Le haut de gamme de Manhattan a gagné des parts de marché au troisième trimestre, mais le marché des biens d’exception est resté sélectif. Par rapport au troisième trimestre 2025, Corcoran a signalé une augmentation de 25 % des ventes conclues supérieures à 3 millions de dollars et une augmentation de 40 % dans le segment de 3 à 5 millions de dollars. Les ventes supérieures à 3 millions de dollars représentaient 19 % du marché, à égalité pour un niveau record.
Pour l’acheteur ou le vendeur de plus de 10 millions de dollars, le message le plus important est que la rareté soutient toujours la bonne propriété. Elle ne justifie pas tous les prix demandés. La vente la plus importante du troisième trimestre a été une vente de 46 958 750 $ à Central Park Tower, tandis que les ventes conclues de coopératives de revente supérieures à 10 millions de dollars ont diminué de plus de moitié par rapport à l'année dernière. Le marché des biens d’exception est actif, mais la performance dépend de l'actif.
Notre filtre UrbanDigs rend cette sélectivité visible. En utilisant les données dérivées de RLS et la même définition stricte que le rapport précédent, les ventes et les contrats de Manhattan supérieurs à 10 millions de dollars et supérieurs à 4 000 dollars par pied carré, UrbanDigs a renvoyé 13 ventes conclues au troisième trimestre et 16 contrats signés. L’filtre identique du troisième trimestre 2025 a renvoyé 17 ventes conclues et 13 contrats signés. D'une année sur l'autre, les ventes conclues éligibles ont chuté de 24 %, tandis que les contrats signés ont augmenté de 23 %.
Cette augmentation de contrat représente trois transactions supplémentaires, ce qui ne prouve pas que l'ensemble du marché du luxe s'est accéléré. Le marché des contrats dans son ensemble à Manhattan a ralenti : Corcoran rapporte une baisse de 6 % par rapport au troisième trimestre 2025, tandis que Compass signale une baisse de 12 % de son ensemble de données initial jusqu'au 20 septembre. Compass rapporte également 14 contrats supérieurs à 20 millions de dollars, contre huit un an plus tôt. Cette catégorie de prix uniquement est différente de notre filtre strict de prix et PPSF UrbanDigs et ne doit pas y être ajoutée.
Un examen distinct de la compilation des transactions de StreetEasy a produit 12 correspondances claires de vente conclue du troisième trimestre 2026 selon le même test. La différence est d'une vente au 150 West 12th Street : UrbanDigs utilise 4 206 pieds carrés, tandis que l'entrée de vente conclue enregistrée de StreetEasy utilise 4 938 pieds carrés. Pour la taille plus grande de StreetEasy, la transaction de 18,85 millions de dollars tombe en dessous de 4 000 dollars par pied carré.
Signal du marché haut de gamme du troisième trimestre
| Mesurer | T3 2026 | Lecture du marché |
|---|---|---|
| Ventes clôturées strictes de 10 millions de dollars et plus / 4 000 $ et plus PPSF | 13 UrbanDigs RLS / 12 dans la compilation StreetEasy | En baisse de 24 % par rapport aux 17 du troisième trimestre 2025. Une transaction de 2026 diffère car les plateformes déclarent des superficies différentes. |
| Contrats stricts signés par le PPSF de 10 millions de dollars ou plus / 4 000 dollars et plus | 16 | En hausse de 23 % par rapport à 13 au troisième trimestre 2025. |
| Clôtures supérieures à 3 millions de dollars | +25% d'une année sur l'autre | Le haut de gamme a dépassé le marché dans son ensemble. |
| Clôtures de 3 à 5 millions de dollars | +40% d'une année sur l'autre | Il s’agissait de la fourchette de prix la plus élevée. |
| Part des ventes conclues supérieures à 3 millions de dollars | 19% | À égalité pour la part la plus élevée jamais enregistrée. |
| Annonces actives supérieures à 5 millions de dollars | 837 | En hausse de 6 % sur un an, contrairement à la baisse plus large de l’offre. |
| Jours moyens sur le marché supérieurs à 5 millions de dollars | 113 jours | En baisse par rapport aux 125 jours du troisième trimestre 2025. |
| Clôture la plus élevée signalée | $46,958,750 | Tour Central Park, 217 West 57th Street, 113ème étage. |
Mise à jour début octobre : reprise des contrats de luxe plus larges
Olshan a signalé 30 contrats signés pour des maisons de Manhattan demandant 4 millions de dollars ou plus entre le 28 septembre et le 4 octobre, le décompte hebdomadaire le plus élevé depuis début juin. La semaine précédente, il y en avait 17. Il s’agit de chiffres hebdomadaires et non d’une comparaison d’une année sur l’autre.
Cela couvre un marché plus large que notre définition ultra-luxueuse des propriétés supérieures à 10 millions de dollars et supérieures à 4 000 dollars le pied carré. La semaine traverse également la frontière T3/T4, ces contrats ne sont donc pas ajoutés à nos totaux du T3. Une semaine n’établit pas de tendance.
Source : The Real Deal, rapportant les chiffres hebdomadaires des contrats d'Olshan Realty, 5 octobre 2026.
Où les échanges de trophées du troisième trimestre ont atterri
La vente conclue admissible la plus importante a eu lieu au 113e étage de la Central Park Tower, à 46 958 750 $, soit 6 638 $ le pied carré. Parmi les autres ventes conclues majeures, citons le penthouse du 42 Crosby Street pour 28,25 millions de dollars et un penthouse au 555 West 22nd Street pour 27,5 millions de dollars. Les trois mêmes transactions apparaissent également dans la compilation distincte de StreetEasy.
Du côté des signatures, le prix demandé le plus élevé sur l'filtre était de 54,9 millions de dollars pour la même résidence de la Central Park Tower avant sa fermeture plus tard dans le trimestre. D'autres contrats majeurs comprenaient 40,5 millions de dollars au 1122 Madison Avenue, 34 millions de dollars au 70 Vestry Street et 27 millions de dollars pour un penthouse au 73 Wooster Street.
La rareté est réelle, mais elle est spécifique
L'inventaire des sponsors de nouveaux développements a chuté de 22 % par rapport au troisième trimestre 2025 pour atteindre 564 annonces, le niveau le plus bas depuis fin 2012. Cela est important car les maisons grand format nouvellement livrées avec des vues protégées et un modèle de service éprouvé sont difficiles à remplacer.
Les stocks supérieurs à 5 millions de dollars ont augmenté de 6 % par rapport au troisième trimestre 2025. Les acheteurs ont plus de choix qu'il y a un an dans le vaste segment du luxe, même si les produits véritablement irremplaçables restent rares. Un grand appartement sans vue, étage, état, intimité ou origine du bâtiment ne devrait pas être évalué comme si la rareté seule le suffisait.
Le marché se divise selon la qualité des actifs
Les chiffres du trimestre montrent pourquoi un seul titre sur le luxe peut être trompeur. Le marché de 3 à 5 millions de dollars a évolué rapidement, avec un délai moyen de 78 jours pour conclure un contrat. Les propriétés de plus de 5 millions de dollars ont duré en moyenne 113 jours. Les copropriétés en revente ont affiché des prix record, tandis que le petit nombre de transactions de revente de coopératives supérieures à 10 millions de dollars a eu un effet démesuré sur les moyennes des coopératives.
Pour les acheteurs de trophées : attendez le bon actif, pas une correction généralisée de Manhattan. Négociez le plus durement lorsque la propriété est remplaçable ou que le prix du vendeur est détaché des preuves de construction récentes.
Pour les vendeurs de trophées : le pool d’acheteurs est présent, mais il n’est pas aveugle. Les métiers récents du même bâtiment, la protection des vues, l'état, la hauteur du sol, le service, l'intimité et les coûts de possession sont tous importants.
Pour les family offices et les acheteurs de résidences secondaires : inclure la taxe pied-à-terre dans le modèle de propriété. La taxe modifie le coût de portage. Cela ne change pas si un appartement particulier est rare ou si son prix est soutenu.
Sources : The Corcoran Group, Manhattan Real Estate Market Report, 3T 2026, publié le 2 octobre 2026 ; Les recherches UrbanDigs de données dérivées de RLS ont été effectuées le 2 octobre 2026 pour Manhattan, concluant des ventes et signé des contrats datés du 1er juillet au 30 septembre en 2026 et 2025, avec un prix supérieur à 10 millions de dollars et un prix au pied carré supérieur à 4 000 dollars ; Rapport sur le marché du logement à New York d'août 2026 de StreetEasy et ses registres de propriétés individuelles compilés séparément. L'examen StreetEasy a produit 12 correspondances claires au troisième trimestre 2026 sous le même test ; le record du 150 West 12th Street tombe en dessous de 4 000 $ le pied carré en utilisant la plus grande superficie enregistrée par StreetEasy. La comparaison StreetEasy est une vérification croisée et ne remplace pas l'filtre UrbanDigs dérivé de RLS. StreetEasy n'a pas encore publié les données de marché de septembre, elles ne sont donc pas traitées comme un rapport complet du troisième trimestre. La recherche fermée d'UrbanDigs pour le troisième trimestre 2026 a affiché 14 enregistrements, mais en comprenait un clôturant le 30 juin en dehors de la plage indiquée ; cet enregistrement est exclu. Les filtres du troisième trimestre 2025 ont renvoyé 17 ventes conclues et 13 contrats signés. Les résultats de la recherche peuvent changer à mesure que les enregistrements sont réglés. Sources supplémentaires examinées le 5 octobre : Jonathan Miller, Analyse de Manhattan au troisième trimestre de Housing Notes, 2 octobre ; Rapport Compass Manhattan Q3 reproduit par l'équipe Stacey Froelich, 2 octobre. Les chiffres du premier trimestre de Compass courent jusqu'au 20 septembre et sont révisés ultérieurement. Ses catégories de luxe axées uniquement sur le prix ne correspondent pas à l'filtre strict d'UrbanDigs. Miller s'associe désormais à The Real Deal, plutôt qu'à Elliman, pour ses reportages à New York.