NYC 및 마이애미 부동산 투자 비용 구성 요소

부동산 투자의
비용 구성 요소

초기 투자금

매입 가격
다른 국가와 달리, 맨해튼과 마이애미의 부동산은 모든 주방 가전제품이 아파트 최종 판매 가격에 포함되어 있습니다.

바닥재
맨해튼과 마이애미에서는 개발사로부터 신규 개발 매물을 매입 할 때 바닥재가 포함됩니다. 과거 마이애미는 석재나 목재 바닥 없이 디자이너가 작업할 수 있는 상태로 인도했습니다. 다행히 이는 변경되었습니다.

클로징 비용 (CLOSING COSTS)
평균 클로징 비용 (closing costs, 거래 종결 비용) 은 대출 없이 매입 시 매입 가격의 약 3%, 대출 시 매입 가격의 약 4.5%로 추정되며, 이는 대출 금액의 약 2%에 해당합니다.

이 클로징 비용에는 고가 부동산 세금 (Mansion Tax) 1.25%~3.95% (아파트 가치에 따른 단계별 적용), 등록 수수료 및 법률 비용이 포함됩니다. 사전 분양 신규 개발 매물을 매입하는 경우, 시장 상황에 따라 매수자가 NYC에서 약 2%의 매도자 이전세 (transfer tax)를 추가로 부담하는 것이 관례입니다. 마이애미에서는 이를 개발사 수수료라고 하며 약 1.25%~1.75%입니다. 마이애미.

운영 비용 (현금 지출)

공용 관리비 (COMMON CHARGES) 또는 유지비 (MAINTENANCE COSTS)

콘도미니엄 (condo)의 경우, 공용 관리비는 일반적으로 월 평방 피트당 $1.10에서 $1.60 사이입니다. 이러한 비용에는 공용 공간 난방, 전기, 청소, 수도, 기본 케이블, 보안, 건물 보험, 건물 편의시설 (피트니스 센터, 컨시어지, 라운지, 수영장, 놀이방 등) 운영이 포함됩니다.

협동조합 주택 (Co-op)은 유지비를 부과하며, 여기에는 모든 공용 관리비와 세금 (소유자가 별도로 납부하지 않음), 그리고 건물에 대한 대출 이자 (있는 경우)가 포함됩니다. 협동조합 법인은 건물에 대한 미상환 대출 (지붕 수리 또는 기타 이유)을 보유할 수 있으며, 이자는 협동조합 (Co-op) 주주들에게 전가됩니다. 따라서 협동조합의 유지비가 더 높은 경우가 많습니다 (유지비에 포함된 세금을 조정한 후에도). 콘도미니엄은 법적으로 부채를 떠안을 수 없기 때문입니다.

부동산세 (REAL ESTATE TAXES)

부동산세 (또는 재산세)는 시 정부가 부동산에 부여한 가치인 평가액을 기준으로 계산됩니다. 그런 다음 이 평가액에 세율이 적용됩니다. 이 과정은 다소 복잡하지만, 일반적으로 맨해튼에서는 매입 가격의 월 0.1%, 마이애미에서는 매입 가격의 월 0.2%가 기준입니다.

맨해튼에는 특정 건물에 대해 경우에 따라 10년, 15년 또는 20년 동안 세금을 감면하는 여러 세금 감면 프로그램이 있습니다. 그러나 이들 중 다수는 만료되었으며 신규 건물은 이러한 감면을 받을 수 없습니다. 자세한 내용은 부동산세 페이지를 참조하십시오.

마이애미는 주 거주 주택 매수자에게 $25,000의 주택 면제 (homestead exemption)를 제공하지만, 이러한 면제의 가치는 매우 미미합니다. 이에 대한 자세한 논의는 부동산세 페이지를 참조하십시오.

주택담보대출 (MORTGAGE)

소유자가 주택담보대출을 받기로 결정하면 이자와 원금을 모두 포함하는 월 지출이 발생합니다. 대출 계산의 특성상 초기에는 매수자가 주로 이자를 납부하게 되며, 이는 미국 세법상 공제 가능합니다. 후기에는 매수자가 주로 원금을 납부하게 됩니다.

예를 들어, 매수자가 $1,000,000에 부동산을 매입하고 30년 고정 금리 5.5%로 $500,000을 대출받은 경우, 연간 총 대출 상환액은 $34,067 (또는 월 $2,839)입니다. 이 중 $27,332는 세금 공제 가능한 이자입니다. 시간이 지나 대출 원금이 상환되면 세금 공제 가능한 이자 금액은 감소합니다. 그러나 초기에는 임대 소득을 상쇄할 수 있는 매우 큰 비용입니다.

주택담보대출에 대한 자세한 내용은주택담보대출 금융페이지를 참조하십시오.

보험 (INSURANCE)

소유자는 부동산 자체에 대한 보험 과 배상책임 보험에 가입해야 합니다. 이 비용은 연간 수백 달러에 불과합니다. 임대인은 임차인에게도 보험 가입을 요구하는 경우가 많아 임대인의 리스크가 완화됩니다.

플로리다에서 단독 주택 소유자는 홍수 및 허리케인 보험에 가입하는 것이 좋습니다.

중개 수수료 (BROKERAGE FEES)

미국에서는 매수 거래 시 매도자가 항상 중개 수수료를 부담합니다. 매도자는 일반적으로 매수 가격의 6%를 수수료로 지불하며, 이는 매수자 측 브로커와 매도자 측 브로커에게 균등하게 배분됩니다. 따라서 매수자는 매수 거래에서 저희가 대리하는 데 아무런 비용을 지불하지 않습니다.

매수자가 새로 구입한 아파트를 임대하기로결정하는 경우, 맨해튼에서는 한 달 임대료에 해당하는 중개 수수료를 지불합니다(첫 해에만 해당). 그러나 마이애미에서는 소유자가 세입자를 찾기 위해 수수료(연간 임대료의 10%, 매수자 측과 매도자 측 브로커에게 균등 배분)를 부담하는 것이 관례입니다.

주택 임대에 대한 자세한 정보는 자산 관리 페이지에서 확인하실 수 있습니다.

비운영 비용

감가상각

미국 정부는 투자 부동산 소유자가 매수 가격과 비금융 관련 클로징 비용(closing costs, 거래 종결 비용)을 27.5년에 걸쳐 감가상각할 수 있도록 허용합니다. 예를 들어, 매수자가 $1,000,000에 부동산을 구입하고 비금융 관련 클로징 비용이 $25,000($1,000,000에 위에 언급된 2.5%를 곱한 금액)인 경우, 매수자는 연간 $37,273, 즉 월 $3,106를 감가상각으로 공제할 수 있습니다. 이는 임대 소득에서 공제할 수 있는 상당한 비현금 비용입니다.

상각

미국 정부는 또한 투자 부동산 소유자가 대출 기간 동안 클로징 비용 중 금융 부분의 상각을 공제할 수 있도록 허용합니다. 이 역시 임대 소득에서 공제할 수 있는 비현금 비용입니다.

마이너스 과세 소득

궁극적으로, 미국 정부가 허용하는 모든 공제(위에 언급된 현금 및 비현금 공제 모두)를 적용하면, 초기 몇 년 동안 부동산 구입에 대출을 활용한 투자자는 마이너스 과세 소득 (또는 세금 손실)을 갖게 됩니다. 이는 현금 손실과 혼동해서는 안 됩니다. 40% 계약금을 납부한 소유자는 현금 측면에서 손익분기점에 도달할 가능성이 높기 때문입니다(즉, 현금 소득도 손실도 발생하지 않음). 이러한 세금 손실은 부동산이 세무 목적상 소득을 창출하는 연도로 이월되어 해당 소득을 상쇄하고 해당 연도의 세금을 제거할 수 있습니다. 그러나 시간이 지남에 따라 현금 소득과 부동산 가치가 모두 증가할 것입니다.