Condo ou co-op à New York, analyse d'investissement

Pour un acquéreur qui occupe son bien, l’arbitrage condominium/co-op relève surtout du mode de vie et du prix. Pour un acquéreur à vocation d’investissement, la grille est plus tranchée. La co-op porte une friction structurelle à chaque étape d’un cycle de déploiement de capital : acquisition, détention, sortie. La décote qu’elle offre à l’achat ne survit souvent pas au coût de cette friction : usage restreint, sorties plus lentes, vivier d’acquéreurs réduit à la revente.

• Condo, offering plan, contrat et closing. Acquéreurs internationaux et structures acceptés. Les dossiers au comptant se signent en 60-90 jours environ. Aucun agrément du conseil.
• Co-op, offering plan, contrat, closing, dossier de candidature au conseil, entretien avec le conseil, puis approbation du conseil. La plupart des conseils refusent les acquéreurs internationaux. La plupart exigent la nationalité américaine ou la résidence permanente. La plupart imposent un profil financier conforme aux critères fixés par l’immeuble. L’approbation peut demander 30 à 60 jours après la signature du contrat.

Pour un investisseur qui gère un flux d’opportunités, la voie du condominium déploie le capital plus vite et comporte moins de points de rupture uniques. Une acquisition en co-op a nettement plus de chances d’échouer après contrat, du fait d’un refus du conseil. À l’échelle d’un portefeuille, c’est un coût de friction bien réel.

• Condo, droits de sous-location complets (sous la seule réserve des exigences de charges de copropriété et des durées minimales de bail propres à l’immeuble). Le propriétaire peut louer aux conditions du marché. Le profil investisseur coïncide pleinement avec les droits attachés à la propriété.
• Co-op, sous-location généralement restreinte (couramment 1 à 2 ans sur 5, approbation du conseil pour chaque sous-location, frais de sous-location applicables). Le profil investisseur est contraint dans son principe même. Le règlement de l’immeuble peut empêcher le déploiement.

Pour un investisseur en quête de rendement, les restrictions de sous-location d’une co-op peuvent annuler purement et simplement la thèse d’investissement. Même lorsque la sous-location est autorisée, la friction (approbation du conseil pour chaque locataire, frais de sous-location, complexité des règles) rend la position moins liquide comme source de revenu locatif.

• Condo, revente à tout acquéreur qualifié. Acquéreurs internationaux et structures acceptés. Les délais de commercialisation suivent la dynamique générale du marché de luxe.
• Co-op, revente soumise à l’approbation du nouvel acquéreur par le conseil. La friction qui a pesé à l’acquisition s’applique de nouveau à la sortie. Les acquéreurs internationaux sont généralement exclus du vivier. Les délais de commercialisation sont structurellement plus longs, faute d’un univers d’acquéreurs suffisant.

La friction à la sortie est souvent sous-estimée par des acquéreurs concentrés sur le prix d’entrée. La décote de 15 à 25 % obtenue à l’acquisition d’une co-op peut être rognée, voire effacée, par une sortie plus lente, un vivier d’acquéreurs plus étroit et le risque de refus du conseil à la vente.

• Condo, traitement classique de la pleine propriété. Le propriétaire reçoit un acte de propriété. La taxe foncière est appelée directement. Les intérêts d'emprunt sont déductibles en cas de financement. Le Section 1031 exchange est ouvert aux biens d'investissement.
• Co-op, détention de parts sociales. Le propriétaire reçoit un certificat d’actions et un proprietary lease. La taxe foncière de l’immeuble est répartie via les charges d’entretien. Les intérêts d’emprunt peuvent être répartis via l’emprunt sous-jacent de la co-op. Le traitement au titre du 1031 exchange est plus complexe ; consultez votre conseil.
• Détention par une structure, les LLC et les trusts sont couramment acceptés par les condos, généralement refusés par les conseils de co-op. Pour la protection du patrimoine et la transmission, le condo est le plus souvent la seule voie praticable.

Pour les investisseurs qui déploient via des structures dédiées (LLC pour isoler la responsabilité, trusts pour la transmission, sociétés étrangères pour un positionnement international), le condominium est en général la seule voie praticable sur le marché new-yorkais.

La co-op peut se défendre comme investissement dans quelques cas précis :

• Résidence principale détenue longtemps, avec potentiel de conversion. Sur un horizon de dix ans et plus, et pour une résidence principale plutôt qu'un investissement au sens strict, le prix d'entrée plus bas a le temps de produire son effet.
• Immeubles aux règles de sous-location souples. Certaines co-ops encadrent la sous-location plus librement et se rapprochent de la souplesse du condo. Ces immeubles existent, mais ils s'examinent au cas par cas.
• Candidats à la conversion de co-op en condo, rare mais possible : certaines co-ops votent le passage en structure condo, ce qui peut revaloriser l'actif de façon sensible.
• Architecture d'avant-guerre d'exception sans équivalent en condo, certains immeubles d'avant-guerre de Park Avenue et de Fifth Avenue n'existent qu'en co-op. Quand l'acquéreur achète le caractère architectural, la structure co-op est le prix de l'accès.

Hors de ces cas, le condo l'emporte presque toujours sur la co-op au plan de l'investissement, malgré la prime à l'entrée.