Kelas atas Manhattan memperoleh pangsa pasar pada kuartal ketiga, namun pasar piala tetap selektif. Dibandingkan dengan Q3 tahun 2025, Corcoran melaporkan peningkatan 25% dalam penutupan di atas $3 juta dan peningkatan 40% di segmen $3 juta hingga $5 juta. Penjualan di atas $3 juta menyumbang 19% dari pasar, berada pada level tertinggi sepanjang masa.
Bagi pembeli atau penjual senilai lebih dari $10 juta, pesan yang lebih besar adalah bahwa kelangkaan masih mendukung properti yang tepat. Itu tidak mendukung setiap harga yang diminta. Penutupan Q3 yang paling banyak dilaporkan adalah penjualan senilai $46,958,750 di Central Park Tower, sementara penjualan kembali penutupan koperasi di atas $10 juta turun lebih dari setengahnya dibandingkan tahun lalu. Pasar trofi aktif, tetapi kinerjanya bergantung pada aset.
Layar UrbanDigs kami menjadikan selektivitas itu terlihat. Menggunakan data yang diturunkan dari RLS dan definisi ketat yang sama seperti laporan sebelumnya, penjualan dan kontrak Manhattan di atas $10 juta dan di atas $4,000 per kaki persegi, UrbanDigs menghasilkan 13 penutupan Q3 dan 16 kontrak yang ditandatangani. Layar Q3 2025 yang sama menampilkan 17 penutupan dan 13 kontrak yang ditandatangani. Dari tahun ke tahun, penutupan yang memenuhi syarat turun 24%, sementara kontrak yang ditandatangani naik 23%.
Peningkatan kontrak tersebut merupakan tiga transaksi tambahan, bukan bukti bahwa keseluruhan pasar barang mewah mengalami percepatan. Pasar kontrak Manhattan yang lebih luas melambat: Corcoran melaporkan penurunan sebesar 6% dari Q3 2025, sementara Compass melaporkan penurunan sebesar 12% dalam kumpulan data awalnya hingga tanggal 20 September. Compass juga melaporkan 14 kontrak di atas $20 juta, dibandingkan delapan kontrak pada tahun sebelumnya. Kategori hanya harga tersebut berbeda dari layar harga dan PPSF UrbanDigs kami yang ketat dan tidak boleh ditambahkan ke dalamnya.
Tinjauan terpisah atas kompilasi transaksi StreetEasy menghasilkan 12 pertandingan penutupan Q3 2026 yang jelas dalam pengujian yang sama. Perbedaannya adalah satu penjualan di 150 West 12th Street: UrbanDigs menggunakan 4.206 kaki persegi, sedangkan catatan penutupan StreetEasy menggunakan 4.938 kaki persegi. Pada ukuran StreetEasy yang lebih besar, transaksi $18,85 juta berada di bawah $4,000 per kaki persegi.
Sinyal pasar kelas atas Q3
| Ukur | Q3 2026 | Bacaan pasar |
|---|---|---|
| Penjualan ketat $10M+ / $4,000+ PPSF ditutup | 13 UrbanDigs RLS / 12 dalam kompilasi StreetEasy | Turun 24% dari 17 pada Q3 2025. Satu transaksi pada tahun 2026 berbeda karena platform melaporkan ukuran luas yang berbeda. |
| Kontrak ketat yang ditandatangani $10M+ / $4,000+ PPSF | 16 | Naik 23% dari 13 pada Q3 2025. |
| Penutupan di atas $3 juta | +25% dari tahun ke tahun | Produk kelas atas melampaui pasar yang lebih luas. |
| Penutupan $3 juta hingga $5 juta | +40% dari tahun ke tahun | Ini adalah kisaran harga terkuat. |
| Pangsa penutupan di atas $3 juta | 19% | Terikat untuk rekor share tertinggi. |
| Daftar aktif di atas $5 juta | 837 | Naik 6% dari tahun ke tahun, tidak seperti penurunan pasokan yang lebih luas. |
| Rata-rata hari di pasar di atas $5 juta | 113 hari | Turun dari 125 hari di Q3 2025. |
| Penutupan tertinggi yang dilaporkan | $46,958,750 | Menara Central Park, 217 West 57th Street, lantai 113. |
Pembaruan awal Oktober: kontrak barang mewah yang lebih luas meningkat
Olshan melaporkan 30 kontrak yang ditandatangani untuk rumah di Manhattan meminta $4 juta atau lebih selama 28 September hingga 4 Oktober, jumlah mingguan tertinggi sejak awal Juni. Minggu sebelumnya ada 17. Ini adalah angka mingguan, bukan perbandingan tahun ke tahun.
Ini mencakup pasar yang lebih luas daripada definisi properti ultra-mewah kami di atas $10 juta dan di atas $4,000 per kaki persegi. Minggu ini juga melewati batas Q3/Q4, jadi kontrak ini tidak ditambahkan ke total Q3 kami. Satu minggu tidak membentuk tren.
Sumber: The Real Deal, melaporkan angka kontrak mingguan Olshan Realty, 5 Oktober 2026.
Tempat terjadinya perdagangan trofi Q3
Penutupan kualifikasi terbesar adalah lantai 113 Central Park Tower dengan harga $46.958.750, atau $6.638 per kaki persegi. Penutupan terkemuka lainnya termasuk penthouse di 42 Crosby Street seharga $28,25 juta dan penthouse di 555 West 22nd Street seharga $27,5 juta. Tiga transaksi yang sama juga muncul dalam kompilasi terpisah StreetEasy.
Di sisi yang ditandatangani, harga permintaan terbesar di layar adalah $54,9 juta untuk kediaman Central Park Tower yang sama sebelum ditutup pada akhir kuartal tersebut. Kontrak besar lainnya termasuk $40,5 juta di 1122 Madison Avenue, $34 juta di 70 Vestry Street, dan $27 juta untuk penthouse di 73 Wooster Street.
Kelangkaan memang nyata, namun spesifik
Inventaris sponsor pembangunan baru turun 22% dari kuartal ketiga tahun 2025 menjadi 564 listing, level terendah sejak akhir tahun 2012. Hal ini penting karena rumah format besar yang baru dikirimkan dengan pemandangan terlindungi dan model layanan yang telah terbukti sulit digantikan.
Persediaan di atas $5 juta naik 6% dibandingkan dengan Q3 tahun 2025. Pembeli memiliki lebih banyak pilihan dibandingkan tahun lalu di tingkat barang mewah meskipun produk yang benar-benar tak tergantikan masih langka. Sebuah apartemen besar tanpa pemandangan, lantai, kondisi, privasi, atau silsilah bangunan yang tepat tidak boleh diberi harga seolah-olah kelangkaan saja yang akan membawa hal tersebut.
Pasar terpecah berdasarkan kualitas aset
Angka-angka pada kuartal ini menunjukkan mengapa satu judul berita mewah bisa menyesatkan. Pasar senilai $3 juta hingga $5 juta bergerak cepat, rata-rata membutuhkan waktu 78 hari untuk berkontraksi. Properti di atas $5 juta rata-rata 113 hari. Kondominium yang dijual kembali mencatat rekor harga tertinggi, sementara sejumlah kecil perdagangan koperasi yang dijual kembali di atas $10 juta berdampak besar pada rata-rata koperasi.
Untuk pembeli piala: tunggu aset yang tepat, bukan koreksi Manhattan secara umum. Bernegosiasi paling sulit jika properti dapat diganti atau harga penjual tidak sesuai dengan bukti bangunan terkini.
Untuk penjual piala: kumpulan pembeli ada, tetapi tidak sembarangan. Perdagangan gedung yang sama baru-baru ini, perlindungan pemandangan, kondisi, ketinggian lantai, layanan, privasi, dan biaya pengangkutan semuanya penting.
Untuk kantor keluarga dan pembeli rumah kedua: memasukkan pajak pied-à-terre ke dalam model kepemilikan. Pajak mengubah biaya tercatat. Itu tidak mengubah apakah sebuah apartemen tertentu langka atau apakah harganya didukung.
Sumber: The Corcoran Group, Manhattan Real Estate Market Report, 3Q 2026, diterbitkan 2 Oktober 2026; Penelusuran UrbanDigs atas data turunan RLS dilakukan pada 2 Oktober 2026 untuk penjualan Manhattan yang ditutup dan kontrak yang ditandatangani tertanggal 1 Juli hingga 30 September pada tahun 2026 dan 2025, dengan harga di atas $10 juta dan harga per kaki persegi di atas $4,000; Laporan Pasar Perumahan NYC StreetEasy Agustus 2026 dan catatan properti individualnya yang disusun secara terpisah. Tinjauan StreetEasy menghasilkan 12 pertandingan Q3 2026 yang jelas dalam pengujian yang sama; rekor 150 West 12th Street turun di bawah $4.000 per kaki persegi menggunakan rekaman luas StreetEasy yang lebih besar. Perbandingan StreetEasy adalah pemeriksaan silang, bukan pengganti layar UrbanDigs yang diturunkan dari RLS. StreetEasy belum mempublikasikan data pasar bulan September, sehingga tidak dianggap sebagai laporan Q3 yang lengkap. Pencarian tertutup UrbanDigs Q3 2026 menampilkan 14 catatan tetapi termasuk satu penutupan tanggal 30 Juni di luar rentang yang ditentukan; catatan itu dikecualikan. Layar Q3 2025 menampilkan 17 penutupan dan 13 kontrak yang ditandatangani. Hasil pencarian dapat berubah seiring dengan penyelesaian catatan. Sumber tambahan diulas pada 5 Oktober: Jonathan Miller, Analisis Catatan Perumahan Q3 Manhattan, 2 Oktober; Laporan Compass Manhattan Q3 direproduksi oleh Tim Stacey Froelich, 2 Oktober. Angka kuartal awal Kompas dihitung hingga 20 September dan direvisi kemudian. Kategori kemewahan harga saja bukanlah layar UrbanDigs yang ketat. Miller sekarang bermitra dengan The Real Deal, bukan Elliman, untuk laporan NYC-nya.