle migliori condizioni per il loro venditore, l'opposto dell'interesse dell'acquirente.

Pensatela così: se foste l'imputato in un processo, non usereste l'avvocato dell'attore per rappresentarvi. Stessa situazione qui. Siate intelligenti! Usate il vostro broker. Altri consigli riguardo all'assunzione di un consulente:

• Non utilizzate più consulenti, poiché nessuno di loro sarà pienamente impegnato ad aiutarvi. Impegnatevi con un unico professionista, comunicateglielo, e farà di tutto per trovarvi l'immobile migliore.
• Un buon consulente sarà in grado di farvi visitare ogni appartamento disponibile sul mercato, inclusi alcuni che non sono ancora stati nemmeno messi in vendita.

Ottenere una lettera di pre-approvazione prima di iniziare la ricerca dell'immobile è indispensabile se si desidera un mutuo. Essere pre-approvati dalla banca:

• consente di determinare meglio la fascia di prezzo degli immobili che potete permettervi; e
• dimostra al venditore e al suo broker che avete la capacità finanziaria per completare la transazione

Spesso, i venditori non negozieranno nemmeno con un acquirente che fa un'offerta con una clausola di finanziamento (mortgage contingency) e senza lettera di pre-approvazione. Non essere pre-approvati dimostra al venditore che forse l'acquirente non è serio, non sa cosa serve per completare la transazione, e forse non ha nemmeno la capacità finanziaria per acquistare.

Una pre-approvazione per il mutuo richiede solo uno o due giorni per essere ottenuta, quindi è meglio completare questo passaggio per primo. Vi darà una buona idea delle fasce di prezzo su cui volete concentrarvi nella vostra ricerca.

Condo (appartamento in condominio) vs. co-op (cooperativa immobiliare): la scelta strutturale che determina tutto il resto.

Prima di iniziare la ricerca dell'immobile, l'acquirente deve comprendere le diverse tipologie di proprietà disponibili in vendita. Esistono quattro tipologie:

• Cooperative immobiliari (Co-op)
• Condomini (Condo)
• Condop (Condomini con unità commerciali e residenziali separate, con le sole unità residenziali gestite da una cooperativa)
• Case cittadine o Brownstone
• Case unifamiliari

Il mercato residenziale di Manhattan è composto per circa il 25% da condomini, il 70% da cooperative e il 5% da condop e case cittadine. Miami è composta da condomini e case unifamiliari.

Che cos'è una cooperativa immobiliare (co-op)?

In generale, le cooperative sono destinate ad acquirenti di prima casa, hanno numerose regole e normative e richiedono un colloquio di persona con il consiglio della cooperativa. Quando si acquista una cooperativa, l'acquirente acquista azioni di una società proprietaria dell'edificio e riceve un contratto di locazione proprietaria per l'uso dell'appartamento.

Inoltre, le cooperative sono più rigorose riguardo ai requisiti finanziari e tendono a imporre restrizioni più onerose sulla possibilità di subaffittare l'appartamento o utilizzarlo come pied-à-terre. L'acquisto di un condominio è molto più diretto e consente di subaffittare l'appartamento a piacimento. Di conseguenza, la proprietà condominiale è la scelta principale per flessibilità, soprattutto tra investitori, acquirenti stranieri e genitori che acquistano per i propri figli.

Ora è il momento di creare una lista dei desideri di ciò che si desidera in un immobile. Si desidera essere in una zona emergente? O in una molto consolidata? Si desidera vivere in una torre di vetro o in una storica cooperativa prebellica? Le risposte a queste domande aiuteranno il vostro consulente acquirente a comprendere quali immobili potrebbero essere adatti ai vostri gusti e quali evitare.

È anche importante comprendere cosa è solo un desiderio e cosa è imprescindibile. Potreste sperare di trovare un condominio con vasca idromassaggio o terrazza, ma accontentarvi di qualcosa senza. D'altra parte, potreste avere assolutamente bisogno di tre camere da letto. Essere chiari riguardo alle proprie aspettative aiuterà voi e il vostro consulente ad ampliare la ricerca e individuare immobili che altrimenti potreste perdere.

Con la vostra lista dei desideri in mano, potete iniziare a cercare immobili online. Iniziate dal sito Manhattan Miami, che offre funzionalità avanzate per aiutarvi a trovare la vostra casa ideale. Abbiamo accesso a tutti gli annunci a Manhattan e Miami. Se desiderate cercare autonomamente gli annunci immobiliari di Manhattan o Miami, cliccate qui per Manhattan e qui per Miami.

La maggior parte dei nostri clienti preferisce che siamo noi a suggerire loro immobili interessanti. Se desiderate che prepariamo una ricerca personalizzata di immobili per voi, cliccate qui per Manhattan e qui per Miami e vi restituiremo risultati basati sui vostri parametri specifici.

Nota: Nella ricerca degli annunci, gli acquirenti stranieri dovrebbero concentrare la ricerca su condomini, condop e case cittadine, poiché le cooperative sono destinate a proprietari di prima casa.

Ora la parte divertente: le visite agli immobili! Una volta definita una lista ristretta di proprietà da visitare, organizzeremo appuntamenti individuali per vedere gli immobili oppure, se disponibili la domenica, parteciperemo con voi agli open house. Con l'opzione open house è possibile vedere molti immobili in un solo giorno, tuttavia, se preferite maggiore riservatezza, gli appuntamenti individuali risulteranno più appropriati.

In breve tempo, restringerete la selezione e avremo alcune proprietà tra cui scegliere.

Se conducete autonomamente la ricerca di un immobile, non contattate direttamente l'agente di vendita della proprietà se state lavorando con un agente d'acquisto. Ricordate: gli agenti di vendita lavorano per il venditore, non per voi! Se vi mostrano l'immobile, l'agente di vendita si aspetterà di rappresentarvi. Entrerete in una situazione di "dual agency", perdendo il diritto a una lealtà indivisa.

Per gli immobili che selezionate, forniremo una stima della valutazione basata su proprietà comparabili. Elaboriamo strategie con i nostri acquirenti per determinare la tattica di offerta alla luce della situazione attuale del mercato. Svilupperemo tattiche di negoziazione in funzione dell'immobile, della posizione e delle condizioni di mercato correnti.

Prepareremo un'analisi di proprietà comparabili, simile all'analisi comparativa di mercato (CMA) utilizzata dal venditore nella determinazione del prezzo d'offerta. La nostra analisi si concentrerà sui dati di vendita più recenti di appartamenti limitrofi in edifici con caratteristiche simili. Forniremo tutti i dati più aggiornati necessari per prendere una decisione: analisi delle vendite concluse, sconto medio di listino per il trimestre, condizioni di mercato attuali, ultimo prezzo medio al piede quadrato, tendenze, ecc. Da tutti questi dati e informazioni di mercato, distilleremo un prezzo d'offerta iniziale.

A New York, le offerte vengono presentate oralmente tramite l'agente immobiliare dell'acquirente. Le offerte orali non sono legalmente vincolanti. Solo i contratti scritti sono esecutivi per le transazioni immobiliari a New York. Pertanto, fino alla firma del contratto, non vi è alcun obbligo da parte dell'acquirente o del venditore. Di conseguenza, un acquirente può presentare più offerte su diversi appartamenti per cercare di ottenere le migliori condizioni. In Florida, invece, le offerte vengono presentate per iscritto ed è richiesto un deposito del 10% a corredo dell'offerta. Pertanto, qualsiasi offerta presentata dall'acquirente è legalmente vincolante.

Il venditore solitamente risponde con una controfferta. Acquirente e venditore procederanno avanti e indietro fino a concordare il prezzo d'acquisto finale ed eventuali condizioni speciali dell'operazione. Una condizione speciale potrebbe essere una clausola di finanziamento (mortgage contingency), che consente all'acquirente di recedere dal contratto e ricevere indietro il deposito qualora la banca non conceda il mutuo per l'immobile. Le clausole di finanziamento prevedono che l'acquirente ottenga il mutuo entro 45 giorni. Il venditore potrebbe accettare un termine di 60 giorni, ma la maggior parte dei venditori preferirebbe nessuna clausola di finanziamento. Senza clausola, il venditore potrebbe abbassare il prezzo.

Talvolta i venditori non consentiranno una clausola di finanziamento per gli acquirenti stranieri poiché è difficile per il venditore sapere se l'acquirente sia stato effettivamente rifiutato dalla banca o abbia semplicemente cambiato idea sull'acquisto dell'immobile. Questo potrebbe diventare un problema per alcuni acquirenti stranieri se il venditore non consente la clausola. Avere una lettera di pre-approvazione dalla banca spesso aiuta l'acquirente straniero a superare questo ostacolo.

Sebbene sia consigliabile consultare almeno un avvocato immobiliare di NYC in anticipo, una volta che il venditore ha accettato un'offerta, l'acquirente dovrà assumere un avvocato immobiliare. A New York, è richiesto all'acquirente di ingaggiare un avvocato. A Miami, non è obbligatorio, ma la maggior parte utilizzerà avvocati per concludere i propri acquisti. I rischi sono troppo elevati per procedere da soli, quindi suggeriamo sempre che l'acquirente abbia la propria rappresentanza legale.

All'accettazione dell'offerta, l'agente dell'acquirente compilerà un "deal sheet" che contiene i nomi degli acquirenti, nonché tutte le informazioni di contatto, inclusi il nome e l'indirizzo dell'avvocato dell'acquirente. Pertanto, l'acquirente deve sapere con quale avvocato lavorerà a questo punto. Entro un giorno, i documenti del condominio (condo) saranno inviati all'avvocato dell'acquirente per la revisione.

L'avvocato dell'acquirente leggerà i documenti del condominio (condo) e i rendiconti finanziari dell'edificio, tra gli altri documenti, per determinare lo stato di salute dell'edificio e qualsiasi questione che debba essere affrontata. L'avvocato dell'acquirente porrà domande all'avvocato del venditore e allo sponsor dell'edificio. Il contratto sarà quindi rivisto per affrontare eventuali questioni rilevate nella revisione, se presenti.

Fino a quando il contratto non è firmato dall'acquirente, il venditore può mostrare l'appartamento e accettare offerte più alte, se lo desidera. Pertanto, il tempo è essenziale quando si attraversa il processo.

A New York

Alla firma del contratto, che di solito avviene entro 10 giorni dall'accettazione dell'offerta, l'acquirente deve versare un deposito del 10% del prezzo di acquisto all'avvocato del venditore. Il deposito è tenuto in deposito a garanzia (escrow), solitamente dall'avvocato del venditore, fino alla chiusura (closing). Per le nuove costruzioni, l'acconto può arrivare fino al 25%, pagato in un'unica soluzione o in alcuni pagamenti, a seconda di quanto lontana sarà l'occupazione.

In Florida

Il deposito del 10% che è stato effettuato insieme all'offerta scritta iniziale è rimborsabile solo in determinate circostanze, come quelle previste da una clausola di contingenza ipotecaria in cui la richiesta di prestito dell'acquirente è stata respinta dalla banca. Per le nuove costruzioni, i pagamenti progressivi sono solitamente dal 40% al 50% nel tempo, con il resto dovuto alla chiusura (closing).

Se l'acquirente sta ottenendo un finanziamento ipotecario, lavorerà per ottenere una lettera di impegno ipotecario (Mortgage Commitment Letter) dalla banca per il mutuo. La lettera di impegno ipotecario viene rilasciata una volta che l'acquirente ha ottenuto il prestito. Per appartamenti in condominio (condo) e cooperative immobiliari (co-op), questa lettera è un requisito del pacchetto per il consiglio (Board Package), che presenterete per l'approvazione del consiglio dopo aver raggiunto un accordo con un venditore.

Ottenere il prestito

La richiesta di un mutuo può iniziare prima di trovare una casa o dopo aver presentato un'offerta. Tuttavia, è meglio farlo il prima possibile nel processo in modo da eliminare eventuali sorprese. L'acquirente dovrà compilare una domanda che comporta molta documentazione. Il prestatore esaminerà in dettaglio la storia creditizia dell'acquirente, il curriculum lavorativo e le attività e passività finanziarie.

Emissione della lettera di impegno ipotecario

Una lettera di impegno ipotecario (Mortgage Commitment Letter) è il documento che un sottoscrittore invia al funzionario del prestito una volta che un prestito è approvato. Questa è la cosa reale! La lettera di impegno ipotecario descriverà ogni aspetto del mutuo. Includerà i termini e il tasso di interesse. Elencherà le "condizioni" (gli elementi che devono essere forniti o spiegati per l'approvazione finale). La lettera di impegno ipotecario sarà datata e avrà una data di scadenza. Può essere firmata dal sottoscrittore.

Sebbene la lettera di pre-approvazione sia un'ottima cosa da avere quando si inizia la ricerca, l'acquirente non è approvato fino a quando non viene emessa la lettera di impegno ipotecario, poiché la lettera di impegno ipotecario è un documento formale e legalmente vincolante.

Non esiste approvazione del consiglio per case a schiera intere o case unifamiliari, ma gli acquirenti che acquistano un appartamento in condominio (condo) o una cooperativa immobiliare (co-op) dovranno presentare formalmente domanda al consiglio del condominio o della cooperativa per completare l'acquisto.

Una volta che il contratto è stato firmato sia dall'acquirente che dal venditore, l'acquirente deve presentare un Board Package al consiglio condominiale (condo) o alla cooperativa immobiliare (co-op). Un consiglio condominiale ha il cosiddetto "diritto di prelazione", il che significa che ha l'opportunità di acquistare l'appartamento prima di approvare l'acquisto da parte di un acquirente esterno. Un consiglio di cooperativa immobiliare ha il potere di approvare o rifiutare gli acquirenti. Il Board Package, talvolta chiamato Sale Application, includerà/richiederà:

• Una domanda e una commissione
• Il contratto firmato e la Mortgage Commitment Letter, se presente
• Estratti conto finanziari inclusi estratti bancari o lettere di conferma
• Lettere di referenza personali
• Lettere di referenza professionali
• Le dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre anni
• Lettere di verifica del reddito e dell'impiego
• Autorizzazione per controlli penali, creditizi e lavorativi

Il Board Package viene presentato alla società di gestione dell'edificio per la revisione.

• Nel caso di una cooperativa immobiliare (co-op), il consiglio richiederà un colloquio con tutti i futuri residenti dell'unità. Questo colloquio è molto serio e dovrebbe essere considerato un incontro professionale.
• Un consiglio condominiale (condo) non intervisterà il potenziale acquirente ma effettuerà controlli creditizi e penali e leggerà il Board Package.
• Una volta che il consiglio rinuncia al "diritto di prelazione", o in altre parole approva l'acquirente, si può programmare la chiusura (closing).

Il closing avrà luogo entro 30/45/60 giorni dalla firma del contratto, a seconda dei termini concordati. Se si paga in contanti, è più probabile un closing di 30 giorni. Se si ottiene un mutuo, l'acquirente avrà probabilmente fino a 60 giorni, con una media di 45 giorni. In preparazione al closing:

• Stabilire la data del closing.
• Soddisfare le condizioni dell'offerta di mutuo.
• L'avvocato dell'acquirente effettuerà una ricerca sul titolo di proprietà per assicurarsi che l'acquirente riceva un "titolo pulito", che garantirà che il venditore possieda l'immobile e che non vi siano gravami registrati contro l'immobile.
• Ottenere un'assicurazione sulla proprietà per proteggere il proprietario (e il creditore) da perdite nel caso in cui la casa venga danneggiata o distrutta.
• Ispezione finale prima del closing.

Il closing, o rogito, è la fase finale di una transazione immobiliare. Alla data del closing, le parti perfezionano il contratto di acquisto e trasferiscono la proprietà dell'immobile dal venditore all'acquirente:

• L'acquirente (o la banca dell'acquirente) consegna il pagamento per il saldo dovuto sull'acquisto, che di solito è il restante 90% del prezzo di acquisto più le spese di chiusura (closing costs) del 3.5% (senza mutuo) al 5.5% (con mutuo).
• Il venditore firma l'atto di proprietà a favore dell'acquirente e consegna le chiavi dell'immobile.
• Una società di titoli registrerà il nuovo atto presso il registro fondiario locale.
• Il venditore riceverà le somme dovute dal ricavato della vendita, al netto delle spese di chiusura e dell'estinzione del mutuo se il venditore aveva un mutuo esistente al momento del closing.

Per gli acquirenti stranieri, il closing può avvenire senza che l'acquirente sia fisicamente presente negli Stati Uniti. L'acquirente assegnerebbe semplicemente una procura (Power of Attorney) all'avvocato dell'acquirente (o firmerebbe una Letter of Consent se acquista tramite LLC) per chiudere la transazione per conto dell'acquirente. Questa è una pratica comune.