New York & Miami Home Buying Guide

Untuk mengambil keputusan pembelian hunian terbaik, Anda memerlukan perwakilan terbaik pula, yang berarti memiliki agen pembeli sendiri yang bekerja demi kepentingan Anda. Dalam setiap transaksi real estat, akan selalu ada agen penjual yang mewakili kepentingan pihak penjual. Demikian pula, dengan agen pembeli, Anda memiliki seseorang yang sepenuhnya berdedikasi pada kepentingan Anda. Lazimnya, pihak penjual yang membayar broker pembeli yang bekerja sama, meskipun hal ini tidak selalu berlaku.

Salah satu aspek terpenting dari seorang agen pembeli adalah bahwa ia tidak memiliki kepentingan terselubung atas properti tertentu. Sebaliknya, agen pencatat atau agen penjual memiliki kepentingan langsung untuk menjual apartemen atau gedung spesifik yang mereka tawarkan. Penjual dan agen pencatat yang bekerja atas nama penjual hanya berfokus pada perolehan harga tertinggi dengan syarat terbaik bagi penjual mereka, yang berlawanan dengan kepentingan pembeli.

Bayangkan seperti ini: Jika Anda adalah tergugat dalam sebuah perkara pengadilan, Anda tentu tidak akan menggunakan pengacara penggugat untuk mewakili Anda. Situasinya serupa di sini. Bersikaplah cermat! Gunakan broker Anda sendiri. Kiat lain seputar penunjukan agen:

• Jangan menggunakan beberapa agen sekaligus, karena tidak satu pun di antara mereka akan sepenuhnya berkomitmen membantu Anda. Berkomitmenlah pada satu agen profesional, sampaikan hal itu kepadanya, dan ia akan berupaya sekuat tenaga menemukan properti terbaik untuk Anda.
• Agen yang baik mampu membawa Anda melihat setiap apartemen yang tersedia di pasar, termasuk beberapa yang bahkan belum dicatatkan.

Memperoleh surat pra-persetujuan sebelum memulai pencarian properti adalah keharusan jika Anda menginginkan hipotek. Memperoleh pra-persetujuan dari bank:

• memungkinkan Anda menentukan kisaran harga hunian yang sanggup Anda beli dengan lebih akurat; dan
• menunjukkan kepada penjual dan brokernya bahwa Anda memiliki kapasitas finansial untuk menuntaskan transaksi

Sering kali, penjual bahkan enggan bernegosiasi dengan pembeli yang mengajukan penawaran disertai kontingensi hipotek namun tanpa surat pra-persetujuan. Tidak memiliki pra-persetujuan memberi kesan kepada penjual bahwa boleh jadi pembeli kurang serius, tidak memahami apa yang diperlukan untuk menuntaskan transaksi, dan barangkali bahkan tidak memiliki kapasitas finansial untuk membeli.

Pra-persetujuan hipotek hanya memerlukan satu atau dua hari untuk diperoleh, sehingga sebaiknya langkah ini diselesaikan terlebih dahulu. Hal ini akan memberi Anda gambaran yang jelas mengenai kisaran harga yang ingin Anda bidik dalam pencarian.

Kondominium atau koperasi: pilihan struktural yang membentuk segala hal lainnya.

Sebelum memulai pencarian properti, pembeli sebaiknya memahami berbagai jenis properti yang tersedia untuk dijual. Terdapat lima jenis properti:

• Koperasi perumahan (Co-op)
• Kondominium (Condo)
• Condop (Kondominium dengan unit komersial dan unit hunian terpisah, di mana hanya unit hunian yang dikelola oleh koperasi)
• Townhouse, atau Brownstone
• Hunian keluarga tunggal

Real estat hunian di Manhattan terdiri atas kurang lebih 25% kondominium, 70% koperasi, serta 5% condop dan townhouse. Miami terdiri atas kondominium dan hunian keluarga tunggal.

Apa itu koperasi perumahan?

Secara umum, koperasi perumahan ditujukan bagi pembeli hunian utama, memiliki banyak aturan dan ketentuan, serta mengharuskan wawancara tatap muka dengan dewan koperasi. Saat membeli unit koperasi, pembeli membeli saham di perusahaan yang memiliki gedung tersebut, dan menerima sewa proprietari (hak guna eksklusif) untuk menempati apartemen.

Selain itu, koperasi menerapkan persyaratan finansial yang lebih ketat dan cenderung memberlakukan pembatasan yang lebih memberatkan mengenai apakah Anda boleh menyewakan kembali apartemen atau menggunakannya sebagai pied-à-terre (hunian kedua sesekali). Membeli kondominium jauh lebih lugas, memungkinkan Anda menyewakan kembali apartemen sesuai keinginan. Karena itu, kepemilikan kondominium menjadi pilihan utama bagi yang mengutamakan keleluasaan, terutama di kalangan investor, pembeli asing, dan orang tua yang membeli untuk anak-anak mereka.

Kini saatnya menyusun daftar keinginan tentang apa yang Anda dambakan dari sebuah properti. Apakah Anda ingin berada di lokasi yang sedang berkembang? Atau yang sudah sangat mapan? Apakah Anda ingin tinggal di menara kaca atau di koperasi pra-perang yang bersejarah? Jawaban atas pertanyaan-pertanyaan ini akan membantu agen pembeli Anda memahami properti mana yang mungkin cocok dengan selera Anda, dan mana yang sebaiknya dilewati.

Penting pula bagi Anda untuk membedakan mana yang sekadar keinginan dan mana yang tidak bisa ditawar. Anda mungkin berharap menemukan kondominium dengan bak Jacuzzi atau teras, namun masih bersedia menerima yang tanpa keduanya. Di sisi lain, Anda mungkin benar-benar membutuhkan tiga kamar tidur. Bersikap jelas tentang ekspektasi Anda akan membantu Anda dan agen memperluas pencarian serta mengenali properti yang mungkin terlewatkan.

Dengan daftar keinginan di tangan, Anda dapat mulai mencari properti secara daring. Mulailah dari situs Manhattan Miami, yang menawarkan fitur-fitur canggih untuk membantu Anda menemukan hunian ideal. Kami memiliki akses ke seluruh daftar properti di Manhattan dan Miami. Jika Anda ingin menelusuri sendiri daftar properti Manhattan atau Miami, klik di sini untuk Manhattan dan di sini untuk Miami.

Sebagian besar klien kami lebih suka kami merekomendasikan properti-properti menarik kepada mereka. Jika Anda ingin kami menyiapkan pencarian properti yang disesuaikan untuk Anda, klik di sini untuk Manhattan dan di sini untuk Miami, dan kami akan menyampaikan hasil berdasarkan parameter khas Anda.

Catatan: Saat menelusuri daftar properti, pembeli asing sebaiknya memusatkan pencarian pada kondominium, condop, dan townhouse, karena koperasi ditujukan bagi pemilik hunian utama.

Kini bagian yang menyenangkan: kunjungan properti! Begitu kami memiliki daftar singkat properti untuk dikunjungi, kami akan mengatur janji temu pribadi untuk melihat properti, atau jika Anda tersedia melihat properti pada hari Minggu, kami akan menghadiri open house bersama Anda. Anda dapat melihat banyak properti dalam satu hari dengan pilihan open house; namun, jika Anda lebih mengutamakan privasi, janji temu pribadi akan lebih sesuai.

Dalam waktu singkat, Anda akan mempersempit pilihan dan kami akan memiliki beberapa properti untuk dipertimbangkan.

Jika Anda melakukan pencarian properti sendiri, jangan menghubungi langsung agen pencatat sebuah properti apabila Anda sedang bekerja dengan agen pembeli. Ingat, agen pencatat bekerja untuk penjual, bukan untuk Anda! Apabila mereka menunjukkan properti kepada Anda, agen pencatat akan menganggap dirinya berhak mewakili Anda. Anda akan terjebak dalam “keagenan ganda”, dan kehilangan hak atas loyalitas penuh.

Untuk properti yang Anda pilih, kami akan menyediakan estimasi valuasi properti yang didasarkan pada properti pembanding. Kami menyusun strategi bersama pembeli untuk menentukan strategi penawaran sesuai dengan kondisi pasar terkini. Kami akan mengembangkan taktik negosiasi bergantung pada properti, lokasi, serta kondisi pasar saat itu.

Kami akan menyiapkan analisis properti pembanding, serupa dengan analisis pasar komparatif (CMA) yang digunakan penjual, dalam menentukan harga penawaran. Analisis kami akan berfokus pada data penjualan tertutup terkini untuk apartemen tetangga di gedung dengan karakteristik serupa. Kami akan menyediakan seluruh data terbaru yang Anda perlukan untuk mengambil keputusan: analisis penjualan tertutup, rata-rata diskon penawaran untuk kuartal berjalan, kondisi pasar terkini, rata-rata harga per kaki persegi terbaru, tren, dan lain-lain. Dari seluruh data dan informasi pasar inilah, kami akan merumuskan harga penawaran pembuka.

Di New York, penawaran disampaikan secara lisan melalui agen real estat pembeli. Penawaran lisan tidak mengikat secara hukum. Hanya kontrak tertulis yang dapat ditegakkan untuk transaksi real estat di New York. Karena itu, hingga kontrak ditandatangani, tidak ada kewajiban di pihak pembeli maupun penjual. Dengan demikian, seorang pembeli dapat mengajukan sejumlah penawaran atas apartemen yang berbeda untuk berupaya memperoleh kesepakatan terbaik. Namun di Florida, penawaran disampaikan secara tertulis dan deposit sebesar 10% diharuskan menyertai penawaran. Karena itu, setiap penawaran yang diajukan pembeli bersifat mengikat secara hukum.

Penjual biasanya akan membalas dengan penawaran balik. Pembeli dan penjual akan saling bertukar penawaran hingga menyepakati harga pembelian akhir dan setiap syarat khusus dalam kesepakatan. Salah satu syarat khusus dapat berupa kontingensi hipotek, yang memungkinkan pembeli membatalkan kontrak dan menerima kembali depositnya apabila bank menolak memberikan hipotek atas properti tersebut. Kontingensi hipotek memberi pembeli kesempatan memperoleh hipotek dalam waktu 45 hari. Penjual mungkin menerima jangka waktu 60 hari, tetapi sebagian besar penjual lebih menyukai tanpa kontingensi hipotek sama sekali. Tanpa kontingensi, penjual mungkin bersedia menurunkan harga.

Terkadang penjual tidak mengizinkan kontingensi hipotek bagi pembeli asing, karena sulit bagi penjual untuk memastikan apakah pembeli benar-benar ditolak oleh bank atau sekadar berubah pikiran untuk membeli properti. Hal ini bisa menjadi kendala bagi sebagian pembeli asing apabila penjual tidak mengizinkan kontingensi tersebut. Memiliki surat pra-persetujuan dari bank sering kali membantu pembeli asing melewati rintangan ini.

Meskipun dianjurkan untuk setidaknya berkonsultasi dengan pengacara real estat NYC sejak awal, begitu penjual menerima penawaran, pembeli perlu menunjuk seorang pengacara real estat. Di New York, pembeli diwajibkan menunjuk pengacara. Di Miami, hal itu tidak diwajibkan, namun sebagian besar pembeli tetap menggunakan pengacara untuk menuntaskan pembelian mereka. Risikonya terlalu besar untuk dijalani sendiri di sini, sehingga kami selalu menyarankan agar pembeli memiliki perwakilan hukumnya sendiri.

Setelah penawaran diterima, agen pembeli akan mengisi “deal sheet” (lembar kesepakatan) yang memuat nama-nama para pembeli, beserta seluruh informasi kontak, termasuk nama dan alamat pengacara pembeli. Karena itu, pada tahap ini pembeli harus sudah mengetahui pengacara mana yang akan bekerja sama dengannya. Dalam waktu satu hari, dokumen kondominium akan dikirimkan kepada pengacara pembeli untuk ditelaah.

Pengacara pembeli akan membaca dokumen kondominium dan laporan keuangan gedung, di antara dokumen lainnya, untuk menilai kesehatan gedung serta setiap persoalan yang perlu ditangani. Pengacara pembeli akan mengajukan pertanyaan kepada pengacara penjual dan sponsor gedung. Kontrak kemudian akan direvisi untuk menangani setiap persoalan yang tercatat dalam penelaahan, apabila ada.

Hingga kontrak ditandatangani oleh pembeli, penjual masih dapat menunjukkan apartemen dan menerima penawaran yang lebih tinggi, jika mereka menghendaki. Karena itu, waktu adalah segalanya selama menjalani proses ini.

Di New York

Saat penandatanganan kontrak, yang biasanya tidak lebih dari 10 hari setelah penawaran diterima, pembeli harus menyerahkan deposit sebesar 10% dari harga pembelian kepada pengacara penjual. Deposit tersebut disimpan dalam escrow (rekening penampungan pihak ketiga), biasanya oleh pengacara penjual, hingga penutupan. Untuk Pengembangan Baru, uang muka dapat mencapai 25%, dibayarkan sekaligus atau dalam beberapa kali pembayaran, bergantung pada seberapa jauh waktu hingga unit dapat ditempati.

Di Florida

Deposit 10% yang disetorkan bersamaan dengan penawaran tertulis awal hanya dapat dikembalikan dalam keadaan tertentu, seperti pada klausa kontingensi hipotek ketika permohonan pinjaman pembeli ditolak oleh bank. Untuk pengembangan baru, pembayaran bertahap biasanya berkisar 40% hingga 50% selama masa pembangunan, dengan sisanya jatuh tempo saat penutupan.

Apabila pembeli memperoleh pembiayaan hipotek, ia akan mengupayakan Surat Komitmen Hipotek dari bank untuk hipotek tersebut. Surat Komitmen Hipotek diterbitkan setelah pembeli mengamankan pinjamannya. Untuk kondominium dan koperasi, surat ini merupakan salah satu syarat Paket Dewan, yang akan Anda ajukan untuk persetujuan dewan setelah Anda mencapai kesepakatan dengan penjual.

Mengamankan Pinjaman

Pengajuan hipotek dapat dimulai sebelum Anda menemukan hunian atau setelah Anda mengajukan penawaran. Namun, sebaiknya hal ini dilakukan sedini mungkin dalam proses agar tidak ada kejutan di kemudian hari. Pembeli harus mengisi formulir permohonan yang melibatkan banyak dokumen. Pemberi pinjaman akan menelaah secara rinci riwayat kredit, catatan pekerjaan, serta aset dan liabilitas finansial pembeli.

Penerbitan Surat Komitmen Hipotek

Surat Komitmen Hipotek adalah dokumen yang dikirimkan seorang penjamin (underwriter) kepada petugas pinjaman setelah sebuah pinjaman disetujui. Inilah yang sesungguhnya! Surat Komitmen Hipotek akan merinci setiap aspek hipotek. Dokumen ini akan memuat syarat-syarat dan suku bunga. Dokumen ini akan memerinci “kondisi” (hal-hal yang harus disediakan atau dijelaskan untuk persetujuan akhir). Surat Komitmen Hipotek akan diberi tanggal dan memiliki tanggal kedaluwarsa. Dokumen ini dapat ditandatangani oleh penjamin.

Meskipun surat pra-persetujuan sangat berguna untuk dimiliki saat memulai pencarian, pembeli belum benar-benar disetujui hingga Surat Komitmen Hipotek diterbitkan, karena Surat Komitmen Hipotek merupakan dokumen resmi yang mengikat secara hukum.

Tidak ada persetujuan dewan untuk townhouse utuh atau hunian keluarga tunggal, tetapi pembeli yang membeli kondominium atau koperasi perlu mengajukan permohonan resmi kepada dewan kondominium atau koperasi untuk menuntaskan pembelian.

Setelah kontrak ditandatangani oleh pembeli dan penjual, pembeli harus mengajukan Paket Dewan kepada dewan kondominium atau koperasi. Dewan kondominium memiliki apa yang disebut “hak penolakan pertama”, yang berarti mereka memiliki kesempatan untuk membeli kondominium tersebut sebelum menyetujui pembelian oleh pembeli dari luar. Dewan koperasi memiliki wewenang untuk menyetujui atau menolak pembeli. Paket Dewan, yang terkadang disebut Permohonan Penjualan, akan mencakup/mensyaratkan:

• Formulir permohonan dan biaya
• Kontrak yang telah ditandatangani dan Surat Komitmen Hipotek, jika ada
• Laporan keuangan termasuk rekening koran atau surat konfirmasi
• Surat referensi pribadi
• Surat referensi bisnis
• Surat pemberitahuan pajak tiga tahun terakhir
• Surat verifikasi pekerjaan dan penghasilan
• Otorisasi untuk pemeriksaan catatan kriminal, kredit, dan kepegawaian

Paket Dewan diajukan kepada perusahaan pengelola gedung untuk ditelaah.

• Jika berupa koperasi, dewan akan meminta wawancara dengan seluruh calon penghuni unit. Wawancara ini sangat serius dan sebaiknya diperlakukan sebagai pertemuan bisnis.
• Dewan kondominium tidak akan mewawancarai calon pembeli, tetapi akan melakukan pemeriksaan kredit dan catatan kriminal serta membaca Paket Dewan.
• Begitu dewan melepaskan “hak penolakan pertama”, atau dengan kata lain, menyetujui pembeli, maka penutupan dapat dijadwalkan.

Penutupan akan berlangsung dalam waktu 30/45/60 hari sejak penandatanganan kontrak, bergantung pada syarat yang disepakati. Jika membayar tunai, penutupan dalam 30 hari lebih mungkin terjadi. Jika menggunakan hipotek, pembeli kemungkinan memperoleh hingga 60 hari, dengan rata-rata 45 hari. Dalam persiapan menjelang penutupan:

• Tetapkan tanggal penutupan.
• Penuhi syarat-syarat dalam penawaran pinjaman.
• Pengacara pembeli akan melakukan penelusuran sertifikat (title search) untuk memastikan pembeli memperoleh “sertifikat yang bersih”, yang menjamin bahwa penjual benar-benar memiliki properti dan tidak ada gadai (lien) yang terdaftar atas properti tersebut.
• Peroleh asuransi pemilik rumah untuk melindungi pemilik (dan pemberi pinjaman) dari kerugian apabila suatu saat hunian rusak atau hancur.
• Inspeksi peninjauan akhir (final walk-through) sebelum penutupan.

Penutupan, atau penyelesaian, adalah langkah terakhir dalam sebuah transaksi real estat. Pada tanggal penutupan, para pihak menyempurnakan kontrak pembelian dan mengalihkan kepemilikan properti dari penjual kepada pembeli:

• Pembeli (atau bank pembeli) menyerahkan pembayaran atas saldo yang terutang dalam pembelian, yang biasanya berupa sisa 90% dari harga pembelian ditambah biaya penutupan sebesar 3.5% (tanpa hipotek) hingga 5.5% (dengan hipotek).
• Penjual menandatangani akta kepemilikan kepada pembeli dan menyerahkan kunci hunian.
• Perusahaan title akan mendaftarkan akta baru tersebut pada kantor pertanahan setempat.
• Penjual akan menerima dana yang menjadi haknya dari hasil penjualan, dikurangi biaya penutupan dan pelunasan hipotek apabila penjual masih memiliki hipotek yang berjalan saat penutupan.

Bagi pembeli asing, penutupan dapat berlangsung tanpa kehadiran fisik pembeli di AS. Pembeli cukup memberikan Surat Kuasa (Power of Attorney) kepada pengacaranya (atau menandatangani Surat Persetujuan apabila membeli melalui sebuah LLC) untuk menuntaskan kesepakatan atas nama pembeli. Praktik ini lazim dilakukan.