曼哈頓房地產市場報告 2026 年第三季｜市場動態

曼哈頓進入秋季市場時，與一年前相比，成交量增加，價格上漲，可用庫存減少。 Corcoran 第三季銷售量為 3,625 套，這是自 2022 年以來最強勁的第三季銷售總額。銷售中位數達到 125 萬美元，創第三季紀錄。

市場很活躍，但並沒有朝著一個方向發展。成交量反映了今年稍早談判達成的交易，而簽署的合約較去年同期下降了 6%。當房產和價格合理時，買家仍然會採取行動。他們的選擇也越來越少：活躍庫存降至 6,354 套，這是自 2017 年以來第三季供應量的最低水準。

StreetEasy 的最新報告支持相同的供應和速度故事，儘管它涵蓋了 8 月而不是整個季度。曼哈頓庫存較上年同期下降 11.2%，簽訂合約的房屋在市場上的停留時間中位數為 93 天，比去年同期縮短了 6 天。其曼哈頓合約數量幾乎持平，下降了 0.9%，這強化了將強勁成交量與遠期管道分開的必要性。

曼哈頓 2026 年第三季一覽

公寓對價格成長的貢獻更大

喬納森·米勒 (Jonathan Miller) 10 月 2 日的住房票據分析還顯示，曼哈頓的中位數為 125 萬美元，比他的數據集中的 2025 年第三季度增長了 5.9%。他報告了 200 萬至 500 萬美元範圍內最強勁的年銷售額增長以及六年來最大的平均公寓銷售規模。更大的交易組合很重要：較高的行政區中位數並不意味著每間公寓都獲得相同的金額。

轉售公寓銷售量成長 15% 至 1,266 套。中位數上漲 10%，達到創紀錄的 165 萬美元，平均每平方英尺價格達到 1,807 美元。轉售合作公寓的情況較為平穩：中位數維持在 875,000 美元，而平均價格和每平方英尺平均價格則有所下降。

新開發案的供應是更深層的問題。贊助商庫存下降 22%，至 564 套，為 2012 年第四季以來的最低水準。本季度推出的新項目增加了 286 套住宅，但這不足以扭轉可用贊助商產品的長期下降趨勢。

高端市場所做的超出了其份額

300 萬美元以上的成交額年增 25%。 300 萬至 500 萬美元等級的銷量最為強勁，銷售額成長了 40%。價值 300 萬美元以上的房屋佔所有成交量的 19%，並列歷史最高份額。本季報告的最大成交額是中央公園大廈 113 層，成交價為 46,958,750 美元。

這種優勢並不意味著每個昂貴的房產都具有相同的槓桿作用。地點、條件、景觀、建築品質和價格紀律仍然決定哪些房源會被移動。價格從 300 萬美元到 500 萬美元的公寓簽約時間最快，平均 78 天。價值 500 萬美元以上的房屋平均居住時間為 113 天。

第三季的數字意味著什麼

簽署的合約比最終的頭條新聞更值得關注。 Compass 報告共簽訂 2,075 份合同，較 2025 年第三季下降 12%，其中公寓合約下降 9%，合作公寓合約下降 13.2%。其最初的第三季度数据截至 9 月 20 日，随后进行修订，因此不应与 Corcoran 的统计数据相结合。尽管如此，两个消息来源都显示合同数量比一年前有所减少。

低於 100 萬美元會發生什麼事？

Corcoran 报告称，100 万美元以下的公寓占销售额的 42%，不包括 2019 年第二季度的税前热潮，该比例是第二低。但 100 萬美元以下的轉售合作公寓成交量仍比 2025 年第三季成長了 4%。市佔率較小並不等於銷售減少。

入门级公寓的销售需要时间，但现有数据并不能表明销售速度比去年慢。 Corcoran 報告稱，價格低於 50 萬美元的時間為 106 天，而 2025 年第三季為 110 天；價格從 50 萬美元降至 100 萬美元需要 89 天，而 2025 年第三季為 99 天。 300 万美元至 500 万美元区间的平均时间为 78 天。 Compass 報告稱，曼哈頓 28% 的房產簽訂合約的時間超過 180 天，但沒有提供該指標的入門級同比比較。簽訂合約的時間描述的是找到買家的房屋，而不是剩餘未售出的房源放置了多久。

對於買家： 位置最好的公寓并不等待广泛的市场信号。供應稀少和行銷時間加快需要在合適的房產出現之前做好準備。这并没有消除就受损或陈旧库存进行谈判的空间。

對於賣家： 市場對品質給予獎勵，但簽訂的合約數量下降了 6%，這是我們保持紀律的一個理由。強勁的季度末可能掩蓋了較慢的未來管道。針對當前競爭的定價比針對標題的定價更重要。

對於投資者和二次購屋者： 新的臨時住所稅增加了模型的另一個擁有成本，特別是在高端。它並沒有停止需求，但它與融資、持有成本、實體結構和預期持有期限一起屬於承銷範圍。

資料來源：Corcoran，曼哈頓房地產市場報告，2026 年第三季度，10 月 2 日； 喬納森·米勒 (Jonathan Miller)，住房筆記，2026 年第 3 季曼哈頓分析，10 月 2 日； Stacey Froelich 團隊轉載的指南針曼哈頓 2026 年第三季報告，10 月 2 日； StreetEasy，2026 年 8 月紐約住房市場報告，9 月 15 日。 2026 年 10 月 5 日審核。標題表始終使用 Corcoran。 Compass 使用 REBNY RLS 和 ACRIS，本季初始資料截至 9 月 20 日，可能會進行修訂。 StreetEasy 的 8 月報告是每月的定向檢查，而不是完整的第三季比較。計數和價格變化按來源保持分開。 2026 年，米勒的紐約報告合作夥伴從 Elliman 轉移到 The Real Deal；他的分析直接引用於《住房筆記》。