개요
255 East 77th Street는 어퍼 이스트 사이드 위로 500피트 솟아오른 36층 라임스톤 타워로, Robert A.M. Stern Architects가 설계하고 Yabu Pushelberg가 인테리어를 맡았습니다. Naftali Group이 개발한 이 건물은 고딕과 아르데코 건축 양식을 종합하여 아케이드, 로지아, 퍼걸러, 장식적인 크라운을 갖춘 파사드로 완성되며, 2026년 완공과 함께 레녹스 힐 스카이라인에서 위풍당당한 존재감을 드러낼 것입니다.
이 건물을 특별하게 만드는 요소는 — RAMSA의 명성과 Yabu Pushelberg 인테리어를 넘어 — 33개의 실내 주차 공간입니다. 주차 공간이 아예 없거나 별도 공간에 $200,000 이상이 드는 맨해튼 시장에서, 럭셔리 콘도미니엄에 통합된 실내 주차 공간을 갖춘 것은 대단히 뛰어난 차별점입니다. 이 건물은 완공 전 약 85%가 판매되었으며, 예상 총 매출은 5억 달러에 육박합니다.
저희 팀은 프로젝트가 처음 발표된 이래로 255 East 77th에 관해 고객들께 자문해 왔으며, 이 건물을 어퍼 이스트 사이드에서 가장 강력한 신규 개발 상품 중 하나로 평가합니다. RAMSA의 건축적 탁월함, 33개의 주차 공간, 복층 높이 공간의 75피트 수영장, Yabu Pushelberg 인테리어의 조합은 디자인을 중시하는 구매자와 실용성을 중시하는 구매자 모두에게 매력적인 상품을 완성합니다. Salt & Straw가 1층 리테일 공간에 입점 계약을 맺어 지역 친화적인 편의 요소를 더합니다.
255 East 77th Street at a Glance
255 East 77th Street, New York, NY 10075
Naftali Group
Robert A.M. Stern Architects
2026
62
36
콘도미니엄
Upper East Side
Why Buyers Choose 255 East 77th Street
255 East 77th Street는 RAMSA 건축, 실용적인 럭셔리 편의시설, 강력한 사전 판매 모멘텀을 중시하는 구매자들에게 큰 호응을 얻고 있습니다.
RAMSA의 고딕-아르데코 종합
Robert A.M. Stern Architects는 500피트 라임스톤 타워에 아케이드, 로지아, 퍼걸러, 장식적인 크라운을 구현했습니다. 이 디자인은 역사적 요소를 참조하면서도 명백히 현대적입니다.
33개의 실내 주차 공간
이는 마케팅 문구가 아니라 — 진정한 라이프스타일 차별점입니다. 어퍼 이스트 사이드 신축 콘도미니엄에 33개의 실내 주차 공간을 갖춘 것은 대단히 이례적입니다. 차량을 소유한 구매자에게 이는 맨해튼 생활의 가장 끈질긴 불편 중 하나를 해소해 줍니다.
완공 전 85% 판매
강력한 사전 판매 속도는 시장의 신뢰를 방증합니다. 약 85%의 세대가 계약을 마쳤고 예상 총 매출이 $500M에 달하는 255 East 77th는 수요가 입증되었습니다.
Yabu Pushelberg 인테리어
캐나다의 이 디자인 회사는 세대에 정제되고 세계적 감각을 담은 미학을 선사합니다. RAMSA의 외관과 어우러져, 건축과 인테리어가 같은 언어를 구사하는 건물이 완성됩니다.
255 East 77th Street에 대한 저희의 견해
255 East 77th Street는 어퍼 이스트 사이드에서 RAMSA 품질을 원하는 구매자들께 저희가 적극적으로 추천하고 있는 건물입니다. 85%의 사전 판매율이 모든 것을 말해줍니다 — 시장이 받아들인 프로젝트입니다. 고딕과 아르데코 건축 요소, 33개의 실내 주차 공간, Yabu Pushelberg 인테리어의 조합은 건축적으로 탁월하면서도 실용적으로 설득력 있는 상품을 완성합니다.
장점은 상당합니다: RAMSA의 실적은 강력한 장기 재판매를 보장하고, 주차는 진정한 차별점이며, 복층 높이 공간의 75피트 수영장은 맨해튼 최고의 주거용 수영장 경험 중 하나이고, 레녹스 힐 위치는 센트럴 파크, 뮤지엄 마일, 이스트 사이드 최고의 레스토랑에 탁월한 접근성을 제공합니다. 이 정도 품질의 RAMSA 건물에 740만 달러의 진입 가격은 220 CPS나 520 Park에 비해 상대적으로 우수한 가치를 나타냅니다.
솔직한 평가 측면에서, 이 건물은 여전히 공사 중이며 2026년 인도 예정이므로 — 구매자는 일정에 대한 약속을 하는 것입니다. 어퍼 이스트 사이드 동편 위치는 접근성은 좋지만 일부 경쟁 건물보다 공원에서 한 블록 더 떨어져 있습니다. 그리고 62세대 규모로, The Bellemont(12세대)와 같은 부티크 개발보다 크기 때문에 층당 독점성이 덜합니다. 하지만 건축, 편의시설, 주차, 입증된 수요 등 RAMSA의 완전한 패키지를 원하는 구매자에게 255 East 77th는 기대에 부응합니다.
해외 구매자를 환영합니다
외국 국적자는 비자나 거주 요건 없이 Manhattan의 콘도미니엄을 매입할 수 있습니다. 많은 해외 구매자가 프라이버시와 자산 승계 계획을 위해 LLC를 활용합니다. Manhattan Miami는 금융 옵션부터 거래 완료 절차에 이르기까지 해외 구매자의 취득 과정을 전문적으로 안내해 드립니다.
해외 구매자 가이드 읽어보기 →About 255 East 77th Street
비저너리
Naftali Group
개발사
Naftali Group은 건축적 탁월함, 소재 품질, 맨해튼 최고 입지를 우선하는 포트폴리오로 뉴욕에서 가장 안목 높은 럭셔리 주거 개발사 중 하나로 자리매김했습니다. Miki Naftali의 리더십 아래, 이 회사는 60억 달러 이상의 부동산 자산을 개발·취득하며 프리미엄 가격을 형성하고 도시에서 가장 정교한 구매자들을 끌어들이는 건물을 인도해 온 명성을 쌓았습니다.
Robert A.M. Stern Architects (RAMSA)
건축가
RAMSA는 뉴욕시와 전 세계 럭셔리 주거 건축에서 가장 뛰어난 이름입니다. 이 회사의 포트폴리오에는 220 Central Park South, 520 Park Avenue, 15 Central Park West, 30 Park Place가 포함되며 - 이 건물들은 울트라 럭셔리 시장을 재정의하고 총 수십억 달러의 매출을 창출했습니다. RAMSA의 고전적 디자인 언어, 비율에 대한 세심한 주의, 오래 지속되는 소재에 대한 헌신은 이들의 건물을 맨해튼에서 가장 선망받는 신축 건물로 만듭니다.
Yabu Pushelberg
인테리어 디자인
Yabu Pushelberg는 대단히 정제되고 감각적으로 풍부한 인테리어를 창조하는 것으로 세계적으로 찬사받는 디자인 스튜디오입니다. George Yabu와 Glenn Pushelberg가 설립한 이 회사는 세계에서 가장 권위 있는 호텔, 레지던스, 문화 공간의 미적 정체성을 빚어왔습니다. 255 East 77th Street에서의 작업은 프라이빗 세대와 건물의 광범위한 편의 공간 모두에 정교한 소재 팔레트와 맞춤형 디테일을 선사합니다.
Upper East Side
255 East 77th Street는 어퍼 이스트 사이드의 문화적·주거적 중심지인 레녹스 힐에 자리합니다. 이곳은 뮤지엄 마일의 세계적인 기관들, 매디슨 애비뉴의 부티크와 갤러리, 파크 애비뉴와 5번 애비뉴의 나무가 늘어선 고요함, 그리고 센트럴 파크 동편 컨서번시 가든과의 인접성으로 규정되는 동네입니다. 레녹스 힐은 조용한 세련미의 라이프스타일을 선사합니다 - 유서 깊은 레스토랑, 독립 서점, 최고의 의료 기관, 그리고 세계에서 가장 선망받는 주거 주소지 일부가 이곳에 있습니다. 이 위치는 6번 지하철과 크로스타운 버스 노선에 손쉽게 접근할 수 있으면서도, 어퍼 이스트 사이드를 맨해튼에서 가장 오래도록 사랑받는 동네 중 하나로 만든 걷기 좋고 마을 같은 정취를 유지합니다.
Compare 255 East 77th Street to Nearby Buildings
Buyers considering 255 East 77th Street typically also evaluate these buildings
One Madison
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25 Columbus Circle
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Skidmore, Owings & Merrill
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Skidmore, Owings & Merrill (SOM)
Midtown
1 Central Park West
Columbus Circle
277 Fifth Avenue
NoMad
Walker Tower
Chelsea
737 Park Avenue
Upper East Side
The Sheffield
Slater-Anderson Architects
Midtown West
108 Leonard
McKim, Mead & White (original)
Tribeca
One Beacon Court
Pelli Clarke Pelli Architects
Midtown East
520 West 28th
Zaha Hadid Architects
West Chelsea
75 Kenmare Street
Andre Kikoski Architect
NoLita
Lantern House
Heatherwick Studio (Thomas Heatherwick)
West Chelsea
Madison House
Handel Architects
NoMad
Sutton Tower
Thomas Juul-Hansen
Sutton Place
The Apthorp
Clinton & Russell
Upper West Side
The Bellemont
Robert A.M. Stern Architects
Carnegie Hill
The Belnord
Robert A.M. Stern Architects (conversion)
Upper West Side
The Carlyle
Bien & Prince
Upper East Side
The Laureate
SLCE Architects
Upper West Side
Waterline Square
Richard Meier, KPF, Rafael Viñoly
Upper West Side
10 Sullivan
Cary Tamarkin / Tamarkin Co.
SoHo / Hudson Square
1122 Madison Avenue
Studio Sofield / Hill West Architects
Upper East Side
116 University Place
Morris Adjmi Architects
Greenwich Village
140 Jane Street
Leroy Street Studio
West Village
180 East 88th Street
DDG Partners
Carnegie Hill
200 East 83rd Street
Robert A.M. Stern Architects
Upper East Side
25 Bond Street
BKSK Architects
NoHo
The Schumacher at 36 Bleecker
Morris Adjmi Architects
NoHo
40 Bleecker Street
Rawlings Architects
NoHo
40 Bond Street
Herzog & de Meuron
NoHo
40 Mercer Street
Jean Nouvel
SoHo
42 Crosby Street
Selldorf Architects
SoHo
520 Fifth Avenue
KPF (Kohn Pedersen Fox)
Midtown
220 Central Park South
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
The Greenwich by Rafael Viñoly
Rafael Viñoly
Financial District
The West Residence Club
Concrete Amsterdam / Ismael Leyva Architects
Hell's Kitchen
Central Park Tower
Adrian Smith + Gordon Gill Architecture
Billionaires' Row
111 West 57th Street
SHoP Architects
Billionaires' Row
15 Central Park West
Robert A.M. Stern Architects
Upper West Side
720 West End Avenue
Emery Roth (1927) / Thomas Juul-Hansen / BP Architects
Upper West Side
53 West 53
Jean Nouvel
Billionaires' Row
Monogram New York
Ismael Leyva Architects / Neri&Hu
Midtown East
One Wall Street
Ralph Walker (1931) / SLCE Architects
Financial District
One57
Christian de Portzamparc
Billionaires' Row
432 Park Avenue
Rafael Viñoly Architects
Billionaires' Row
Waldorf Astoria Residences New York
Schultze & Weaver (1931) / SOM / Jean-Louis Deniot
Midtown East
56 Leonard Street
Herzog & de Meuron
Tribeca
520 Park Avenue
Robert A.M. Stern Architects
Billionaires' Row
Deutsche Bank Center
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
Selene New York
Foster + Partners
Midtown East
Mandarin Oriental Residences, New York
Skidmore, Owings & Merrill
Columbus Circle
15 Hudson Yards
Diller Scofidio + Renfro
Hudson Yards
70 Vestry
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
35 Hudson Yards
David Childs / SOM
Hudson Yards
Aman New York
Jean-Michel Gathy / Denniston
Midtown
80 Clarkson
West Village
Greenwich Lane
FXCollaborative
West Village
50 West 66th Street
Snøhetta
Upper West Side
150 Charles Street
Cookfox Architects
West Village
Mandarin Oriental Residences, Fifth Avenue
Marin Architects
Midtown
760 Madison
COOKFOX Architects
Upper East Side
The Plaza Residences
Henry Janeway Hardenbergh
Central Park South
One High Line
Bjarke Ingels Group (BIG)
Chelsea
111 Murray Street
Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
Tribeca
Four Seasons at 30 Park Place
Robert A.M. Stern Architects
Tribeca
740 Park Avenue
Rosario Candela and Arthur Loomis Harmon
Upper East Side
995 Fifth Avenue
Robert A.M. Stern Architects
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The Ritz-Carlton Residences New York NoMad
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NoMad
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Kohn Pedersen Fox Associates (KPF)
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212 Fifth Avenue
HELPERN Architects
NoMad
50 Central Park South
Alvaro Siza Vieira
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The Woolworth Tower Residences
Thierry Despont (interior conversion)
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565 Broome SoHo
Renzo Piano Building Workshop
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443 Greenwich Street
CetraRuddy Architecture
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The Cortland
Robert A.M. Stern Architects / Olson Kundig
West Chelsea
Luxury Neighborhoods in Manhattan
자주 묻는 질문
255 East 77th Street의 예상 완공 시기는 언제입니까?
255 East 77th Street는 2026년 완공 예정입니다. 이 건물은 현재 공사 중이며 이미 85%가 판매되어 프로젝트에 대한 대단한 시장 신뢰를 반영합니다. Naftali Group은 일정에 맞춰 최고 사양으로 건물을 인도해 온 탄탄한 실적을 보유하고 있습니다.
255 East 77th Street는 누가 설계했습니까?
이 건물은 럭셔리 주거 건축에서 가장 존경받는 회사 중 하나이자 220 Central Park South와 520 Park Avenue 등을 담당한 Robert A.M. Stern Architects(RAMSA)가 설계했습니다. 인테리어 디자인은 세계적으로 명성 높은 Yabu Pushelberg 스튜디오가 맡았습니다. Hill West Architects가 실행 건축가로 참여합니다. 개발은 Naftali Group이 주도합니다.
255 East 77th Street에 주차 공간이 있습니까?
네 - 이는 이 건물의 가장 두드러진 특징 중 하나입니다. 255 East 77th Street는 건물 내에 33개의 실내 프라이빗 주차 공간을 갖추고 있으며, 이는 맨해튼 신규 개발에서 대단히 희소한 편의시설입니다. 개별 주차 공간이 $1,000,000 이상에 팔려온 자치구에서, 이 제공은 건물과 입주민의 격을 방증합니다.
255 East 77th Street의 가격은 어떻게 됩니까?
255 East 77th Street의 세대는 방 2~3개 레이아웃 기준 740만 달러부터 시작하며, 방 4개 및 전층 세대는 1,500만 달러에서 2,800만 달러 사이입니다. 3,750만 달러 듀플렉스를 포함한 펜트하우스 컬렉션은 이 상품의 정점을 나타냅니다. 이 건물은 2026년 초 기준 85% 판매되었습니다.
255 East 77th Street는 어떤 편의시설을 제공합니까?
편의시설 프로그램은 극적인 복층 높이 공간에 자리한 75피트 수영장을 중심으로, 풀서비스 스파, 최첨단 피트니스 센터, 프라이빗 트레이닝 및 요가 스튜디오, Yabu Pushelberg 인테리어의 입주민 라운지와 프라이빗 다이닝룸, 조경이 어우러진 루프탑 테라스, 어린이 놀이방, 그리고 33개의 실내 주차 공간으로 구성됩니다.
255 East 77th Street의 건축 양식은 무엇입니까?
RAMSA는 뉴욕 스카이라인 역사에서 가장 찬사받는 두 양식인 고딕과 아르데코 건축 전통을 종합한 500피트 라임스톤 타워를 설계했습니다. 파사드는 깊게 들어간 아케이드, 로지아, 장식적인 퍼걸러, 조각적인 장식 크라운을 특징으로 하여, 어퍼 이스트 사이드 최고의 프리워 랜드마크에 견줄 만한 중후함과 존재감을 지닌 건물을 완성합니다.
Your 255 East 77th Street Awaits
저희 전문가가 맞춤형 가격 정보, 평면도, 그리고 독점적인 시행사 혜택을 제공해 드립니다.
255 East 77th Street, New York, NY 10075
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Manhattan 부동산 시장 인텔리전스
시장 맥락: Manhattan 럭셔리 콘도미니엄의 가격은 서브마켓별로 나뉩니다. Billionaires' Row 일대(Park Avenue와 Columbus Circle 사이의 57th Street)는 미국에서 평방피트당 가격이 가장 높은 구간으로, 트로피급 레지던스가 SF당 $4,000-$10,000+에 거래됩니다. 다운타운 Manhattan(Tribeca, West Village, Soho)은 신규 개발의 제한된 공급이 이끄는 독자적인 울트라 럭셔리 티어를 형성하고 있습니다. Upper East Side와 Upper West Side의 콘도 중간값은 다운타운 트로피급보다 상당히 낮지만, 더 넓은 평면과 Central Park 접근성을 제공합니다. Manhattan의 가격은 금리, Mansion Tax 누진 구간, 그리고 개별 건물의 오퍼링 플랜 단계에 민감하게 반응합니다.
주요 프로젝트 인사이트: 2026년 스폰서 직접 분양 신규 개발로는 80 Clarkson(West Village), 255 East 77th(Upper East Side), 140 Jane(West Village), 1122 Madison(Carnegie Hill), Mandarin Oriental Fifth Avenue가 있습니다. 스폰서 인벤토리가 남아 있는 완공 건물로는 Central Park Tower, 220 Central Park South, 53 West 53, 111 West 57th, 50 West 66th가 있습니다. 각 건물은 저마다 다른 스폰서 이력, 건설 자금 대출 기관, 오퍼링 플랜 수정 주기, 그리고 421-a 등 세금 감면 적용 상태를 갖고 있어 개별적으로 실사해야 합니다.
매수인을 위한 시그널: Manhattan의 구조적 강점으로는 뉴욕주 법무장관이 감독하는 오퍼링 플랜 절차(규제가 느슨한 시장에서는 찾기 어려운 매수인 측 절차적 보호 제공), 재판매 시장의 깊이(매각 시점의 높은 유동성), 그리고 제한된 단기 공급(핵심 서브마켓의 한정된 용적 여력)이 있습니다. 계약 시점에 평가해야 할 리스크로는 $2M 초과 구간의 Mansion Tax 누진 부담, 스폰서 분양에서 매수인이 떠안는 양도세, 특정 필지의 대지 경계선과 조망 축 리스크, 관리단의 전대 및 재판매 정책, 그리고 해당되는 경우 421-a의 단계적 폐지 일정이 있습니다. 개별 프로젝트의 상태, 스폰서 인벤토리 물량, 법무장관 오퍼링 플랜 수정, 가격, 분양률은 문의 시점에 확인해야 합니다.
핵심 팩트
- Manhattan 트로피급 콘도의 $/SF 범위: $1,500-$10,000+
- Billionaires' Row 평균 $/SF: $4,000-$10,000+
- 다운타운 트로피급(Tribeca/West Village) $/SF: $2,500-$6,000+
- Mansion Tax: $1M 초과 시 1%, $2M 초과 시 매수인 부담의 누진 구간
- 통상적인 스폰서 계약금: 서명 시 10%-20%
- 표준적인 매수인 측 변호사 검토 기간: 계약서 수령 후 영업일 기준 1-3일
- 스폰서 측 수수료: 스폰서 분양에서는 디벨로퍼가 매수인 에이전트 수수료 부담
- 세금 감면 프로그램(해당되는 경우): 421-a, J-51, 건물별로 적용 상태 확인
- 외국인의 LLC 명의 소유: 일반적이며, 계약 시점에 구조 설계
매수인 절차
Manhattan 스폰서 분양 절차: 예약 신청서 → 오퍼링 플랜 수령 → 매수인 측 변호사 검토 → 계약 체결 및 최초 계약금 납부 → 모기지 승인 확약(대출 시) → 인도 시 클로징. 스폰서 인벤토리와 재판매 절차는 이와 다르므로, 투어 전에 자문을 통한 사전 준비를 권해 드립니다.
Manhattan 부동산 FAQ
뉴욕주 법무장관 오퍼링 플랜이란 무엇입니까?
오퍼링 플랜은 뉴욕주 법무장관에게 제출되는 법률 문서로, Manhattan의 모든 콘도미니엄 매매를 규율합니다. 계약금 처리, 유닛 사양, 커먼 차지(공용 관리비), 재산세, 스폰서의 의무, 매수인 보호 장치를 규정합니다. 어떤 Manhattan 콘도 매매도 승인된 오퍼링 플랜의 틀 밖에서 완결되지 않으며, 수정안은 정기적으로 제출되고 계약 시 매수인 측 변호사가 검토합니다.
스폰서 인벤토리란 무엇입니까?
스폰서 인벤토리는 건물의 디벨로퍼(스폰서)가 아직 보유 중인 미분양 유닛을 말합니다. 스폰서 유닛은 아무도 거주한 적 없는 완전한 새집이며, 협상 가능한 가격, 클로징 비용 크레딧, 그리고 해당 건물에 세금 감면이 있는 경우 그 혜택에 대한 접근이 포함될 수 있습니다. 스폰서 측 거래는 표준 재판매 계약이 아니라 오퍼링 플랜에 따라 진행됩니다.
Manhattan에는 어떤 세금 감면이 적용됩니까?
421-a는 Manhattan 콘도에서 가장 흔한 감면 제도로, 요건을 충족하는 신규 개발에 대해 10년에서 25년간 재산세 부담을 낮춰 줍니다. J-51은 특정 리노베이션 건물에 적용됩니다. 각 감면 제도는 단계적 폐지 일정과 건물별 적용 요건이 있으므로, 오퍼링 플랜과 최신 세금 증명서에서 확인해야 합니다.
Manhattan 콘도의 클로징 비용은 어떻게 됩니까?
매수인 측 클로징 비용은 통상 매매가의 2%에서 4%이며, NYC 및 NYS 양도세(스폰서 분양에서는 매수인이 부담하는 경우가 많음), Mansion Tax($1M 초과 시 1%, $2M 초과 시 누진 구간), title insurance, 매수인 측 변호사 보수, 대출 시 모기지 등록세, 일할 계산된 커먼 차지와 재산세를 포함합니다.
커먼 차지는 HOA 관리비와 같은 것입니까?
아닙니다. Manhattan의 콘도는 HOA 관리비가 아니라 커먼 차지(common charges)라는 용어를 사용합니다. 커먼 차지는 건물 운영, 직원, 어메니티, 적립금을 충당합니다. 재산세는 뉴욕시가 별도로 부과하며 커먼 차지에 포함되지 않습니다.
Manhattan 거래에서 Manhattan Miami는 어떻게 보수를 받습니까?
스폰서 측 신규 개발 매입에서는 디벨로퍼가 Manhattan Miami의 매수인 에이전트 수수료를 지급합니다. 매수인 대리 서비스는 매수인의 추가 비용 없이 제공됩니다. 재판매 거래의 경우 수수료 조건은 계약 착수 시 공개됩니다.