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Apogee South Beach: la presentazione
Apogee South Beach occupa una delle posizioni più ambite di tutta Miami Beach, la punta meridionale di South Pointe, dove la Biscayne Bay incontra l'Oceano Atlantico. Completato nel 2008 da The Related Group con progetto architettonico di Sieger Suarez, l'edificio è stato concepito come residenza boutique di ultra-lusso con soli 67 appartamenti distribuiti su 22 piani, a garanzia di un'esclusività che le torri più grandi semplicemente non possono replicare. Vetrate a tutta altezza, ingressi privati dall'ascensore e ampie terrazze definiscono l'esperienza abitativa, mentre l'orientamento dell'edificio offre viste panoramiche sull'acqua da praticamente ogni residenza. A quasi due decenni dalla consegna, Apogee resta un edificio di riferimento a South Beach, a testimonianza della qualità della costruzione originale e del fascino duraturo del micro-quartiere di South Pointe.
Apogee South Beach in sintesi
800 S Pointe Dr, Miami Beach, FL 33139
The Related Group
Sieger Suarez Architects
2008
67
22
Condominio
South Beach
Appartamenti in vendita ad Apogee South Beach
Perché gli acquirenti scelgono Apogee South Beach
L'indirizzo di South Pointe
Vediamo che gli acquirenti si orientano su Apogee prima di tutto per la posizione. La punta meridionale di Miami Beach offre qualcosa che non può essere replicato, una convergenza di viste sulla baia, sull'oceano e sul canale, con accesso diretto al parco. I nostri clienti ci riferiscono con costanza che, una volta provato lo stile di vita di South Pointe, le altre zone di Miami Beach appaiono comparativamente congestionate.
Dimensione boutique e riservatezza
Con soli 67 appartamenti, Apogee opera su una scala che le torri più grandi non possono eguagliare. Gli acquirenti che hanno vissuto in edifici da 200 o 300 unità citano spesso l'intimità di Apogee come fattore decisivo. Atri privati davanti all'ascensore, un'area piscina a misura d'uomo e una hall dove i residenti si conoscono davvero. Questi dettagli contano per il profilo di acquirente che l'edificio attrae.
Valore residuo comprovato
I dati di mercato sostengono la posizione di Apogee tra gli immobili più resilienti di Miami Beach. Dal 2008 l'edificio ha mantenuto prezzi al piede quadrato solidi attraverso più cicli di mercato, e il ricambio dell'offerta è notevolmente basso. Consigliamo ai clienti di considerare la scarsità, sia nel numero di appartamenti sia nelle alternative comparabili a South Pointe, come il principale motore di questa stabilità.
Qualità delle planimetrie e altezza dei soffitti
Le planimetrie di Apogee sono state progettate con proporzioni generose che restano competitive rispetto alle costruzioni più recenti. Soffitti di dieci piedi, terrazze profonde e distribuzioni efficienti conferiscono agli appartamenti un senso di volume che gli acquirenti notano subito durante le visite. Negli anni alcuni proprietari hanno unito più appartamenti, creando configurazioni più ampie.
Una zona pedonale senza compromessi
I nostri clienti che acquistano ad Apogee citano spesso la possibilità di raggiungere a piedi il ristorante, il parco, la spiaggia e il porto turistico senza bisogno dell'auto. South of Fifth offre un'autentica esperienza di quartiere. Una cosa sorprendentemente rara nel mercato dei condomini di lusso di Miami, dove molti edifici di punta sono isolati lungo tratti di Collins Avenue o in comunità insulari recintate.
La nostra valutazione di Apogee South Beach
Apogee occupa una posizione precisa e ben definita nel mercato del lusso di Miami: è l'edificio per gli acquirenti che desiderano una vita ultra-premium sul lungomare, in un quartiere pedonale e consolidato, senza i sovrapprezzi di marca delle residenze alberghiere. L'acquirente tipico di Apogee è una persona o una famiglia di alto patrimonio che cerca una residenza principale o stagionale, non un investitore a caccia di rendimento. È un acquisto legato allo stile di vita, e l'edificio attrae persone che lo comprendono.
Ciò che Apogee fa in modo eccezionale è offrire un'ubicazione a South Pointe con l'esclusività di una scala boutique. La posizione a South Pointe è insostituibile, e i 67 appartamenti garantiscono un'atmosfera residenziale che edifici da tre a quattro volte più grandi non possono offrire. L'associazione è gestita bene, le riserve sono solide e le condizioni generali delle aree comuni riflettono una proprietà che tiene al proprio immobile.
Gli acquirenti dovrebbero essere consapevoli di alcune considerazioni pratiche. Apogee è stato consegnato nel 2008 e, pur avendo una struttura eccellente, alcuni appartamenti richiederanno aggiornamenti degli interni, a seconda di come i precedenti proprietari li hanno mantenuti. I costi mensili di gestione sono significativi: spese condominiali, imposte sulla proprietà e assicurazione pesano tutti sul totale, e possiamo fornire le cifre aggiornate per una specifica residenza.
Consigliamo Apogee ai clienti che privilegiano posizione, riservatezza e valore nel lungo periodo rispetto alla novità. Se desidera le finiture più recenti e le ultime tecnologie di domotica già integrate, esistono edifici più nuovi che le offrono pronte all'uso. Ma se desidera vivere in uno dei migliori indirizzi di Miami Beach, in un edificio con uno storico comprovato e una comunità di proprietari di sostanza, Apogee resta una delle nostre raccomandazioni più solide.
Apogee South Beach: la presentazione
Apogee South Beach è un condominio boutique sul lungomare al 800 South Pointe Drive, nel quartiere South of Fifth di Miami Beach. Completato nel 2008 da The Related Group con progetto architettonico di Sieger Suarez, l'edificio di 22 piani ospita soltanto 67 residenze. Questa disponibilità limitata conferisce ad Apogee un carattere nettamente riservato rispetto alle torri più grandi presenti altrove a Miami Beach.
Le residenze passanti dell'edificio sono state pensate per sfruttare la sua posizione all'estremità meridionale di Miami Beach. Le abitazioni possono godere di esposizioni sull'acqua e sullo skyline in più di una direzione, mentre le terrazze profonde estendono lo spazio abitativo all'aperto. L'ingresso privato dall'ascensore rafforza l'esperienza residenziale: i proprietari arrivano direttamente nel proprio atrio, invece di condividere un corridoio condominiale tradizionale.
L'ubicazione di Apogee è importante quanto la sua architettura. South Pointe Park, la passeggiata sul lungomare e la spiaggia sono vicini, mentre i ristoranti e i servizi quotidiani di South of Fifth restano raggiungibili a piedi. Da questa estremità del quartiere, le viste possono aprirsi verso Government Cut, Fisher Island, la Biscayne Bay e l'Atlantico, a seconda del piano e dell'orientamento di ciascuna residenza.
Per gli acquirenti che confrontano i condomini di South of Fifth, Apogee va inteso soprattutto come un'alternativa a bassa densità rispetto agli edifici più grandi con servizi completi del quartiere. Il suo fascino poggia sulla combinazione di residenze ampie, arrivo privato, vasti spazi esterni e un indirizzo sul lungomare raro. Le singole abitazioni variano considerevolmente perché molti proprietari hanno personalizzato o ristrutturato gli interni, perciò condizioni, esposizione e planimetria vanno valutate residenza per residenza.
Esplori gli immobili in pre-costruzione a Miami, confronti il più ampio mercato dei condomini di South of Fifth, oppure consulti Billionaires' Beach Miami. Per gli acquirenti internazionali, consulti la nostra guida di Miami per acquirenti stranieri.
La collezione di residenze
Residenze
3-4 camere da letto
3.103-4.145 piedi quadrati (Zilbert)
Richieda i prezzi aggiornati
Residenze combinate e attici
Planimetrie variabili
Superfici variabili
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I prezzi aggiornati sono disponibili su richiesta.
Servizi di livello internazionale
Piscina e spazi all'aperto
- Piscina riscaldata a sfioro infinito
- Ampio solarium con cabane
- Giardino di sculture paesaggistico
- Accesso diretto alla spiaggia tramite South Pointe Park
Fitness e benessere
- Centro fitness all'avanguardia
- Spa con servizi completi e sale per i trattamenti
- Studio di yoga e meditazione
- Bagni turchi e saune
Servizi dell'edificio
- Concierge e servizio parcheggio h24
- Atri privati davanti all'ascensore per ogni appartamento
- Gestione dell'immobile in loco
- Cantina per i vini a temperatura controllata
Intrattenimento e socialità
- Lounge e biblioteca per i residenti
- Sala multimediale e di proiezione
- Cucina estiva e area barbecue
- Sala giochi per bambini
Gli ideatori
The Related Group
Sviluppatore
Fondato da Jorge Pérez, The Related Group è la più grande società di sviluppo immobiliare di proprietà ispanica degli Stati Uniti. Con oltre 100.000 residenze sviluppate in tutta la Florida, il portafoglio di Related comprende molti degli indirizzi di lusso più riconosciuti di Miami.
Sieger Suarez Architects
Architettura
Sieger Suarez è uno degli studi di architettura residenziale di lusso più prolifici del sud della Florida, responsabile di buona parte dello skyline di Miami. Il suo progetto per Apogee privilegia linee pulite, vetrate a tutta altezza e un'impronta dell'edificio che massimizza le viste sull'acqua da ogni residenza.
South Beach
South Pointe, la punta meridionale di South Beach, si è evoluta in una delle enclavi residenziali più raffinate di Miami. A differenza dei tratti molto turistici più a nord, lungo Ocean Drive, South of Fifth offre uno stile di vita più tranquillo e curato, incentrato su ristoranti rinomati come Joe's Stone Crab e Juvia, sulla distesa verde di South Pointe Park e sulla vicinanza immediata sia alla spiaggia sia alla Biscayne Bay. Per i residenti di Apogee, la vita quotidiana si svolge a distanza pedonale da tutto ciò che rende desiderabile South Beach, senza la congestione che caratterizza il cuore commerciale del quartiere. La zona ha attratto una concentrazione di acquirenti di alto patrimonio che apprezzano la possibilità di muoversi a piedi, l'accesso all'acqua e un'autentica atmosfera di quartiere.
Domande frequenti
Dove si trova esattamente Apogee South Beach?
Apogee si trova al 800 South Pointe Drive, all'estremità meridionale di Miami Beach. Questa posizione lo colloca direttamente adiacente a South Pointe Park, con viste aperte su Government Cut, Fisher Island e l'Oceano Atlantico. È raggiungibile a piedi dai ristoranti e dalla vita notturna di South of Fifth.
Quante unità ci sono ad Apogee South Beach?
Nell'edificio ci sono soltanto 67 residenze distribuite su 22 piani. Questo numero ridotto di appartamenti è una delle caratteristiche distintive di Apogee. Suggerisce una hall più tranquilla e un'esperienza residenziale più riservata rispetto alle torri più grandi di South Beach.
Qual è la fascia di prezzo attuale ad Apogee?
Il prezzo dipende dalla residenza, dal piano e dalla vista, e le compravendite recenti coprono una fascia ampia. Zilbert riferisce un prezzo medio di vendita di circa $3.301 per piede quadrato su sei vendite nei 12 mesi fino a novembre 2026. Contatti Manhattan Miami per gli immobili attualmente disponibili e le vendite recenti.
A quanto ammontano le spese condominiali ad Apogee South Beach?
La manutenzione mensile è una parte significativa dei costi di gestione in un edificio boutique di 67 residenze. Ci chieda il bilancio attuale dell'associazione e il prospetto delle spese per la residenza che sta valutando.
Apogee South Beach è un buon investimento?
Apogee ha dimostrato una forte tenuta del valore dalla consegna nel 2008, superando il periodo successivo alla crisi finanziaria meglio della maggior parte degli edifici. L'offerta limitata di soli 67 appartamenti crea una dinamica di scarsità che sostiene i prezzi. Consigliamo ai clienti di considerare Apogee come un investimento di qualità trofeo da mantenere nel tempo, e non come una rivendita rapida. Premia chi lo possiede con pazienza.
Apogee consente gli affitti brevi?
Apogee prevede restrizioni sugli affitti che vietano le locazioni turistiche di breve durata. L'edificio richiede in genere una durata minima del contratto da sei mesi a un anno. Questa politica è intenzionale e contribuisce all'atmosfera residenziale stabile che i proprietari apprezzano.
Quali ristrutturazioni è opportuno aspettarsi negli appartamenti più datati?
Considerato che Apogee è stato consegnato nel 2008, alcuni appartamenti hanno già subito importanti ristrutturazioni degli interni, mentre altri conservano le finiture originali. Gli acquirenti dovrebbero prevedere un budget per eventuali aggiornamenti di cucine e bagni negli appartamenti non ristrutturati. I sistemi strutturali e meccanici dell'edificio restano in ottime condizioni, e l'associazione ha gestito le riserve con responsabilità.
Disponibilità riservata ad Apogee South Beach
Per disponibilità attuali, storico dei prezzi, planimetrie e opportunità fuori mercato ad Apogee South Beach, richieda una verifica riservata al nostro team di consulenza.
800 S Pointe Dr, Miami Beach, FL 33139
Inviando questo modulo, potrà essere contattato da Manhattan Miami Real Estate LLC in merito alla Sua richiesta. Consulti la nostra Informativa sulla privacy.
Analisi del mercato immobiliare di Miami
Contesto di mercato: La migrazione da Miami verso il Nordest e verso la California si è trasformata da picco dell'epoca pandemica a trasferimento strutturale. La popolazione di milionari di Miami è cresciuta del 94% tra il 2014 e il 2024, secondo l'USA Wealth Report 2025 di Henley & Partners. Il vincolo geografico è stringente: oceano, baia ed Everglades limitano l'offerta. Il prezzo dei condomini di lusso si definisce edificio per edificio e differisce nettamente tra i sottomercati, con Fisher Island e South of Fifth al vertice del mercato. Ci chieda le compravendite concluse più recenti nello specifico edificio che sta valutando.
Sottomercati di valore: Brickell, Edgewater e Downtown Miami. Sottomercati di prestigio: Fisher Island, Sunny Isles Beach (offerta densa di residenze di marca) e South of Fifth. Tra i riferimenti di marca figurano Four Seasons Surf Club, St. Regis Sunny Isles e Porsche Design Tower. Il prezzo al piede quadrato varia in base all'edificio, al piano e alla vista, perciò estraiamo le compravendite concluse più recenti per ogni indirizzo che inserisce nella Sua selezione. Secondo il Residence Report 2026 di Knight Frank, Miami è il secondo mercato mondiale per le residenze di marca.
I fattori strutturali si sommano: nessuna imposta statale sul reddito, nessuna imposta statale di successione, una crescita decennale del 94% dei milionari (Henley & Partners, 2014-2024) e l'inflazione dei costi di costruzione. I promotori stabiliscono e rivedono i prezzi per fase di lancio, perciò chieda il listino prezzi datato. Il Florida SB 264 limita alcuni acquisti da parte di acquirenti domiciliati in sette Paesi indicati e, per gli acquirenti internazionali, va verificato in fase di contratto.
Dati essenziali
- Prezzo mediano dei condomini: pubblicato ogni mese da Miami Realtors
- Mediane di Miami Beach e Brickell: variano in base a edificio e metratura
- $/SF dei condomini di lusso: specifico per edificio
- $/SF a Fisher Island: specifico per edificio
- Giorni sul mercato: variano in base a edificio e fascia di prezzo
- Costi di chiusura: dettagliati dall'agente di chiusura
- Imposta sulla proprietà: stabilita dalla contea, aliquota variabile
- Crescita della popolazione di milionari: +94% (2014-2024)
- Imposta statale sul reddito: nessuna in Florida
Che cosa devono sapere gli acquirenti
La popolazione di milionari di Miami è cresciuta del 94% tra il 2014 e il 2024, secondo l'USA Wealth Report 2025 di Henley & Partners, senza imposta statale sul reddito e con vincoli geografici rigidi (oceano, baia, Everglades) che limitano l'offerta. Il prezzo al piede quadrato dei condomini di lusso varia in base all'edificio, con Fisher Island e South of Fifth al vertice del mercato. Secondo il Residence Report 2026 di Knight Frank, Miami è il secondo mercato mondiale per le residenze di marca.
Domande frequenti sul mercato immobiliare di Miami
Quali sono le attuali mediane dei condomini a Miami?
Il prezzo dei condomini di lusso a Miami si definisce edificio per edificio. Fisher Island e South of Fifth si collocano al vertice del mercato, mentre Miami Beach e Brickell offrono l'inventario di rivendita più profondo. Ci chieda le compravendite concluse più recenti all'indirizzo che sta valutando.
Perché Miami attrae capitali UHNW in modo strutturale?
Nessuna imposta statale sul reddito (a differenza di New York e della California), nessuna imposta statale di successione, una crescita decennale del 94% della popolazione di milionari (2014-2024, Henley & Partners) e vincoli geografici che limitano l'offerta nel lungo periodo. Sono fattori strutturali, non ciclici.
Che cosa comporta il contesto dei dazi sui costi di costruzione per l'offerta attuale?
Ogni promotore stabilisce e rivede i prezzi per fase di lancio, e i costi di costruzione, compresi i materiali importati, sono un fattore tra diversi altri. Chieda il listino prezzi datato e legga il contratto di acquisto per le clausole su adeguamento dei prezzi e caparra.
Che cos'è il Florida SB 264 e come incide sugli acquirenti internazionali?
Il Florida SB 264 limita l'acquisto di beni immobili in Florida, entro 10 miglia da un'installazione militare o da una struttura di infrastruttura critica, alle persone domiciliate in Cina, Russia, Iran, Corea del Nord, Cuba, Venezuela o Siria che non siano cittadini statunitensi o residenti permanenti legali. Vieta in modo più ampio gli acquisti ai non cittadini domiciliati in Cina, con eccezioni limitate. Agli acquirenti viene chiesto di firmare una dichiarazione giurata di conformità, e noi effettuiamo la verifica in fase di contratto.
Quali sono i tipici costi mensili di gestione di un condominio a Miami?
I costi ricorrenti di proprietà sono specifici per edificio: spese associative, imposta sulla proprietà, assicurazione HO-6 e assicurazione contro le alluvioni dipendono ciascuna dall'edificio e dall'appartamento. Richieda il bilancio operativo aggiornato dell'edificio, lo studio delle riserve e il riepilogo assicurativo prima di formulare un'offerta, e La aiuteremo a interpretarli.
Quali sono i requisiti di ispezione successivi a Surfside?
Ai sensi del Florida Statute 553.899, i condomini e gli edifici cooperativi di tre o più piani abitabili richiedono un'ispezione strutturale di tappa a 30 anni, o a 25 anni dove l'ente locale competente lo prevede, e poi ogni 10 anni. Le associazioni devono inoltre completare studi sulle riserve per l'integrità strutturale e, dal 2025 (HB 913), non possono derogare al finanziamento degli elementi strutturali previsti da tali studi. Gli edifici più datati comportano il rischio di spese straordinarie; la verifica dell'ispezione e dello studio delle riserve è necessaria in fase di due diligence.
Ricerca di appartamenti a Miami
I migliori appartamenti di lusso e grattacieli residenziali a Miami
Per la maggior parte degli acquirenti che cercano i «migliori appartamenti a Miami» o gli «appartamenti in grattacielo a Miami», la vera decisione riguarda l'adattamento all'edificio: vista sull'acqua o sulla città, centro urbano pedonale o riservatezza in stile resort, flessibilità negli affitti o stabilità dei proprietari che vi abitano, torri storiche consolidate o nuovi sviluppi di marca.
Brickell offre l'inventario di grattacieli più profondo e la domanda di affitto più forte. Miami Beach, Surfside e Bal Harbour concentrano il lusso sull'oceano. Fisher Island e Coconut Grove offrono una riservatezza a bassa densità. Edgewater e Downtown Miami offrono torri più nuove sulla baia, con un accesso più agevole all'Arts & Entertainment District e a Brickell.