Guide d’achat immobilier à New York et Miami

Pour prendre la meilleure décision d'acquisition possible, vous devez bénéficier de la meilleure représentation possible, ce qui signifie avoir votre propre agent acquéreur travaillant en votre nom. Dans toute transaction immobilière, il y aura un agent vendeur qui représente les intérêts du vendeur. De même, avec un agent acquéreur, vous avez quelqu'un qui se consacre à vos intérêts. Il est d'usage que le vendeur rémunère les courtiers acquéreurs coopérants, bien que ce ne soit pas toujours le cas.

L'un des aspects les plus importants d'un agent acquéreur est qu'il n'a aucun intérêt particulier dans un bien spécifique. L'agent mandataire ou vendeur, en revanche, a un intérêt direct dans la vente de l'appartement ou de l'immeuble qu'il a inscrit à la vente. Le vendeur et l'agent mandataire travaillant pour le compte du vendeur ne cherchent qu'à obtenir le prix le plus élevé aux meilleures conditions pour leur vendeur, soit l'opposé de l'intérêt de l'acquéreur.

Considérez cela ainsi : si vous étiez le défendeur dans une affaire judiciaire, vous n'utiliseriez pas l'avocat du plaignant pour vous représenter. Même situation ici. Soyez avisé : utilisez votre propre courtier. Autres conseils concernant le choix d'un agent :

• N'utilisez pas plusieurs agents, car aucun ne sera pleinement engagé à vous aider. Engagez-vous auprès d'un seul agent professionnel, informez-le, et il se mettra en quatre pour vous trouver le meilleur bien.
• Un bon agent sera en mesure de vous faire visiter tous les appartements disponibles sur le marché, y compris certains qui ne sont même pas encore inscrits.

Obtenir une lettre de préapprobation avant de commencer votre recherche de bien est indispensable si vous souhaitez un prêt hypothécaire. Être préapprouvé par la banque :

• vous permet de mieux déterminer la fourchette de prix des biens que vous pouvez vous permettre, et
• démontre au vendeur et à son courtier que vous avez la capacité financière de mener à bien la transaction

Souvent, les vendeurs ne négocieront même pas avec un acquéreur qui fait une offre avec une clause conditionnelle de financement (mortgage contingency) et sans lettre de préapprobation. Ne pas être préapprouvé démontre au vendeur que l'acquéreur n'est peut-être pas sérieux, ne sait pas ce qu'il faut pour finaliser la transaction, et n'a peut-être même pas la capacité financière d'acquérir.

Une préapprobation hypothécaire ne prend qu'un ou deux jours à obtenir, il est donc préférable de compléter cette étape en premier. Cela vous donnera une bonne idée des niveaux de prix que vous souhaitez cibler dans votre recherche.

Appartement en copropriété (condo) versus coopérative immobilière (co-op) : le choix structurel qui détermine tout le reste.

Avant de commencer la recherche immobilière, l'acquéreur doit comprendre les différents types de biens disponibles à la vente. Il existe quatre catégories de biens :

• Coopératives immobilières (Co-ops)
• Copropriétés (Condos)
• Condops (copropriétés avec unités commerciales et résidentielles séparées, seules les unités résidentielles étant gérées par une coopérative)
• Maisons de ville, ou Brownstones
• Maisons individuelles

L'immobilier résidentiel de Manhattan se compose d'environ 25% de condos, 70% de co-ops et 5% de condops et maisons de ville. Miami se compose de condos et de maisons individuelles.

Qu'est-ce qu'une coopérative immobilière (co-op) ?

En règle générale, les coopératives immobilières (co-ops) s'adressent aux acquéreurs de résidence principale, comportent de nombreuses règles et réglementations, et exigent un entretien en personne avec le conseil d'administration de la coopérative. Lors de l'acquisition d'une co-op, l'acquéreur achète des parts dans une société propriétaire de l'immeuble et reçoit un bail exclusif d'occupation de l'appartement.

De plus, les coopératives immobilières (co-ops) sont plus strictes quant à leurs exigences financières et tendent à imposer des restrictions plus contraignantes sur la possibilité de sous-louer votre appartement ou de l'utiliser comme pied-à-terre. L'acquisition d'un appartement en copropriété (condo) est beaucoup plus directe, vous permettant de sous-louer votre appartement à volonté. Par conséquent, la détention d'un condo constitue un choix privilégié pour la flexibilité, notamment parmi les investisseurs, les acquéreurs étrangers et les parents acquérant pour leurs enfants.

Il est maintenant temps d'établir une liste de souhaits concernant le bien recherché. Souhaitez-vous être dans un quartier émergent ? Ou dans un quartier très établi ? Souhaitez-vous vivre dans une tour de verre ou dans une coopérative historique d'avant-guerre ? Les réponses à ces questions aideront votre agent acquéreur à comprendre quels biens pourraient correspondre à vos goûts, et lesquels écarter.

Il est également important de distinguer ce qui relève du souhait et ce qui est non négociable. Vous pourriez espérer trouver un condo avec baignoire jacuzzi ou terrasse, mais accepteriez un bien sans ces équipements. En revanche, vous pourriez avoir absolument besoin de trois chambres. Clarifier vos attentes vous aidera, vous et votre agent, à élargir votre recherche et à repérer des biens que vous auriez pu manquer autrement.

Liste de souhaits en main, vous pouvez commencer à rechercher des biens en ligne. Commencez par le site Manhattan Miami, qui offre des fonctionnalités avancées pour vous aider à trouver votre résidence idéale. Nous avons accès à toutes les annonces à Manhattan et Miami. Si vous souhaitez rechercher vous-même les annonces immobilières à Manhattan ou Miami, cliquez ici pour Manhattan et ici pour Miami.

La plupart de nos clients préfèrent que nous leur suggérions des biens intéressants. Si vous souhaitez que nous préparions une recherche personnalisée de biens pour vous, cliquez ici pour Manhattan et ici pour Miami et nous vous transmettrons des résultats basés sur vos paramètres spécifiques.

Note : lors de la recherche d'annonces, les acquéreurs étrangers devraient concentrer leur recherche sur les condos, condops et maisons de ville, les coopératives immobilières (co-ops) étant destinées aux propriétaires de résidence principale.

Vient maintenant la partie la plus agréable : les visites de biens ! Une fois que nous aurons établi une liste restreinte de propriétés à visiter, nous organiserons des rendez-vous individuels pour voir les biens, ou si vous êtes disponible pour visiter des propriétés un dimanche, nous vous accompagnerons aux journées portes ouvertes. Vous pouvez voir un grand nombre de biens en une seule journée avec l'option des portes ouvertes, cependant, si vous préférez plus de discrétion, les rendez-vous individuels seraient plus appropriés.

En peu de temps, vous affinerez votre sélection et nous aurons quelques propriétés parmi lesquelles choisir.

Si vous effectuez votre propre recherche de biens, ne contactez pas directement l'agent du vendeur d'une propriété si vous travaillez avec un agent acheteur. Rappelez-vous, les agents du vendeur travaillent pour le vendeur, pas pour vous ! S'ils vous montrent la propriété, l'agent du vendeur s'attendra à vous représenter. Vous entrerez alors dans une situation de « double représentation », perdant votre droit à une loyauté exclusive.

Pour les propriétés que vous sélectionnez, nous fournirons une estimation de la valorisation du bien basée sur des propriétés comparables. Nous élaborons une stratégie avec nos acheteurs pour déterminer la tactique d'enchère à la lumière de la situation actuelle du marché. Nous développerons des tactiques de négociation en fonction de la propriété, de l'emplacement et des conditions actuelles du marché.

Nous préparerons une analyse de propriétés comparables, similaire à l'analyse comparative de marché utilisée par un vendeur, pour déterminer le prix d'offre. Notre analyse se concentrera sur les données de ventes récemment conclues pour des appartements voisins dans des immeubles aux caractéristiques similaires. Nous fournirons toutes les données les plus récentes dont vous avez besoin pour prendre une décision : analyse des ventes conclues, décote moyenne des annonces pour le trimestre, conditions actuelles du marché, dernier prix moyen au pied carré, tendances, etc. À partir de toutes ces données et informations de marché, nous déterminerons un prix d'offre initial.

À New York, les offres sont faites oralement par l'intermédiaire de l'agent immobilier de l'acheteur. Les offres orales ne sont pas juridiquement contraignantes. Seuls les contrats écrits sont exécutoires pour les transactions immobilières à New York. Par conséquent, jusqu'à ce que le contrat soit signé, il n'y a aucune obligation de la part de l'acheteur ou du vendeur. En conséquence, un acheteur peut placer plusieurs offres sur différents appartements pour tenter d'obtenir la meilleure transaction. En Floride, cependant, les offres sont faites par écrit et un dépôt de 10% est requis pour accompagner l'offre. Par conséquent, toute offre faite par l'acheteur est juridiquement contraignante.

Le vendeur reviendra généralement avec une contre-offre. L'acheteur et le vendeur iront et viendront jusqu'à ce qu'ils s'accordent sur le prix d'achat final et sur toutes les conditions particulières de la transaction. Une condition particulière pourrait être une clause conditionnelle de financement (mortgage contingency), qui permet à l'acheteur de se retirer du contrat et de récupérer son dépôt si la banque n'accorde pas de prêt hypothécaire pour la propriété. Les clauses conditionnelles de financement prévoient que l'acheteur obtienne le prêt hypothécaire dans un délai de 45 jours. Le vendeur pourrait accepter un délai de 60 jours, mais la plupart des vendeurs préféreraient aucune clause conditionnelle de financement. Sans clause conditionnelle, le vendeur pourrait baisser le prix.

Parfois, les vendeurs n'autoriseront pas de clause conditionnelle de financement pour les acheteurs étrangers car il est difficile pour le vendeur de savoir si l'acheteur a vraiment été refusé par une banque ou a simplement changé d'avis concernant l'achat de la propriété. Cela pourrait devenir un problème pour certains acheteurs étrangers si le vendeur n'autorise pas la clause conditionnelle. Avoir une lettre de pré-approbation de la banque aide souvent l'acheteur étranger à surmonter cet obstacle.

Bien qu'il soit conseillé de consulter au préalable un avocat spécialisé en immobilier à NYC, une fois que le vendeur a accepté une offre, l'acheteur devra engager un avocat immobilier. À New York, l'engagement d'un avocat est obligatoire pour l'acheteur. À Miami, ce n'est pas obligatoire, mais la plupart font appel à des avocats pour réaliser leurs acquisitions. Les risques sont trop importants pour procéder seul, nous recommandons donc toujours à l'acheteur d'avoir sa propre représentation juridique.

Dès l'acceptation de l'offre, l'agent de l'acheteur remplira une « fiche de transaction » qui contient les noms des acquéreurs ainsi que toutes les coordonnées, y compris le nom et l'adresse de l'avocat de l'acheteur. Par conséquent, l'acheteur doit savoir à ce stade avec quel avocat il travaillera. Dans un délai d'un jour, les documents de la copropriété (condo) seront envoyés à l'avocat de l'acheteur pour examen.

L'avocat de l'acheteur lira les documents de la copropriété (condo) et les états financiers de l'immeuble, entre autres documents, afin de déterminer la santé de l'immeuble et toute question devant être abordée. L'avocat de l'acheteur posera des questions à l'avocat du vendeur et au promoteur de l'immeuble. Le contrat sera ensuite révisé pour traiter toute question relevée lors de l'examen, le cas échéant.

Tant que le contrat n'est pas signé par l'acheteur, le vendeur peut montrer l'appartement et accepter des offres supérieures, s'il le souhaite. Par conséquent, le temps est essentiel lors du déroulement du processus.

À New York

Lors de la signature du contrat, qui intervient généralement au plus tard 10 jours après l'acceptation de l'offre, l'acheteur doit verser un dépôt de 10% du prix d'achat à l'avocat du vendeur. Le dépôt est détenu en séquestre (escrow), généralement par l'avocat du vendeur, jusqu'à la clôture (closing). Pour un programme neuf, l'acompte peut atteindre 25%, payé en une fois ou en plusieurs versements, selon l'éloignement de la date d'occupation.

En Floride

Le dépôt de 10% effectué avec l'offre écrite initiale n'est remboursable que dans certains cas, comme ceux relevant d'une clause de condition suspensive de financement (mortgage contingency) où la demande de prêt de l'acheteur a été rejetée par la banque. Pour un programme neuf, les paiements progressifs représentent généralement 40% à 50% au fil du temps, le solde étant dû à la clôture (closing).

Si l'acheteur obtient un financement hypothécaire, il travaillera à l'obtention d'une lettre d'engagement hypothécaire (Mortgage Commitment Letter) de la banque pour le prêt. La lettre d'engagement hypothécaire est émise une fois que l'acheteur a obtenu le prêt. Pour les appartements en copropriété (condos) et les coopératives (co-ops), cette lettre est une exigence du dossier de candidature au conseil (Board Package), que vous soumettrez pour l'approbation du conseil après avoir conclu un accord avec un vendeur.

Obtention du prêt

La demande de prêt hypothécaire peut commencer avant de trouver un bien ou après avoir soumis une offre. Toutefois, il est préférable de le faire le plus tôt possible dans le processus afin d'éliminer toute surprise. L'acheteur devra remplir une demande impliquant beaucoup de documents. Le prêteur examinera en détail l'historique de crédit de l'acheteur, son parcours professionnel et ses actifs et passifs financiers.

Émission de la lettre d'engagement hypothécaire

Une lettre d'engagement hypothécaire (Mortgage Commitment Letter) est le document qu'un souscripteur envoie au chargé de prêt une fois qu'un prêt est approuvé. C'est le document définitif ! La lettre d'engagement hypothécaire détaillera tous les aspects du prêt. Elle inclura les conditions et le taux d'intérêt. Elle énumérera les « conditions » (les éléments qui doivent être fournis ou expliqués pour l'approbation finale). La lettre d'engagement hypothécaire sera datée et comportera une date d'expiration. Elle peut être signée par le souscripteur.

Bien que la lettre de pré-approbation soit un excellent document à avoir lors du début de votre recherche, l'acheteur n'est pas approuvé tant que la lettre d'engagement hypothécaire n'est pas émise, car la lettre d'engagement hypothécaire est un document formel juridiquement contraignant.

Il n'y a pas d'approbation de conseil pour les maisons de ville entières ou les maisons individuelles, mais les acheteurs acquérant un appartement en copropriété (condo) ou une coopérative (co-op) devront faire une demande formelle auprès du conseil de la copropriété ou de la coopérative afin de finaliser l'achat.

Une fois le contrat signé par l'acheteur et le vendeur, l'acheteur doit soumettre un dossier d'acquisition (Board Package) au conseil de la copropriété (condo) ou de la coopérative (co-op). Un conseil de copropriété dispose d'un « droit de préemption », ce qui signifie qu'il a la possibilité d'acquérir l'appartement avant d'approuver l'achat par un acquéreur externe. Un conseil de coopérative a le pouvoir d'approuver ou de refuser les acheteurs. Le dossier d'acquisition (Board Package), parfois appelé demande de vente, comprendra/exigera :

• Un formulaire de demande et des frais de dossier
• Le contrat signé et la lettre d'engagement hypothécaire (Mortgage Commitment Letter), le cas échéant
• Les états financiers incluant les relevés bancaires ou lettres de confirmation
• Des lettres de recommandation personnelles
• Des lettres de recommandation professionnelles
• Les trois dernières déclarations fiscales
• Des lettres de vérification d'emploi et de revenus
• L'autorisation pour les vérifications criminelles, de crédit et d'emploi

Le dossier d'acquisition est soumis à la société de gestion de l'immeuble pour examen.

• Dans le cas d'une coopérative (co-op), le conseil demandera un entretien avec tous les futurs résidents de l'unité. Cet entretien est très formel et doit être considéré comme une réunion d'affaires.
• Un conseil de copropriété (condo) n'interrogera pas l'acquéreur potentiel mais effectuera des vérifications de crédit et criminelles et examinera le dossier d'acquisition.
• Une fois que le conseil renonce au « droit de préemption », autrement dit approuve l'acquéreur, une clôture peut être programmée.

La clôture aura lieu dans un délai de 30/45/60 jours à compter de la signature du contrat, selon les conditions convenues. En cas de paiement comptant, une clôture à 30 jours est plus probable. En cas d'obtention d'un prêt hypothécaire, l'acheteur disposera probablement de 60 jours, la moyenne étant de 45 jours. En préparation de la clôture :

• Fixer la date de clôture.
• Satisfaire aux conditions de l'offre de prêt.
• L'avocat de l'acheteur effectuera une recherche de titre pour s'assurer que l'acheteur reçoit un « titre net », ce qui garantira que le vendeur est propriétaire du bien et qu'aucun privilège n'est enregistré contre la propriété.
• Obtenir une assurance habitation pour protéger le propriétaire (et le prêteur) contre les pertes en cas de dommage ou de destruction du bien.
• Inspection finale avant la clôture.

La clôture (closing), ou règlement, est l'étape finale d'une transaction immobilière. À la date de clôture, les parties finalisent le contrat d'achat et transfèrent la propriété du bien du vendeur à l'acheteur :

• L'acheteur (ou la banque de l'acheteur) effectue le paiement du solde dû sur l'achat, qui représente généralement les 90% restants du prix d'achat plus les frais de clôture (closing costs) de 3.5% (sans prêt hypothécaire) à 5.5% (avec prêt hypothécaire).
• Le vendeur signe l'acte de propriété au profit de l'acheteur et remet les clés du bien.
• Une société de titre enregistrera le nouvel acte auprès du registre foncier local.
• Le vendeur recevra les sommes dues sur le produit de la vente, déduction faite des frais de clôture et du remboursement hypothécaire si le vendeur avait un prêt hypothécaire existant à la clôture.

Pour les acheteurs étrangers, la clôture peut avoir lieu sans que l'acheteur soit physiquement présent aux États-Unis. L'acheteur attribuerait simplement une procuration à son avocat (ou signerait une lettre de consentement en cas d'achat via une LLC) pour finaliser la transaction en son nom. Il s'agit d'une pratique courante.