Komponen Biaya Investasi Properti

KOMPONEN BIAYA
INVESTASI PROPERTI

INVESTASI AWAL

HARGA PEMBELIAN
Berbeda dengan negara lain, properti di Manhattan dan Miami sudah mencakup seluruh peralatan dapur dalam harga jual akhir apartemen.

LANTAI
Di Manhattan dan Miami, lantai telah disertakan saat membeli konstruksi baru dari pengembang. Dahulu, Miami menyerahkan unit dalam kondisi siap desain, artinya tanpa lantai batu maupun kayu.  Syukurlah, hal tersebut kini telah berubah. 

BIAYA PENUTUPAN TRANSAKSI
Estimasi rata-rata biaya penutupan transaksi sekitar 3% dari harga beli tanpa pembiayaan, atau 4,5% dari harga beli dengan pembiayaan, yang setara dengan sekitar 2% dari jumlah hipotek.

Biaya Penutupan Transaksi ini mencakup pajak properti mewah (mansion tax) sebesar 1,25% hingga 3,95% (dengan skala bertingkat sesuai nilai apartemen),  serta biaya pencatatan dan biaya hukum. Saat membeli konstruksi baru off-plan, sesuai kondisi pasar, sudah menjadi kebiasaan bagi pembeli untuk menanggung tambahan pajak pengalihan penjual sebesar sekitar 2% di NYC. Di Miami, biaya ini disebut developer fee dan berkisar antara 1,25% hingga 1,75% di Miami.  

BIAYA OPERASIONAL (PENGELUARAN TUNAI)

BIAYA BERSAMA (ATAU BIAYA PEMELIHARAAN)

Untuk kondominium, biaya bersama umumnya berkisar antara $1,10 hingga $1,60 per sq. ft. per bulan. Biaya ini mencakup pemanas, listrik, dan kebersihan area bersama; air; kabel dasar; keamanan; asuransi gedung; serta pengoperasian fasilitas gedung (pusat kebugaran, concierge, lounge, kolam renang, ruang bermain, dll.).

Koperasi perumahan (Co-op) mengenakan biaya pemeliharaan yang mencakup seluruh biaya bersama ditambah pajak (yang tidak dibayar terpisah oleh pemilik unit) dan bunga hipotek atas gedung, jika ada. Korporasi Co-op mungkin memiliki hipotek yang belum lunas atas gedung tersebut, misalnya untuk perbaikan atap atau alasan lain, dan bunganya akan dibebankan kepada pemegang saham Co-op. Oleh karena itu, biaya pemeliharaan Co-op seringkali lebih tinggi, bahkan setelah memperhitungkan pajak yang sudah termasuk dalam biaya pemeliharaan, karena kondominium secara hukum tidak diperbolehkan mengambil utang.

PAJAK PROPERTI

Pajak Properti (atau Pajak Bumi dan Bangunan) dihitung berdasarkan nilai taksiran, yaitu nilai yang ditetapkan oleh pemerintah kota atas properti tersebut. Tarif kemudian diterapkan terhadap nilai taksiran ini. Prosesnya agak kompleks, namun perkiraan umum adalah 0,1% dari harga beli per bulan di Manhattan dan 0,2% dari harga beli per bulan di Miami.

Manhattan memiliki sejumlah program pembebasan pajak untuk gedung tertentu yang mengurangi pajak selama 10, 15, atau 20 tahun dalam beberapa kasus. Namun, banyak dari program ini telah berakhir dan gedung baru tidak lagi dapat memperoleh pembebasan tersebut. Lihat halaman Pajak Properti untuk informasi lebih lanjut.

Miami memiliki pembebasan homestead bagi pembeli rumah utama sebesar $25,000, namun manfaat pembebasan ini terbilang tidak signifikan. Lihat pembahasan lebih lanjut di halaman Pajak Properti.

HIPOTEK

Jika pemilik memutuskan untuk mengambil hipotek, maka akan ada pengeluaran bulanan yang mencakup bunga dan pokok pinjaman. Karena karakteristik perhitungan hipotek, pada tahun awal pembeli sebagian besar membayar bunga, yang dapat dikurangkan untuk keperluan pajak AS. Pada tahun berikutnya, pembeli sebagian besar membayar pokok pinjaman.

Sebagai contoh, jika pembeli membeli properti seharga $1,000,000 dan membiayai $500,000 dengan suku bunga 5,5% untuk jangka waktu tetap 30 tahun, total pembayaran hipotek selama setahun adalah $34,067 (atau $2,839 per bulan). Dari jumlah tersebut, $27,332 merupakan bunga yang dapat dikurangkan dari pajak. Seiring berjalannya waktu, saat pokok pinjaman dilunasi, jumlah bunga yang dapat dikurangkan akan berkurang. Namun pada tahun awal, ini merupakan pengeluaran yang sangat besar untuk mengimbangi pendapatan sewa.

Untuk informasi lebih lanjut tentang hipotek, kunjungi halaman Pembiayaan Hipotek .

ASURANSI

Pemilik properti sebaiknya mengambil asuransi atas properti itu sendiri maupun asuransi tanggung gugat. Biaya ini hanya beberapa ratus dolar per tahun. Seringkali, pemilik akan meminta penyewa untuk juga mengambil asuransi, sehingga risiko bagi pemilik dapat diminimalkan.

Di Florida, pemilik rumah yang berdiri sendiri sebaiknya mengambil asuransi banjir dan badai.

BIAYA BROKER

Di AS, penjual selalu membayar komisi dalam transaksi pembelian. Penjual umumnya membayar komisi sebesar 6% dari harga beli, yang dibagi rata antara broker pembeli dan broker penjual. Oleh karena itu, pembeli tidak perlu membayar apa pun agar kami bekerja mewakili mereka dalam transaksi pembelian.

Jika pembeli memutuskan untuk menyewakan apartemen baru mereka, di Manhattan mereka akan membayar komisi broker setara dengan satu bulan sewa (hanya untuk tahun pertama). Di Miami, sudah menjadi kebiasaan bagi pemilik untuk membayar komisi (10% dari sewa tahunan, dibagi rata antara broker pembeli dan broker penjual) untuk mendapatkan penyewa.

Temukan informasi lebih lanjut tentang penyewaan properti di halaman Manajemen Properti .

BIAYA NON-OPERASIONAL

PENYUSUTAN

Pemerintah AS mengizinkan pemilik properti investasi untuk menyusutkan harga beli dan biaya penutupan yang tidak berkaitan dengan pembiayaan selama 27,5 tahun. Sebagai contoh, jika pembeli membeli properti seharga $1,000,000 dan memiliki biaya penutupan non-pembiayaan sebesar $25,000 ($1,000,000 dikali 2,5% seperti yang disebutkan di atas), pembeli dapat mengurangkan $37,273 per tahun, atau $3,106 per bulan, sebagai penyusutan. Ini merupakan pengeluaran non-tunai yang signifikan yang dapat dikurangkan dari pendapatan sewa.

AMORTISASI

Pemerintah AS juga mengizinkan pemilik properti investasi untuk mengurangkan amortisasi porsi pembiayaan dari biaya penutupan selama masa pinjaman. Ini juga merupakan pengeluaran non-tunai yang dapat dikurangkan dari pendapatan sewa.

PENGHASILAN KENA PAJAK NEGATIF

Pada akhirnya, dengan seluruh pengurangan (baik tunai maupun non-tunai yang disebutkan di atas) yang diizinkan pemerintah AS, pada tahun awal, investor yang membiayai pembelian propertinya akan memiliki penghasilan kena pajak negatif (atau kerugian pajak). Hal ini tidak boleh dikacaukan dengan kerugian tunai, karena dengan uang muka 40%, pemilik kemungkinan besar berada pada titik impas untuk keperluan tunai (artinya tidak menghasilkan pendapatan tunai maupun kerugian). Kerugian pajak ini dapat dibawa ke depan ke tahun ketika properti menghasilkan pendapatan untuk keperluan pajak, mengimbangi pendapatan tersebut dan mengeliminasi pajak untuk tahun bersangkutan. Seiring berjalannya waktu, pendapatan tunai akan meningkat seiring dengan nilai properti.

KONTEN TERKAIT:

Cara Berinvestasi dalam Properti

FAQ: Membeli Apartemen di NYC

Daftar Periksa Pembeli Asing untuk Membeli Kondominium New York