Renoncer à un contrat à New York : la leçon du dépôt de 8,5 millions de dollars des Moreno

En octobre 2017, Arte et Carole Moreno, anciens propriétaires des Los Angeles Angels, se sont engagés à acheter un penthouse au 520 Park Avenue pour 34 millions de dollars et ont versé 8,5 millions de dollars, soit un dépôt de 25 %. La vente n'a jamais été conclue. Leur grief tenait au bruit d'un local technique attenant à l'appartement. Plus de sept ans après la date de signature prévue, une juge fédérale de Manhattan a estimé que le bruit n'était « pas déraisonnable », jugé que les promoteurs avaient pris « toutes les mesures raisonnables » et accordé aux Zeckendorf l'intégralité des 8,5 millions de dollars, majorés des intérêts et des frais d'avocat (The Real Deal, 29 septembre 2026).

Les gros titres ont arrondi à 9 millions de dollars. La règle qui fonde la décision a plus d'un siècle à New York : l'acheteur qui renonce à un contrat signé sans motif légitime perd en général son dépôt. Voici comment cela fonctionne à Manhattan, et comment les acheteurs se protègent avant de signer.

Cet article présente des règles générales et des affaires publiques. Il ne constitue pas un avis juridique. Chaque contrat est différent, et votre avocat en droit immobilier doit examiner le vôtre.

L'essentiel

• Une juge fédérale a accordé aux Zeckendorf le dépôt de 8,5 millions de dollars des Moreno sur un contrat de penthouse de 34 millions de dollars, majoré des intérêts et des frais d'avocat, après avoir conclu que les acheteurs n'avaient aucun motif valable de refuser de signer.
• La plus haute juridiction de New York a jugé dans Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) que l'acheteur défaillant « sans motif légitime ne peut récupérer l'acompte », et a considéré le dépôt usuel de 10 % comme une mesure raisonnable du préjudice.
• Dans les programmes neufs de prestige, des dépôts de 20 % à 25 % sont courants, et en 2004 une cour d'appel new-yorkaise a permis à un promoteur de conserver un dépôt intégral de 25 % sur des penthouses de la Trump World Tower.
• Votre véritable protection tient au contrat et au calendrier : inspections et réserves avant de signer, notifications écrites dans les délais, et un avocat qui sait quand un retard ou une modification vous ouvre une sortie légale.

Ce qui s'est passé dans l'affaire Moreno

Les faits, tels que rapportés par The Real Deal et Law360 :

• L'opération. En octobre 2017, les Moreno ont signé pour le penthouse 58 du 520 Park Avenue à 34 millions de dollars, en versant 8,5 millions de dollars à la signature. The Real Deal, citant des pièces de procédure, a indiqué que la transaction était structurée comme un contrat d'option.
• Le litige. Le contrat engageait le promoteur à prendre « toutes les mesures raisonnables » pour qu'une installation technique ne trouble pas la « jouissance paisible » des acheteurs. La signature définitive était fixée au 4 janvier 2019. Les Moreno ont soutenu que le test acoustique du promoteur avait été réalisé installation arrêtée, et ont refusé de signer.
• La défaillance. Une mise en demeure a été adressée en février 2019, et le contrat a été résilié le 1er mars 2019.
• Les procédures. Les Zeckendorf ont assigné devant un tribunal de l'État en 2022. Les Moreno ont formé une demande reconventionnelle devant un tribunal fédéral pour récupérer leurs 8,5 millions de dollars. À l'issue d'un procès sans jury d'une journée en octobre 2025, la juge Lorna G. Schofield, du district sud de New York, a statué en faveur des promoteurs.

Les avocats du vendeur chez Oved & Oved ont résumé l'issue en une phrase : « un contrat est un engagement, pas une option, et les différends de pure forme visant à échapper à des accords contraignants ne seront pas tolérés ». L'avocat des Moreno n'a pas fait de commentaire. Le raisonnement juridique de la décision écrite n'avait pas été publié au moment de ces articles ; nous ne qualifions donc pas la doctrine sur laquelle la juridiction s'est fondée.

L'affaire renvoie de toute évidence à un autre risque que les acheteurs sous-estiment. Nous le traitons dans notre guide des vérifications acoustiques avant l'achat d'un appartement à Manhattan.

La règle : défaillance sans motif, dépôt perdu

Le droit new-yorkais en la matière est ancien et constant. Dans Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986), la Court of Appeals a jugé que « l'acquéreur qui manque à un contrat immobilier sans motif légitime ne peut récupérer l'acompte », règle dont elle a fait remonter l'origine à 1881. La cour l'a appliquée alors même que le vendeur avait ensuite revendu le bien au même prix, et a qualifié l'acompte traditionnel de 10 % de montant raisonnable et généralement admis. Son conseil aux acheteurs mécontents était sans détour : « c'est à la table des négociations qu'il faut le dire ».

Les contrats types de Manhattan intègrent le même résultat. Le modèle de contrat de copropriété du New York City Bar prévoit que, si l'acheteur est défaillant, le seul recours du vendeur est de conserver le dépôt à titre de clause pénale. Si le vendeur est défaillant, l'acheteur conserve des recours plus étendus, y compris une action en exécution forcée de la vente.

Des dépôts plus élevés, la même règle

Les contrats de revente de co-ops et de condominiums à Manhattan prévoient généralement 10 % d'acompte. Le neuf est différent. Brick Underground décrit une structure courante de 10 % à la signature du contrat et 10 % supplémentaires lorsque le plan d'offre est déclaré effectif, et CityRealty indique qu'il est souvent demandé nettement plus aux acheteurs étrangers.

Les dépôts plus élevés ont résisté devant les tribunaux. Dans Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004), les acquéreurs de quatre penthouses de la Trump World Tower pour environ 32 millions de dollars ont versé un dépôt de 25 %, environ 8 millions de dollars, puis ont tenté d'annuler en invoquant la crainte du terrorisme après le 11 septembre. L'Appellate Division a permis au promoteur de tout conserver, relevant que le contrat avait été négocié sans lien de dépendance, avec des avocats de part et d'autre, et qu'« un acompte de 25 % est un usage courant sur le marché des condominiums de luxe neufs de New York ».

Les 25 % des Moreno s'inscrivaient pleinement dans cette tradition.

Comment votre dépôt est protégé pendant l'attente

Lors d'un achat auprès d'un promoteur à New York, votre argent bénéficie de protections réelles, même s'il est exposé en cas de défaillance de votre part. En vertu de la section 352-h de la General Business Law et des règlements de l'Attorney General figurant au 13 NYCRR Part 20 :

• Le dépôt demeure l'argent de l'acheteur, détenu en fiducie, et ne peut être confondu avec les fonds du promoteur avant la signature définitive.
• Il doit être détenu par un séquestre qui est avocat à New York et n'est pas le promoteur, déposé dans les cinq jours ouvrés, avec notification écrite à l'acheteur dans les dix jours ouvrés.
• Les intérêts sont en règle générale crédités à l'acheteur.
• La libération de fonds contestés exige une signature définitive, une instruction écrite conjointe, une décision de justice définitive ou une procédure de notification et d'opposition.
• Si le budget modifié d'un plan d'offre dépasse de 25 % ou plus les projections initiales, les acheteurs bénéficient d'un droit de rétractation.

Comparez avec la Floride, où la loi de l'État permet aux promoteurs d'affecter les dépôts sur plan excédant 10 % aux coûts réels de construction une fois les travaux engagés, si le contrat le mentionne dans une clause apparente. New York maintient l'argent sous séquestre jusqu'à la signature définitive. Si vous achetez dans les deux villes, notre comparatif des frais de transaction entre Miami et Manhattan détaille les autres différences.

Quand un acheteur peut légitimement se retirer

Les acheteurs récupèrent bel et bien leur dépôt lorsque le contrat ou la loi leur ménage une sortie. Les voies les plus courantes :

• Une condition suspensive qui défaille dans les délais. Une condition d'obtention de prêt, par exemple, ne vous protège que si vous en respectez exactement les exigences de notification. Dans Maxton, les acheteurs ont perdu en partie parce que leur annulation écrite n'avait pas été reçue dans le délai contractuel.
• Une modification substantielle par le promoteur. Dans une affaire de 2012 portant sur un penthouse de 31 millions de dollars au Plaza, une cour d'appel a permis la poursuite des demandes d'un acheteur en résolution et en restitution du dépôt, fondées sur des modifications substantielles alléguées des plans déposés sans la notification requise. Il s'agissait d'une décision autorisant l'affaire à se poursuivre, non d'une victoire définitive.
• La défaillance du vendeur. Si le vendeur ne peut livrer ce que promet le contrat, les recours de l'acheteur sont plus étendus que ceux du vendeur.
• Une date de signature régulièrement déclarée « time of the essence ». La date de signature inscrite dans un contrat n'est généralement pas impérative. Pour la rendre impérative, une partie doit adresser une notification claire fixant une nouvelle date raisonnable. Une erreur à cette étape peut faire de la partie qui cherche à imposer l'échéance la partie défaillante.

Que faire avant de signer

1. Faites d'abord vos vérifications. Bruit, vues, lumière, locaux techniques, finances de l'immeuble : tout ce qui pourrait vous dissuader de signer doit être vérifié avant le contrat, lorsque renoncer ne coûte rien.
2. Négociez les recours. Si un vendeur promet de corriger quelque chose, demandez à votre avocat de définir la norme, la méthode de test et les conséquences si elle n'est pas respectée. « Toutes les mesures raisonnables » est la formule sur laquelle l'affaire Moreno a basculé.
3. Connaissez votre échéancier de dépôts. Dans le neuf, sachez exactement quand chaque tranche est exigible, qui la détient et à quelles conditions elle est libérée.
4. Inscrivez chaque échéance à l'agenda. Les délais des conditions et des notifications courent à compter du contrat, et une notification arrivée un jour trop tard peut ne pas compter.
5. Pensez tôt à la structure de détention. Les acheteurs qui acquièrent par l'intermédiaire d'une LLC ou d'un trust, et les acheteurs étrangers en particulier, doivent arrêter la structure avant de signer. Notre guide de l'impôt successoral américain pour les acheteurs étrangers explique pourquoi.

Sur le point de signer pour un appartement à Manhattan ? Nos courtiers travaillent chaque jour avec des avocats en droit immobilier expérimentés. Écrivez-nous sur WhatsApp pour un échange privé, sans engagement.

Questions fréquentes

Que devient mon dépôt si je renonce à l'achat d'un appartement à New York ?

Si vous renoncez sans motif légitime au regard du contrat, le vendeur peut en général conserver le dépôt. La Court of Appeals de New York a jugé dans Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) que l'acheteur défaillant sans motif légitime ne peut récupérer l'acompte, et les contrats types new-yorkais font du dépôt le recours du vendeur en cas de défaillance de l'acheteur.

Quel est le montant du dépôt pour un appartement à Manhattan ?

Les contrats de revente de co-ops et de condominiums exigent généralement 10 % du prix à la signature. Les promoteurs de programmes neufs exigent souvent davantage, couramment 20 % en deux versements, et il peut être demandé 25 % ou plus aux acheteurs de prestige et aux acheteurs étrangers.

Un vendeur peut-il conserver un dépôt de 25 % à New York ?

Les tribunaux l'ont admis. Dans Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004), une cour d'appel a permis au promoteur de la Trump World Tower de conserver un dépôt de 25 % sur des penthouses, qualifiant ce taux de courant sur le marché du neuf de luxe de la ville. En septembre 2026, un tribunal fédéral a accordé aux Zeckendorf le dépôt de 8,5 millions de dollars d'Arte Moreno, soit 25 % d'un contrat de 34 millions de dollars.

Qui détient mon dépôt lors de l'achat dans un programme neuf à New York ?

Un séquestre qui doit être avocat à New York et ne peut pas être le promoteur. L'argent reste sur un compte fiduciaire qui ne peut être confondu avec les fonds du promoteur, les intérêts reviennent en général à l'acheteur et la libération des fonds est régie par les règlements de l'Attorney General.

Pourquoi Arte Moreno a-t-il perdu son dépôt ?

Les Moreno ont refusé de finaliser l'achat d'un penthouse de 34 millions de dollars au 520 Park Avenue en raison du bruit d'un local technique attenant. À l'issue d'un procès sans jury, la juge a estimé que le bruit n'était « pas déraisonnable » et que les promoteurs avaient pris « toutes les mesures raisonnables », et a accordé aux promoteurs le dépôt de 8,5 millions de dollars, majoré des intérêts et des frais d'avocat.

Soulevez chaque réserve, et vérifiez-la, avant de signer le contrat.

Analyses associées

• Acheter un appartement à New York
• Co-op ou condominium à New York
• Les acheteurs de biens d'exception au comptant en 2026

Sources : The Real Deal (29 septembre 2026 ; 19 novembre 2024 ; 14 octobre 2022) ; Law360 (octobre 2025) ; Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986) ; Uzan v. 845 UN Ltd. Partnership (App. Div. 1st Dept. 2004) ; Plaza PH2001 LLC v. Plaza Residential Owner LP (App. Div. 1st Dept. 2012) ; N.Y. General Business Law, sections 352-e et 352-h ; 13 NYCRR 20.3 ; modèle de contrat de copropriété du New York City Bar ; Fla. Stat., section 718.202 ; Brick Underground ; CityRealty.