Mundur dari Kontrak Properti di New York: Pelajaran dari Deposit US$8,5 Juta Keluarga Moreno

Pada Oktober 2017, Arte dan Carole Moreno, mantan pemilik Los Angeles Angels, sepakat membeli sebuah penthouse di 520 Park Avenue seharga US$34 juta dan menyetor US$8,5 juta, deposit sebesar 25%. Transaksi itu tidak pernah dirampungkan. Keberatan mereka adalah kebisingan dari ruang mesin di sebelah unit. Lebih dari tujuh tahun setelah tanggal penyelesaian berlalu, seorang hakim federal di Manhattan menilai kebisingan itu "tidak tergolong tidak wajar", memutuskan bahwa pengembang telah mengambil "semua langkah yang wajar", dan memberikan kepada keluarga Zeckendorf seluruh US$8,5 juta, ditambah bunga dan biaya pengacara (The Real Deal, 29 September 2026).

Berbagai judul berita membulatkannya menjadi US$9 juta. Aturan di balik putusan itu sudah berusia lebih dari satu abad di New York: pembeli yang mundur dari kontrak yang telah ditandatangani tanpa alasan yang sah menurut hukum biasanya kehilangan depositnya. Berikut cara kerjanya di Manhattan, dan cara pembeli melindungi diri sebelum menandatangani.

Artikel ini menjelaskan aturan umum dan perkara yang bersifat publik. Artikel ini bukan nasihat hukum. Setiap kontrak berbeda, dan pengacara properti Anda sebaiknya meninjau kontrak Anda.

Ringkasan

• Seorang hakim federal memberikan kepada keluarga Zeckendorf deposit US$8,5 juta milik keluarga Moreno atas kontrak penthouse senilai US$34 juta, ditambah bunga dan biaya pengacara, setelah menyimpulkan bahwa pembeli tidak memiliki alasan sah untuk menolak penyelesaian transaksi.
• Pengadilan tertinggi New York memutuskan dalam Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) bahwa pembeli yang wanprestasi "tanpa alasan yang sah menurut hukum, tidak dapat memperoleh kembali uang muka", dan memperlakukan deposit lazim sebesar 10% sebagai ukuran ganti rugi yang wajar.
• Pada proyek baru kelas mewah, deposit 20% hingga 25% sudah lazim, dan pada 2004 pengadilan banding New York mengizinkan pengembang menahan seluruh deposit 25% atas penthouse di Trump World Tower.
• Perlindungan Anda yang sesungguhnya ada di kontrak dan linimasanya: inspeksi dan keberatan sebelum tanda tangan, pemberitahuan tertulis tepat waktu, serta pengacara yang tahu kapan keterlambatan atau perubahan memberi Anda jalan keluar yang sah.

Apa yang Terjadi dalam Perkara Moreno

Fakta-faktanya, sebagaimana dilaporkan The Real Deal dan Law360:

• Transaksinya. Pada Oktober 2017, keluarga Moreno menandatangani kontrak untuk penthouse 58 di 520 Park Avenue seharga US$34 juta, dengan membayar US$8,5 juta saat penandatanganan. The Real Deal, mengutip dokumen pengadilan, melaporkan bahwa transaksi itu disusun sebagai perjanjian opsi.
• Sengketanya. Kontrak mewajibkan pengembang mengambil "semua langkah yang wajar" agar sistem mekanis tidak mengganggu "penikmatan yang tenang" pembeli. Penyelesaian dijadwalkan pada 4 Januari 2019. Keluarga Moreno berargumen bahwa uji kebisingan pengembang dilakukan saat sistem dimatikan, dan menolak menyelesaikan transaksi.
• Wanprestasinya. Pemberitahuan wanprestasi dikirim pada Februari 2019, dan perjanjian dibatalkan pada 1 Maret 2019.
• Gugatannya. Keluarga Zeckendorf menggugat di pengadilan negara bagian pada 2022. Keluarga Moreno mengajukan gugatan balik di pengadilan federal untuk menuntut pengembalian US$8,5 juta mereka. Setelah sidang tanpa juri selama satu hari pada Oktober 2025, Hakim Lorna G. Schofield dari Southern District of New York memenangkan pengembang.

Pengacara penjual dari Oved & Oved merangkum hasilnya dalam satu kalimat: "kontrak adalah komitmen, bukan opsi, dan sengketa yang dibuat-buat untuk lolos dari perjanjian yang mengikat tidak akan dibiarkan." Pengacara keluarga Moreno tidak memberikan komentar. Pertimbangan hukum dalam putusan tertulis belum dipublikasikan pada saat pemberitaan, sehingga kami tidak menyimpulkan doktrin mana yang menjadi dasar pengadilan.

Perkara ini jelas berkaitan dengan risiko lain yang kerap diremehkan pembeli. Kami membahasnya dalam panduan uji tuntas kebisingan sebelum membeli apartemen di Manhattan.

Aturannya: Wanprestasi Tanpa Alasan, Deposit Hangus

Hukum New York dalam hal ini sudah lama dan mapan. Dalam Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986), Court of Appeals memutuskan bahwa "pembeli yang wanprestasi atas kontrak real estat tanpa alasan yang sah menurut hukum, tidak dapat memperoleh kembali uang muka", aturan yang ditelusuri pengadilan hingga 1881. Pengadilan menerapkannya meskipun penjual kemudian menjual kembali properti itu dengan harga yang sama, dan menggambarkan uang muka tradisional 10% sebagai jumlah yang wajar dan diterima secara umum. Sarannya bagi pembeli yang tidak puas terus terang: "waktu untuk mengatakannya adalah di meja perundingan."

Kontrak standar di Manhattan memuat hasil yang sama. Formulir kontrak kondominium dari New York City Bar menyatakan bahwa jika pembeli wanprestasi, satu-satunya upaya hukum penjual adalah menahan deposit sebagai ganti rugi yang telah disepakati. Jika penjual yang wanprestasi, pembeli tetap memiliki upaya hukum yang lebih luas, termasuk menggugat agar penjualan dilaksanakan.

Deposit Lebih Besar, Aturan Sama

Kontrak co-op dan kondominium pasar sekunder di Manhattan biasanya mensyaratkan uang muka 10%. Proyek baru berbeda. Brick Underground menggambarkan struktur yang lazim berupa 10% saat kontrak dan 10% lagi ketika rencana penawaran dinyatakan efektif, dan CityRealty melaporkan bahwa pembeli asing sering diminta jauh lebih besar.

Deposit yang lebih besar telah bertahan di pengadilan. Dalam Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004), pembeli empat penthouse di Trump World Tower seharga sekitar US$32 juta membayar deposit 25%, sekitar US$8 juta, lalu berusaha membatalkan dengan alasan takut terorisme setelah peristiwa 11 September. Appellate Division mengizinkan pengembang menahan seluruhnya, dengan mencatat bahwa kontrak dinegosiasikan secara setara dengan pengacara di kedua pihak, dan bahwa "uang muka 25% merupakan praktik umum di pasar kondominium mewah proyek baru di New York City."

Deposit 25% keluarga Moreno berada tepat di dalam tradisi itu.

Bagaimana Deposit Anda Dilindungi Selama Menunggu

Pada pembelian langsung dari pengembang di New York, uang Anda memiliki perlindungan nyata meskipun berisiko jika Anda wanprestasi. Berdasarkan General Business Law bagian 352-h dan peraturan Jaksa Agung dalam 13 NYCRR Part 20:

• Deposit tetap merupakan uang pembeli yang dititipkan secara fidusia dan tidak boleh dicampur dengan dana pengembang sebelum penyelesaian transaksi.
• Deposit wajib dipegang oleh agen escrow yang merupakan pengacara New York dan bukan pengembang, disetorkan dalam lima hari kerja, dengan pemberitahuan tertulis kepada pembeli dalam sepuluh hari kerja.
• Bunga pada umumnya dikreditkan kepada pembeli.
• Pencairan dana yang disengketakan memerlukan penyelesaian transaksi, instruksi tertulis bersama, putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, atau proses pemberitahuan dan keberatan.
• Jika anggaran yang diubah dalam suatu rencana penawaran naik 25% atau lebih di atas proyeksi awal, pembeli memperoleh hak untuk membatalkan.

Bandingkan dengan Florida, tempat hukum negara bagian mengizinkan pengembang memakai deposit prapembangunan di atas 10% untuk biaya konstruksi aktual begitu pembangunan dimulai, jika kontrak menyatakannya dalam keterangan yang mencolok. New York menahan uang itu di rekening escrow hingga penyelesaian transaksi. Jika Anda membeli di kedua kota, perbandingan biaya penyelesaian transaksi Miami dan Manhattan kami membahas perbedaan lainnya.

Kapan Pembeli Dapat Mundur Secara Sah

Pembeli memang mendapatkan kembali deposit ketika kontrak atau hukum memberi mereka jalan keluar. Jalur yang umum meliputi:

• Syarat yang tidak terpenuhi tepat waktu. Syarat pembiayaan KPR, misalnya, hanya melindungi Anda jika ketentuan pemberitahuannya Anda ikuti dengan tepat. Dalam Maxton, pembeli kalah sebagian karena pembatalan tertulis mereka tidak diterima dalam batas waktu kontrak.
• Perubahan material oleh pengembang. Dalam perkara 2012 yang melibatkan penthouse senilai US$31 juta di Plaza, pengadilan banding mengizinkan tuntutan pembeli atas pembatalan dan pengembalian deposit untuk dilanjutkan, berdasarkan dugaan perubahan material pada rencana yang telah didaftarkan tanpa pemberitahuan yang diwajibkan. Itu adalah putusan bahwa perkara dapat dilanjutkan, bukan kemenangan akhir.
• Wanprestasi penjual. Jika penjual tidak dapat menyerahkan apa yang dijanjikan kontrak, upaya hukum pembeli lebih luas daripada upaya hukum penjual.
• Penyelesaian "time of the essence" yang dinyatakan dengan benar. Tanggal penyelesaian yang tertulis dalam kontrak biasanya tidak bersifat mutlak. Agar mutlak, salah satu pihak harus mengirim pemberitahuan yang jelas yang menetapkan tanggal baru yang wajar. Kekeliruan pada langkah ini dapat menjadikan pihak yang berusaha menegakkan tenggat justru sebagai pihak yang wanprestasi.

Yang Perlu Dilakukan Sebelum Menandatangani

1. Lakukan uji tuntas lebih dulu. Kebisingan, pemandangan, cahaya, ruang mesin, keuangan gedung: apa pun yang dapat membuat Anda enggan menyelesaikan transaksi harus diuji sebelum kontrak, saat mundur tidak menimbulkan kerugian apa pun.
2. Negosiasikan upaya hukumnya. Jika penjual berjanji memperbaiki sesuatu, mintalah pengacara Anda menetapkan standarnya, metode pengujiannya, dan konsekuensinya bila tidak terpenuhi. "Semua langkah yang wajar" adalah frasa yang menjadi poros perkara keluarga Moreno.
3. Pahami jadwal deposit Anda. Pada proyek baru, ketahui persis kapan setiap tahap jatuh tempo, siapa yang memegangnya, dan dengan syarat apa dana dicairkan.
4. Catat setiap tenggat di kalender. Tenggat syarat dan pemberitahuan dihitung sejak kontrak, dan pemberitahuan yang tiba terlambat satu hari mungkin tidak berlaku.
5. Pikirkan struktur kepemilikan sejak awal. Pembeli yang membeli melalui LLC atau trust, khususnya pembeli asing, sebaiknya menetapkan struktur sebelum menandatangani. Panduan pajak warisan AS untuk pembeli asing kami menjelaskan alasannya.

Akan segera menandatangani kontrak apartemen di Manhattan? Broker kami bekerja setiap hari bersama pengacara properti berpengalaman. Hubungi kami melalui WhatsApp untuk percakapan pribadi tanpa tekanan.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apa yang terjadi pada deposit saya jika saya mundur dari pembelian apartemen di New York?

Jika Anda mundur tanpa alasan yang sah berdasarkan kontrak, penjual biasanya dapat menahan deposit. Court of Appeals New York memutuskan dalam Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) bahwa pembeli yang wanprestasi tanpa alasan yang sah menurut hukum tidak dapat memperoleh kembali uang muka, dan formulir kontrak standar New York menjadikan deposit sebagai upaya hukum penjual atas wanprestasi pembeli.

Berapa deposit untuk apartemen di Manhattan?

Kontrak co-op dan kondominium pasar sekunder biasanya mensyaratkan 10% dari harga saat penandatanganan. Pengembang proyek baru sering meminta lebih, umumnya 20% dalam dua kali pembayaran, dan pembeli segmen mewah serta pembeli asing dapat diminta 25% atau lebih.

Bolehkah penjual menahan deposit 25% di New York?

Pengadilan pernah mengizinkannya. Dalam Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004), pengadilan banding mengizinkan pengembang Trump World Tower menahan deposit 25% atas penthouse, dengan menyebut 25% sebagai hal yang lazim di pasar proyek baru kelas mewah di kota itu. Pada September 2026, pengadilan federal memberikan kepada keluarga Zeckendorf deposit US$8,5 juta milik Arte Moreno, 25% dari kontrak senilai US$34 juta.

Siapa yang memegang deposit saya pada pembelian proyek baru di New York?

Agen escrow yang wajib merupakan pengacara New York dan tidak boleh pengembang itu sendiri. Uang tersebut tetap berada di rekening titipan yang tidak boleh dicampur dengan dana pengembang, bunga pada umumnya menjadi milik pembeli, dan pencairannya diatur oleh peraturan Jaksa Agung.

Mengapa Arte Moreno kehilangan depositnya?

Keluarga Moreno menolak menyelesaikan pembelian penthouse senilai US$34 juta di 520 Park Avenue karena kebisingan dari ruang mesin di sebelahnya. Setelah sidang tanpa juri, hakim menilai kebisingan itu "tidak tergolong tidak wajar" dan bahwa pengembang telah mengambil "semua langkah yang wajar", lalu memberikan kepada pengembang deposit US$8,5 juta ditambah bunga dan biaya pengacara.

Sampaikan setiap keberatan, dan ujilah, sebelum Anda menandatangani kontrak.

Analisis Terkait

• Cara Membeli Apartemen di New York
• Co-op atau Kondominium di New York
• Pembeli Properti Trofi Tunai pada 2026

Sumber: The Real Deal (29 September 2026; 19 November 2024; 14 Oktober 2022); Law360 (Oktober 2025); Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986); Uzan v. 845 UN Ltd. Partnership (App. Div. 1st Dept. 2004); Plaza PH2001 LLC v. Plaza Residential Owner LP (App. Div. 1st Dept. 2012); N.Y. General Business Law bagian 352-e dan 352-h; 13 NYCRR 20.3; formulir kontrak kondominium New York City Bar; Fla. Stat. bagian 718.202; Brick Underground; CityRealty.