5 passi per acquistare un immobile pignorato a NYC

Passo 1, comprendere i tre tipi di pignoramento a NYC

Non tutti gli « immobili pignorati » si negoziano allo stesso modo. Prima di fare qualsiasi offerta, identificate la fase in cui vi trovate e ripassate le basi nella nostra guida all'acquisto di un appartamento a NYC.

Pre-foreclosure (lis pendens depositato)

Il proprietario ha saltato i pagamenti e il prestatore ha depositato un Notice of Pendency (lis pendens) presso il New York County Clerk. Il proprietario conserva il titolo e può vendere direttamente. Sono opportunità di short sale, che in genere richiedono l'approvazione del prestatore con uno sconto sul saldo del prestito. Ideale per chi è disposto a negoziare con il proprietario e ad attendere 90-180 giorni per l'approvazione del short sale.

Asta giudiziaria (sheriff's sale)

Se il proprietario non regolarizza il default né vende, l'immobile passa a un'asta ordinata dal tribunale presso il palazzo di giustizia del contea. Le aste a NYC si tengono settimanalmente. Quelle di Manhattan si svolgono al 60 Centre Street. L'immobile va al miglior offerente qualificato. Il prestatore apre in genere le offerte al saldo del prestito, per cui i prezzi d'asta spesso superano il valore di mercato quando il prestito è regolare con gli arretrati. Ideale per compratori cash a proprio agio con accesso limitato all'ispezione.

REO (di proprietà della banca, post-asta)

Quando nessun offerente qualificato raggiunge il prezzo di riserva del prestatore, l'immobile torna alla banca come REO (Real Estate Owned). La banca lo mette sul mercato aperto tramite un broker, in genere con sconto. Le acquisizioni REO sono le più vicine a un acquisto tradizionale: il titolo è più pulito (la banca ha estinto la maggior parte delle ipoteche), le ispezioni sono consentite e funziona il finanziamento ipotecario standard. Ideale per chi cerca un prezzo da pignoramento senza il rischio dell'asta.

Passo 2, assicurare il finanziamento prima di fare un'offerta

Le operazioni di pignoramento falliscono più spesso per il finanziamento che per il prezzo. Tre regole:

• Fare un'offerta all'asta richiede fondi certificati. Un deposito del 10% (cashier's check o bonifico) è dovuto al tribunale, con saldo entro 30 giorni. Non si accettano contingenze ipotecarie.
• Le riserve per ristrutturazione contano. Un immobile pignorato spesso richiede il 5-15% del prezzo di acquisto in manutenzione differita. Finanziare l'immobile all'80% di LTV senza riserve è il motivo più comune per cui un nuovo acquirente finisce sott'acqua.
• I pignoramenti di co-op a NYC richiedono l'approvazione del board. Anche l'offerente vincente deve superare la revisione finanziaria del board del co-op. In caso di rifiuto, il prestatore deve rimettere l'unità sul mercato.

Per gli acquisti REO, i prestiti FHA 203(k) e Fannie Mae HomeStyle integrano i costi di ristrutturazione nell'ipoteca e sono comunemente usati dai primi acquirenti di pignoramenti.

Passo 3, ispezionare l'immobile e verificare il titolo

La maggiore fonte di perdita post-chiusura nei pignoramenti a NYC è il rischio sul titolo. Prima di impegnarvi:

• Ordinate una ricerca completa del titolo presso una compagnia di assicurazione titoli di New York. Cercate ipoteche subordinate, mechanics' liens, pignoramenti per utenze ConEd / National Grid, pignoramenti acqua e fognature NYC, violazioni HPD e quote HOA scadute.
• Verificate il certificate of occupancy sul sito del NYC Department of Buildings. Gli immobili pignorati presentano spesso SRO illegali, unità interrate non conformi o pratiche aperte per lavori senza permesso che sopravvivono alla vendita.
• Per condo e co-op, verificate la situazione finanziaria dell'edificio. Un edificio in difficoltà può avere oneri straordinari in sospeso che sopravvivono alla vendita e diventano responsabilità del nuovo proprietario.
• Per townhouse unifamiliari fino a 4 unità a Manhattan e Brooklyn, ordinate un'ispezione strutturale e una revisione ambientale Phase 1 per gli immobili più datati (piombo, amianto, cisterna olio).

Passo 4, fare un'offerta all'asta o negoziare il REO

La strategia di offerta dipende dal tipo di pignoramento che state perseguendo.

All'asta del tribunale: arrivate presto. Registratevi con il banditore. Portate un deposito del 10% in cashier's checks (suddivisi in più assegni se intendete fare offerte su più immobili). Il rappresentante del prestatore aprirà le offerte al saldo del prestito. Chi supera il prezzo di riserva del prestatore ottiene l'immobile as-is, senza contingenza di ispezione.

Per gli acquisti REO: le banche in genere rifiutano offerte inferiori al 90% del prezzo di listino nei primi 30 giorni. Dopo 60 giorni sul mercato, lo sconto REO si apre al 75-80% del listino. Presentate l'offerta con prova di fondi, senza contingenza di ispezione e con chiusura a 30 giorni.

Passo 5, chiudere e gestire i diritti di riscatto

La chiusura di un pignoramento a NYC differisce da un acquisto standard in tre modi, anche se dovete comunque budgettare i consueti costi di chiusura a NYC che si applicano a ogni operazione:

• NYC non riconosce un diritto legale di riscatto dopo una vendita per pignoramento giudiziario: chiusa l'asta, l'ex proprietario non può recuperare l'immobile pagando il debito.
• Lo sfratto degli occupanti che restano è responsabilità dell'acquirente. Le leggi di protezione degli inquilini di NYC si applicano alle unità locative pignorate. I contratti in corso devono essere rispettati fino a scadenza.
• Cash for keys : le trattative sono comuni quando l'ex proprietario è ancora in possesso. Budgettate $5.000-$15.000 per trasferire gli occupanti senza contenzioso.

Pignoramento vs acquisto standard a NYC: confronto

Domande frequenti, acquistare un pignoramento a NYC

Acquistare un pignoramento a NYC è uno dei modi migliori per comprare casa, perché possono vendere a un ottimo prezzo. L'acquisto di un immobile pignorato comporta anche alcuni passaggi più delicati. Per cominciare, lo acquisti in condizione « as-is », quindi potresti trovarti con una casa con problemi seri da risolvere prima che sia abitabile. Nel complesso, gran parte del processo assomiglia all'acquisto di una casa normale. Ecco i passi da seguire.

1. Scegli il tuo agente immobiliare

Quando vuoi comprare casa, uno dei primi passi è assumere un agente immobiliare per evitare le frustrazioni e le confusioni di un acquisto da solo. L'agente giusto può aiutarti a individuare immobili pignorati che corrispondono ai tuoi criteri, e li conoscerai prima, aiutandoti a competere con gli investitori.

2. Ottieni una lettera di preapprovazione del prestito

Come quando compri una casa normale, ottieni una preapprovazione del prestito per dimostrare di poter finanziare l'acquisto. La preapprovazione indica anche quanto puoi prendere in prestito. Poiché il tuo pignoramento richiederà probabilmente dei lavori, valuta un FHA 203(K). Questo tipo di prestito è ideale quando servono molte riparazioni, perché spesso puoi allocare fino a $35.000 per le ristrutturazioni.

3. Analizza le tue opzioni

Vuoi la migliore casa possibile per il tuo budget e per ciò che è disponibile nella zona. Per farlo, lavora con il tuo agente su un'analisi comparativa di mercato, che considera metratura, posizione, volume di vendite attuali e storico fiscale. Questo passo ti aiuta anche a determinare quanto offrire, mettendoti in una posizione migliore rispetto alle offerte cash.

4. Fai un'offerta competitiva

Quando altri pignoramenti si vendono rapidamente, dovrai offrire di più, perché le banche proprietarie sanno di ottenere presto il prezzo richiesto. Le banche non vogliono trattenere a lungo immobili pignorati, perché immobilizzano capitale; un'offerta leggermente più alta può indurle ad accettare la tua offerta rapida anche se non paghi cash, perché possono andare avanti. Inoltre, offrire poco è una cattiva idea: la maggior parte dei pignoramenti è già fortemente scontata rispetto al giusto valore di mercato.

5. Acquisterai in condizione as-is

I costi di ristrutturazione a New York possono arrivare a decine di migliaia di dollari. Non sai mai in che condizioni si trovi realmente la casa; a volte i pignoramenti conviene lasciarli agli acquirenti esperti.

Quando cerchi case in vendita a NYC, puoi trovare ottime opzioni parlando con l'agente immobiliare giusto. I pignoramenti a NYC possono essere difficili da acquistare; avere qualcuno con esperienza al tuo fianco fa la differenza tra una casa che amerai e una situazione che ti costa più di quanto ti aiuti.