न्यूयॉर्क सिटी में 1 अक्टूबर या उसके बाद शुरू होने वाले rent-stabilized (किराया-स्थिरीकृत) अपार्टमेंट के नवीनीकरण पट्टों पर अब दिशानिर्देश वृद्धि 0% है। Rent Guidelines Board (किराया दिशानिर्देश बोर्ड) का Order #58 (आदेश संख्या 58) 1 अक्टूबर 2026 से 30 सितंबर 2027 के बीच शुरू होने वाले एक वर्ष और दो वर्ष, दोनों प्रकार के नवीनीकरण को फ़्रीज़ करता है, और लगभग 10 लाख स्थिरीकृत अपार्टमेंट पर लागू होता है। यह पहली बार है जब बोर्ड ने दो वर्षीय पट्टों को फ़्रीज़ किया है। यह ऐसे समय लागू हुआ जब मकान मालिकों का मुकदमा अभी लंबित है, और 1 अक्टूबर को City Hall (नगर प्रशासन) और बोर्ड सदस्यों के बीच के संदेश अदालती रिकॉर्ड का हिस्सा बन गए (The Real Deal; NY1)।
The Real Deal ने इसके क्रियान्वयन को "अव्यवस्थित" कहा। मैनहट्टन के खरीदारों के लिए अहम यह है कि फ़्रीज़ किन अपार्टमेंट और इमारतों को छूता है, और किसी खरीद का हिसाब कहाँ बदल देता है।
यदि आप इस प्रक्रिया में नए हैं, तो हमारी NYC में अपार्टमेंट खरीदने की मार्गदर्शिका से शुरुआत करें।
यह लेख सार्वजनिक नियमों और समाचार रिपोर्टों का सारांश है। यह कानूनी सलाह नहीं है। जिस भी खरीद में किरायेदार पहले से रह रहे हों, उसकी समीक्षा आपके रियल एस्टेट वकील को करनी चाहिए।
एक नज़र में
- बोर्ड ने 25 जून 2026 को 7-1 के मत से एक वर्षीय नवीनीकरण पर 0% और दो वर्षीय नवीनीकरण पर 0% तय किया। 2015, 2016 और 2020 के पिछले फ़्रीज़ केवल एक वर्षीय पट्टों पर लागू थे।
- फ़्रीज़ केवल rent-stabilized इकाइयों पर लागू है। बाज़ार दर वाले किराये के मकान, और अधिकांश कॉन्डो व को-ऑप (co-op) अपार्टमेंट इसके दायरे से बाहर हैं।
- Randy Mastro द्वारा प्रतिनिधित्व किए गए मकान मालिकों ने जुलाई में मुकदमा दायर किया और कहा कि प्रक्रिया का नतीजा पहले से तय था। न्यायाधीश Brendan Lantry ने City Hall को बोर्ड के साथ उसके संवाद सौंपने का आदेश दिया, फ़्रीज़ पर रोक लगाने से इनकार किया, और वर्ष के अंत तक फ़ैसला देने की उम्मीद है।
- यदि मकान मालिक जीतते हैं, तो 0% पर पहले से हस्ताक्षरित पट्टों का क्या होगा, इस पर वकीलों में मतभेद है।
- स्थिरीकृत इकाइयों वाले टाउनहाउस और छोटी इमारतों के खरीदारों के लिए यह फ़्रीज़ 2019 के उन नियमों के ऊपर आता है जिन्होंने vacancy decontrol (खाली होने पर नियंत्रण-मुक्ति) को समाप्त किया और यह सीमित किया कि सुधार-कार्य किराये में कितना जोड़ सकते हैं।
बोर्ड ने क्या किया
"1 अक्टूबर 2026 को या उसके बाद और 30 सितंबर 2027 को या उससे पहले शुरू होने वाले" एक वर्ष या दो वर्ष के पट्टे के लिए: 0%। मतदान 7-1 रहा, ऐसे बोर्ड द्वारा जिसके नौ में से छह सदस्य मेयर Zohran Mamdani ने नियुक्त किए थे, जिन्होंने फ़्रीज़ के वादे पर चुनाव लड़ा था। पिछली सरकार में नियुक्त मालिक-पक्ष की सदस्य Christina Smyth ने मतदान से कुछ घंटे पहले इस्तीफ़ा दे दिया (WSET; CityRealty)।
बोर्ड पहले भी किराये फ़्रीज़ कर चुका है। उसने 2015 और 2016 में, और फिर 2020 में, एक वर्षीय पट्टों के लिए 0% तय किया था। हर बार दो वर्षीय पट्टों को कुछ वृद्धि मिली (City Limits; CityRealty)। इस बार दोनों अवधियाँ फ़्रीज़ हैं, यानी जो किरायेदार इस वर्ष दो वर्षीय नवीनीकरण पर हस्ताक्षर करता है, वह 2029 के अंत तक वही किराया जारी रख सकता है।
मालिक लागतों की ओर इशारा करते हैं। अप्रैल में जारी बोर्ड के अपने 2026 Price Index of Operating Costs (परिचालन लागत मूल्य सूचकांक) ने स्थिरीकृत इमारतों की लागत में 5.3% की वृद्धि दर्ज की, जिसमें बीमा 10.5% और ईंधन 11.0% बढ़ा। बोर्ड के अलग आय और व्यय अध्ययन में पाया गया कि शुद्ध परिचालन आय (NOI) औसतन अब भी बढ़ रही है, हालाँकि borough (नगर-खंड) के हिसाब से बड़े अंतर हैं।
मुकदमा और इसका महत्व
ब्रुकलिन, क्वींस, स्टेटन आइलैंड और ब्रॉन्क्स में स्थिरीकृत इमारतों के मालिकों के एक समूह ने जुलाई में State Supreme Court (न्यूयॉर्क राज्य की प्रथम-स्तरीय अदालत) में Article 78 (प्रशासनिक निर्णयों की न्यायिक समीक्षा) याचिका दायर की। उनके वकील, Dechert के Randy Mastro और Rosenberg & Estis, तर्क देते हैं कि बोर्ड "फ़्रीज़ देने के लिए पहले से झुका हुआ" था और उसने अपने ही आँकड़ों की अनदेखी की (Commercial Observer; 6sqft)।
न्यायाधीश Brendan T. Lantry सितंबर की शुरुआत से कई आदेश दे चुके हैं। उन्होंने शहर को 1 जनवरी से जून के मतदान तक City Hall और बोर्ड सदस्यों के बीच का लिखित संवाद सौंपने का आदेश दिया। उन्होंने 2025 की वृद्धियाँ (एक वर्षीय पट्टों पर 3%, दो वर्षीय पट्टों पर 4.5%) जारी रखने के मकान मालिकों के अनुरोध को यह कहते हुए अस्वीकार किया कि अदालत के पास यह अधिकार नहीं है, और 1 अक्टूबर से पहले फ़ैसला देने से मना कर दिया: "हम इस मामले को सुलझाने के लिए जितनी तेज़ी से हो सके काम कर रहे हैं। मैं सिर पर बंदूक तानी हुई हालत में काम नहीं करूँगा।" उन्हें वर्ष के अंत से पहले निर्णय देने की उम्मीद है (THE CITY, 24 सितंबर 2026)।
1 अक्टूबर को लगभग 3,000 पन्ने सामने आए। The Real Deal ने इन्हें मुख्यतः प्रशासनिक बताया। Mastro कहते हैं कि ये मेयर कार्यालय और बोर्ड के बीच समन्वय दिखाते हैं। Corporation Counsel (शहर के मुख्य विधि अधिकारी) Steven Banks कहते हैं कि ये बोर्ड की स्वतंत्रता दिखाते हैं।
खुला प्रश्न यह है कि मकान मालिकों की जीत का पहले से नवीनीकृत पट्टों पर क्या अर्थ होगा। THE CITY के अनुसार, Mastro के अपने शब्द: "अगर ज़ीरो-ज़ीरो बना रहता है, तो मकान मालिक उसी में फँसे रहेंगे।" The Real Deal द्वारा उद्धृत अन्य मकान-मालिक पक्ष के वकील उम्मीद करते हैं कि अदालत द्वारा आदेशित कोई भी वृद्धि पिछली तारीख से लागू होगी। अभी कोई नहीं जानता, और अपीलें इसे 2027 तक खींच सकती हैं।
फ़्रीज़ किस पर लागू है, और किस पर नहीं
Rent stabilization इमारत, उसकी आयु और उसके कर इतिहास पर निर्भर करता है। Rent Guidelines Board के अनुसार, यह सामान्यतः इन पर लागू होता है:
- 1 फ़रवरी 1947 और 31 दिसंबर 1973 के बीच बनी छह या अधिक इकाइयों वाली इमारतें।
- 1947 से पहले बनी छह या अधिक इकाइयों वाली इमारतों के वे अपार्टमेंट जिनमें किरायेदार 30 जून 1971 के बाद आया।
- 1974 के बाद से बनी या व्यापक रूप से पुनर्निर्मित तीन या अधिक इकाइयों वाली इमारतें, जिन्होंने 421-a या J-51 (संपत्ति कर छूट कार्यक्रम) जैसे कर लाभ लिए हों, जब तक वह लाभ इसकी माँग करता है। हमारी 421-a और J-51 कर छूट मार्गदर्शिका बताती है कि ये कार्यक्रम कैसे काम करते हैं।
दायरे से बाहर: बाज़ार दर वाले किराये के मकान और अधिकांश कॉन्डो व को-ऑप अपार्टमेंट। कुछ बाज़ार दर वाले अपार्टमेंट राज्य के 2024 के Good Cause Eviction (उचित कारण से ही बेदखली) क़ानून के अंतर्गत आते हैं, जो अनुचित वृद्धि और नवीनीकरण से इनकार को सीमित करता है, लेकिन यह बोर्ड के दिशानिर्देशों से अलग व्यवस्था है। जब कोई इमारत कॉन्डो या को-ऑप में परिवर्तित होती है, तो वहाँ रह रहा स्थिरीकृत किरायेदार अपना संरक्षण बनाए रखता है। उस किरायेदार के जाने के बाद इकाई को स्थिरीकरण के बिना बेचा या किराये पर दिया जा सकता है (RGB)। Rent control (किराया नियंत्रण) पुरानी इमारतों के दीर्घकालिक किरायेदारों के लिए एक अलग, कहीं छोटी व्यवस्था है, जो अपने स्वयं के सूत्र पर चलती है।
यदि आप मैनहट्टन में खरीद रहे हैं तो इसका अर्थ
- किराये पर देने के लिए कॉन्डो खरीदना। बाज़ार दर पर किराये पर दी गई मैनहट्टन की सामान्य कॉन्डो इकाई प्रभावित नहीं होती। यदि इकाई किरायेदार के साथ आती है, तो पट्टा माँगें और लिखित रूप में पुष्टि करें कि वह स्थिरीकृत के रूप में पंजीकृत है या नहीं। जिस इमारत को 421-a मिला हो, उसकी इकाई स्थिरीकृत हो सकती है।
- को-ऑप में खरीदना। कुछ पुराने को-ऑप में अब भी sponsor (परिवर्तन के समय के विक्रेता) के स्वामित्व वाले ऐसे अपार्टमेंट हैं जिनमें परिवर्तन के समय से स्थिरीकृत किरायेदार रह रहे हैं। उनके किराये भी अब फ़्रीज़ हैं। पूछें कि ऐसी कितनी इकाइयाँ बची हैं, और उस आय को ध्यान में रखकर वित्तीय विवरण पढ़ें। क्या माँगना है, यह हमारी को-ऑप बनाम कॉन्डो मार्गदर्शिका में बताया गया है।
- किरायेदारों सहित टाउनहाउस खरीदना। 1974 से पहले बना छह से कम इकाइयों वाला मकान सामान्यतः स्थिरीकृत नहीं होता, जब तक उसने कर लाभ न लिए हों। छह या अधिक इकाइयों वाला मकान आमतौर पर स्थिरीकृत होता है। हस्ताक्षर से पहले विक्रेता का सारांश नहीं, बल्कि DHCR (न्यूयॉर्क राज्य आवास एवं सामुदायिक नवीनीकरण प्रभाग) का किराया पंजीकरण इतिहास प्राप्त करें। निरीक्षण के बाकी बिंदु हमारी ब्राउनस्टोन खरीद चेकलिस्ट में हैं।
- छोटी इमारत का वित्तीय आकलन। 2019 से vacancy decontrol समाप्त है, और शहर में बड़े पूँजीगत सुधारों (MCI) से होने वाली वृद्धि प्रति वर्ष 2% तक सीमित है। 2024 के बजट परिवर्तन के बाद से, अपार्टमेंट सुधार (IAI) की वह लागत जो मालिक किराये के माध्यम से वसूल सकता है, सामान्यतः 15 वर्षों में प्रति अपार्टमेंट 30,000 डॉलर, या लंबे समय से खाली कुछ इकाइयों के लिए 50,000 डॉलर तक सीमित है (HCR)। 30 सितंबर 2027 तक शुरू होने वाले हर नवीनीकरण पर 0% दिशानिर्देश, उसके बाद भविष्य के दिशानिर्देश, और वास्तविक लागत वृद्धि को मॉडल में शामिल करें। ब्रोकरों ने जुलाई में The Real Deal को बताया कि इस मतदान से स्थिरीकृत इमारतों के मूल्य नीचे गए।
- अदालत पर नज़र रखना। फ़ैसला वर्ष के अंत से पहले अपेक्षित है। अभी हस्ताक्षरित अनुबंध में दोनों संभावित परिणामों के लिए जोखिम का बँटवारा होना चाहिए, और वह भाषा आपके वकील को तैयार करनी चाहिए।
क्या आप किरायेदारों सहित कोई मैनहट्टन संपत्ति देख रहे हैं? हमारे ब्रोकर अनुभवी मकान-मालिक और किरायेदार पक्ष के वकीलों के साथ काम करते हैं। निजी बातचीत के लिए हमें WhatsApp पर संदेश भेजें।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
क्या 2026 में NYC में किराया फ़्रीज़ है?
हाँ। Rent Guidelines Board का Order #58, 1 अक्टूबर 2026 से 30 सितंबर 2027 तक शुरू होने वाले पट्टों के लिए rent-stabilized अपार्टमेंट के एक वर्षीय और दो वर्षीय नवीनीकरण पर 0% तय करता है। यह बाज़ार दर वाले अपार्टमेंट पर लागू नहीं होता।
क्या NYC का किराया फ़्रीज़ कॉन्डो पर लागू होता है?
सामान्यतः नहीं। बाज़ार दर पर किराये पर दिए गए कॉन्डो और को-ऑप अपार्टमेंट rent stabilization के दायरे से बाहर हैं। अपवाद हैं: वह स्थिरीकृत किरायेदार जो इमारत के परिवर्तन के समय उस अपार्टमेंट में रह रहा था और जो वह संरक्षण बनाए रखता है, तथा ऐसी इमारत की इकाई जिसके कर लाभ के लिए स्थिरीकरण आवश्यक है।
किराया फ़्रीज़ कितने अपार्टमेंट पर लागू होता है?
Rent Guidelines Board के अनुसार, पूरे शहर में लगभग 10 लाख rent-stabilized अपार्टमेंट पर।
क्या किराया फ़्रीज़ पलटा जा सकता है?
मकान मालिकों ने राज्य की अदालत से इसे रद्द करने का अनुरोध किया है। न्यायाधीश Brendan Lantry ने City Hall और बोर्ड के बीच के संवाद सौंपने का आदेश दिया, फ़्रीज़ पर रोक लगाने से इनकार किया, और 2026 के अंत से पहले फ़ैसला देने की उम्मीद है। यदि आदेश रद्द होता है, तो आगे क्या होगा यह अदालत का निर्णय तय करेगा, और पहले से हस्ताक्षरित पट्टों के लिए इसका क्या अर्थ होगा, इस पर वकीलों में मतभेद है।
क्या 2026 का फ़्रीज़ NYC के इतिहास में पहला है?
नहीं। बोर्ड ने 2015, 2016 और 2020 में एक वर्षीय पट्टों को फ़्रीज़ किया था। 2026 पहली बार है जब उसने दो वर्षीय पट्टों को भी फ़्रीज़ किया।
किसी इमारत की कीमत तय करने से पहले किराया पंजीकरण इतिहास माँगें।
संबंधित लेख
स्रोत: NYC Rent Guidelines Board, Apartment and Loft Order #58 तथा rent stabilization और rent control संबंधी FAQ; RGB 2026 Price Index of Operating Costs; The Real Deal (10 जुलाई, 22 जुलाई और 1 अक्टूबर 2026); NY1 (1 अक्टूबर 2026); THE CITY (24 सितंबर 2026); Commercial Observer (22 जुलाई 2026); 6sqft; WSET; CityRealty (10 जुलाई 2026); City Limits; Spectrum News (17 सितंबर 2026); NY Daily News (1 अक्टूबर 2026); 2019 के HSTPA (आवास स्थिरता एवं किरायेदार संरक्षण अधिनियम) और 2024 के IAI परिवर्तनों पर NYS Homes and Community Renewal; N.Y. Real Property Law धारा 216 (Good Cause Eviction)।
