मुख्य बातें
- न्यूयॉर्क राज्य ने अपना पहला pied-a-terre टैक्स FY2027 बजट में लागू किया, जिस पर गवर्नर कैथी होकुल ने 28 मई 2026 को हस्ताक्षर किए, इससे पहले उन्होंने और मेयर ज़ोहरान ममदानी ने 15 अप्रैल 2026 को इसका प्रस्ताव रखा था।
- यह ग़ैर-प्राथमिक निवासों पर लगने वाला वार्षिक अधिभार है, जो 1 जुलाई 2026 से प्रभावी है और 30 जून 2031 को समाप्त हो जाएगा। पहले चरण में सीमा एक से तीन परिवारों वाले घरों के लिए Department of Finance बाज़ार मूल्य के $5 मिलियन और कॉन्डो तथा को-ऑप (co-op) के लिए $1 मिलियन है।
- गवर्नर के कार्यालय ने हर साल कम से कम $500 मिलियन का अनुमान लगाया; सिटी कंप्ट्रोलर ने इसे $340 मिलियन से $380 मिलियन के अधिक निकट रखा। प्रभावित संपत्तियों की गिनतियाँ अप्रैल में बताई गई 13,000 से लेकर सिटी कंप्ट्रोलर के मॉडल वाली 11,226 तक फैली हैं।
- दर अनुसूची प्रकाशित हो चुकी है। कॉन्डो और को-ऑप $1 मिलियन से $3 मिलियन तक 4 प्रतिशत, $5 मिलियन तक 5.25 प्रतिशत और उससे ऊपर 6.5 प्रतिशत चुकाते हैं; एक से तीन परिवारों वाले घर $5 मिलियन से शुरू होने वाली श्रेणियों में 0.8, 1.05 और 1.3 प्रतिशत चुकाते हैं।
बार-बार लौटने वाला टैक्स आख़िरकार आ गया
एक दशक से अधिक समय तक pied-a-terre टैक्स वह विचार रहा जो न मरता था और न पारित होता था। Albany और सिटी हॉल में इसके पैरोकारों ने इसे कई प्रशासनों के दौरान उठाया, सीमित किया और ठंडे बस्ते में डाला। Central Park South पर पूरी मंज़िल की रिहाइश देख रहे खरीदार के लिए यह एक परिकल्पना बना रहा, स्ट्रेस टेस्ट में डालने की मद, चुकाने की नहीं। 2026 में यह बदल गया।
15 अप्रैल 2026 को गवर्नर कैथी होकुल और मेयर ज़ोहरान ममदानी ने राज्य के पहले pied-a-terre टैक्स का प्रस्ताव रखा। विधानमंडल ने इसे मई के अंत में FY2027 बजट के हिस्से के रूप में पारित किया, और गवर्नर ने 28 मई 2026 को इस पर हस्ताक्षर किए। यह 1 जुलाई 2026 को प्रभावी हुआ और 30 जून 2031 को समाप्त हो जाएगा, बशर्ते इसे आगे न बढ़ाया जाए। Billionaires' Row के लिए, जो लगभग पूरी तरह दूसरे घरों पर खड़ा एक कॉरिडोर है, यह अब बहस नहीं रही। यह नियोजन की समस्या है।
लागू टैक्स वास्तव में क्या कहता है
क़ानून को ध्यान से पढ़िए, क्योंकि ब्योरे ही तय करते हैं कि कौन चुकाएगा और कितना। लागू क़ानून यह तय करता है:
- यह वार्षिक अधिभार है, क्लोजिंग लागत नहीं। जब तक संपत्ति आपके पास है, टैक्स हर साल लौटता है। पूरी बात यही है, और यही इसे मैंशन टैक्स (Mansion Tax) और ट्रांसफर टैक्स से अलग करता है, जो खरीद के समय एक बार पड़ते हैं।
- सीमा कोई एक संख्या नहीं है। 30 जून 2028 तक यह एक से तीन परिवारों वाले घरों के लिए Department of Finance बाज़ार मूल्य के $5 मिलियन और कॉन्डो तथा को-ऑप के लिए $1 मिलियन है, जिसमें को-ऑप का मूल्यांकन शेयर संख्या के अनुपात में बाँटे गए आरोपित बाज़ार मूल्य पर होता है और बिल कॉर्पोरेशन को जाता है। 1 जुलाई 2028 से हर श्रेणी एक से तीन परिवारों वाले घरों की दरों पर $5 मिलियन की सीमा पर आ जाती है, जिसका मूल्यांकन स्वतंत्र पक्षों के बीच हुई तुलनीय बिक्रियों पर होगा।
- निशाने पर ग़ैर-प्राथमिक रिहाइशें हैं। अधिभार तब लगता है जब वह संपत्ति न उसके मालिक की प्राथमिक रिहाइश हो, न उसके किसी नज़दीकी परिजन की, और न सद्भावपूर्ण दीर्घकालिक लीज़ पर रहने वाले किरायेदार की। संक्षिप्त कथन में पेच यहीं छिपा है: यह सिर्फ़ राज्य के बाहर रहने वाले मालिकों पर लगने वाला टैक्स नहीं है। शहर में दूसरी इकाई रखने वाला न्यूयॉर्क सिटी का निवासी भी इसे चुकाता है, क्योंकि प्राथमिक रिहाइश सिर्फ़ एक ही घर हो सकता है।
- राजस्व का अनुमान विवादित है। गवर्नर के कार्यालय ने हर साल कम से कम $500 मिलियन का अनुमान लगाया और लागू वित्तीय योजना में वित्त वर्ष 2027 के लिए $506 मिलियन रखे गए हैं। सिटी कंप्ट्रोलर ने, किराया और व्यवहारगत समायोजनों का मॉडल बनाते हुए, इसे $340 मिलियन से $380 मिलियन के अधिक निकट रखा।
प्रवर्तकों ने उस तरह के मालिक का नाम लिया जिस पर उनका निशाना था, ऐसी रिहाइशों की ओर इशारा करते हुए जो घर के बजाय संपत्ति संचय के लिए इस्तेमाल होती हैं, और देश की कुछ सबसे महँगी संपत्तियों का उल्लेख किया, जिनमें Midtown का वह पेंटहाउस भी है जिसे केन ग्रिफ़िन ने सार्वजनिक रूप से रिपोर्ट की गई करीब $238 मिलियन की राशि में खरीदा था। प्रस्ताव के चरण में गवर्नर होकुल के कार्यालय ने न्यूयॉर्क सिटी की करीब 13,000 संपत्तियों को दायरे में रखा था। क़ानून बनने के बाद लॉ फ़र्मों के क्लाइंट अलर्ट में बिना कोई स्रोत बताए करीब 10,000 और करीब 14,000 की गिनतियाँ चलती रही हैं, जबकि सिटी कंप्ट्रोलर का अपना प्रकाशित मॉडल 11,226 पर पहुँचता है। किसी भी एक गणना को अनुमान ही मानिए और देख लीजिए कि वह किस चरण से आई है।
दर अनुसूची
अप्रैल के प्रस्ताव में दर की जगह खाली छूटी थी। लागू क़ानून में नहीं है। 30 जून 2028 तक कॉन्डो और को-ऑप बाज़ार मूल्य पर $1 मिलियन से $3 मिलियन तक 4 प्रतिशत, $3 मिलियन से $5 मिलियन तक 5.25 प्रतिशत और $5 मिलियन से ऊपर 6.5 प्रतिशत चुकाते हैं। एक से तीन परिवारों वाले घर $5 मिलियन से $15 मिलियन तक 0.8 प्रतिशत, $15 मिलियन से $25 मिलियन तक 1.05 प्रतिशत और $25 मिलियन से ऊपर 1.3 प्रतिशत चुकाते हैं। दर श्रेणी-दर-श्रेणी क्रमिक नहीं है: $30 मिलियन का एक परिवार वाला घर पूरे मूल्य पर 1.3 प्रतिशत चुकाता है, यानी $390,000 प्रति वर्ष। 1 जुलाई 2028 से सभी श्रेणियाँ एक से तीन परिवारों वाले घरों की दरों पर $5 मिलियन की एकल सीमा पर आ जाती हैं, और बाज़ार मूल्य क़ानूनी किराया-आय पद्धति के बजाय स्वतंत्र पक्षों के बीच हुई तुलनीय बिक्रियों से तय होगा।
लागत का गणित
अधिभार शहर के मूल्यांकन से जुड़ा है, इसलिए लागत आपकी चुकाई कीमत के बजाय उसी आँकड़े के साथ बढ़ती है। गणित सरल गुणा है, और लंबी अवधि की धारण पर यह जुड़ता जाता है। खरीदार वर्ग इसी वजह से इस पर नज़र रखता है। एकबारगी क्लोजिंग लागत एक ज्ञात मात्रा है जिसे आप एक बार सोख लेते हैं। पर आवर्ती वार्षिक शुल्क किसी ट्रॉफी परिसंपत्ति को दस या बीस साल रखने की आंतरिक प्रतिफल दर बदल देता है।
इसे अनुशासित ढंग से आँकने का तरीका यह है:
- आज जो मौजूद है उसमें लंगर डालिए। परिसंपत्ति की कीमत उन करों के सापेक्ष लगाइए जो पहले से लागू हैं, जिनकी चर्चा नीचे है और हमारे pied-a-terre टैक्स और मैनहट्टन लक्ज़री रियल एस्टेट अवलोकन में भी।
- अधिभार की परत जोड़िए। संपत्ति की श्रेणी के लिए प्रकाशित दर उसके Department of Finance बाज़ार मूल्य पर लगाइए, फिर देखिए कि यथार्थवादी धारण अवधि में धारण लागत का स्वरूप कैसे बदलता है, जिसमें 2028 का वह पड़ाव भी शामिल है जब सीमाएँ आपस में मिल जाती हैं।
- कीमत नहीं, मूल्यांकन निकालिए। जैसा अगला खंड बताता है, शहर मूल्य कैसे मापता है, यह दर जितना ही मायने रखता है।
यह तरीका उस दायित्व की कीमत लगाता है जो मौजूद है, न कि उसकी जो प्रस्तावित भर था।
असली पैसा मूल्यांकन में है
सबसे भारी प्रश्न दर नहीं है। प्रश्न यह है कि सीमा किस मूल्य से जुड़ेगी। न्यूयॉर्क सिटी की संपत्ति कर प्रणाली कॉन्डो और को-ऑप को ऐसे बाज़ार मूल्य और निर्धारित मूल्य देती है जो उनकी बिक्री कीमतों से बहुत नीचे बैठते हैं, क्योंकि राज्य का कानून Department of Finance से कहता है कि वह उन मूल्यों का आधार इकाइयों के वास्तविक विनिमय मूल्य के बजाय काल्पनिक किराया आय को बनाए। लागू क़ानून कॉन्डो और को-ऑप की सीमा उसी Department of Finance बाज़ार मूल्य के $1 मिलियन पर रखता है, न $5 मिलियन पर और न बिक्री कीमत पर। प्रकाशित सारांश इस बिंदु पर एकमत नहीं हैं: अधिकांश इस सीमा को बाज़ार मूल्य पढ़ते हैं, एक इसे निर्धारित मूल्य पढ़ता है, और यह अंतर इतना मायने रखता है कि अपनी इकाई पर इसकी पुष्टि कर लेनी चाहिए।
The City Reporter ने 22 अप्रैल 2026 को, जब यह उपाय अब भी प्रस्ताव ही था, इस अंतर को सामने रखा, और आँकड़े चौंकाने वाले हैं। 432 Park Avenue का एक कॉन्डो जो $26 मिलियन में बिका, उसका Department of Finance बाज़ार मूल्य $1.9 मिलियन से कुछ ही कम था और निर्धारित मूल्य $785,477 था। उस टावर के रिकॉर्ड खंगालने पर अख़बार को एक भी आवासीय इकाई ऐसी नहीं मिली जो अपने निर्धारित मूल्य के आधार पर $5 मिलियन की सीमा पार करती हो, और ठीक एक इकाई ऐसी मिली, जो 2017 में $91 मिलियन में खरीदी गई थी और बाज़ार मूल्य के आधार पर उसे पार करती है। राज्य ने वास्तव में जो $1 मिलियन की कॉन्डो सीमा लागू की है, उसके सापेक्ष वही आँकड़े उलटी दिशा दिखाते हैं: $1.9 मिलियन से कुछ ही कम बाज़ार मूल्य सीधे टैक्स के भीतर बैठता है। 220 Central Park South में स्टिंग का अपार्टमेंट, जो 2019 में $65.7 मिलियन में खरीदा गया था, आज करीब $1.89 मिलियन का निर्धारित मूल्य रखता है।
Billionaires' Row पर जो सीमा मायने रखती है वह शहर के बाज़ार मूल्य का $1 मिलियन है, और कॉरिडोर पर उससे नीचे बहुत कम कुछ बैठता है।
इस फ़ासले की एक मिसाल है 432 Park Avenue की 96वीं मंज़िल का पेंटहाउस, जो 2016 में $87.7 मिलियन में बिका था। वह बीती बिक्री है, कोई मौजूदा लेनदेन नहीं, पर वह इस विच्छेद को साफ़ दिखाती है: The City Reporter के अनुसार, उस इकाई का Department of Finance बाज़ार मूल्य $3.8 मिलियन है और निर्धारित मूल्य $1.6 मिलियन। इन आँकड़ों से जुड़ी $5 मिलियन की सीमा उसे पूरी तरह चूक जाती। राज्य ने जो $1 मिलियन की कॉन्डो सीमा लागू की है, वह नहीं चूकती।
मैनहट्टन बोरो प्रेसिडेंट ब्रैड हॉयलमैन-सिगल, जिन्होंने एक दशक से अधिक समय तक इस विधेयक के पहले के संस्करण आगे बढ़ाए, ने प्रस्ताव की घोषणा के मौके पर बात इस तरह रखी: दुनिया भर के जो अतिधनाढ्य लोग अपनी दौलत टिकाने के लिए न्यूयॉर्क सिटी के रियल एस्टेट का इस्तेमाल करते हैं, उन्हें शहर की उन सेवाओं में योगदान देना चाहिए जो उस निवेश की रक्षा करती हैं और उसे टिकाए रखती हैं। खरीदार के लिए निष्कर्ष ठोस है: आपका दायित्व जिस संख्या से तय होता है वह Department of Finance बाज़ार मूल्य है, आपकी खरीद कीमत नहीं, इसलिए क्लोज़िंग से पहले उसे निकाल लीजिए।
Billionaires' Row इस मामले के केंद्र में क्यों है
Billionaires' Row कोई मूल्य श्रेणी नहीं है। यह एक भूगोल है, Central Park के ठीक दक्षिण में West 57th Street और आसपास के ब्लॉकों के साथ फैला कॉरिडोर, जिसके लंगर Central Park Tower, 220 Central Park South, 111 West 57th Street और One57 हैं। कॉरिडोर पर मानक रिहाइशें एक अंक के मिलियन से लेकर आठ अंकों के मध्य तक में हाथ बदलती हैं, जबकि पूरी मंज़िल की इकाइयाँ और पेंटहाउस शीर्ष पर नौ अंकों तक पहुँच जाते हैं।
जैसा हमारी Billionaires' Row NYC मार्गदर्शिका बताती है, यहाँ माँग अंतरराष्ट्रीय प्रधानों, family office और वित्त क्षेत्र के खरीदारों में केंद्रित है, जो इन रिहाइशों को सोने की जगह जितना ही मूल्य के भंडार के रूप में देखते हैं। कई लोग निजता और उत्तराधिकार नियोजन के लिए सीमित दायित्व संरचनाओं के माध्यम से स्वामित्व रखते हैं। इन घरों का एक बड़ा हिस्सा, सीधे-सीधे कहें तो, ऐसे pied-a-terre हैं जिन्हें वे मालिक रखते हैं जिनका प्राथमिक निवास कहीं और है। यह टैक्स ठीक इसी स्वामित्व को निशाना बनाता है।
यानी यह अधिभार कॉरिडोर को छूकर नहीं निकलता। वह उसी पर निशाना साधता है। फिर भी दो शक्तियाँ विपरीत दिशाओं में खींचती हैं, और गंभीर खरीदार को दोनों तौलनी चाहिए।
दुर्लभता दूसरी तरफ़ काम करती है
Billionaires' Row पर असली ट्रॉफी माल की आपूर्ति संरचनात्मक रूप से सीमित है। आधुनिक कॉरिडोर लगभग 2014 से 2022 तक सुपरटॉल टावरों के एक डिलीवरी चक्र से बना, और Central Park की सीधी दिशा वाली पूरी मंज़िल की रिहाइशें कम ही हाथ बदलती हैं। सबसे ऊँचे स्तर की अधिकांश गतिविधि सार्वजनिक प्लेटफ़ॉर्मों पर नहीं, बल्कि off-market होती है, स्पॉन्सर आवंटनों और ब्रोकर नेटवर्कों के जरिए।
वास्तविक दुर्लभता शीर्ष पर धारण-लागत करों के असर को कुंद करने की प्रवृत्ति रखती है। जब सुरक्षित पार्क दृश्य वाली पूरी मंज़िल की रिहाइशें मुट्ठी भर ही हों, तो जो खरीदार उन्हें चाहते हैं उन्हें वार्षिक अधिभार से आसानी से नहीं हटाया जा सकता, चाहे वह कितना ही अवांछित हो। दबाव सबसे अधिक संभवतः अधिक विनिमेय माल पर पड़ेगा, यानी निचली और मध्य मंज़िलों की उन इकाइयों पर जहाँ खरीदार के पास नज़दीकी विकल्प हैं, और सबसे कम उन अपूरणीय ट्रॉफी मंज़िलों पर।
वे कर जो आज पहले से मौजूद हैं
नया अधिभार उस लागत संरचना के ऊपर बैठता है जिसे ट्रॉफी खरीदार पहले से उठाते हैं। pied-a-terre परत का मॉडल बनाने से पहले आधार समझ लीजिए।
- मैंशन टैक्स (Mansion Tax)। न्यूयॉर्क $1 मिलियन और उससे ऊपर की आवासीय खरीदों पर मैंशन टैक्स लगाता है, श्रेणीबद्ध ढंग से, ताकि कीमत ऊपरी श्रेणियों की ओर चढ़ने पर दर भी बढ़े। ट्रॉफी खरीद पर क्लोज़िंग के समय यह सबसे बड़ी एकल मदों में से एक होती है।
- ट्रांसफर टैक्स। न्यूयॉर्क राज्य और न्यूयॉर्क सिटी दोनों अचल संपत्ति हस्तांतरण कर लगाते हैं। नए प्रोजेक्ट के कॉन्डो की खरीद में स्पॉन्सर अक्सर ट्रांसफर टैक्स का दायित्व खरीदार पर डाल देता है, जिससे रीसेल के मुकाबले स्पॉन्सर बिक्री की कुल लागत बढ़ जाती है।
- आवर्ती धारण लागतें। ट्रॉफी मालिक पहले से ही बड़ी वार्षिक संपत्ति कर, कॉमन चार्ज और रखरखाव चुकाते हैं। pied-a-terre अधिभार इन पर चढ़ी एक नई आवर्ती मद है।
खरीदार की क्लोजिंग लागत नए प्रोजेक्ट के कॉन्डो में, जहाँ स्पॉन्सर क्लोजिंग लागत लागू होती है, मोटे तौर पर 3 से 5 प्रतिशत रहती है, और रीसेल में 2 से 3 प्रतिशत के अधिक निकट। विदेशी खरीदार विक्रेता की ओर FIRPTA विदहोल्डिंग का भी सामना करते हैं, और Billionaires' Row के अधिकांश बोर्ड वैश्विक खरीदारों और LLC स्वामित्व को स्वीकार करने के लिए संरचित हैं। यह आधार रेखा है। pied-a-terre टैक्स उसके ऊपर का नया चर है।
यह फ्लोरिडा जाने की प्रवृत्ति से कैसे जुड़ता है
दूसरे घरों पर लगने वाले न्यूयॉर्क के किसी कर की चर्चा फ्लोरिडा की चर्चा के बिना नहीं हो सकती। न्यूयॉर्क से दक्षिण फ्लोरिडा तक धन का प्रवास पिछले कुछ वर्षों की परिभाषित पूँजी-प्रवाह कथाओं में रहा है, और कर व्यवहार उसका केंद्रीय चालक है। फ्लोरिडा में राज्य आयकर नहीं है, और प्राथमिक निवास कहाँ टिकाया जाए, यह तौल रहे खरीदार के लिए तुलना तीखी है।
नया टैक्स उस तुलना को एक विशिष्ट ढंग से पैना करता है। Billionaires' Row के कुछ मालिक अपना न्यूयॉर्क अपार्टमेंट ठीक इसलिए दूसरे घर के रूप में रखते हैं क्योंकि उनका कर अधिवास कहीं और है। ग़ैर-प्राथमिक न्यूयॉर्क मालिकों पर लक्षित वार्षिक अधिभार ठीक उसी व्यवस्था की लागत बढ़ाता है। न्यूयॉर्क से मियामी कर प्रवासन पर हमारा विश्लेषण दिखाता है कि गंभीर खरीदार ये आँकड़े कैसे निकाल रहे हैं।
हालाँकि असर सममित नहीं है। जो खरीदार अपना प्राथमिक निवास मियामी ले जाता है, वह फिर भी न्यूयॉर्क में एक ठिकाना चाह सकता है, और ठिकाना, परिभाषा से, pied-a-terre ही है। यानी वही प्रवास जो आयकर अधिवास फ्लोरिडा ले जाता है, पीछे ठीक उसी तरह का ग़ैर-प्राथमिक न्यूयॉर्क स्वामित्व छोड़ सकता है जिस पर यह टैक्स निशाना साधता है। दोनों प्रवृत्तियाँ एक-दूसरे को काटने के बजाय आपस में क्रिया करती हैं, और शुद्ध परिणाम किसी खरीदार की संरचना, धारण योजना और आवर्ती लागत सहने की क्षमता पर निर्भर करता है। असली आँकड़े निकालना ही मुद्दा है, और न्यूयॉर्क से मियामी कर कैलकुलेटर तथा व्यापक मैनहट्टन बनाम मियामी रियल एस्टेट तुलना सही शुरुआती बिंदु हैं।
Billionaires' Row की माँग के लिए इसका क्या अर्थ है
अब जब टैक्स लागू हो चुका है और उसकी दरें प्रकाशित हैं, संभावित परिणाम का आकार किसी एक संख्या से अधिक स्पष्ट है।
- शीर्ष स्तर की ट्रॉफी माँग सबसे सुरक्षित है। दुर्लभता, off-market गतिकी और मूल्य-भंडार की प्रेरणा पूरी मंज़िल और पेंटहाउस खंड की रक्षा करती है। वार्षिक धारण शुल्क के प्रति ये खरीदार सबसे कम मूल्य-संवेदनशील हैं।
- सबसे अधिक जोखिम मध्य स्तर के माल पर है। मैनहट्टन में या प्रतिस्पर्धी वैश्विक बाज़ारों में नज़दीकी विकल्पों वाली मानक रिहाइशें अधिभार को कीमत और अवशोषण में अधिक सीधे महसूस करेंगी।
- बिल कितना बड़ा होगा, यह अब भी मूल्यांकन तय करता है। सीमा इतनी नीची है कि पूरा कॉरिडोर उसकी पकड़ में आ जाता है, पर हर मालिक वास्तव में क्या चुकाएगा यह Department of Finance बाज़ार मूल्य तय करता है, बिक्री कीमत नहीं।
- फ्लोरिडा तस्वीर में बना रहता है। न्यूयॉर्क की धारण लागतों में हर वृद्धि प्रवास की कथा को पोसती है, ख़ासकर उन खरीदारों के लिए जो न्यूयॉर्क में उपस्थिति छोड़े बिना प्राथमिक निवास बदल सकते हैं।
इनमें से कुछ भी किनारे बैठे रहने का तर्क नहीं है। दरें प्रकाशित हैं और 2028 में सीमाएँ एक और पड़ाव लेती हैं, और इस कॉरिडोर पर जो खरीदार सबसे अच्छा करते हैं वे मौजूदा लागत संरचना और जो अब क़ानून की किताब पर दर्ज है, दोनों समझते हैं। परिसंपत्ति को आज के वास्तविक करों के सापेक्ष आँकिए, प्रकाशित अधिभार को संपत्ति के अपने Department of Finance बाज़ार मूल्य पर लगाइए, और पूरी जानकारी के साथ निर्णय लीजिए।
ट्रॉफी खरीद या बिक्री पर विचार कर रहे हैं? हमारे ब्रोकर मैनहट्टन और मियामी के बाज़ारों में हर दिन काम करते हैं। निजी और दबावरहित बातचीत के लिए हमें WhatsApp पर संदेश भेजिए।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
क्या 2026 तक न्यूयॉर्क सिटी में pied-a-terre टैक्स है?
हाँ। गवर्नर कैथी होकुल और मेयर ज़ोहरान ममदानी ने 15 अप्रैल 2026 को राज्य के पहले pied-a-terre टैक्स का प्रस्ताव रखा; विधानमंडल ने इसे मई के अंत में FY2027 बजट के हिस्से के रूप में पारित किया और गवर्नर ने 28 मई 2026 को इस पर हस्ताक्षर किए। यह 1 जुलाई 2026 को प्रभावी हुआ और 30 जून 2031 को समाप्त हो जाएगा, बशर्ते इसे आगे न बढ़ाया जाए। यह उन रिहाइशों पर वार्षिक अधिभार है जो न उनके मालिक की प्राथमिक रिहाइश हैं, न उसके किसी नज़दीकी परिजन की, और न सद्भावपूर्ण दीर्घकालिक लीज़ पर रहने वाले किरायेदार की, और पहले चरण की सीमा एक से तीन परिवारों वाले घरों के लिए Department of Finance बाज़ार मूल्य का $5 मिलियन तथा कॉन्डो और को-ऑप के लिए $1 मिलियन है।
ट्रॉफी अपार्टमेंट पर pied-a-terre टैक्स की लागत कितनी होगी?
यह संपत्ति की श्रेणी पर और शहर के मूल्यांकन पर निर्भर है, चुकाई गई कीमत पर नहीं। 30 जून 2028 तक कॉन्डो और को-ऑप Department of Finance बाज़ार मूल्य पर $1 मिलियन से $3 मिलियन तक 4 प्रतिशत, $5 मिलियन तक 5.25 प्रतिशत और उससे ऊपर 6.5 प्रतिशत चुकाते हैं, जबकि एक से तीन परिवारों वाले घर $5 मिलियन से शुरू होने वाली श्रेणियों में 0.8, 1.05 और 1.3 प्रतिशत चुकाते हैं। दर श्रेणी-दर-श्रेणी के बजाय पूरे मूल्य पर लगती है, इसलिए $30 मिलियन का एक परिवार वाला घर 1.3 प्रतिशत, यानी $390,000 प्रति वर्ष चुकाता है। चूँकि ट्रॉफी कॉन्डो पर Department of Finance बाज़ार मूल्य बिक्री कीमतों से बहुत नीचे चलते हैं, नौ अंकों वाले अपार्टमेंट का बिल उस मूल्यांकन पर टिका है जिसे कुछ भी मॉडल करने से पहले निकाल लेना चाहिए।
मैंशन टैक्स और pied-a-terre टैक्स में क्या अंतर है?
मैंशन टैक्स $1 मिलियन या उससे ऊपर की आवासीय खरीदों पर क्लोज़िंग के समय चुकाया जाने वाला एकबारगी टैक्स है, जिसकी श्रेणीबद्ध संरचना कीमत बढ़ने के साथ ऊपर जाती है। pied-a-terre टैक्स ग़ैर-प्राथमिक रिहाइशों पर लगने वाला आवर्ती वार्षिक अधिभार है, जिसकी पहले चरण की सीमा कॉन्डो और को-ऑप के लिए शहर के बाज़ार मूल्य का $1 मिलियन और एक से तीन परिवारों वाले घरों के लिए $5 मिलियन है। मैंशन टैक्स खरीदने की लागत है। pied-a-terre टैक्स रखने की लागत है, साल दर साल।
क्या ट्रॉफी कॉन्डो निर्धारित मूल्य के जरिए pied-a-terre टैक्स से बच सकते हैं?
अप्रैल के प्रस्ताव से जितना लगता था, उससे कहीं मुश्किल से। जैसा The City Reporter ने 22 अप्रैल 2026 को बताया, Department of Finance कॉन्डो और को-ऑप को ऐसे बाज़ार मूल्य और निर्धारित मूल्य देता है जो उनकी बिक्री कीमतों से बहुत नीचे रहते हैं, क्योंकि यह प्रणाली इकाइयों के वास्तविक विनिमय मूल्य के बजाय काल्पनिक किराया आय पर आधारित है। अख़बार ने पाया कि 432 Park Avenue में $26 मिलियन में बिके एक कॉन्डो का Department of Finance बाज़ार मूल्य $1.9 मिलियन से नीचे था। उस रिपोर्टिंग ने $5 मिलियन की सीमा को परखा था। लागू क़ानून कॉन्डो और को-ऑप की सीमा उसी बाज़ार मूल्य के $1 मिलियन पर रखता है, इसलिए जिन इकाइयों को प्रस्ताव चूक जाता, वे टैक्स के भीतर बैठती हैं, और 1 जुलाई 2028 से मूल्यांकन स्वतंत्र पक्षों के बीच हुई तुलनीय बिक्रियों पर चला जाता है।
यह न्यूयॉर्क से फ्लोरिडा जाने वाले लोगों से कैसे जुड़ता है?
फ्लोरिडा में राज्य आयकर नहीं है, और न्यूयॉर्क की बढ़ती धारण लागतें दक्षिण फ्लोरिडा की ओर धन के मौजूदा प्रवास को पोसती हैं। pied-a-terre टैक्स ग़ैर-प्राथमिक न्यूयॉर्क घर रखने की लागत बढ़ाता है, और यही वह व्यवस्था है जो स्थानांतरित होने वाले कई खरीदार पसंद करते हैं। दोनों प्रवृत्तियाँ एक-दूसरे को काटने के बजाय आपस में क्रिया करती हैं, क्योंकि जो खरीदार अपना प्राथमिक अधिवास मियामी ले जाता है वह फिर भी न्यूयॉर्क में pied-a-terre चाह सकता है, और नया टैक्स ठीक उसी स्वामित्व को निशाना बनाता है।
यहाँ से आगे कहाँ
यदि आप कॉरिडोर पर किसी रिहाइश का मूल्यांकन कर रहे हैं, तो माल और लागत संरचना को साथ-साथ रखकर शुरू कीजिए। हमारे Billionaires' Row में बिक्री के लिए अपार्टमेंट पेज पर मौजूदा अवसर देखिए, फिर न्यूयॉर्क से मियामी कर कैलकुलेटर पर अपने आँकड़े चलाइए ताकि देख सकें कि आपकी विशिष्ट संरचना में न्यूयॉर्क की स्थिति फ्लोरिडा की स्थिति से कैसी तुलना करती है। जब आप off-market विकल्पों पर चर्चा करने या pied-a-terre टैक्स के विरुद्ध उसकी प्रकाशित दरों पर दीर्घकालिक धारण का मॉडल बनाने के लिए तैयार हों, तो निजी बातचीत हेतु हमारी सलाहकार टीम से संपर्क कीजिए।
