재산세와 mansion tax, transfer tax, 그리고 보유 비용까지, 맨해튼과 마이애미 부동산을 나란히 놓고 저울질하는 매수인을 위한 실무 가이드입니다.
미국 부동산의 보유 비용은 대체로 세 가지가 결정합니다. 지방에서 산정되어 매년 부과되는 재산세, 뉴욕과 플로리다가 크게 다른 주·시 소득세 노출, 그리고 매수와 매도 시점에 한 번씩 발생하는 거래세로, 여기에는 뉴욕의 mansion tax와 transfer tax가 들어갑니다. 플로리다는 주 소득세가 없고 클로징 비용도 대체로 가볍습니다. 뉴욕은 mansion tax, transfer tax, mortgage recording tax까지 겹이 더 많지만 매물의 층이 두텁고 장기 환금성이 강합니다. 외국인 소유자에게는 재매각 시점의 FIRPTA와 사망 시점의 미국 estate tax 노출이라는 변수가 따로 붙습니다. 양도차익을 이연하려는 매도인이라면 1031 exchange 규정을 먼저 확인해 두는 편이 좋고, 매수인은 NYC 클로징 비용을 정리한 자료로 미리 예산을 잡을 수 있습니다.
| 매수 가격 | mansion tax 세율 | 가격 기준 세액(예시) |
|---|---|---|
| 100만~199만 9,999달러 | 1.00% | 1만~1만 9,999달러 |
| 200만~299만 9,999달러 | 1.25% | 2만 5,000~3만 7,499달러 |
| 300만~499만 9,999달러 | 1.50% | 4만 5,000~7만 4,999달러 |
| 500만~999만 9,999달러 | 2.25% | 11만 2,500~22만 4,999달러 |
| 1,000만~1,499만 9,999달러 | 3.25% | 32만 5,000~48만 7,499달러 |
| 1,500만~1,999만 9,999달러 | 3.50% | 52만 5,000~69만 9,999달러 |
| 2,000만~2,499만 9,999달러 | 3.75% | 75만~93만 7,499달러 |
| 2,500만 달러 이상 | 3.90% | 97만 5,000달러 이상 |
세율과 구간, abatement 프로그램은 바뀝니다. 위 내용은 방향을 잡기 위한 것이며, 미국 세무 변호사나 CPA의 최신 자문을 대신하지 않습니다.
플로리다의 주 소득세 없는 구조는 한 번 받는 혜택이 아니라 매년 되풀이되는 변수입니다.
뉴욕시의 겹쳐진 transfer tax(mansion tax + 주 + 시)는 가격대가 높아질수록 클로징 비용 계산을 실질적으로 바꿔 놓습니다.
신축 분양은 스폰서의 transfer tax를 매수인이 떠안는 경우가 많으니, offering plan을 한 줄씩 읽으십시오.
abatement(421-a, 421-g)는 보유 비용을 크게 바꿉니다. 계약하기 전에 남은 연수를 확인하십시오.
FIRPTA는 매도 시점에 외국인 매도인에게 걸리는 사안입니다. 팔 때 발견할 것이 아니라 살 때 모델에 넣어야 합니다.
소유 구조(개인 / LLC / 트러스트)는 비거주 소유자의 estate tax 노출과 맞물립니다.
주거주지, pied-à-terre, 가족용, 임대, 순수 투자 보유 중 어디에 해당하느냐에 따라 중요해지는 세목과 계산 방식이 달라집니다.
재산세, 관리비, 보험료, 그리고 거주자의 경우 주·시 소득세 노출은 매년 되풀이됩니다. mansion tax, transfer tax, mortgage recording tax는 한 번뿐입니다. 둘을 섞으면 비교가 왜곡됩니다.
뉴욕시 신축에서는 스폰서의 transfer tax를 매수인이 내는 일이 흔합니다. 입찰 전에 offering plan에서 항목별 명세를 받아 두십시오.
이미 단계적 축소가 진행 중인 421-a나 421-g abatement는 전체 기간이 남아 있는 경우와 전혀 다르게 움직입니다. abatement 일정표는 마케팅 자료가 아니라 언더라이팅 모델에 들어가야 합니다.
매도 시 transfer tax, 외국인 소유자의 FIRPTA, 양도차익 노출은 클로징 명세서를 받아 든 뒤가 아니라 지금 계산해 두어야 합니다.
Manhattan Miami는 세무 자문사가 아닙니다. 구조가 아직 유연할 때 필요한 질문이 나오도록 브로커와 변호사, CPA를 정렬해 드립니다.
두 시장은 부동산 세금 관점에서 클로징 시점에도, 보유 기간 전체에 걸쳐서도 상당히 다르게 움직입니다.
관련 자료: NYC와 마이애미 클로징 비용 비교 · NYC 럭셔리 콘도 · 마이애미 럭셔리 아파트
미국 비거주 소유자에게 미국 부동산 세금은 재산세로 끝나지 않습니다. 외국인 소유자가 가장 자주 놀라는 두 가지는 매도 시점의 FIRPTA, 그리고 미국에 소재한 부동산을 직접 보유할 때의 미국 estate tax입니다.
Foreign Investment in Real Property Tax Act는 외국인 소유자가 미국 부동산을 매도할 때 총 매도 가격의 15%를 원천징수하도록 하는 것이 원칙입니다. 별도의 세금이 아니라 원천징수 장치이며, 매도인이 신고할 때 정산됩니다. 외국인 매수인이 매수하는 단계에는 영향을 주지 않습니다.
부동산을 포함해 미국에 소재한 자산을 직접 보유하면, 비거주 소유자에게는 비교적 낮은 기준선에서도 estate tax 노출이 생길 수 있습니다. 많은 해외 매수인에게 이것이 계약 전에 변호사와 소유 구조를 검토해야 하는 가장 큰 이유입니다.
개인 명의, 미국 LLC, 해외 지주 법인, 트러스트는 프라이버시와 책임 분리, 소득세 취급, estate tax 노출, 재매각 유연성에서 각각 득실이 다릅니다. 정답은 거주지와 가족 구성, 장기 계획에 따라 달라집니다.
Manhattan Miami는 부동산 자문·중개 회사이며 법률이나 세무 자문을 제공하지 않습니다. 위 내용은 매수인과 소유자가 변호사와 CPA, 상속 설계 전문가와 제대로 된 대화를 시작할 수 있도록 준비시키기 위한 것입니다.
세금 노출과 abatement 잔여 기간, transfer tax 구조, FIRPTA 계획은 계약을 맺은 뒤보다 그전에 조율하는 편이 훨씬 수월합니다. Manhattan Miami는 뉴욕과 사우스 플로리다에서 매수인과 매도인, 해외 투자자를 자문하며, 상황에 맞는 변호사와 CPA, 대출 기관을 연결해 드립니다.
프라이빗 상담 요청하기NYC mansion tax는 100만 달러 이상 주거용 매수에 붙는 구간별 transfer tax로, 가격이 오를수록 여러 구간을 거쳐 세율이 높아집니다. 클로징 시점에 매수인이 냅니다. 구간별 세율과 기준선은 법률로 정해지므로, 거래를 계산하기 전에 현행 법률과 대조해 확인해야 합니다.
뉴욕시 재판매 거래에서는 주와 시의 transfer tax를 통상 매도인이 부담합니다. 신축 분양에서는 스폰서 몫의 transfer tax를 매수인이 내는 경우가 흔하고, 그만큼 매수인의 클로징 비용이 크게 올라갑니다. 계약서와 offering plan에서 반드시 확인하십시오.
플로리다 재산세는 대체로 더 균일하고, 자산 가치 1달러당 부담이 조건이 비슷한 뉴욕시 콘도보다 낮습니다. 유효한 abatement가 없는 건물과 비교하면 차이가 더 뚜렷합니다. 플로리다 거주자가 되는 소유자에게는 homestead exemption과 평가액 상한도 의미가 있고, 뉴욕시 재산세는 건물 등급과 abatement 상태에 따라 편차가 매우 큽니다.
abatement는 뉴욕시에서는 보통 421-a나 421-g를 가리키며, 정해진 기간 동안 건물의 재산세 평가액을 낮춰 줍니다. 남은 연수와 단계적 축소 일정은 계약 전에 확인해야 합니다. 보유 비용과 재매각 시 설명이 크게 달라지기 때문입니다.
FIRPTA는 원칙적으로 매수 시점의 매수인이 아니라 매도 시점의 외국인 매도인에게 적용됩니다. 매수인은 총 매도 가격의 일부(통상 15%)를 원천징수해 IRS에 납부하며, 이는 외국인 매도인의 세액에 대한 선납으로 처리됩니다. 매도를 염두에 둔 외국인 소유자라면 매수 단계에서 FIRPTA 정산까지 계산에 넣어야 합니다.
대체로 그렇지만 늘 그런 것은 아닙니다. 미국 LLC를, 때로는 비미국 지주 법인이나 트러스트가 보유하는 형태로 두는 방식입니다. 책임 분리와 등기부상의 프라이버시, 상속 설계에 더 잘 맞는 구조를 얻을 수 있습니다. 정답은 거주지와 가족 상황, 금융 계획, 장기 재매각 전략에 따라 달라집니다. 이 판단은 계약을 맺기 전에 미국 변호사 및 세무 자문과 함께 내려야 합니다.
플로리다 거주자가 되는 매수인에게는 플로리다 주 소득세가 없다는 점이 매년 되풀이되는 요소로, 해당 부동산의 보유 비용 구도와 함께 쌓입니다. 플로리다 부동산을 세컨드 홈으로만 보유하는 비거주자라면, 플로리다 주 소득세가 없다는 사실이 미국 원천 소득에 대한 연방세 부담을 바꾸지는 않습니다.
아닙니다. Manhattan Miami는 부동산 자문·중개 회사이며 법무법인도 세무 자문사도 아닙니다. 저희는 매수인이 부동산 측면의 함의를 이해하도록 돕고, 법률·세무·상속·금융 자문가에게 던져야 할 질문을 함께 정리합니다. 뉴욕과 마이애미 부동산 매수인을 자주 다루는 변호사와 CPA를 소개해 드릴 수 있습니다.
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