मैनहट्टन और मियामी में लग्जरी प्रॉपर्टी के वित्तपोषण की व्यावहारिक मार्गदर्शिका: दस्तावेज़, डाउन पेमेंट, ब्याज दर के विचार और विदेशी खरीदारों के मॉर्गेज मुद्दे।
मैनहट्टन और मियामी में अधिकांश लग्जरी और सेकंड-होम खरीदारियाँ jumbo मॉर्गेज, प्राइवेट-बैंक portfolio ऋण या foreign-national कार्यक्रमों से वित्तपोषित होती हैं, conforming conventional ऋणों से नहीं। खरीदारों को पूर्व-योग्यता लेनी चाहिए, दस्तावेज़ जल्दी जुटाने चाहिए, condo/co-op project review समझनी चाहिए, और अनुबंध से पहले डाउन पेमेंट, रिज़र्व और दर संवेदनशीलता का मॉडल बनाना चाहिए। उच्च खंड में नकद खरीद अभी भी आम है और board अनुमोदन व क्लोज़िंग समय सरल कर सकती है।
टेबल पर आवश्यक पूर्ण नकद की योजना हमारे NYC क्लोज़िंग लागत गाइड से करें, और चल रही होल्डिंग लागत का मॉडल न्यूयॉर्क रियल एस्टेट टैक्स अवलोकन से करें.
यदि आप अभी भी condo, co-op, नकद और वित्तपोषण परिदृश्यों की तुलना कर रहे हैं, तो ऋणदाता चुनने या ऑफ़र देने से पहले हमारे NYC अपार्टमेंट खरीद गाइड से शुरू करें।
मॉर्गेज शर्तें ऋणदाता, भवन और उधारकर्ता प्रोफ़ाइल के अनुसार बदलती हैं। ऊपर का सामग्री दिशानिर्देश के लिए है, ऋण शर्तों की प्रतिबद्धता नहीं।
बोली से पहले पूर्व-अनुमोदन लें। वर्तमान पत्र या PoF के बिना ऑफ़र को लिस्टिंग एजेंट अक्सर कम आंकते हैं।
भवन उधारकर्ता जितना ही मायने रखता है। ऋणदाता की project review स्वीकृत खरीदार को भी रोक सकती है।
Foreign-national वित्तपोषण कार्यक्रम वास्तविक और सक्रिय हैं; अनुमोदन देश से अधिक दस्तावेज़ चलाते हैं। अंतरराष्ट्रीय खरीदारों को jumbo, प्राइवेट-बैंक ऋण या नकद खरीद चुनने से पहले entity संरचना, estate-tax जोखिम, FIRPTA पुनर्विक्रय नियम और नकद रिज़र्व भी मॉडल करने चाहिए।
Co-ops आमतौर पर condo से अधिक डाउन और अधिक रिज़र्व माँगते हैं; यह भवन नियम है, केवल ऋणदाता नियम नहीं।
नकद खरीद समय और board अनुमोदन सरल करती है, फिर भी भविष्य की तरलता के लिए ऋण उपलब्धता मॉडल करनी चाहिए।
Jumbo आकार पर दर संवेदनशीलता भौतिक है; प्रतिबद्धता से पहले ARM बनाम निश्चित बनाम ऑल-कैश मॉडल करें।
प्राथमिक निवास, pied-à-terre या निवेश होल्ड, प्रत्येक यह तय करता है कि कौन से ऋणदाता कार्यक्रम लागू होते हैं और कौन से भवन उधारकर्ता को मंज़ूरी देंगे।
जल्दी पूर्व-अनुमोदन पत्र (या नकद के लिए proof-of-funds) प्राप्त करें। यह खोज बजट तय करता है और अंतिम ऑफ़र मजबूत करता है।
हर ऋणदाता हर भवन को मंज़ूरी नहीं देता। Co-ops, foreign-national उधारकर्ताओं और कुछ नए विकासों को विशेषज्ञ कार्यक्रम चाहिए। तदनुसार ऋणदाता और उत्पाद चुनें।
अनुबंध की financing contingency, जमा समय और board package ऋणदाता की समयरेखा से जुड़ते हैं। असंगति विलंबित क्लोज़िंग का सबसे आम स्रोत है।
बैंक संदर्भ, परिसंपत्ति विवरण, जहाँ लागू हो CPA पत्र, और क्लोज़िंग-पश्चात रिज़र्व द्वार हैं। Foreign-national फ़ाइलें अधिक समय लेती हैं; शेड्यूल में मान लें।
Cleared to close के बाद वकील अंतिम settlement statement, transfer tax फ़ाइलिंग और ऋणदाता वायर समन्वय करता है। अधिकांश वित्तपोषित क्लोज़िंग स्वीकृत ऑफ़र से 45–75 दिन में होती हैं।
Jumbo और foreign-national वित्तपोषण का सबसे लचीला मार्ग। ऋणदाता project review फिर भी लागू होती है; भवन sponsor एकाग्रता, रिज़र्व और किराये नीतियों में भिन्न होते हैं जिन्हें ऋणदाता देखते हैं।
Co-op भवन आमतौर पर उच्च डाउन पेमेंट, अधिक रिज़र्व और पूर्ण board package माँगते हैं। कुछ भवन वित्तपोषण पूर्णतः प्रतिबंधित करते हैं। विदेशी खरीदार यहाँ अक्सर घर्षण देखते हैं।
Sponsor वित्त शर्तें, जमा सीढ़ियाँ और ऋणदाता की project approval एक-दूसरे से जुड़ती हैं। Pre-construction में विशेष सावधानी चाहिए क्योंकि डिलीवरी तिथियाँ बदल सकती हैं।
ऋणदाता की दृष्टि से आमतौर पर साफ़: भवन-स्तरीय समीक्षा के बिना एकल-संपत्ति underwriting। कर, रखरखाव और पूंजी परियोजनाओं की अधिक प्रत्यक्ष ज़िम्मेदारी।
Foreign-national मॉर्गेज कार्यक्रम दोनों बाज़ारों में सीमित अमेरिकी ऋणदाताओं और प्राइवेट बैंकों के माध्यम से उपलब्ध हैं। उत्पाद वास्तविक है, पर दस्तावेज़ अपेक्षाएँ घरेलू jumbo उधारकर्ता से सख्त हैं।
अंतरराष्ट्रीय खरीदारों के व्यापक मार्गदर्शन के लिए देखें विदेशियों द्वारा अमेरिका में संपत्ति खरीद.
वित्तपोषण संरचना संपत्ति प्रकार, board अनुमोदन, कर नियोजन और क्लोज़िंग समय से जुड़ती है। Manhattan Miami खरीदारों को सही भवन के लिए सही ऋणदाता पहचानने और अनुबंध, मॉर्गेज व board package के बीच आम असंगति से बचने में मदद करता है।
निजी परामर्श का अनुरोध करेंपूर्व-योग्यता उधारकर्ता द्वारा दिए गए आँकड़ों पर आधारित ऋणदाता अनुमान है। पूर्व-अनुमोदन समीक्षित दस्तावेज़ों पर आधारित ऋणदाता की सशर्त प्रतिबद्धता है। NYC और मियामी लिस्टिंग आमतौर पर वर्तमान ऑफ़र के साथ पूर्व-अनुमोदन चाहती हैं, पूर्व-योग्यता नहीं।
हाँ। सीमित अमेरिकी ऋणदाता और प्राइवेट बैंक बिना अमेरिकी क्रेडिट इतिहास वाले foreign-national उधारकर्ताओं को underwrite करते हैं। शर्तों में आमतौर पर 30–40% डाउन, अमेरिका-आधारित जमा और पूर्ण दस्तावेज़ शामिल हैं। कई उच्च-खंड विदेशी खरीदार नकद में लेनदेन करते हैं और बाद में वित्तपोषण करते हैं।
ऋणदाता परियोजना और उधारकर्ता दोनों की जाँच करते हैं। Sponsor एकाग्रता, owner-occupancy अनुपात, मुकदमे, reserve studies और किराये नीतियाँ condo और co-op अनुमोदन में आती हैं। उत्तम उधारकर्ता भी भवन कारणों से अस्वीकृत हो सकता है।
ऋणदाता आमतौर पर महीनों के carry (मॉर्गेज, common charge, रियल-एस्टेट टैक्स) में मापे गए क्लोज़िंग-पश्चात रिज़र्व माँगते हैं। Co-op board अक्सर भौतिक रूप से अधिक माँगते हैं, कभी-कभी तरल परिसंपत्तियों में 1–2 वर्ष का कुल carry।
दोनों व्यापक रूप से उपयोग होते हैं। ARM (5/1, 7/1, 10/1) आमतौर पर कम प्रारंभिक दर देते हैं और उन खरीदारों के लिए उपयुक्त हैं जिनका स्वामित्व क्षितिज प्रारंभिक निश्चित अवधि से मेल खाता है। दीर्घकालिक होल्ड की योजना वालों के लिए निश्चित-दर jumbo उपयुक्त है। प्रतिबद्धता से पहले दोनों पथ मॉडल करें।
स्वीकृत ऑफ़र से आमतौर पर 45–75 दिन। नए विकास डिलीवरी, sponsor शर्तों और भवन पर ऋणदाता अनुमोदन से कहीं लंबे हो सकते हैं। Foreign-national फ़ाइलें अक्सर लंबी ओर होती हैं।
हाँ। मॉर्गेज अमेरिकी-लाइसेंस प्राप्त ऋणदाता द्वारा जारी होना चाहिए। कई अंतरराष्ट्रीय खरीदार मौजूदा प्राइवेट-बैंक संबंध की अमेरिकी शाखा (HSBC, JPM Private Bank, Citi Private Bank आदि) का उपयोग कर दस्तावेज़ सरल करते हैं।
नहीं। हम रियल एस्टेट ब्रोकरेज और advisory फर्म हैं, मॉर्गेज ऋणदाता नहीं। हम NYC और मियामी के लग्जरी व अंतरराष्ट्रीय खरीदारों के साथ नियमित रूप से काम करने वाले ऋणदाता और प्राइवेट बैंकर परिचित करा सकते हैं, और लेनदेन भर में ऋणदाता, वकील व ब्रोकर को संरेखित करने में मदद कर सकते हैं।
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