Manhattan memasuki pasar musim gugur dengan lebih banyak penutupan, harga lebih tinggi, dan lebih sedikit persediaan yang tersedia dibandingkan tahun lalu. Corcoran mencatat 3,625 penjualan pada kuartal ketiga, total kuartal ketiga terkuat sejak 2022. Harga jual median mencapai $1,25 juta, rekor kuartal ketiga.
Pasar aktif, namun tidak bergerak dalam satu arah. Penutupan mencerminkan kesepakatan yang dinegosiasikan pada awal tahun, sementara kontrak yang ditandatangani turun 6% dibandingkan tahun lalu. Pembeli tetap bertindak ketika properti dan harganya masuk akal. Mereka juga menghadapi pilihan yang lebih sedikit: persediaan aktif turun menjadi 6.354 listing, yang merupakan pasokan kuartal ketiga terendah sejak 2017.
Laporan terbaru StreetEasy yang tersedia mendukung laporan pasokan dan kecepatan yang sama, meskipun laporan tersebut mencakup bulan Agustus dan bukan satu kuartal penuh. Persediaan Manhattan turun 11,2% dari tahun sebelumnya, dan rumah yang memasuki kontrak menghabiskan median 93 hari di pasar, enam hari lebih cepat. Jumlah kontrak di Manhattan hampir datar, turun 0,9%, yang memperkuat kebutuhan untuk memisahkan penutupan kuat dari jalur pipa yang akan datang.
Sekilas tentang Manhattan Q3 2026
| Ukur | Q3 2026 | Tahun demi tahun |
|---|---|---|
| Penjualan tertutup | 3,625 | +9% |
| Volume penjualan | $7,28 miliar | +10% |
| Harga jual median | $1,25 juta | +4% |
| Harga rata-rata per kaki persegi | $1,751 | +2% |
| Daftar aktif | 6,354 | -3% |
| Kontrak ditandatangani | 2,532 | -6% |
| Rata-rata hari di pasar | 90 hari | 13% lebih cepat |
Kondominium membawa lebih banyak pertumbuhan harga
Analisis Catatan Perumahan tanggal 2 Oktober oleh Jonathan Miller juga menyebutkan median Manhattan sebesar $1,25 juta, naik 5,9% dari Q3 2025 dalam kumpulan datanya. Dia melaporkan pertumbuhan penjualan tahunan terkuat dalam kisaran $2 juta hingga $5 juta dan rata-rata ukuran penjualan apartemen terbesar dalam enam tahun. Campuran transaksi yang lebih besar itu penting: median wilayah yang lebih tinggi tidak berarti setiap apartemen memperoleh jumlah yang sama.
Penjualan kondominium dijual kembali naik 15% menjadi 1,266. Harga mediannya meningkat 10% hingga mencapai rekor $1,65 juta, dan harga rata-rata per kaki persegi mencapai $1,807. Koperasi penjualan kembali lebih datar: mediannya adalah $875.000, sementara harga rata-rata dan harga rata-rata per kaki persegi menurun.
Pasokan pembangunan baru adalah masalah yang lebih dalam. Persediaan sponsor turun 22% menjadi 564 listing, level terendah sejak kuartal keempat tahun 2012. Proyek-proyek baru yang diluncurkan pada kuartal tersebut menambah 286 tempat tinggal, namun hal tersebut tidak cukup untuk membalikkan penurunan yang lebih lama pada produk sponsor yang tersedia.
Kelompok kelas atas melakukan lebih dari sekedar bagiannya
Penutupan di atas $3 juta naik 25% dari tahun ke tahun. Band seharga $3 juta hingga $5 juta adalah yang terkuat, dengan penjualan naik 40%. Rumah di atas $3 juta mewakili 19% dari seluruh penutupan, merupakan rekor pembagian tertinggi. Penutupan terbesar yang dilaporkan pada kuartal ini adalah lantai 113 di Central Park Tower dengan harga $46.958.750.
Kekuatan tersebut tidak berarti setiap properti mahal memiliki leverage yang sama. Lokasi, kondisi, pemandangan, kualitas bangunan, dan disiplin harga masih menentukan listing mana yang akan dipindahkan. Apartemen dengan harga mulai dari $3 juta hingga $5 juta ditandatangani paling cepat, rata-rata dalam 78 hari. Rumah di atas $5 juta rata-rata membutuhkan waktu 113 hari.
Apa arti angka Q3
Kontrak yang ditandatangani layak mendapatkan lebih banyak perhatian daripada berita utama penutupnya. Kompas melaporkan 2,075 kontrak, turun 12% dari Q3 2025, dengan kontrak kondominium turun 9% dan kontrak koperasi turun 13.2%. Angka-angka awal Q3 berjalan hingga tanggal 20 September dan direvisi kemudian, sehingga angka-angka tersebut tidak boleh digabungkan dengan perhitungan Corcoran. Namun kedua sumber tersebut menunjukkan kontrak yang lebih sedikit dibandingkan tahun lalu.
Apa yang terjadi di bawah $1 juta?
Corcoran melaporkan bahwa apartemen di bawah $1 juta menyumbang 42% dari penjualan, pangsa terendah kedua di luar periode sebelum pajak pada kuartal kedua tahun 2019. Namun penutupan koperasi penjualan kembali di bawah $1 juta masih meningkat sebesar 4% dari kuartal ketiga tahun 2025. Pangsa pasar yang lebih kecil tidak berarti penjualan yang lebih sedikit.
Penjualan apartemen entry-level membutuhkan waktu, namun angka yang tersedia tidak menunjukkan bahwa penjualannya lebih lambat dibandingkan tahun lalu. Corcoran melaporkan 106 hari untuk kontrak di bawah $500.000, dibandingkan 110 hari pada Q3 2025, dan 89 hari dari $500.000 menjadi $1 juta, dibandingkan 99. Kelompok $3 juta hingga $5 juta rata-rata berdurasi 78 hari. Kompas melaporkan bahwa 28% properti di Manhattan memasuki kontrak membutuhkan waktu lebih dari 180 hari, namun tidak memberikan perbandingan tingkat awal dari tahun ke tahun untuk ukuran tersebut. Waktu untuk mengontrak menggambarkan rumah yang menemukan pembeli, bukan berapa lama sisa listing yang belum terjual.
Untuk pembeli: apartemen dengan posisi terbaik tidak menunggu sinyal pasar yang luas. Pasokan yang sedikit dan waktu pemasaran yang lebih cepat memerlukan persiapan sebelum properti yang tepat muncul. Hal ini tidak menghilangkan ruang untuk bernegosiasi mengenai inventaris yang rusak atau basi.
Untuk penjual: pasar menghargai kualitas, namun penurunan kontrak yang ditandatangani sebesar 6% adalah alasan untuk tetap disiplin. Penutupan kuartal yang kuat dapat menyembunyikan jalur pipa ke depan yang lebih lambat. Penetapan harga berdasarkan persaingan saat ini lebih penting daripada penetapan harga berdasarkan berita utama.
Untuk investor dan pembeli rumah kedua: pajak pied-à-terre yang baru menambah biaya kepemilikan lainnya, terutama di kalangan masyarakat kelas atas. Hal ini tidak menghentikan permintaan, namun termasuk dalam penjaminan emisi bersama dengan pembiayaan, biaya pencatatan, struktur entitas, dan periode penyimpanan yang diharapkan.
Sumber: Corcoran, Laporan Pasar Real Estate Manhattan, 3Q 2026, 2 Oktober; Jonathan Miller, Catatan Perumahan, analisis Manhattan Q3 2026, 2 Oktober; Laporan Compass Manhattan Q3 2026 direproduksi oleh Tim Stacey Froelich, 2 Oktober; StreetEasy, Laporan Pasar Perumahan NYC Agustus 2026, 15 September. Ditinjau pada 5 Oktober 2026. Tabel judul menggunakan Corcoran secara konsisten. Kompas menggunakan REBNY RLS dan ACRIS, dengan angka awal kuartal berjalan hingga 20 September, dapat direvisi. Laporan StreetEasy bulan Agustus adalah pemeriksaan arah bulanan, bukan perbandingan Q3 yang lengkap. Jumlah dan perubahan harga tetap terpisah berdasarkan sumbernya. Kemitraan laporan NYC Miller berpindah dari Elliman ke The Real Deal pada tahun 2026; analisisnya di sini dikutip langsung ke Catatan Perumahan.