Inwestowanie w nieruchomości w Nowym Jorku, przewodnik

Stawiają Państwo pierwsze kroki w inwestowaniu w nieruchomości w Nowym Jorku? Określenie celów przed rozpoczęciem pomaga wypracować skuteczną strategię dla nieruchomości inwestycyjnej. Istnieje wiele dobrych powodów, by nabyć nieruchomość inwestycyjną w Nowym Jorku, na przykład:

Wzrost wartości kapitału własnego oraz aprecjacja, ponieważ rynek nieruchomości jest mniej ryzykowny niż wiele innych rynków nastawionych na wzrost.
Ochrona majątku, szczególnie dla inwestorów zagranicznych, którzy poszukują stabilnego, dochodowego i zyskującego na wartości aktywa na rynku o niższym ryzyku.
Uzyskanie maksymalnych korzyści podatkowych, które w naturalny sposób prowadzą do zwiększenia zarówno rentowności, jak i samej aprecjacji ceny.
Łatwość zastosowania dźwigni finansowej, aby osiągnąć najwyższy zysk.
Zabezpieczenie przed inflacją, ponieważ dochód z najmu zapewnia nie tylko zadowalającą rentowność, lecz może być podnoszony w częstych, z góry ustalonych lub uzgodnionych terminach (na przykład corocznie albo przy podpisaniu nowej umowy najmu).
Korzyści związane ze stylem życia oraz komfort emocjonalny, ponieważ aktywo to jest tak namacalne, użyteczne i dochodowe. W przyszłości, jeśli wpisuje się to w przyjętą strategię, może być zamieszkane i użytkowane przez właściciela lub jego rodzinę.
Sprawdzony model rynkowy, dzięki któremu członek rodziny może nauczyć się zarządzania własnym przedsięwzięciem, zanim, dla przykładu, zaangażuje się w główną działalność rodziny, a następnie przejmie nad nią stery.

Istnieje wiele rozsądnych powodów, by w Nowym Jorku wybrać nieruchomość mieszkaniową albo komercyjną. W przypadku nieruchomości mieszkaniowej wachlarz możliwości jest szeroki. Gdzie powinna być położona nieruchomość inwestycyjna lub nieruchomości inwestycyjne? Jaki typ nieruchomości inwestycyjnych należy wybrać? Możliwości, wyznaczane przez strategię i cele, obejmują luksusowe kondominia (nabywca jest właścicielem lokalu plus udziału w częściach wspólnych, w ramach wspólnoty mieszkaniowej), kondominia w niższej cenie, domy typu townhouse, domy jednorodzinne oraz domy wielorodzinne, takie jak duplex, triplex czy quadplex.

STEP 1 HAVE AN EFFECTIVE INVESTMENT STRATEGY

Skuteczne inwestowanie w nieruchomości opiera się przede wszystkim na budowaniu strategii wynikającej z celów biznesowych, które pomagają wybrać najlepszą lokalizację i typ nieruchomości inwestycyjnej. Zrozumienie rynków finansowych oraz rynku nieruchomości inwestycyjnych wymaga czasu, dlatego czwartym elementem skutecznej strategii (obok celu, lokalizacji i typu) jest jak najlepsze wykorzystanie dostępnego doradztwa. Cele inwestycyjne omawiamy w artykułach „Sprawdzona strategia zakupu pierwszej nieruchomości na wynajem” oraz „Nie goń za rentownością przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej”. Skuteczni inwestorzy nieustannie zadają sobie pytanie: „Czy jest to najlepsze doradztwo, jakie mogę otrzymać, i czy korzystam z niego w najlepszy możliwy sposób?”

Odpowiedź na to pytanie jest właśnie tym, czemu poświęcony jest niniejszy artykuł.

STEP 2 WHERE TO INVEST IN REAL ESTATE

Rynek nieruchomości ma charakter globalny. Wiele czynników, od globalnych po lokalne, wpływa na bieżące ceny, przyszłą wartość kapitałową oraz bieżący dochód z najmu. Obok czynników globalnych i regionalnych każdy kraj ma własne regulacje dotyczące podatku dochodowego, podatku od nieruchomości oraz podatku od zysków kapitałowych. Każdy kraj ma również własne koszty zakupu, finansowania i sprzedaży. Koszty te bezpośrednio wpływają na cap rate (stopę kapitalizacji), przepływ pieniężny netto, dźwignię finansową oraz przyszłe zyski.

W obrębie każdego kraju są miasta. Każde miasto niesie korzyści i niedogodności dla inwestora w nieruchomości (zarówno krajowego, jak i zagranicznego). Uwzględniając czynniki regionalne i krajowe, a następnie schodząc do poziomu miasta, inwestorzy są w stanie podejmować rozważne i najlepsze decyzje, dzięki czemu maksymalizują rezultaty odpowiadające siedmiu powodom wymienionym powyżej.

Przegląd dzielnic dla inwestorów w nieruchomości w Nowym Jorku

Nowy Jork jest centrum inwestycji w nieruchomości, z różnorodnym wyborem dzielnic oferujących inwestorom wyjątkowe możliwości. Od modnych butików SoHo po historyczne kamienice typu brownstone w Brooklyn Heights, każda dzielnica ma własny charakter i urok. Dla inwestora w nieruchomości kluczowe jest zrozumienie niuansów każdej dzielnicy, aby podejmować świadome decyzje inwestycyjne.

SoHo, znane z artystycznego klimatu i ekskluzywnych zakupów, przyciąga zamożnych najemców poszukujących luksusowej przestrzeni do życia. Z kolei Brooklyn Heights oferuje bardziej mieszkalny charakter dzięki malowniczym ulicom i historycznym domom, co przemawia do rodzin i profesjonalistów szukających spokojniejszego trybu życia. Dzielnice takie jak Williamsburg i Greenwich Village cieszą się popularnością wśród młodych profesjonalistów i studentów ze względu na tętniące życiem wieczorne otoczenie oraz sceny kulturalne.

Zrozumienie unikalnych cech każdej dzielnicy pomaga inwestorom trafić do właściwej grupy najemców i maksymalizować zwroty. Niezależnie od tego, czy poszukują Państwo luksusowych kondominiów, domów przyjaznych rodzinom czy modnych apartamentów, różnorodne dzielnice Nowego Jorku oferują bogactwo możliwości inwestycyjnych.

Zrozumienie rynku nieruchomości w Nowym Jorku

Rynek nieruchomości w Nowym Jorku to złożony i dynamiczny organizm, na który wpływa szeroki zakres czynników, w tym trendy gospodarcze, zmiany demograficzne oraz polityka rządu. Aby skutecznie poruszać się po tym rynku, inwestorzy muszą być na bieżąco z najnowszymi trendami rynkowymi i strategiami inwestycyjnymi.

Trendy rynkowe

Rynek nieruchomości w Nowym Jorku przesuwa się w stronę bardziej przystępnych opcji mieszkaniowych, co wynika z inicjatyw rządowych i zmieniających się preferencji konsumentów. Trend ten otwiera nowe możliwości dla inwestorów, którzy potrafią dostarczyć wysokiej jakości mieszkania w konkurencyjnych cenach.

Rozwój firm technologicznych w Nowym Jorku napędza popyt na powierzchnie biurowe, szczególnie w dzielnicach takich jak Hudson Yards i Financial District. Obszary te stają się punktami przyciągającymi firmy technologiczne, co wywołuje efekt domina na lokalnym rynku nieruchomości.

Dodatkowo rosnąca w mieście populacja młodych profesjonalistów napędza popyt na luksusowe nieruchomości na wynajem oraz kondominia w modnych dzielnicach, takich jak Williamsburg i Greenwich Village. Obszary te łączą nowoczesne udogodnienia z tętniącym życiem otoczeniem, co czyni je atrakcyjnymi dla dobrze zarabiających najemców.

Strategie inwestycyjne

Firmy private equity coraz częściej inwestują w nieruchomości w Nowym Jorku, przyciągane stabilną i rosnącą gospodarką miasta. Firmy te często koncentrują się na projektach o dużej skali i nieruchomościach o wysokiej wartości, wykorzystując swoją siłę finansową do zabezpieczenia najlepszych aktywów.

Fundusze hedgingowe również działają na rynku nieruchomości w Nowym Jorku, stosując strategie takie jak inwestowanie w zadłużenie zagrożone oraz inwestowanie oportunistyczne w celu generowania zwrotów. Fundusze te często wybierają nieruchomości niedowartościowane lub wymagające ponownego zagospodarowania, dążąc do wykorzystania nieefektywności rynku.

Inwestorzy indywidualni mogą skorzystać ze współpracy z doświadczonymi dyrektorami zarządzającymi i menedżerami inwestycyjnymi, którzy dogłębnie rozumieją rynek nieruchomości w Nowym Jorku. Profesjonaliści ci dostarczają cennych spostrzeżeń i wskazówek, pomagając inwestorom poruszać się w złożoności rynku i podejmować świadome decyzje.

Możliwości inwestycyjne w Nowym Jorku

Nieruchomości mieszkaniowe

Nieruchomości mieszkaniowe w Nowym Jorku oferują szeroki zakres możliwości inwestycyjnych, od luksusowych kondominiów na Manhattanie po przystępne nieruchomości na wynajem w zewnętrznych dzielnicach. Inwestorzy mogą skorzystać ze współpracy z doświadczonymi zarządcami nieruchomości oraz usługami wsparcia, aby maksymalizować zwroty i ograniczać ryzyko.

Badanie rynku jest kluczowe dla wskazania najlepszych możliwości inwestycyjnych w Nowym Jorku. Analizując trendy w dzielnicach, zmiany demograficzne i wskaźniki gospodarcze, inwestorzy mogą podejmować decyzje oparte na danych, które poprawiają wyniki ich inwestycji.

Relacje z inwestorami mają kluczowe znaczenie na rynku nieruchomości w Nowym Jorku, gdzie budowanie relacji z lokalnymi interesariuszami i grupami społecznymi może pomóc inwestorom poruszać się w złożonym otoczeniu regulacyjnym. Zaangażowanie w życie społeczności i zrozumienie lokalnej dynamiki może zapewnić przewagę.

Zarządzanie danymi również ma kluczowe znaczenie na rynku nieruchomości w Nowym Jorku. Inwestorzy muszą śledzić trendy rynkowe i zmiany regulacyjne, aby podejmować świadome decyzje inwestycyjne. Wykorzystanie zaawansowanych narzędzi analityki i zarządzania danymi może dostarczyć cennych spostrzeżeń i usprawnić proces inwestycyjny.

Rozumiejąc niuanse rynku nieruchomości w Nowym Jorku oraz pozostając na bieżąco z najnowszymi trendami i strategiami inwestycyjnymi, inwestorzy mogą wykorzystać liczne możliwości dostępne w tym tętniącym życiem i dynamicznym mieście. Niezależnie od tego, czy są Państwo doświadczonym inwestorem, czy dopiero zaczynają, rynek nieruchomości w Nowym Jorku oferuje szeroki zakres możliwości inwestycyjnych, które mogą pomóc osiągnąć cele finansowe.

Przegląd dzielnic dla inwestorów private equity w nieruchomości w Nowym Jorku

STEP 3 CHOOSE A GOOD LOCATION

Właściwa lokalizacja ma kluczowe znaczenie dla ostatecznego sukcesu. W naszym artykule „Analiza najlepszych miast do inwestowania w nieruchomości na wynajem w 2019 roku” znajdą Państwo szczegółową analizę tego zagadnienia. W skrócie, Międzynarodowy Fundusz Walutowy zbadał 57 gospodarek i podzielił je na trzy kategorie pod względem inwestycji w nieruchomości. Powiązaliśmy to badanie z najnowszym raportem UBS Wealth Management dotyczącym 20 wybranych miast. Jest jasne, że niektóre miasta świata, takie jak Hongkong, Toronto i Londyn, znajdują się w obszarze, który UBS nazywa terytorium „ryzyka bańki”. Inne sklasyfikowano jako przewartościowane, wycenione godziwie oraz niedowartościowane.

Jako licencjonowani doradcy (realtors) koncentrujemy się na Nowym Jorku, w szczególności na Manhattanie i jego dzielnicach. Dysponujemy również informacjami o Downtown Miami, a także ogólnymi wskazówkami dotyczącymi inwestowania w luksusowe nieruchomości w Miami.

Przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej w Nowym Jorku lokalizacja ma znaczenie. Właściwa lokalizacja nieruchomości inwestycyjnej w połączeniu z wyborem właściwej nieruchomości pozwoli zrealizować wszystkie siedem powodów wymienionych powyżej. Każde miasto ma dzielnice, a te dzielnice zapewnią aprecjację ceny w większym lub mniejszym stopniu. Każda dzielnica będzie również przyciągać określone typy rynku najmu. Do takich typów należą na przykład:

Profesjonaliści, którzy wolą wynajmować niż posiadać nieruchomość blisko miejsca pracy, spełniającą zarazem ich cele związane z życiem towarzyskim i rodzinnym.
Zamożne osoby, które poszukują okazjonalnego pied-a-terre (drugiego miejskiego lokum) na wizyty biznesowe lub nieruchomości wakacyjnej na dłuższy pobyt, aby ich rodzina mogła w pełni korzystać z udogodnień towarzyskich, gastronomicznych i handlowych budynku oraz okolicy.
Osoby z małymi dziećmi, które wolą lub muszą wynająć odpowiedni dom we właściwej lokalizacji.
Studenci uczęszczający do miejscowego college'u, uniwersytetu lub prywatnej szkoły czy akademii.

Każdy z tych czterech przykładów rynku najmu pomoże inwestorowi określić, którą lokalizację oraz który typ nieruchomości wybrać. Dzielnice z instytucjami szkolnictwa wyższego mogą przyciągać studentów i kadrę naukową, co czyni je doskonałymi lokalizacjami inwestycyjnymi. Wszystkie te rynki zwykle odnotowują wysoki poziom obłożenia przy wysokich stawkach najmu. Generują zatem wysoką rentowność, dobry przepływ pieniężny oraz dobrą aprecjację ceny nieruchomości.

STEP 4 CHOOSE THE RIGHT PROPERTY

Różne typy nieruchomości przyciągają różne typy najemców. Gdy inwestorzy wybierają właściwy typ nieruchomości do nabycia, powinni dokładnie się przyjrzeć i wybrać właściwy budynek dla najemców, których chcą przyciągnąć. Istnieje kilka typów dobrej nieruchomości na wynajem.

Domy wielorodzinne stanowią doskonałe nieruchomości na wynajem. Nieruchomość wielorodzinna to w istocie budynek, w którym znajduje się więcej niż jeden samodzielny lokal mieszkalny. Budynek może być duplexem (dwa lokale), triplexem (trzy lokale), quadplexem lub fourplexem (cztery lokale) albo budynkiem apartamentowym (kondominium lub inwestycja spółdzielcza).

Inwestowanie w dom wielorodzinny niesie kilka korzyści. Wybór nieruchomości, która konkretnie odpowiada bieżącym i długoterminowym celom inwestora, jest prosty. Wielu najemców niemal automatycznie wybiera lokal wielorodzinny, dzięki czemu rynek jest silny. Podążają tą drogą, ponieważ są to najczęściej dostępne typy nieruchomości, więc łatwo im wybrać konkretną, odpowiednią dla nich nieruchomość. Znajdą sąsiadów „takich jak oni”, dzięki czemu życie towarzyskie i rodzinne będzie przyjemne.

Budynek będzie dysponował profesjonalnym zarządcą nieruchomości, który zadba o utrzymanie udogodnień oraz rozwiązywanie problemów.

Wielorodzinne nieruchomości inwestycyjne maksymalizują lub co najmniej wygładzają poziom rentowności. Jeśli jednorodzinna nieruchomość inwestycyjna stoi pusta przez miesiąc, rentowność spada o 100 procent. Jeśli jeden lokal w fourplexie pozostaje niezajęty przez miesiąc, całkowita rentowność spada jedynie o 25 procent.

Jeśli członek rodziny mieszka w jednym z lokali i jest zarządcą pozostałych, aby poznać podstawy zarządzania i prowadzenia działalności, wówczas dochód z pozostałych lokali pokrywa koszty domu tego członka rodziny lub się do nich przyczynia oraz generuje zysk do zainwestowania w zakup kolejnej nieruchomości. Te dwa czynniki stanowią zachętę do tego, by działalność związana z najmem była skuteczna.

STEP 5 CHOOSE THE RIGHT BUILDING

Gdy inwestorzy wybiorą już lokalizację i typ nieruchomości, kolejna decyzja dotyczy właściwego budynku. Decyzja ta ma dwie strony: stronę inwestora i stronę najemcy. Jeśli obie zostaną właściwie ujęte, rezultatem jest sukces inwestycyjny.

Strona inwestora na rynkach finansowych

Również tutaj decyzje uwzględniają cele leżące u podstaw inwestycji. W prostym, praktycznym ujęciu decyzje opierają się na takich kwestiach jak:

Czy zasady i regulaminy umożliwiają akceptowalne stawki najmu i dzierżawy? Spółdzielnia może mieć regulacje uniemożliwiające wynajem lokalu przez minimalny okres. Co-opy (spółdzielnie mieszkaniowe typu co-op, w których nabywca kupuje udziały w spółce, nie tytuł do lokalu, i wymagana jest zgoda zarządu, czyli board approval) wymagają również, aby potencjalni najemcy zostali poddani rozmowie i zaakceptowani.
Czy istnieją przepisy miejskie lub wspólnotowe, które mogą ograniczać wysokość czynszu albo liczbę dni w roku, przez które nieruchomość może gościć danego najemcę?
Jak szybko nieruchomość będzie gotowa do wynajmu? Czy warto kupić nieruchomość niewykończoną w doskonałej cenie, aby maksymalizować przyszłą aprecjację ceny i zrezygnować z początkowego dochodu z najmu, czy też lepiej kupić nieruchomość gotową do zamieszkania, aby maksymalizować natychmiastową rentowność i zrównoważyć koszt zakupu i podobne wydatki?
Jeśli nieruchomość jest ukończona, w jakim jest stanie? Profesjonalna inspekcja przeprowadzona przez wykwalifikowanego inspektora budowlanego, najlepiej działającego zgodnie ze standardami ASHI (American Society of Home Inspectors), zapewnia, że wszystko, co powinno zostać sprawdzone, zostaje sprawdzone. Problemy z bezpieczeństwem lub funkcjonalnością powinny zostać ujęte w umowie zakupu i rozwiązane przed zamknięciem transakcji.

Strona najemcy

Najemcy zwykle wybierają dom na podstawie pięciu kryteriów. Sprowadzają się one do prestiżu, prywatności, przestrzeni, widoku i wygody. „Pięć kryteriów najmu”. Czynniki te nie są ujęte w żadnej kolejności ważności, ponieważ niektórzy najemcy cenią jeden lub kilka z nich bardziej niż pozostałe. Omówmy je:

Prestiż może mieć duże znaczenie. Zamożny najemca poszukujący okazjonalnego lokalu w mieście, ponieważ woli dom od apartamentu hotelowego, może umieścić prestiż nieruchomości i jej lokalizacji wysoko na swojej liście. Student lub rodzina profesjonalistów może tego nie robić.
Prywatność jest często ważna dla wielu osób. Osoba publiczna lub rodzina z małymi dziećmi może poszukiwać prywatności.
Przestrzeń ma znaczenie dla najemców z dziećmi lub dla kogoś, kto potrzebuje domowego biura, lecz w mniejszym stopniu dla studenta czy najemcy mieszkającego samotnie, który chce po prostu być blisko uczelni lub biura.
Widoki mają znaczenie dla wielu osób. Zakup lokalu wielorodzinnego położonego wystarczająco wysoko, by dawać poczucie przestrzeni przy spoglądaniu przez okna, często wiąże się z dopłatą w porównaniu z lokalem na niższym piętrze z widokiem na ceglany mur. Widok na Central Park na przykład wymaga wysokiej ceny zakupu, generuje wyższą rentowność i zapewnia wysoką cenę sprzedaży, gdy nadejdzie czas zrealizowania zysków.

Mniej imponujący widok może nie zapewnić rentowności wystarczająco wysokiej, by pokryć dopłatę do kosztu zakupu, lecz dzięki zastosowaniu dźwigni finansowej kwestia ta zostaje złagodzona. Lokale z lepszymi widokami, zwłaszcza gdy różnica w wysokości czynszu jest niewielka, zawsze będą odnotowywać wyższy poziom obłożenia niż lokale ze słabymi widokami.

Wygoda ma znaczenie dla wielu najemców. Chcą być blisko biura, uczelni, placu zabaw, jeśli mają dzieci, dobrego transportu i podobnych udogodnień. Wygoda jest silnym motywatorem i często zapewnia właścicielowi wyższy poziom obłożenia.

Gdy uwzględnione zostaną zarówno strona właściciela, jak i strona najemcy, łatwiej jest wybrać właściwy budynek, a następnie maksymalizować przepływ pieniężny i zysk.

STEP 6 THE COST COMPONENTS OF A REAL ESTATE INVESTMENT

Rozważni inwestorzy rozumieją koszty zarówno zakupu nieruchomości w Nowym Jorku, jak i jej późniejszego posiadania. Składniki kosztów dzielą się na trzy główne kategorie:

Koszt nabycia
Koszty operacyjne
Koszt sprzedaży

Koszty nabycia obejmują cenę zapłaconą za nieruchomość plus zakup elementów niezbędnych do jej wynajęcia. Na Manhattanie i w Miami sprzęt kuchenny jest zwykle wliczony w zakup. Na Manhattanie podłogi w nowym apartamencie będą wliczone, lecz w Miami może tak nie być. Te uwagi dotyczące niższych cen zakupu apartamentów w Miami zainteresują inwestorów, dla których koszty początkowe są priorytetem.

Nabywcy płacą za swoje inspekcje, title insurance (ubezpieczenie tytułu prawnego), honoraria agenta tytułowego oraz honoraria adwokata prowadzącego zamknięcie transakcji, a także koszty proporcjonalne, takie jak podatki czy opłaty za zarządzanie, które sprzedający opłacił z góry. Koszty operacyjne obejmują takie pozycje jak opłaty za zarządzanie nieruchomością, ubezpieczenie, podatki, media oraz koszty kredytu hipotecznego. Powinny one być pokrywane z czynszów najemców zamieszkujących nieruchomość. Właściciele mogą również ponosić własne koszty marketingu przy poszukiwaniu najemców.

Gdy właściciele sprzedają swoją nieruchomość inwestycyjną, opłacają honoraria pośrednika za wprowadzenie nieruchomości na rynek oraz znalezienie gotowego, chętnego i zdolnego nabywcy. Mogą również zatrudnić własnego doradcę prawnego, a także ponoszą odpowiedzialność za wszelkie naprawy zapewniające bezpieczeństwo i funkcjonalność nieruchomości.

STEP 7 THE OTHER SIDE OF THE COIN

Choć występują koszty, istnieją również cenne korzyści podatkowe, które inwestorzy wykorzystują do ich minimalizacji. Inwestorom opłaca się zrozumieć zasady i regulacje dotyczące podatku od nieruchomości, ponieważ zakup i zarządzanie nieruchomością jest transakcją biznesową, więc wszystkie uzasadnione koszty podlegają odliczeniu podatkowemu.

Przepisy IRS są bardzo przychylne inwestorom, inaczej niż w wielu krajach. Obok bezpośrednich kosztów zakupu i posiadania, które podlegają odliczeniu podatkowemu, właściciel może amortyzować wartość nieruchomości przez 27,5 roku. Tak więc, mimo że nieruchomość zyskuje na wartości rynkowej, dla celów podatkowych nadal może być amortyzowana. Gdy nadejdzie czas sprzedaży, korzystając z 1031 exchange (wymiany z odroczeniem podatku, IRC sec. 1031, opisanej poniżej), potencjalny podatek można odroczyć, o ile przychody ze sprzedaży zostaną zainwestowane w inny składnik „tego samego rodzaju”. „Ten sam rodzaj” dla celów podatkowych niekoniecznie oznacza inną nieruchomość.

Nowy Jork oferuje możliwości ulg podatkowych (tax abatement), a Floryda nie ma stanowego podatku dochodowego. Inwestorzy zagraniczni powinni zasięgnąć porady w sprawie ustanowienia podmiotu korporacyjnego oraz innych kwestii podatkowych, aby uniknąć lub zminimalizować amerykańskie zobowiązania podatkowe.

W przypadku amerykańskich podmiotów gospodarczych, jeśli dochód podlegający opodatkowaniu z działalności najmu jest niższy niż 315 000 USD (i nie jest to C Corporation), wówczas od kwoty podatku można odliczyć ulgę typu „pass-through”, równą 20 procent kwalifikującego się dochodu z działalności. Amerykańskie prawo podatkowe jest bardzo przychylne biznesowi, a niedawne zmiany w prawie podatkowym dla inwestorów i właścicieli domów zasługują na szczególną uwagę.

STEP 8 WHAT IS A 1031 TAX DEFERRED EXCHANGE?

1031 exchange (wymiana z odroczeniem podatku, nazwana od sekcji 1031 amerykańskiego Internal Revenue Code) umożliwia inwestorowi sprzedaż nieruchomości oraz wykorzystanie całości przychodów ze sprzedaży na zakup jednej lub większej liczby nieruchomości „tego samego rodzaju” o równej lub wyższej wartości, w zatwierdzonym terminie, bez płacenia podatku od zysków kapitałowych od sprzedawanej nieruchomości. Podatek jest odraczany do momentu ostatecznej likwidacji bez dalszej inwestycji.

Zasada 1031 jest zatem doskonałym sposobem na maksymalizację zwrotu z inwestycji, ponieważ cały zysk może zostać wykorzystany na zakup kolejnej nieruchomości (lub nieruchomości) bez przekazywania jakiejkolwiek jego części państwu.

Inwestorzy mogą wykorzystać tę korzyść do konsolidacji lub dywersyfikacji bieżących inwestycji, jak najlepszego wykorzystania wschodzącego rynku, osiągnięcia lepszych zwrotów w innym miejscu albo zresetowania zegara amortyzacji. Kamienice typu brownstone posiadane w Nowym Jorku mogą zostać „wymienione” na luksusowe kondominium w Miami, dla przykładu. Niezabudowana działka lub budynek komercyjny posiadany w Miami może zostać „wymieniony” na inną nieruchomość inwestycyjną w Nowym Jorku. Możliwości jest wiele, zasady regulujące wymiany są rygorystyczne, a transakcje muszą być obsługiwane przez zatwierdzonego pośrednika.

Opierając się na rzetelnym doradztwie agenta nieruchomości lub zarządcy nieruchomości, inwestorzy mogą maksymalizować swoje zwroty. To prowadzi nas do kolejnej części.

„Podatek od zysków kapitałowych w nieruchomościach”

STEP 9 GETTING THE RETURN ON YOUR INVESTMENT

Oczywiście istnieją trzy główne składniki uzyskania największego zwrotu z inwestycji. Pierwszym jest cena, którą Państwo płacą. Uwzględnianie ewentualnej odsprzedaży już w procesie zakupu jest oznaką skutecznego inwestora. Artykuł pod linkiem koncentruje się na Miami, lecz omawiane zasady są składnikami procesu myślowego dotyczącego zakupu i odsprzedaży każdej nieruchomości inwestycyjnej.

Koszty posiadania oraz dochód z niego płynący mają krytyczne znaczenie dla ostatecznego zwrotu. Pytanie, które nasi klienci często zadają, dotyczy tego, jak uzyskać najwięcej za swoje pieniądze, obok wynegocjowania doskonałej ceny zakupu właściwej nieruchomości we właściwej lokalizacji. Skutecznym sposobem, by to zapewnić, jest zastosowanie dźwigni finansowej przy zakupie.

Dwa podejścia do dźwigni finansowej w badaniu rynku

Pierwsze i oczywiste to zaciągnięcie kredytu hipotecznego na nieruchomość. Inwestorzy zagraniczni przekonują się, że przy poszukiwaniu kredytów na nieruchomości istnieją ugruntowani i chętni amerykańscy kredytodawcy. Inwestorzy krajowi często wpłacają 20 procent i pożyczają resztę. Inwestorzy zagraniczni często wnoszą wkład własny w wysokości 50 procent.

Wkład własny może pochodzić z realizacji zysków na giełdzie lub ze sprzedaży istniejącej nieruchomości, aby jak najlepiej wykorzystać aprecjację ceny oraz korzyści z 1031 exchange. Koszt amortyzacji oczywiście podlega odliczeniu podatkowemu, a najemca jest na miejscu, by poprzez swój czynsz pokryć koszty kredytu.

Drugim najpowszechniejszym sposobem jest wykorzystanie kapitału własnego zgromadzonego w obecnej nieruchomości jako wkładu własnego. Dwa sposoby, by to zrobić, to zaciągnięcie kredytu hipotecznego z wykorzystaniem kapitału własnego nieruchomości jako zabezpieczenia. Drugim sposobem jest skorzystanie z kredytu odnawialnego pod zastaw kapitału własnego nieruchomości (HELOC). Główna różnica polega na tym, że linia kredytowa może być wykorzystana na dowolny cel, a odsetki płaci się wyłącznie od wykorzystanego kredytu. Umożliwia to zatem bardziej subtelne podejście do poszukiwania właściwej nieruchomości inwestycyjnej oraz do pokrycia kosztów zakupu i ewentualnego remontu.

Oczywistą korzyścią z finansowania zakupu jest to, że aprecjacja ceny nieruchomości jest finansowana z wkładu własnego i dochodu z najmu. Wkład własny w wysokości 600 000 USD na nieruchomość o wartości 3 mln USD, której aprecjacja ceny wynosi 5 procent (150 000 USD), oznacza, że aprecjacja stanowi 25 procent zwrotu w stosunku do kwoty wkładu własnego. Programy pomocy technicznej mogą pomóc inwestorom poradzić sobie ze złożonością stosowania dźwigni finansowej w ich inwestycjach.

Finansowanie dla inwestorów akredytowanych ma dobre uzasadnienie biznesowe.

Skorzystanie z właściwego zarządcy nieruchomości maksymalizuje obłożenie, ponieważ firma zarządzająca wprowadzi nieruchomość na rynek wśród potencjalnych najemców, zweryfikuje ich oraz będzie zarządzać umową najmu w czasie jej trwania. Decyzja o zleceniu tej działalności na zewnątrz często skutkuje lepszymi najemcami i wyższym poziomem obłożenia. Oba te efekty przekładają się na wyższą rentowność.

Trzecim elementem uzyskania właściwego zwrotu jest powierzenie sprzedaży doświadczonemu i skutecznemu agentowi nieruchomości, który właściwie wprowadzi ją na rynek. Agent pomoże wynegocjować najlepszą cenę, jaką rynek jest w stanie udźwignąć, na najlepszych warunkach dla obecnego właściciela i w preferowanym przez niego terminie.

Gdy połączą Państwo te trzy elementy, w tym 1031 exchange, jeśli jest to właściwe, nieruchomość wygeneruje najwyższy zwrot z inwestycji. Na tym właśnie polega podjęcie najlepszej decyzji inwestycyjnej w nieruchomości.

STEP 10 PROPERTY MANAGEMENT FOR INVESTORS

Skuteczne zarządzanie nieruchomościami inwestycyjnymi wymaga czasu, umiejętności i doświadczenia. Istnieją dwa rodzaje zarządzania nieruchomościami: „lekkie zarządzanie nieruchomością” oraz „pełne zarządzanie nieruchomością”. Lekkie zarządzanie nieruchomością to droga, którą wybiera wielu klientów, ponieważ obejmuje początkowe, kluczowe elementy i może rozpocząć się, gdy tylko wybrana nieruchomość inwestycyjna zostanie objęta umową.

Usługi wsparcia w ramach lekkiego zarządzania nieruchomością

Usługa ta obejmuje wszystkie kroki, począwszy od znalezienia właściwego najemcy. Nieruchomość inwestycyjna jest wprowadzana na rynek wśród potencjalnych najemców, najemca jest weryfikowany, przygotowywana jest umowa najmu, wspierane są wnioski do zarządów kondominiów oraz organizowane są wszelkie niezbędne naprawy. Wiele firm zarządzających nieruchomościami działa jako małe przedsiębiorstwa, świadcząc inwestorom spersonalizowane usługi. Lekkie zarządzanie nieruchomością nie obejmuje obsługi środków najemcy ani właściciela, lecz obejmuje rozwiązywanie i odnawianie umów najmu.

Pełne zarządzanie nieruchomością

Usługa ta obejmuje obsługę czynszów i opłacanie rachunków, z pełnymi usługami księgowymi i sprawozdawczością finansową. Obejmuje również obsługę eksmisji najemców, gdyby kiedykolwiek okazała się konieczna. Usługi pełnego zarządzania nieruchomością często obejmują przygotowywanie raportów kwartalnych, aby informować inwestorów o wynikach ich nieruchomości.

Usługi zarządzania nieruchomościami Manhattan Miami

STEP 11 FINAL REMARKS

Zakup i posiadanie nieruchomości inwestycyjnych to dochodowy model biznesowy oraz sprawdzony sposób budowania i ochrony majątku. Zastosowanie dźwigni finansowej, wykorzystanie wszystkich potencjalnych ulg i odroczeń podatkowych oraz wprowadzenie właściwych najemców maksymalizuje rentowność i aprecjację ceny. Inwestycja w nieruchomości w Nowym Jorku jest zawsze solidnym wyborem.

Wybór doświadczonej firmy zarządzającej nieruchomościami, która wprowadzi nieruchomość inwestycyjną na rynek, dobierze najemców i przygotuje dokumenty najmu chroniące właściciela, to kolejny rozsądny element stania się skutecznym właścicielem nieruchomości inwestycyjnej. Nieruchomości inwestycyjne okazują się solidnym sposobem realizacji wielu celów.

Prosimy o kontakt już dziś, a dowiedzą się Państwo, jak inwestować w nieruchomości na Manhattanie lub w Miami.

Private Market Intelligence

Get the report

Current asking prices and new listings the moment they hit the market.

By submitting this form, you may be contacted by Manhattan Miami Real Estate LLC. View our Privacy Policy.

Replies within one business day · buyers from 30+ countries