Harmonogram nowych inwestycji w Miami, od rezerwacji do oddania

Przedsprzedaż w Miami funkcjonuje na strukturalnie innym harmonogramie niż rynek wtórny. Harmonogram wpłat rozkłada lokowanie kapitału na okres od 24 do 48 miesięcy. Relacje z deweloperem decydują o przydziale najbardziej prestiżowych kondygnacji. Plany ofertowe ustalają warunki. Dla nabywców z grona UHNW zrozumienie całego harmonogramu jest niezbędne, zanim jakakolwiek wpłata rezerwacyjna stanie się bezzwrotna.

Nabywca podpisuje umowę rezerwacyjną z wpłatą początkową (zwykle 10 procent ceny zakupu). Na tym etapie budowa budynku zazwyczaj jeszcze się nie rozpoczęła, a plan ofertowy może być wciąż w przygotowaniu. Rezerwacja zabezpiecza konkretny lokal lub przydział kondygnacji do czasu zawarcia pełnej umowy. Nabywcy zwykle mogą się wycofać z odzyskaniem wpłaty w określonym okresie początkowym ustalonym w umowie rezerwacyjnej; okno na odstąpienie należy zweryfikować z doradcą prawnym przed podpisaniem.

Gdy plan ofertowy zostaje sfinalizowany i zatwierdzony, nabywca podpisuje pełną umowę zakupu oraz wnosi dodatkową wpłatę umowną (zwykle od 10 do 20 procent ponad wpłatę rezerwacyjną). Umowa jest wiążąca, a na tym etapie ustala się prawa do cesji, postanowienia dotyczące odstąpienia oraz zdarzenia etapowe. Nabywcy międzynarodowi powszechnie finalizują tę fazę zdalnie, za pośrednictwem Power of Attorney (pełnomocnictwo) lub podpisu zleconego przelewem.

Etapowe wpłaty budowlane są uruchamiane w miarę osiągania przez budynek wcześniej zdefiniowanych zdarzeń budowlanych (zwykle: fundamenty, zwieńczenie konstrukcji, ukończenie w pionie, TCO). Każda wpłata etapowa jest określona w planie ofertowym. Łączna wpłata na tym etapie zwykle sięga od 30 do 40 procent ceny zakupu. Nabywca jest związany; odstąpienie zazwyczaj wymaga zgody dewelopera i może wiązać się z przepadkiem już wniesionych wpłat.

Przed uzyskaniem TCO nabywca (lub jego przedstawiciel) dokonuje oględzin lokalu i sporządza listę usterek. Doradca prawny dewelopera koordynuje odbiór oraz usunięcie ewentualnych wad. W przypadku nabywców prestiżowych kondygnacji faza ta często obejmuje koordynację projektu oraz zatwierdzenie personalizacji, o ile została ona wybrana na etapie umowy.

Gdy budynek otrzyma tymczasowe pozwolenie na użytkowanie (Temporary Certificate of Occupancy), wyznaczany jest termin zamknięcia transakcji dla nabywcy. Nabywca wnosi saldo końcowe (zwykle od 50 do 60 procent ceny zakupu) oraz dokonuje przeniesienia tytułu własności. Posiadanie przechodzi na nabywcę w chwili zamknięcia. W transakcjach finansowanych kredytodawca uruchamia środki na tym etapie. Floridzki documentary stamp tax oraz intangible tax (w transakcjach finansowanych) oraz title insurance (ubezpieczenie tytułu prawnego) są regulowane przy zamknięciu.

Tam, gdzie plan ofertowy dopuszcza cesję, nabywca może przenieść umowę na innego nabywcę przed uzyskaniem TCO. Ceny na rynku cesji zwykle uchwytują łuk cenowy między rezerwacją a oddaniem. Zazwyczaj obowiązuje zgoda dewelopera oraz opłaty za cesję. Dla nabywców o nastawieniu inwestycyjnym cesja jest powszechną ścieżką wyjścia przed uzyskaniem TCO. Postanowienia dotyczące cesji należy zweryfikować w umowie przed rezerwacją; nie wszyscy deweloperzy dopuszczają cesję.

• Horyzont utrzymania. Czy odbiorą Państwo lokal i będą w nim mieszkać lub go wynajmować, czy dokonają cesji przed uzyskaniem TCO?
• Podmiot nabywający. Podmiot przy rezerwacji powinien odpowiadać podmiotowi przy zamknięciu; zmiana podmiotu w trakcie cyklu może wymagać zgody dewelopera.
• Personalizacja. Wybory w zakresie projektu i wykończenia są zwykle ograniczone czasowo; należy je koordynować z doradcą prawnym oraz zespołem projektowym z wyprzedzeniem.
• Okno na odstąpienie, okno na odstąpienie w umowie rezerwacyjnej stanowi podstawową ochronę nabywcy; jego zakres oraz termin wygaśnięcia należy zrozumieć przed wniesieniem wpłaty.
• Ekspozycja na FIRPTA. Nabywcy zagraniczni powinni zaplanować kwestie FIRPTA przy rezerwacji, a nie przy zamknięciu czy ewentualnej sprzedaży.