न्यूयॉर्क में को-ऑप या कॉन्डो: बोर्ड स्वीकृति, वास्तविक लागत, और क्या खरीदना चाहिए

को-ऑप या कॉन्डो: आपको वास्तव में कौन सा खरीदना चाहिए?

अधिकांश गाइड यह बताती हैं कि ये दोनों क्या हैं। कठिन प्रश्न यह है कि जो खरीद आप कर रहे हैं, उसके लिए कौन सा उपयुक्त है। न्यूयॉर्क में इसका उत्तर प्रायः चार बातों से तय होता है: क्या आप वहाँ पूरे वर्ष रहेंगे, क्या आप अपने नाम से खरीद रहे हैं, आप इसका वित्तपोषण कैसे कर रहे हैं, और बोर्ड की कितनी जाँच आप सहने को तैयार हैं।

इन सबके नीचे का पैटर्न यह है: को-ऑप खरीदना एक ऐसी कंपनी के शेयर खरीदना है जिसे आपकी जाँच करने का अधिकार है, और कॉन्डो खरीदना वह अचल संपत्ति खरीदना है जिसमें अधिकांशतः ऐसा नहीं होता। नीचे का हर अंतर इसी से निकलता है।

कॉन्डो (CONDOS)

कॉन्डोमिनियम एक प्रकार की संपत्ति है जिसमें कॉन्डो निवासी अपनी-अपनी कॉन्डो इकाइयों के स्वामी होते हैं; ये एक बड़े भवन या परिसर के भीतर अलग-अलग इकाइयाँ होती हैं। प्रत्येक स्वामी के पास अपने अपार्टमेंट का विलेख होता है और वह सामान्य क्षेत्रों में एक हिस्से का भी स्वामी होता है। यह संरचना कॉन्डो को को-ऑप से अलग करती है, क्योंकि कॉन्डो निवासी अचल संपत्ति के पूर्ण स्वामी होते हैं, जो पुनर्विक्रय मूल्य और बंधक विकल्पों को सकारात्मक रूप से प्रभावित कर सकता है। कॉन्डो के क्लोज़िंग खर्च सामान्यतः अधिक होते हैं, क्योंकि उनमें title insurance और बंधक करों जैसे अतिरिक्त शुल्क होते हैं। 432 Park Avenue, 15 Central Park West और One57 जैसे मैनहट्टन के प्रतिष्ठित कॉन्डोमिनियम दिखाते हैं कि कॉन्डो का पूर्ण स्वामित्व नगर के शीर्ष बाज़ार को कैसे आकार देता है।

कॉन्डो स्वामी नगर को संपत्ति कर चुकाते हैं और कॉन्डो संघ को कॉन्डो शुल्क नामक मासिक शुल्क देते हैं; कॉन्डो संघ एक प्रकार का सामुदायिक संघ है जो रखरखाव और सुविधाओं के लिए उत्तरदायी होता है। सुविधाओं में प्रायः फ़िटनेस सेंटर, स्विमिंग पूल, लाउंज, या यहाँ तक कि टेनिस कोर्ट जैसी चीज़ें शामिल होती हैं। कॉन्डो बोर्ड भवन के संचालन का प्रबंधन करता है और कॉन्डो संघ को निर्देश देता है कि क्या करना है। संघ द्वारा निर्धारित नियम और सुविधाएँ निवासियों के दैनिक जीवन और निर्णयों को सीधे प्रभावित कर सकती हैं।

अमेरिकी निवासी 20% स्वयं की पूँजी लगाकर पारंपरिक ऋणों से कॉन्डो खरीद सकते हैं, हालाँकि कुछ बैंक डॉक्टरों और वकीलों जैसे पेशेवरों के लिए केवल 10% स्वयं की पूँजी माँगते हैं। विदेशी खरीदारों को पहले ही 30% भुगतान करना आवश्यक है। title insurance भी कॉन्डो खरीदारों की क्लोज़िंग लागत का हिस्सा है। मासिक शुल्क, संपत्ति कर और संभावित पुनर्विक्रय मूल्य जैसे वित्तीय विचार कॉन्डो खरीद का मूल्यांकन करते समय महत्वपूर्ण कारक हैं।

अनेक लोगों के लिए कॉन्डो इकाई खरीदने के लाभ हानियों से अधिक होंगे। कॉन्डो खरीदना को-ऑप खरीदने की तुलना में कहीं अधिक लोकतांत्रिक है, क्योंकि कॉन्डो कहीं कम प्रतिबंधात्मक हैं और उस हर व्यक्ति के लिए खुले हैं जिसके पास खरीदने के लिए धन है। आवेदन प्रक्रिया के भाग के रूप में तरल संपत्तियों का उपयोग प्रायः को-ऑप खरीदारों के लिए आवश्यक होता है, अधिकांश कॉन्डो के विपरीत।

कॉन्डो निवासी प्रायः सामुदायिक दिशानिर्देशों के अधीन अपने रहने की जगह को अपनी पसंद के अनुसार ढाल सकते हैं, जिससे अन्य संपत्ति प्रकारों की तुलना में अधिक अनुकूलन संभव होता है।

सामान्यतः कॉन्डो स्वामी को अपने अपार्टमेंट कम प्रतिबंधों के साथ सबलीज़ पर देने देते हैं। इसके अतिरिक्त, कॉन्डो विदेशी स्वामित्व की अनुमति देते हैं, उनमें कम प्रतिबंध होते हैं, कम डाउन पेमेंट लगता है, और को-ऑप की तुलना में उनका वित्तपोषण आसान होता है।

अधिकांश कॉन्डो पिछले 30 वर्षों में बने हैं और उनमें अनेक ऐसी सुविधाएँ हैं जिनकी वर्तमान स्वामी और किरायेदार अपेक्षा करते हैं, जैसे फ़िटनेस सेंटर, स्विमिंग पूल, लाउंज और टेनिस कोर्ट। अनेक नए कॉन्डोमिनियम भवन फ़िटनेस सेंटर और सुरक्षा सेवाओं जैसी विस्तृत सुविधाओं पर ध्यान देते हैं। ये सुविधाएँ अधिकांश को-ऑप में नहीं मिलतीं। ये सभी विशेषताएँ कॉन्डो को अधिक बिकाऊ बनाती हैं, जिससे उसकी बिक्री-योग्यता और वांछनीयता बढ़ती है। कॉन्डो में उपलब्ध नियम और सुविधाएँ निवासियों की जीवनशैली और वित्तीय परिणामों को गहराई से प्रभावित कर सकती हैं।

मैनहट्टन में बिक्री के लिए उपलब्ध कुल आवासीय संपत्तियों का केवल 25% न्यूयॉर्क कॉन्डो हैं। यह आपूर्ति बाधा और बहुत सारी सुविधाओं वाले नए कॉन्डो की वांछनीयता कॉन्डो को को-ऑप से अधिक महँगा बनाती है। मूल्य की तुलना करते समय, कॉन्डो का प्रति वर्ग फुट मूल्य प्रायः को-ऑप से अधिक होता है, जो उनकी बाज़ार वांछनीयता और स्वामित्व लाभों को दर्शाता है।

कॉन्डो का वित्तपोषण सामान्यतः आसान होता है क्योंकि स्वामी के पास जमानत के रूप में भौतिक संपत्ति होती है।

मैनहट्टन कॉन्डो का एक और बड़ा विक्रय-बिंदु वे कर कटौतियाँ हैं जो उनमें से कुछ देते हैं, जैसे 485, 421G और 421A कर छूट। 70 के दशक में नगर ने डेवलपरों को खाली भूखंडों पर निर्माण के लिए प्रोत्साहित करने हेतु एक कार्यक्रम शुरू किया, जिसमें उन्हें कर चुकाने से 10 वर्ष की छूट मिलती थी। कार्यक्रम समाप्त हो गया था, किंतु 2024 में 485 छूट के जुड़ने के साथ उसे पुनर्जीवित किया गया है।

कर छूट वाले कॉन्डो में इकाइयाँ खरीदने वाले गृह-खरीदारों और निवेशकों को भी इन 10 वर्ष की कर रियायतों का लाभ मिलेगा। हाल ही में हमने मैनहट्टन के मुट्ठी भर कॉन्डो पर इन कर छूटों की वापसी देखी, और आप नीचे दिए ब्लॉग पर और जान सकते हैं:

कॉन्डो या किसी अन्य संपत्ति प्रकार के बीच निर्णय करते समय इन कारकों को सावधानी से तौलना महत्वपूर्ण है।

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इसलिए निवेशकों और विदेशी खरीदारों को अपनी संपत्ति की खोज कॉन्डो पर केंद्रित करनी चाहिए।

संक्षेप में, कॉन्डो में/के पास होता है:

• कम प्रतिबंध
• निवेशक-अनुकूल
• वित्तपोषण तक सरल पहुँच
• विदेशी खरीदारों के पक्ष में

को-ऑप (co-ops)

हाउसिंग सहकारी, या को-ऑप, सामुदायिक निवास की एक विशिष्ट व्यवस्था है जिसमें भवन एक कंपनी के स्वामित्व में होता है, और व्यक्ति अपनी-अपनी इकाई के पूर्ण स्वामी बनने के बजाय उस कंपनी के शेयर खरीदकर को-ऑप स्वामी बनते हैं। को-ऑप शेयरधारक के रूप में, आपकी स्वामित्व हिस्सेदारी किसी विशिष्ट अपार्टमेंट में रहने का आपका अधिकार और भवन की लागतों में आपका हिस्सा तय करती है। proprietary lease शेयर खरीदने वाले शेयरधारक को को-ऑप भवन के किसी विशेष अपार्टमेंट का उपयोग करने की अनुमति देता है। को-ऑप अपार्टमेंट जितना बड़ा होता है, शेयरधारक के पास उतने अधिक को-ऑप शेयर होते हैं और वह भवन की रखरखाव लागतों का उतना ही अधिक हिस्सा चुकाता है।

पहली नज़र में लगता है कि को-ऑप खरीदने पर मासिक शुल्क अधिक देना पड़ सकता है। किंतु ऐसा इसलिए है कि संपत्ति कर और HOA शुल्क एक ही maintenance राशि में मिला दिए जाते हैं। इस राशि में संपत्ति कर और कंपनी को दिए जाने वाले रखरखाव शुल्क शामिल होते हैं, जिनमें रियल एस्टेट करों में उनका हिस्सा, भवन के खर्च, और कभी-कभी बंधक ब्याज शामिल होता है यदि कंपनी के पास भवन पर बंधक है। यह कॉन्डो स्वामियों से भिन्न है, जो अपनी इकाइयों पर संपत्ति कर सीधे चुकाते हैं और जिनके यूटिलिटी तथा संपत्ति कर के लिए अलग शुल्क होते हैं। कभी-कभी को-ऑप में maintenance अधिक होता है क्योंकि कंपनी के पास भवन पर बंधक है और उसका ब्याज उसमें आता है। तुलनात्मक रूप से, कॉन्डो भवनों को बंधक लेने की मनाही है, इसलिए कॉन्डो HOA शुल्क में बंधक ब्याज कभी शामिल नहीं हो सकता।

को-ऑप अपार्टमेंट खरीदने के अनेक लाभ और हानियाँ हैं। लाभों की दृष्टि से, कॉन्डो प्रायः को-ऑप से अधिक महँगे होते हैं क्योंकि सहकारी अधिक पुराने हैं और बाज़ार का 70% हैं। को-ऑप आरंभ में अधिक किफ़ायती होते हैं और उनके कुछ वित्तीय लाभ होते हैं, जैसे maintenance शुल्क में शामिल लागतें। साथ ही, को-ऑप में कॉन्डो की तुलना में क्लोज़िंग लागत कम होती है क्योंकि title insurance जैसे खर्च नहीं होते।

को-ऑप जो भी नियम चाहें बना सकते हैं और उनके शेयरधारकों को उन नियमों का पालन करना होता है। को-ऑप बोर्ड प्रायः किराये पर देने पर रोक लगाते हैं और अपनी स्वीकृति प्रक्रिया के कारण बिक्री को कठिन बना सकते हैं। को-ऑप का बोर्ड प्रायः संभावित खरीदारों पर कठोर नियम थोपता है और कठोर स्वीकृति प्रक्रिया रखता है, जिससे खरीद का अनुभव अधिक जटिल हो जाता है। कॉन्डो बनाम को-ऑप की तुलना में, को-ऑप में सामान्यतः बोर्ड प्रतिबंधों के साथ अधिक जटिल स्वीकृति प्रक्रिया होती है, जबकि कॉन्डो सरल लेन-देन प्रदान करते हैं।

सहकारी स्वामित्व के अंतर्गत शेयरधारकों से सामान्यतः अपेक्षा होती है कि वे अपने अपार्टमेंट में प्राथमिक निवास के रूप में रहें। इसके अतिरिक्त, को-ऑप में ऐसे नियम होते हैं जो सबलीज़ को कठोरता से सीमित करते हैं या प्रतिबंधित करते हैं, इसलिए निवेशक सावधान रहें कि को-ऑप को अच्छा निवेश नहीं माना जाता। अधिकांश को-ऑप बोर्डों के सबलेटिंग के बारे में कठोर नियम होते हैं, और कुछ इसकी बिल्कुल अनुमति नहीं देते। कॉन्डो और को-ऑप दोनों स्वामित्व संरचना और लागतों में तीव्र रूप से भिन्न हैं, और कॉन्डो में सामान्यतः अधिक सरल तथा लचीली व्यवस्थाएँ होती हैं।

न्यूयॉर्क के को-ऑप का एक सामान्य नियम विदेशी स्वामित्व का निषेध है। सामान्यतः को-ऑप विदेशी खरीदारों को प्रतिबंधित करते हैं क्योंकि किसी ऐसे विदेशी नागरिक पर मुकदमा करना असंभव हो सकता है जिसकी अधिकांश संपत्ति और आय के स्रोत संयुक्त राज्य के बाहर हैं। यदि सहकारी कंपनी विदेशी स्वामी के विरुद्ध निर्णय प्राप्त भी कर ले, तो संभवतः उसकी वसूली नहीं हो पाती यदि स्वामी की संपत्ति किसी अन्य देश में 4,000 मील दूर पड़ी हो।

आवेदन प्रक्रिया के भाग के रूप में तरल संपत्तियों का उपयोग प्रायः को-ऑप खरीदारों के लिए आवश्यक होता है, अधिकांश कॉन्डो के विपरीत। को-ऑप वित्तपोषण की अनुमति दे भी सकते हैं और नहीं भी। जो अनुमति देते हैं, वे सामान्यतः कॉन्डो की तुलना में अधिक डाउन पेमेंट माँगते हैं। को-ऑप अधिक कठोर वित्तीय अर्हताएँ और डाउन पेमेंट माँगते हैं जो खरीद मूल्य के 20% से 50% तक हो सकता है, जिससे खरीदारों के लिए प्रक्रिया अधिक कठिन हो जाती है।

को-ऑप ऋण प्राप्त करना चुनौतीपूर्ण हो सकता है, क्योंकि ऋणदाताओं की आवश्यकताएँ अधिक कठोर होती हैं और को-ऑप ऋण पारंपरिक कॉन्डो वित्तपोषण से भिन्न होते हैं। को-ऑप अपार्टमेंट का वित्तपोषण बंधक के बजाय व्यक्तिगत ऋण से करना पड़ता है। सहकारी कंपनी तय करेगी कि खरीद मूल्य का कितना भाग वित्तपोषित किया जा सकता है, जो संपत्ति मूल्य के 50% - 75% के बराबर होता है। बंधक की तरह ही, व्यक्तिगत ऋण पर ब्याज कर प्रयोजनों के लिए कटौती योग्य है। को-ऑप की एक सामान्य विशेषता flip tax है, जो वास्तव में एक हस्तांतरण शुल्क है, सामान्यतः अपार्टमेंट के बिक्री मूल्य का 2-3%, जिसे विक्रेता को-ऑप शेयरों की बिक्री पर सहकारी कंपनी को चुकाता है।

संभावित को-ऑप स्वामियों (और किरायेदारों, यदि बोर्ड अनुमति दे) का को-ऑप निदेशक मंडल द्वारा साक्षात्कार लिया जाना आवश्यक है और उन्हें स्वीकृति के लिए बोर्ड को औपचारिक आवेदन प्रस्तुत करने होते हैं। को-ऑप का बोर्ड खरीदारों की समीक्षा करने और उन्हें अधिकृत करने के लिए उत्तरदायी है, और इस प्रक्रिया में महीने लग सकते हैं, सप्ताह नहीं, जैसा कॉन्डो में होता है। जबकि कॉन्डो में भी आवेदन आवश्यक होता है, खरीदारों और किरायेदारों का कॉन्डो बोर्ड द्वारा साक्षात्कार नहीं लिया जाता और स्वीकृति प्रक्रिया कहीं अधिक आसान है।

को-ऑप प्रायः दैनिक संचालन की देखरेख के लिए एक प्रबंधन कंपनी नियुक्त करता है, जिसमें रखरखाव, शुल्क संग्रह और स्वीकृतियाँ शामिल हैं; यह किराये के अपार्टमेंट सँभालने वाले अलग-अलग मकान-मालिकों से भिन्न है। को-ऑप की विशिष्ट वित्तीय संरचना के कारण, खरीदारों के लिए बजट, ऋण विकल्प और दीर्घकालिक वित्तीय प्रतिबद्धताओं को समझने के लिए व्यक्तिगत वित्त का सुदृढ़ ज्ञान महत्वपूर्ण है।

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को-ऑप के लाभ और हानियों में निम्नलिखित शामिल हैं:

को-ऑप बोर्ड

प्रतिबंधात्मक

निवेशक-अनुकूल नहीं

विदेशी स्वामित्व पर रोक

प्रायः सबलीज़ पर रोक या सीमा

प्राथमिक निवास के रूप में स्वामित्व को प्राथमिकता

विलासितापूर्ण सुविधाएँ होने की अधिक संभावना

को-ऑप या कॉन्डो का विश्लेषण करते समय स्वामित्व संरचनाओं, वित्तीय निहितार्थों और स्वीकृति प्रक्रियाओं के अंतरों पर विचार करना महत्वपूर्ण है। को-ऑप में सामान्यतः अधिक प्रतिबंधात्मक स्वीकृति प्रक्रियाएँ और वित्तीय आवश्यकताएँ होती हैं, जबकि कॉन्डो अधिक लचीलापन प्रदान करते हैं और प्रायः उनका वित्तपोषण आसान होता है।

को-ऑप बोर्ड

प्रतिबंधात्मक

निवेशक-अनुकूल नहीं

विदेशी स्वामित्व पर रोक

प्रायः सबलीज़ पर रोक या सीमा

प्राथमिक निवास के रूप में स्वामित्व को प्राथमिकता

विलासितापूर्ण सुविधाएँ होने की अधिक संभावना

को-ऑप या कॉन्डो का विश्लेषण करते समय स्वामित्व संरचनाओं, वित्तीय निहितार्थों और स्वीकृति प्रक्रियाओं के अंतरों पर विचार करना महत्वपूर्ण है। को-ऑप में सामान्यतः अधिक प्रतिबंधात्मक स्वीकृति प्रक्रियाएँ और वित्तीय आवश्यकताएँ होती हैं, जबकि कॉन्डो अधिक लचीलापन प्रदान करते हैं और प्रायः उनका वित्तपोषण आसान होता है। कॉन्डो स्वामियों को अपनी इकाई का विलेख मिलता है, जबकि को-ऑप स्वामियों को proprietary lease मिलता है। को-ऑप में स्वीकृति प्रक्रिया कठोर हो सकती है, जिसमें पृष्ठभूमि जाँच और वित्तीय समीक्षाएँ शामिल हैं, जबकि कॉन्डो खरीद सामान्यतः सरल होती है।

कॉन्डॉप (CONDOPS)

न्यूयॉर्क सिटी के रियल एस्टेट हलकों में कॉन्डॉप शब्द का प्रयोग कॉन्डो नियमों वाले को-ऑप के लिए होता है। तकनीकी रूप से, हालाँकि, कॉन्डॉप को ऐसे आवासीय को-ऑप के रूप में परिभाषित किया जाता है जिसने अपनी भूतल मंज़िल व्यावसायिक इकाई के रूप में बेच दी है। व्यवहार में, हालाँकि, यह शब्द कॉन्डो नियमों वाले को-ऑप के अर्थ में प्रयुक्त होता है।

कॉन्डो नियमों के अंतर्गत, कॉन्डॉप सबलीज़ और विदेशी स्वामित्व की अनुमति देते हैं। प्रायः भूमि पट्टे (land lease) पर बने भवन कॉन्डॉप श्रेणी में आते हैं।

भूमि पट्टे (land lease) वाले भवन में स्वामियों को लंबी अवधि तक, सामान्यतः 99 वर्ष, अंतर्निहित भूमि का किराया चुकाना पड़ता है (लंदन की संपत्ति की तरह)। व्यवहार में ये पट्टे सामान्यतः भूमि पट्टे की समाप्ति से पहले नवीनीकृत कर दिए जाते हैं।

संक्षेप में, कॉन्डॉप भवन में/के पास होता है:

• कम प्रतिबंध
• निवेशक-अनुकूल
• विदेशी खरीदारों के पक्ष में

कॉन्डो और को-ऑप में अंतर: प्रमुख अंतरों को समझना

को-ऑप और कॉन्डो की तुलना करते समय, एक प्रमुख अंतर स्वामित्व संरचना है। अपार्टमेंट (apartment) एक किराये की संपत्ति है जिसका स्वामित्व ऐसी कंपनी के पास होता है जो किराये की आय अर्जित करने के लिए संपत्ति प्रबंधन के व्यवसाय में है।

अपार्टमेंट के अतिरिक्त, को-ऑप बनाम कॉन्डो की तुलना करना महत्वपूर्ण है। कॉन्डो स्वामी विलेख के माध्यम से अपनी इकाई के पूर्ण स्वामी होते हैं, जबकि को-ऑप निवासी किसी व्यक्तिगत इकाई के स्वामी होने के बजाय उस कंपनी के शेयरों के स्वामी होते हैं जो पूरे भवन को नियंत्रित करती है। को-ऑप और कॉन्डो दोनों एक बड़े भवन के भीतर अलग-अलग इकाइयों से बने होते हैं। स्वामित्व संरचनाओं और शासन में यह अंतर सुविधाओं, मासिक शुल्क और प्रत्येक संपत्ति प्रकार में खरीदने की स्वीकृति प्रक्रियाओं को भी प्रभावित करता है। ये भेद निवासियों को उनके दैनिक अनुभवों, सामुदायिक गतिशीलता और नियम-प्रवर्तन के स्तर को आकार देकर गहराई से प्रभावित कर सकते हैं।

सामान्यतः, अपार्टमेंट भवन में सभी इकाइयाँ एक जैसी होती हैं और स्वामी एक ही होता है। इसके विपरीत, कॉन्डो एक निजी आवास है जिसे किरायेदारों को किराये पर दिया जा सकता है। जब आप कॉन्डो किराये पर लेते हैं, तो व्यक्तिगत स्वामी आपका मकान-मालिक होता है। जब आप अपार्टमेंट किराये पर लेते हैं, तो भवन की स्वामी कंपनी आपकी मकान-मालिक होती है।

कॉन्डो अपार्टमेंट भवनों से उच्च गुणवत्ता के होते हैं, क्योंकि अनेक प्राथमिक गृह-स्वामी कॉन्डो भवनों में रहते हैं। पहली नज़र में, कॉन्डो और अपार्टमेंट भवनों की कई सुविधाएँ एक जैसी लग सकती हैं, किंतु कॉन्डो में आपको अधिक उच्च स्तरीय रूप मिलने की संभावना अधिक है, क्योंकि बेहतर सुविधाएँ संपत्ति मूल्य बढ़ाने में सहायक होती हैं।

वित्तपोषण और डाउन पेमेंट: खरीदारों को क्या जानना चाहिए

न्यूयॉर्क सिटी में घर खरीदने का अर्थ है पहले कॉन्डो और को-ऑप के वित्तपोषण तथा डाउन पेमेंट के नियमों को समझना। इन संपत्ति प्रकारों के बीच प्रमुख अंतर आपके खरीद अनुभव, मासिक लागतों और दीर्घकालिक वित्तीय योजना को गहराई से प्रभावित कर सकते हैं। कॉन्डो में सामान्यतः 20% डाउन पेमेंट लगता है, किंतु यह को-ऑप की तुलना में कम उद्योग-मानक है, जिनमें प्रायः अधिक प्रारंभिक भुगतान माँगे जाते हैं।

कॉन्डो वित्तपोषण में अधिक लचीलापन प्रदान करते हैं। कॉन्डो स्वामी सामान्यतः अनेक प्रकार के बंधक विकल्पों में से चुन सकते हैं, और कुछ ऋणदाता, विशेषकर योग्य पेशेवरों के लिए, केवल 10% तक का डाउन पेमेंट अनुमत कर सकते हैं। यह लचीलापन कॉन्डो को खरीदारों की व्यापक श्रेणी के लिए आकर्षक बनाता है, जिनमें वे भी शामिल हैं जिनके पास पहले से बड़ी नकद राशि उपलब्ध नहीं है। फिर भी, कॉन्डो खरीदारों को अधिक क्लोज़िंग लागत के लिए तैयार रहना चाहिए, जिसमें प्रायः title insurance, बंधक पंजीकरण कर और अन्य शुल्क शामिल होते हैं जो खरीद मूल्य के 2% से 5% तक जुड़ सकते हैं। ये अधिक क्लोज़िंग लागतें कॉन्डो और को-ऑप की तुलना करते समय ध्यान रखने योग्य प्रमुख अंतर हैं।

दूसरी ओर, को-ऑप अपने कठोर वित्तपोषण नियमों के लिए जाने जाते हैं। अधिकांश को-ऑप बोर्ड बड़ा डाउन पेमेंट माँगते हैं, प्रायः कम से कम 20% और कभी-कभी 50% तक, और कुछ भवनों में वित्तपोषण को पूरी तरह प्रतिबंधित भी कर सकते हैं। को-ऑप खरीदारों को आय, संपत्ति के प्रमाण और अपने ऋण-आय अनुपात के विस्तृत विवरण सहित व्यापक वित्तीय दस्तावेज़ भी प्रस्तुत करने होते हैं। को-ऑप बोर्ड इस जानकारी की गहन जाँच प्रक्रिया के भाग के रूप में सावधानी से समीक्षा करेगा, जिसमें व्यक्तिगत साक्षात्कार भी शामिल हो सकता है। यह प्रक्रिया लंबी हो सकती है और इसका उद्देश्य यह पुष्टि करना है कि नए को-ऑप शेयरधारक वित्तीय रूप से स्थिर हैं और समुदाय के लिए उपयुक्त हैं।

कॉन्डो संघों के विपरीत, जिनका इस बात में सीमित दखल होता है कि इकाई कौन खरीद सकता है, को-ऑप बोर्डों का स्वीकृति प्रक्रिया पर महत्वपूर्ण नियंत्रण होता है। इसका अर्थ है कि भले ही आप बंधक के लिए वित्तीय रूप से योग्य हों, को-ऑप का बोर्ड अपने मानदंडों के आधार पर आपका आवेदन अस्वीकार कर सकता है। जहाँ इससे को-ऑप निवास अधिक विशिष्ट और समुदाय-उन्मुख लग सकता है, वहीं इसका अर्थ यह भी है कि खरीदारों को अधिक कठोर स्वीकृति प्रक्रिया और संभावित रूप से अधिक डाउन पेमेंट के लिए तैयार रहना चाहिए।

एक और महत्वपूर्ण भेद यह है कि क्लोज़िंग लागतों को कैसे सँभाला जाता है। को-ऑप खरीदार सामान्यतः अलग title insurance या बंधक पंजीकरण कर नहीं चुकाते, क्योंकि ये लागतें प्रायः सहकारी कंपनी को चुकाए जाने वाले मासिक maintenance शुल्क में शामिल होती हैं। इससे को-ऑप खरीदने की प्रारंभिक लागत कम हो सकती है, किंतु कॉन्डो की तुलना में निरंतर मासिक शुल्क अधिक हो सकते हैं।

कॉन्डो और को-ऑप के बीच चुनाव आपकी वित्तीय स्थिति, स्वीकृति प्रक्रिया के साथ आपकी सहजता, और आपके दीर्घकालिक लक्ष्यों पर निर्भर करता है। यदि आप वित्तपोषण में लचीलापन और अधिक तेज़, कम प्रतिबंधात्मक खरीद प्रक्रिया को महत्व देते हैं, तो कॉन्डो बेहतर हो सकता है। बोर्ड स्वीकृति की आवश्यकता न होने के कारण कॉन्डो की बंधक स्वीकृति प्रक्रिया को-ऑप से सरल है। यदि आप अधिक डाउन पेमेंट, गहन जाँच प्रक्रिया के साथ सहज हैं और सामुदायिक भावना को महत्व देते हैं, तो को-ऑप निवास आदर्श हो सकता है।

निर्णय लेने से पहले, अपने वित्त की समीक्षा करना, भवन की स्वामित्व संरचना और नियमों को समझना, और अपने रियल एस्टेट एजेंट या वित्तीय सलाहकार से परामर्श करना आवश्यक है। ऐसा करके आप कॉन्डो और को-ऑप के बीच प्रमुख अंतरों को समझने और अपनी आवश्यकताओं के सर्वाधिक अनुकूल संपत्ति प्रकार खोजने के लिए बेहतर रूप से तैयार होंगे।

टाउनहाउस और एकल-परिवार घर एक अलग खोज हैं जिनका अर्थशास्त्र भी अलग है। हम उन्हें अपने न्यूयॉर्क में बिक्री के लिए टाउनहाउस की गाइड में पूरी तरह कवर करते हैं।

निष्कर्ष

अब, आशा है, आप को-ऑप बनाम कॉन्डो भवनों, टाउनहाउस बनाम कॉन्डो, और न्यूयॉर्क में उपलब्ध अन्य संपत्ति प्रकारों के बीच का अंतर समझ गए होंगे। यदि नहीं, और आप को-ऑप बनाम कॉन्डो के अंतर को और गहराई से समझना चाहते हैं, तो संपर्क करें और हम प्रत्येक के लाभ और हानियों में आपका मार्गदर्शन करेंगे।

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इस निर्णय के पीछे के आँकड़ों के लिए, जिनमें मूल्य-वृद्धि और धारण-लागत की तुलनाएँ शामिल हैं, हमारा कॉन्डो बनाम को-ऑप निवेश विश्लेषण देखें।

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वे को-ऑप प्रश्न जो खरीदार वास्तव में पूछते हैं

एक को-ऑप से दूसरे में maintenance इतना भिन्न क्यों होता है?

क्योंकि maintenance कोई सेवा शुल्क नहीं है। यह उसमें आपका हिस्सा है जो भवन वास्तव में व्यय करता है, और एक ही गली के दो भवन बहुत भिन्न ढंग से व्यय कर सकते हैं। सबसे बड़े कारक हैं अंतर्निहित बंधक, कर्मचारी, और संपत्ति कर। जिस को-ऑप ने अपना अंतर्निहित बंधक गलत समय पर पुनर्वित्तपोषित किया, वह यह लागत प्रत्येक शेयरधारक के मासिक बिल में उठाती है। द्वारपाल, कुली और परिसर में रहने वाले प्रबंधक वाले पूर्ण सेवा भवन को चलाना स्वयं-सेवा वाले walk-up से अधिक महँगा पड़ता है... लगभग पूरा अंतर वहीं है। कम संख्या पर खरीदार के मोहित होने से पहले मैं सदैव पिछले दो वर्षों के वित्तीय विवरण माँगता हूँ, क्योंकि आज का कम maintenance कल स्थगित पूँजीगत परियोजना और assessment का संकेत हो सकता है।

को-ऑप में शेयर क्या हैं, और मेरे अपार्टमेंट के पास यही संख्या क्यों है?

आप अचल संपत्ति नहीं खरीद रहे। आप एक कंपनी के शेयर खरीद रहे हैं, और इन शेयरों के साथ किसी विशिष्ट अपार्टमेंट का proprietary lease जुड़ा है। शेयरों की संख्या भवन के रूपांतरण के समय तय हुई थी, प्रायः क्षेत्रफल के आधार पर, जिसे मंज़िल, प्रकाश, दृश्य और बाहरी स्थान के अनुसार समायोजित किया जाता है। पार्क के दृश्य वाली ऊँची मंज़िल की लाइन उसी क्षेत्रफल की दूसरी मंज़िल पर दीवार के सामने वाली इकाई से अधिक शेयर रखती है। यह दो कारणों से महत्वपूर्ण है: आपकी शेयर संख्या maintenance में आपका प्रतिशत तय करती है, और यह आपका मत भी तय करती है। कभी-कभी ऐसा अपार्टमेंट मिलता है जिसका शेयर आवंटन इकाई के आज के मूल्य से मेल नहीं खाता, और बोली लगाने से पहले, किसी भी दिशा में, यह जानना उचित है।

क्या को-ऑप को कॉन्डो की तुलना में दोबारा बेचना कठिन है?

सामान्यतः हाँ, और जो आपसे भिन्न कहे वह आपको कुछ बेच रहा है। खरीदारों का दायरा रचना से ही छोटा है। बोर्ड की स्वीकृति, सबलेटिंग की सीमाएँ, इकाई और विदेशी स्वामित्व पर प्रतिबंध, और अनेक भवनों में अनिवार्य वित्तपोषण सीमा, ये सब आपके भावी बाज़ार से खरीदारों को हटा देते हैं। flip tax जोड़ें तो आपकी शुद्ध प्राप्ति भी बदल जाती है। प्रवेश के समय प्रति वर्ग फुट कम मूल्य के बदले आप यही सौदा कर रहे हैं। यह वास्तविक सौदा है, दोष नहीं... किंतु इसे खरीद के समय निर्णय में मूल्यांकित करना चाहिए, बिक्री के समय खोजना नहीं।

को-ऑप खरीदने का ईमानदार नुकसान क्या है?

नियंत्रण। आप उसका बड़ा भाग छोड़ देते हैं। बोर्ड तय करता है कि आपके बाद आपका अपार्टमेंट कौन खरीदेगा, आप उसे किराये पर दे सकते हैं या नहीं, आप क्या नवीनीकरण कर सकते हैं और काम कब हो सकता है, और कुछ भवनों में यह भी कि आप वित्तपोषण कर सकते हैं या नहीं। आवेदन स्वयं इस तरह दखल देने वाला है कि लोगों को आश्चर्य होता है... आप कर विवरणी, बैंक विवरण और संस्तुति पत्र अपने भावी पड़ोसियों को सौंपते हैं। यदि आप मूल्य से ऊपर गोपनीयता और लचीलेपन को महत्व देते हैं, तो कॉन्डो प्रायः बेहतर उत्तर है। यदि आप प्राथमिक निवास खरीद रहे हैं और पैसे के बदले अधिक अपार्टमेंट चाहते हैं, तो को-ऑप संरचना आपके पक्ष में काम कर रही है।

मेरे proprietary lease की एक समाप्ति तिथि है। क्या मुझे चिंता करनी चाहिए?

लगभग कभी नहीं, और यह बिंदु अपनी योग्यता से अधिक घबराहट पैदा करता है। proprietary lease शेयरधारक के रूप में आपके और कंपनी के बीच का अनुबंध है, और यह एक निर्दिष्ट तिथि तक चलता है जिसे बोर्ड प्रायः समाप्ति से पहले बढ़ा देता है, को-ऑप के शासी दस्तावेज़ों के अधीन। यह आपके स्वामित्व की उल्टी गिनती नहीं है। आपको वास्तव में जो जाँचना चाहिए वह land lease है, जो पूरी तरह भिन्न चीज़ है... land lease वाले भवन में कंपनी उसके नीचे की भूमि की स्वामी नहीं होती, किराया पुनर्निर्धारण कठोर हो सकता है, और पट्टा जितना छोटा होता जाता है वित्तपोषण उतना कठिन होता जाता है। किसी भी अन्य बात से पहले पुष्टि करें कि आप इनमें से किसे देख रहे हैं।

lot line window क्या है और मेरे वकील बार-बार इसके बारे में क्यों पूछते हैं?

lot line window वह खिड़की है जो पड़ोसी संपत्ति के साथ सीमा पर स्थित है। यदि आपका पड़ोसी अपने भूखंड पर उस रेखा तक निर्माण कर ले, तो उस खिड़की को वैध रूप से बंद किया जा सकता है। परदे से नहीं ढका। ईंटों से बंद किया। यह Building Code और पड़ोसी स्वामी के विकास अधिकारों के अधीन है, इसलिए अपने वकील से उस विशिष्ट इकाई के लिए इसकी पुष्टि कराएँ। खरीदार इसे प्रायः तब जानते हैं जब वे किसी कोने के शयनकक्ष की रोशनी पर मोहित हो चुके होते हैं। यह offering plan में प्रकट किया जाता है और इसे इस बात से मिलाकर जाँचा जाना चाहिए कि बगल में वास्तव में क्या निर्मित हो सकता है, क्योंकि air rights की बिक्री या as of right विकास आपकी सहमति और क्षतिपूर्ति के बिना आपका अपार्टमेंट बदल सकता है। इससे इकाई अक्रय-योग्य नहीं हो जाती। यह उसे उस इकाई से भिन्न इकाई बना देता है जिसे आप देख रहे मानते हैं।

क्या को-ऑप स्वामी संपत्ति कर चुकाते हैं?

हाँ, किंतु प्रत्यक्ष रूप से नहीं। कंपनी पर भवन के लिए कर लगता है और वह आपका हिस्सा maintenance के माध्यम से आगे पहुँचाती है। आपकी अपनी विवरणी के लिए, को-ऑप आपको बताती है कि maintenance का कितना प्रतिशत रियल एस्टेट करों और ब्याज के कारण था, और शेयरधारक ऐतिहासिक रूप से अपना आनुपातिक भाग कटौती में दिखा पाते रहे हैं... आपके लेखाकार को पुष्टि करनी चाहिए कि यह आप पर कैसे लागू होता है। नगर उन स्वामियों के लिए एक छूट भी चलाता है जो इकाई का उपयोग प्राथमिक निवास के रूप में करते हैं, जो भवन के माध्यम से प्रशासित होती है और आपको भुगतान के रूप में नहीं दी जाती, इसलिए आप उसे चेक के बजाय क्रेडिट के रूप में देखते हैं।

right of first refusal क्या है, और क्या यह बोर्ड के अस्वीकार करने के समान है?

नहीं, और यही भेद कॉन्डो खरीदने का पूरा अर्थ है। को-ऑप का बोर्ड आपको किसी भी वैध कारण से अस्वीकार कर सकता है और उसे स्वयं को स्पष्ट करना आवश्यक नहीं। कॉन्डो का बोर्ड सामान्यतः आपको सीधे अस्वीकार नहीं कर सकता। उसके पास इसके बजाय, घोषणा-पत्र और उपनियमों के अनुसार, right of first refusal या consent and waiver अधिकार होता है, अर्थात वह आगे आकर उन्हीं शर्तों पर अपार्टमेंट खरीद सकता है जो आपने प्रस्तावित कीं। व्यवहार में इसके लिए कॉन्डोमिनियम को निश्चित समय-सीमा में वास्तविक धन जुटाना पड़ता है, इसलिए इसका प्रयोग विरले ही होता है। कार्यात्मक रूप से, कॉन्डो waiver एक पूरी की जाने वाली प्रक्रिया है... को-ऑप बोर्ड की स्वीकृति एक निर्णय है जो आपके विरुद्ध जा सकता है।

को-ऑप और कॉन्डो की बुनियादी बातें

न्यूयॉर्क में को-ऑप और कॉन्डो के बीच मुख्य अंतर क्या है?

कॉन्डो स्वामी विलेख के माध्यम से अपनी इकाई के पूर्ण स्वामी होते हैं, जबकि को-ऑप निवासी किसी व्यक्तिगत इकाई के स्वामी होने के बजाय उस कंपनी के शेयरों के स्वामी होते हैं जो पूरे भवन को नियंत्रित करती है। यह अंतर वित्तपोषण विकल्पों, बोर्ड स्वीकृति, सबलेटिंग अधिकारों, विदेशी-खरीदार पात्रता और पुनर्विक्रय लचीलेपन को आकार देता है।

क्या विदेशी न्यूयॉर्क में को-ऑप खरीद सकते हैं?

सामान्यतः, न्यूयॉर्क सिटी के को-ऑप बोर्ड विदेशी स्वामित्व पर रोक लगाते हैं क्योंकि ऐसे विदेशी स्वामी के विरुद्ध निर्णयों को लागू करना अव्यावहारिक हो सकता है जिसकी संपत्ति किसी अन्य देश में है। अंतरराष्ट्रीय खरीदारों को अपनी खोज कॉन्डोमिनियम या कॉन्डॉप पर केंद्रित करनी चाहिए, जिन दोनों में विदेशी स्वामित्व की अनुमति है।

मैनहट्टन में को-ऑप कॉन्डो से सस्ते क्यों हैं?

को-ऑप सामान्यतः कॉन्डो की तुलना में प्रति वर्ग फुट कम मूल्य पर बिकते हैं क्योंकि सहकारी अधिक पुराने भवन हैं और मैनहट्टन की आवासीय सूची का लगभग 70% हैं, जबकि कॉन्डो केवल ~25% हैं। सीमित कॉन्डो आपूर्ति, आसान वित्तपोषण और कम स्वामित्व प्रतिबंध कॉन्डो की कीमतों को ऊपर धकेलते हैं।

कॉन्डॉप क्या है?

न्यूयॉर्क रियल एस्टेट में कॉन्डॉप शब्द का प्रयोग ऐसे को-ऑप के लिए होता है जो कॉन्डो-शैली के नियमों के अंतर्गत संचालित होता है। तकनीकी रूप से, कॉन्डॉप एक आवासीय सहकारी है जिसने अपनी भूतल मंज़िल अलग व्यावसायिक इकाई के रूप में बेच दी है। व्यवहार में, कॉन्डॉप कॉन्डोमिनियम की तरह सबलीज़ और विदेशी स्वामित्व की अनुमति देते हैं, जबकि सहकारी स्वामित्व संरचना बनाए रखते हैं।

न्यूयॉर्क में को-ऑप के लिए सामान्य डाउन पेमेंट आवश्यकताएँ क्या हैं?

को-ऑप बोर्ड सामान्यतः कम से कम 20% डाउन पेमेंट माँगते हैं, और मैनहट्टन के अनेक विलासितापूर्ण को-ऑप 30% से 50% माँगते हैं। कुछ को-ऑप वित्तपोषण को पूरी तरह प्रतिबंधित करते हैं। खरीदारों को क्लोज़िंग के बाद की तरलता भी दिखानी होती है, सामान्यतः 1-2 वर्ष की धारण-लागत।

क्या मैं न्यूयॉर्क के को-ऑप को सबलेट कर सकता हूँ?

अधिकांश को-ऑप बोर्ड सबलेटिंग को कठोरता से सीमित करते हैं या प्रतिबंधित करते हैं, जिससे को-ऑप निवेशकों के लिए अनुपयुक्त हो जाते हैं। कुछ बोर्ड सबलेटिंग की छोटी अवधियों की अनुमति देते हैं (उदाहरण के लिए, हर पाँच में से दो वर्ष) किंतु बोर्ड स्वीकृति आवश्यक होती है। कॉन्डो और कॉन्डॉप सामान्यतः कम प्रतिबंधों के साथ सबलेटिंग की अनुमति देते हैं।

न्यूयॉर्क के को-ऑप में flip tax क्या है?

flip tax एक हस्तांतरण शुल्क है, सामान्यतः बिक्री मूल्य का 2-3%, जिसे विक्रेता को-ऑप शेयरों की बिक्री पर सहकारी कंपनी को चुकाता है। flip tax भवन के रिज़र्व खाते को वित्तपोषित करते हैं। सभी को-ऑप flip tax नहीं लेते, और कॉन्डो सामान्यतः नहीं लेते।

न्यूयॉर्क में कॉन्डो की क्लोज़िंग लागत को-ऑप से अधिक क्यों होती है?

कॉन्डो की क्लोज़िंग लागत में title insurance (खरीद मूल्य का 0.4-0.5%) और बंधक पंजीकरण कर (ऋण राशि का ~1.925%) शामिल हैं, जिनमें से कोई भी को-ऑप पर लागू नहीं होता। परिणामस्वरूप, वित्तपोषित सौदों के लिए कॉन्डो की क्लोज़िंग लागत सामान्यतः खरीद मूल्य का 3-5% बैठती है, जबकि को-ऑप के लिए ~1-2%।

न्यूयॉर्क में कॉन्डो या को-ऑप में से कौन अधिक सामान्य हैं?

को-ऑप न्यूयॉर्क के अपार्टमेंट का लगभग 75% हैं, विशेषकर मैनहट्टन में। कॉन्डो नए विलासितापूर्ण भवनों और बाहरी बरो में अधिक सामान्य हैं। मियामी में मुख्यतः कॉन्डो हैं और को-ऑप बहुत कम।

निवेश के लिए कौन बेहतर है, को-ऑप या कॉन्डो?

निवेश के लिए कॉन्डो सामान्यतः बेहतर हैं क्योंकि उन्हें बोर्ड स्वीकृति के बिना किराये पर दिया जा सकता है, वे बेचने में आसान हैं, और सभी प्रकार के खरीदारों के लिए अधिक सुलभ हैं। अधिकांश को-ऑप सबलेटिंग को सीमित करते हैं और स्वामी-अधिभोग की माँग करते हैं, जिससे किराये की आय की संभावना सीमित हो जाती है।

को-ऑप के maintenance शुल्क कॉन्डो के common charges से कैसे भिन्न हैं?

को-ऑप के मासिक maintenance शुल्क में भवन के बंधक, रियल एस्टेट करों और संचालन लागतों में आपका हिस्सा शामिल होता है, जिससे वे कॉन्डो के common charges से अधिक होते हैं। हालाँकि, रियल एस्टेट कर और बंधक ब्याज के भाग को-ऑप शेयरधारकों के लिए कर-कटौती योग्य हैं।

नियम भवन दर भवन और प्रत्येक को-ऑप या कॉन्डोमिनियम के शासी दस्तावेज़ों के अनुसार भिन्न होते हैं। यह पृष्ठ सामान्य जानकारी है, विधिक या कर परामर्श नहीं। विशिष्ट बातों की पुष्टि अपने वकील और लेखाकार से करें।