마이애미 신규 개발 타임라인, 예약부터 인도까지

마이애미 프리콘스트럭션은 재판매와 구조적으로 다른 타임라인으로 진행됩니다. 단계별 계약금 구조로 자본 투입이 24-48개월에 걸쳐 분산됩니다. 트로피 플로어의 배정은 시행사와의 관계에 좌우됩니다. 조건은 분양 계획서가 정합니다. 초고액 자산가 구매자에게는 예약 계약금이 확정되기 전에 전체 타임라인을 이해하는 것이 필수적입니다.

구매자는 최초 계약금(통상 매매가의 10%)과 함께 예약 계약서에 서명합니다. 이 단계에서는 건물이 아직 착공 전인 경우가 일반적이며, 분양 계획서도 아직 작성 중일 수 있습니다. 예약은 본 계약 체결 전까지 특정 유닛 또는 플로어 배정을 확보해 줍니다. 구매자는 통상 예약 계약서에 정해진 초기 기간 동안 계약금을 반환받고 철회할 수 있습니다. 서명하기 전에 변호사와 함께 취소 가능 기간을 확인하십시오.

분양 계획서가 확정되어 승인되면 구매자는 본 매매계약서에 서명하고 추가 계약금(통상 예약 계약금에 더해 10-20%)을 납부합니다. 계약은 구속력을 가지며, 양도 권리, 취소 조항, 중도금 시점이 이 단계에서 정해집니다. 해외 구매자는 위임장 또는 송금 지시에 따른 서명 방식으로 이 단계를 원격으로 마무리하는 경우가 많습니다.

공사 단계별 중도금은 건물이 사전에 정해진 공사 단계(통상 기초, 골조 완공, 수직 구조 완공, TCO)에 도달할 때마다 납부 시점이 도래합니다. 각 중도금은 분양 계획서에 명시됩니다. 이 단계에서 총 계약금은 통상 매매가의 30-40%에 이릅니다. 구매자는 계약에 구속되며, 취소하려면 통상 시행사의 승인이 필요하고 이미 납부한 계약금을 잃을 수 있습니다.

TCO 이전에 구매자(또는 구매자의 대리인)가 유닛을 점검하고 보완 사항 목록(펀치리스트)을 확인합니다. 시행사 측 변호사가 워크스루와 하자 해결을 조율합니다. 트로피 플로어 구매자의 경우, 계약 단계에서 선택했다면 이 단계에서 디자인 조율과 맞춤 사양 확정이 이루어지는 경우가 많습니다.

건물이 임시 사용승인(Temporary Certificate of Occupancy)을 받으면 구매자의 클로징 일정이 잡힙니다. 구매자는 잔금(통상 매매가의 50-60%)을 지불하고 증서 이전을 실행합니다. 소유권 인도는 클로징 시점에 이루어집니다. 대출을 이용하는 거래에서는 이 단계에서 대출 기관이 자금을 실행합니다. 플로리다 문서 인지세 + 무형자산세(대출 거래의 경우) + 권원 보험료는 클로징 시점에 납부합니다.

분양 계획서가 양도를 허용하는 경우, 구매자는 TCO 이전에 계약을 다른 구매자에게 이전할 수 있습니다. 양도 시장 가격은 통상 예약 시점부터 인도 시점까지의 가격 상승분을 반영합니다. 시행사 승인과 양도 수수료가 통상 적용됩니다. 투자 목적의 구매자에게 양도는 TCO 이전에 흔히 쓰이는 엑시트 경로입니다. 예약하기 전에 계약서의 양도 조항을 확인하십시오. 모든 시행사가 양도를 허용하는 것은 아닙니다.

• 보유 계획. 인도받아 직접 거주하거나 임대하시겠습니까, 아니면 TCO 이전에 양도하시겠습니까?
• 매입 주체. 예약 시점의 주체는 클로징 시점의 주체와 일치해야 합니다. 사이클 도중에 주체를 변경하려면 시행사의 승인이 필요할 수 있습니다.
• 맞춤 사양. 디자인과 마감재 선택은 통상 기한이 정해져 있으므로, 미리 변호사 및 디자인 팀과 조율하십시오.
• 취소 가능 기간, 예약 계약서의 취소 가능 기간은 구매자를 보호하는 가장 중요한 장치입니다. 계약금을 납부하기 전에 그 범위와 만료 시점을 파악하십시오.
• FIRPTA 노출. 외국인 구매자는 클로징이나 이후 매각 시점이 아니라 예약 시점에 FIRPTA(외국인 부동산투자세법) 계획을 세워야 합니다.