मैनहट्टन और मियामी की रियल एस्टेट की तुलना कर रहे खरीदारों के लिए property tax, mansion tax, transfer tax और स्वामित्व-लागत से जुड़े पहलुओं पर एक व्यावहारिक मार्गदर्शिका।
अमेरिकी अचल संपत्ति रखने की चालू लागत मुख्य रूप से तीन चीज़ों से तय होती है: property tax (जिसका आकलन स्थानीय स्तर पर होता है और जो हर साल लगता है), राज्य और शहर के आयकर का दायरा (न्यूयॉर्क और फ्लोरिडा में यह बहुत अलग है), और खरीद तथा बिक्री के समय एक बार लगने वाले लेनदेन कर, जिनमें न्यूयॉर्क का mansion tax और transfer tax शामिल हैं। फ्लोरिडा में राज्य आयकर नहीं है और क्लोजिंग कॉस्ट आम तौर पर कम रहती है; न्यूयॉर्क में परतें ज़्यादा हैं (mansion tax, transfer tax, mortgage recording tax), पर वहाँ इन्वेंट्री गहरी है और लंबी अवधि की तरलता मज़बूत। विदेशी मालिकों को पुनर्विक्रय पर (FIRPTA) और मृत्यु पर (अमेरिकी estate tax का दायरा) अतिरिक्त बातें देखनी होती हैं। पूंजीगत लाभ टालने की सोच रहे विक्रेताओं के लिए प्रासंगिक हैं 1031 exchange के नियम, और खरीदार अग्रिम बजट बनाने के लिए देखें हमारा ब्योरा: NYC क्लोजिंग कॉस्ट।
| खरीद मूल्य | Mansion tax दर | मूल्य पर कर (उदाहरण) |
|---|---|---|
| $1M-$1,999,999 | 1.00% | $10,000-$19,999 |
| $2M-$2,999,999 | 1.25% | $25,000-$37,499 |
| $3M-$4,999,999 | 1.50% | $45,000-$74,999 |
| $5M-$9,999,999 | 2.25% | $112,500-$224,999 |
| $10M-$14,999,999 | 3.25% | $325,000-$487,499 |
| $15M-$19,999,999 | 3.50% | $525,000-$699,999 |
| $20M-$24,999,999 | 3.75% | $750,000-$937,499 |
| $25M+ | 3.90% | $975,000+ |
कर दरें, स्तर और abatement कार्यक्रम बदलते रहते हैं। ऊपर दी गई बातें दिशा-बोध के लिए हैं, किसी अमेरिकी टैक्स अटॉर्नी या CPA की मौजूदा सलाह का विकल्प नहीं।
फ्लोरिडा का राज्य-आयकर-रहित ढांचा हर साल लौटकर आने वाला कारक है, एक बार का लाभ नहीं।
NYC के परतदार transfer tax (mansion + राज्य + शहर) ऊँची कीमतों पर क्लोजिंग-कॉस्ट का गणित काफ़ी हद तक तय कर देते हैं।
नए डेवलपमेंट की खरीद में अक्सर स्पॉन्सर के transfer tax खरीदार पर आते हैं, offering plan को पंक्ति दर पंक्ति पढ़ें।
Abatement (421-a, 421-g) चालू लागत को नाटकीय रूप से बदल सकते हैं, प्रतिबद्ध होने से पहले बची हुई अवधि जाँच लें।
FIRPTA निकासी के समय विदेशी विक्रेता का मामला है। इसका मॉडल खरीद के समय बनना चाहिए, बिक्री के समय पता चलना नहीं।
स्वामित्व का ढांचा (व्यक्तिगत / LLC / ट्रस्ट) ग़ैर-निवासी मालिकों के estate tax दायरे से सीधे जुड़ा होता है।
प्राथमिक निवास, pied-à-terre, पारिवारिक उपयोग, किराया, या शुद्ध निवेश के तौर पर होल्ड, हर रास्ता बदल देता है कि कौन से कर मायने रखते हैं और उन्हें कैसे मॉडल किया जाए।
Property tax, कॉमन चार्ज, बीमा और (निवासियों के लिए) राज्य / शहर का आयकर दायरा हर साल चलते रहते हैं। Mansion tax, transfer tax और mortgage recording tax एक बार के हैं। दोनों को मिला देने से तुलना बिगड़ जाती है।
NYC में नए निर्माण पर स्पॉन्सर के transfer tax खरीदार से भरवाना आम बात है। बोली लगाने से पहले offering plan से पंक्तिवार ब्योरा ले लें।
जो 421-a या 421-g abatement अपने phase-out के बीच पहुँच चुका है, वह पूरी अवधि बाकी वाले abatement से बहुत अलग व्यवहार करता है। Abatement की समय-सारणी अंडरराइटिंग मॉडल में होनी चाहिए, मार्केटिंग सामग्री में नहीं।
बिक्री पर transfer tax, विदेशी मालिकों के लिए FIRPTA और पूंजीगत लाभ का कोई भी दायरा अभी मॉडल होना चाहिए, तब नहीं जब क्लोजिंग स्टेटमेंट सामने आ जाए।
Manhattan Miami टैक्स सलाहकार नहीं है। हम ब्रोकर, अटॉर्नी और CPA के बीच तालमेल बिठाने में मदद करते हैं ताकि ढांचा लचीला रहते हुए ही सही सवाल पूछ लिए जाएँ।
रियल एस्टेट टैक्स के नज़रिए से दोनों बाज़ार बहुत अलग चलते हैं, क्लोजिंग पर भी और स्वामित्व की पूरी अवधि में भी।
संबंधित: NYC बनाम मियामी क्लोजिंग कॉस्ट · NYC में लक्ज़री कॉन्डो · मियामी में लक्ज़री अपार्टमेंट
ग़ैर-अमेरिकी मालिकों के लिए अमेरिकी रियल एस्टेट का कर दायरा सिर्फ़ property tax तक सीमित नहीं है। विदेशी मालिकों को सबसे अधिक जो दो चीज़ें चौंकाती हैं, वे हैं बिक्री पर FIRPTA और सीधे तौर पर रखी गई अमेरिकी स्थित संपत्ति पर अमेरिकी estate tax।
Foreign Investment in Real Property Tax Act के तहत आम तौर पर तब सकल बिक्री मूल्य पर 15% withholding ज़रूरी होता है जब कोई विदेशी मालिक अमेरिकी रियल प्रॉपर्टी बेचता है। यह अलग कर नहीं, रोक की एक व्यवस्था है और विक्रेता के रिटर्न भरने पर इसका मिलान हो जाता है। खरीद के समय यह विदेशी खरीदार पर लागू नहीं होता।
सीधे तौर पर रखी गई अमेरिकी स्थित संपत्तियाँ, जिनमें अचल संपत्ति भी शामिल है, ग़ैर-निवासी मालिकों के लिए अपेक्षाकृत कम सीमा पर ही estate tax का दायरा बना सकती हैं। कई अंतरराष्ट्रीय खरीदारों के लिए यही सबसे बड़ी वजह है कि हस्ताक्षर से पहले वकील के साथ स्वामित्व ढांचे की समीक्षा कर ली जाए।
व्यक्तिगत स्वामित्व, अमेरिकी LLC, विदेशी होल्डिंग इकाई या ट्रस्ट, हर विकल्प में निजता, दायित्व, आयकर व्यवहार, estate tax दायरे और पुनर्विक्रय की लचक को लेकर अलग-अलग समझौते हैं। सही उत्तर निवास, पारिवारिक ढांचे और लंबी अवधि की योजनाओं पर निर्भर करता है।
Manhattan Miami एक रियल एस्टेट सलाहकार और ब्रोकरेज फर्म है और कानूनी या कर सलाह नहीं देती। ऊपर दी गई बातें खरीदारों और मालिकों को अपने अटॉर्नी, CPA और एस्टेट प्लानर के साथ सही बातचीत के लिए तैयार करने के मकसद से हैं।
कर दायरा, abatement की समय-सारणी, transfer tax का ढांचा और FIRPTA की योजना, ये सब अनुबंध पर हस्ताक्षर के बाद के मुकाबले पहले तय करना आसान होता है। Manhattan Miami न्यूयॉर्क और दक्षिण फ्लोरिडा में खरीदारों, विक्रेताओं और अंतरराष्ट्रीय निवेशकों को सलाह देती है, और आपकी स्थिति के लिए सही अटॉर्नी, CPA और ऋणदाता के साथ तालमेल बिठाने में मदद करती है।
निजी परामर्श का अनुरोध करेंNYC mansion tax आवासीय खरीद पर $1 मिलियन और उससे ऊपर लगने वाला स्तरीय transfer tax है, जो ऊँची कीमतों पर कई स्तरों से गुज़रता है। इसे क्लोजिंग पर खरीदार चुकाता है। सटीक स्तर-दरें और सीमाएँ कानून से तय होती हैं और किसी सौदे की अंडरराइटिंग से पहले मौजूदा कानून के हिसाब से इन्हें जाँच लेना चाहिए।
NYC के पुनर्विक्रय सौदों में राज्य और शहर के transfer tax आम तौर पर विक्रेता की ज़िम्मेदारी होते हैं। नए डेवलपमेंट की खरीद में आम है कि transfer tax का स्पॉन्सर वाला हिस्सा खरीदार चुकाए, जिससे खरीदार की क्लोजिंग कॉस्ट काफ़ी बढ़ जाती है। इसकी पुष्टि हमेशा अनुबंध और offering plan से करें।
फ्लोरिडा का property tax आम तौर पर ज़्यादा एकसमान होता है और तुलनीय NYC कॉन्डो पोज़िशन के मुकाबले प्रति डॉलर मूल्य पर कम रहता है, खासकर उन इमारतों में जहाँ कोई चालू NYC abatement नहीं है। जो मालिक फ्लोरिडा में निवास स्थापित करते हैं, उनके लिए फ्लोरिडा का homestead exemption और assessment cap भी मायने रखते हैं, जबकि NYC का property tax बिल्डिंग क्लास और abatement की स्थिति के हिसाब से बहुत घट-बढ़ सकता है।
Abatement, NYC में आम तौर पर 421-a या 421-g, किसी इमारत के property tax आकलन को एक तय अवधि के लिए घटा देता है। हस्ताक्षर से पहले बची हुई अवधि और किसी भी phase-out सारणी की पुष्टि कर लेनी चाहिए, क्योंकि ये चालू कैरी और पुनर्विक्रय की कहानी, दोनों को काफ़ी बदल देते हैं।
FIRPTA आम तौर पर निकासी के समय विदेशी विक्रेताओं पर लागू होता है, खरीद के समय खरीदारों पर नहीं। इसमें खरीदार को सकल बिक्री मूल्य का एक हिस्सा (आम तौर पर 15%) रोककर IRS को भेजना होता है, जो विदेशी विक्रेता की कर देनदारी के विरुद्ध अग्रिम भुगतान माना जाता है। बेचने की योजना रखने वाले विदेशी मालिक को FIRPTA के मिलान का मॉडल खरीद के समय ही बना लेना चाहिए।
अक्सर, पर हमेशा नहीं। एक अमेरिकी LLC, कभी-कभी किसी ग़ैर-अमेरिकी होल्डिंग इकाई या ट्रस्ट के स्वामित्व में। यह दायित्व का अलगाव, डीड स्तर पर निजता और एस्टेट प्लानिंग के ज़्यादा अनुकूल ढांचा दे सकती है। सही उत्तर निवास, पारिवारिक स्थिति, वित्तपोषण योजना और लंबी अवधि की पुनर्विक्रय रणनीति पर निर्भर करता है। यह बात अनुबंध पर हस्ताक्षर से पहले अमेरिकी वकील और कर सलाहकार के साथ तय होनी चाहिए।
जो खरीदार फ्लोरिडा में निवास स्थापित करते हैं, उनके लिए फ्लोरिडा में राज्य आयकर न होना हर साल लौटकर आने वाला कारक है, जो संपत्ति की कैरींग कॉस्ट की तस्वीर के साथ मिलकर असर बढ़ाता है। जो ग़ैर-निवासी फ्लोरिडा की संपत्ति सिर्फ़ दूसरे घर के तौर पर रखते हैं, उनके लिए फ्लोरिडा राज्य आयकर की अनुपस्थिति अमेरिकी स्रोत की आय पर संघीय दायरे को नहीं बदलती।
नहीं। Manhattan Miami एक रियल एस्टेट सलाहकार और ब्रोकरेज फर्म है, न लॉ फर्म और न कर सलाहकार। हम खरीदारों को रियल एस्टेट से जुड़े निहितार्थ समझने में मदद करते हैं और उनके कानूनी, कर, एस्टेट तथा वित्तपोषण सलाहकारों के साथ सही सवालों का तालमेल बिठाते हैं। हम ऐसे अटॉर्नी और CPA से परिचय करा सकते हैं जो नियमित रूप से NYC और मियामी के रियल एस्टेट खरीदारों के साथ काम करते हैं।
हर सहयोग एक निजी बातचीत से शुरू होता है: उद्देश्य, समय और कर संबंधी स्थिति।
कोई बाध्यता नहीं। हम स्वयं उत्तर देते हैं।
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