रियल एस्टेट निवेश के लागत घटक

निवेश की लागत घटक
रियल एस्टेट निवेश के

प्रारंभिक निवेश

क्रय मूल्य
अन्य देशों के विपरीत, Manhattan और Miami की संपत्तियों में सभी रसोई उपकरण अपार्टमेंट के अंतिम विक्रय मूल्य में शामिल होते हैं।

फ्लोरिंग
Manhattan और Miami में फर्श शामिल होते हैं जब नया निर्माण खरीदते समय डेवलपर से। पूर्व में, Miami डिज़ाइनर रेडी फर्श देता था, जिसका अर्थ था बिना किसी पत्थर या लकड़ी के फर्श के।  सौभाग्य से, यह बदल गया है। 

क्लोजिंग कॉस्ट (लेनदेन पूर्णता शुल्क)
औसत क्लोजिंग कॉस्ट (लेनदेन पूर्णता शुल्क) का अनुमान बिना वित्तपोषण के क्रय मूल्य का लगभग 3% है, वित्तपोषण के साथ क्रय मूल्य का 4.5%, जो बंधक राशि का लगभग 2% है।

इस क्लोजिंग कॉस्ट में मैंशन टैक्स (विलासिता संपत्ति कर) 1.25% से 3.95% (अपार्टमेंट के मूल्य के आधार पर स्लाइडिंग स्केल पर) शामिल है,  साथ ही रिकॉर्डिंग और कानूनी शुल्क। यदि ऑफ प्लान नई परियोजना खरीद रहे हैं, तो बाज़ार स्थितियोंके आधार पर, NYC में खरीदार के लिए विक्रेता के हस्तांतरण कर का लगभग 2% अतिरिक्त भुगतान करना प्रथागत है। Miami में, इसे डेवलपर फीस कहा जाता है  और यह लगभग 1.25%-1.75% Miamiमें है।  

परिचालन लागत (नकद व्यय)

कॉमन चार्जेज (या रखरखाव लागत)

कॉन्डोमिनियम (condo) के लिए, कॉमन चार्जेज आम तौर पर $1.10 से $1.60 प्रति वर्ग फुट प्रति माह तक होते हैं। इन लागतों में सामान्य क्षेत्र हीटिंग, बिजली और सफाई, पानी, बेसिक केबल, सुरक्षा, भवन बीमा, और भवन सुविधाओं (फिटनेस सेंटर, कंसीयज, लाउंज, पूल, प्लेरूम, आदि) का संचालन शामिल है।

को-ऑप (co-op) एक रखरखाव शुल्क लेते हैं, जिसमें सभी कॉमन चार्जेज के साथ कर (जो मालिक द्वारा अलग से भुगतान नहीं किए जाते) और भवन पर बंधक ब्याज, यदि कोई हो, शामिल होता है। को-ऑप निगम के पास भवन पर बकाया बंधक हो सकते हैं (छत की मरम्मत या किसी अन्य कारण से) और ब्याज को को-ऑप शेयरधारकों को हस्तांतरित किया जाएगा। इसलिए, आप अक्सर देखेंगे कि को-ऑप के रखरखाव शुल्क अधिक हो सकते हैं (रखरखाव शुल्क में शामिल करों के समायोजन के बाद भी), क्योंकि कॉन्डोमिनियम को, कानून द्वारा, ऋण लेने की अनुमति नहीं है।

रियल एस्टेट कर

रियल एस्टेट कर (या संपत्ति कर) की गणना मूल्यांकित मूल्य पर की जाती है, जो संपत्ति को उसकी शहर सरकार द्वारा दिया गया मूल्य है। फिर इस मूल्यांकित मूल्य के विरुद्ध एक दर लागू की जाती है। प्रक्रिया कुछ हद तक गूढ़ है, लेकिन सामान्य नियम Manhattan में क्रय मूल्य का 0.1% प्रति माह और Miami में क्रय मूल्य का 0.2% प्रति माह है।

Manhattan में कुछ भवनों के लिए कई कर छूट कार्यक्रम हैं जो कुछ मामलों में 10, 15, या 20 वर्षों के लिए करों को कम करते हैं। हालांकि, इनमें से कई समाप्त हो गए हैं और कोई नए भवन इन छूटों को प्राप्त नहीं कर सकते। अधिक जानकारी के लिए रियल एस्टेट कर पृष्ठ देखें।

Miami में प्राथमिक गृहखरीदारों के लिए $25,000 की होमस्टेड छूट है, लेकिन ऐसी छूट का मूल्य काफी नगण्य है। इस पर अधिक चर्चा रियल एस्टेट कर पृष्ठ पर देखें।

बंधक

यदि मालिक बंधक प्राप्त करने का निर्णय लेता है, तो उसके पास एक मासिक व्यय होगा जिसमें ब्याज और मूलधन दोनों शामिल हैं। बंधक गणना की प्रकृति के कारण, प्रारंभिक वर्षों में, खरीदार मुख्य रूप से ब्याज का भुगतान करेगा, जो US कर उद्देश्यों के लिए कटौती योग्य है। बाद के वर्षों में, खरीदार मुख्य रूप से मूलधन का भुगतान करेगा।

उदाहरण के लिए, यदि खरीदार ने $1,000,000 में संपत्ति खरीदी और 30 वर्ष की निश्चित अवधि के लिए 5.5% पर $500,000 का वित्तपोषण किया, तो वर्ष के लिए कुल बंधक भुगतान $34,067 ($2,839 प्रति माह) होगा। इस राशि में से, $27,332 कर कटौती योग्य ब्याज होगा। समय के साथ, जैसे ऋण का मूलधन चुकाया जाता है, कर कटौती योग्य ब्याज की राशि घटती जाएगी। हालांकि, शुरुआती वर्षों में, किराये की आय की भरपाई के लिए यह एक बहुत बड़ा व्यय है।

बंधक के बारे में अधिक जानकारी के लिए, बंधक वित्तपोषण पृष्ठ पर जाएं।

बीमा

मालिक को संपत्ति पर बीमा के साथ-साथ देयता बीमा प्राप्त करना चाहिए। यह लागत प्रति वर्ष केवल कुछ सौ डॉलर है। अक्सर, मकान मालिक अपने किरायेदारों से भी बीमा प्राप्त करने की आवश्यकता करेगा, इसलिए मकान मालिक के लिए जोखिम कम हो जाता है।

Florida में, एक स्वतंत्र घर के मालिक को बाढ़ और तूफान बीमा प्राप्त करना होगा।

ब्रोकरेज शुल्क

अमेरिका में, खरीद लेनदेन में विक्रेता हमेशा कमीशन का भुगतान करते हैं। विक्रेता सामान्यतः खरीद मूल्य का 6% कमीशन देते हैं, जो खरीदार के ब्रोकर और विक्रेता के ब्रोकर के बीच समान रूप से विभाजित होता है। इसलिए, खरीद लेनदेन में खरीदार हमारी ओर से उनकी ओर से काम करने के लिए कुछ भी भुगतान नहीं करते।

यदि खरीदार यह निर्णय लेते हैं कि वे अपने नए अपार्टमेंट को किराए पर देनाचाहते हैं, Manhattan में, वे पहले वर्ष के एक महीने के किराए के बराबर ब्रोकर कमीशन का भुगतान करेंगे (केवल पहले वर्ष पर)। Miami में, हालांकि, किरायेदार खोजने के लिए मालिक द्वारा कमीशन (वार्षिक किराए का 10%, खरीदार और विक्रेता के ब्रोकरों के बीच समान रूप से विभाजित) का भुगतान करने की प्रथा है।

अपने घर को किराए पर देने के बारे में अधिक जानकारी Property Management पृष्ठ पर प्राप्त करें।

गैर-परिचालन लागत

मूल्यह्रास

अमेरिकी सरकार निवेश संपत्ति (investment property) के मालिकों को खरीद मूल्य और गैर-वित्तपोषण संबंधित लेनदेन पूर्णता शुल्क (closing costs) को 27.5 वर्षों में मूल्यह्रास करने की अनुमति देती है। उदाहरण के लिए, यदि खरीदार $1,000,000 में संपत्ति खरीदते हैं और गैर-वित्तपोषण संबंधित लेनदेन पूर्णता शुल्क $25,000 ($1,000,000 गुणा ऊपर उल्लिखित 2.5%) हैं, तो खरीदार प्रति वर्ष $37,273, या प्रति माह $3,106, मूल्यह्रास के रूप में कटौती कर सकते हैं। यह एक महत्वपूर्ण गैर-नकद व्यय है जिसे किराये की आय से काटा जा सकता है।

परिशोधन

अमेरिकी सरकार निवेश संपत्ति के मालिक को ऋण की अवधि में लेनदेन पूर्णता शुल्क के वित्तपोषण भाग के परिशोधन को काटने की भी अनुमति देती है। यह भी एक गैर-नकद व्यय है जिसे किराये की आय से काटा जा सकता है।

ऋणात्मक कर योग्य आय

अंततः, सभी कटौतियों (ऊपर उल्लिखित नकद और गैर-नकद दोनों) के साथ जो अमेरिकी सरकार अनुमति देती है, प्रारंभिक वर्षों में, एक निवेशक जो अपनी रियल एस्टेट खरीद का वित्तपोषण करता है, उसके पास ऋणात्मक कर योग्य आय (या कर हानि) होगी। इसे नकद हानि के साथ भ्रमित नहीं किया जाना चाहिए, क्योंकि 40% डाउन पेमेंट के साथ, एक मालिक नकद उद्देश्यों के लिए संभवतः समान स्थिति में होगा (अर्थात, न तो नकद आय और न ही हानि उत्पन्न करेगा)। इन कर हानियों को उन वर्षों में आगे ले जाया जा सकता है जब संपत्ति कर उद्देश्यों के लिए आय उत्पन्न कर रही हो, ऐसी आय की भरपाई करते हुए और उन वर्षों के लिए करों को समाप्त करते हुए। समय के साथ, हालांकि, नकद आय बढ़ेगी और संपत्ति का मूल्य भी बढ़ेगा।

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