외국인도 미국 부동산을 살 수 있을까요?

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1. 외국인이 미국에서 집을 살 수 있나요?

네. 미국 연방정부는 미국 부동산에 대한 외국인 투자를 제한하지 않으므로, 미국 시민, US resident aliens, 외국 국적자에게 일반적으로 동등한 장입니다. 외국인 구매는 미국 주거 매매 건수·달러 규모의 2% 미만이지만, 특히 New York과 Florida는 국제 수요가 상대적으로 큽니다. NYC·Miami 특화 구매 절차는 NYC와 Miami 부동산 외국인 바이어 가이드를 읽으세요. FIRPTA, 상속세 플래닝, foreign-national 금융, remote closing 포함.

2. 외국인이 미국에서 부동산을 살 때 주요 규칙은?

미국에서 부동산을 살 때 외국인 바이어에게 금융은 일반적으로 가능하지만, 미국 신용 이력이 없어 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 대형 은행 대부분은 취업 비자 없이 외국인에게 대출하지 않으나, HSBC 같은 일부 국제 은행은 거주 지위와 무관하게 대출할 수 있습니다. JP Morgan, Citi Private 같은 프라이빗 뱅크도 비미국 거주자에게 대출합니다. Foreign national 모기지는 보통 현지 거주자 모기지보다 더 큰 계약금을 요구합니다.

미국 상속세는 도미사일, 소유구조 및 조세조약 적용 자격에 따릅니다. 미국 시민도 미국 도미사일 보유자도 아닌 사람은 미국 소재 자산이 $60,000를 초과하면 적용 규정에 따라 일반적으로 상속세 신고가 필요합니다. LLC만으로 상속세 위험이 자동 제거되지는 않습니다. 2026-10-19 · IRS 706-NA

외국인 매도인이 미국 부동산을 처분할 때 FIRPTA는 일반적으로 매수인에게 실현 총액의 15%를 원천징수하도록 요구합니다. 예외와 IRS 증명서로 감액 또는 면제될 수 있습니다. 원천징수액은 매도인의 세금에 충당되며 초과 납부분만 환급 대상입니다. 2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS

아래 블로그 'Four Rules for Foreigners Buying Property in USA'를 확인하세요!

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3. 외국인 바이어가 추가 인지세를 내야 하나요?

클로징 세금과 비용은 위치, 가격, 금융조건과 계약에 따릅니다. 하나의 비율로 맨해튼과 마이애미를 설명할 수 없습니다. 매수인 중개보수 부담을 포함한 항목별 견적을 요청하십시오. 2026-10-19 · NY · Florida

4. 부동산 구매 시 중개 수수료를 내야 하나요?

중개보수는 협상 가능하며 법으로 정해진 고정 요율이 아닙니다. 매도인이 매수인 중개보수의 일부 또는 전부를 부담하기로 합의할 수 있습니다. 고객의 부담액은 서면 매수인 계약과 거래 조건에 따릅니다. 의무를 부담하기 전에 이를 확인합니다. 2026-10-19 · NAR · REBNY

국제 거래 경험이 있는 부동산 변호사도 두는 것이 좋습니다. 또한 세무 전문가가 유용합니다. 수년간 협업해 온 전문가를 추천할 수 있습니다.

자세한 내용은 'The Foreign Buyer’s Checklist For Purchasing Manhattan Real Estate'를 확인하세요:

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5. 외국인이 모기지로 미국에서 집을 살 수 있나요?

Foreign nationals용 모기지 대출 은 일반적으로 가능합니다. 예를 들어 HSBC, Wells Fargo, 다수의 프라이빗 뱅크가 foreign national loans로 외국인에게 모기지를 제공합니다. 아래는 HSBC foreign-national 모기지 조건의점입니다:

• 30% 최소 계약금

• $3 million 최대 모기지 금액, 즉 부동산 가격 $4.3 million

• $50,000 or $100,000 HSBC 예치

• 12 months 리저브(모기지 납부, 공용관리비, 세금)를 예치해야 함(기존 예치금에 추가)

숙련된 부동산 자문가는 모기지 확보와 금융 절차를 도울 수 있습니다. 현지 은행은 미국 신용보고서가 없으면 보통 외국인에게 대출하지 않지만, HSBC는 외국 재무 기록 검토에 능숙하며 US permanent residency 없이도 비미국 시민에게 모기지 승인을 줄 수 있습니다.

이러한 모기지는 세컨드 홈 또는 투자용 부동산로 쓰이는 주거용 부동산에 적용될 수 있습니다. 일반적으로 아파트를 투자용 부동산으로 쓰면 금리가 다소 높습니다.

금리는 매일 변동하므로 최신 금리는 문의해 주세요.

6. 주택 구매 시 외국인은 미국 거주자와 어떻게 다르게 다루어지나요?

미국 세제는 부동산 소유와 관련하여 외국인 투자자와 거주자 모두에게 일반적으로 유리합니다. 따라서 외국인을 위한 몇 가지 구체적인 미국에서 부동산 구매 규칙이 있습니다. 차이 중 하나는 코압(co-ops)구매로, 주거용 주거지 매수인을 선호합니다. 또한 은행 언더라이터는 외국인 바이어를 다소 위험하게 보고 금리에 1/2포인트 추가를 부과할 수 있으나, 이는 정부 규정이 아닙니다. 숙련된 자문가가 이러한 차이를 이해하고 구매 절차를 진행하도록 도울 수 있습니다.

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7. 부동산을 찾으려면 여러 부동산 에이전트가 필요한가요?

미국에서는 특히 외국인 바이어에게 탐색 중 한 명의 전문 브로커와 일하는 것이 가장 현명합니다. 런던, 파리, 브라질과 달리 미국 시장은 매우 투명합니다. 시장 속도를 높이기 위해 The Real Estate Board of New York과 Florida Department of State 등은 예를 들어 브로커리지가 독점 리스팅을 24시간 내 공유하도록 하여, 좋은 buyer’s broker가 시장의 어떤 아파트든 안내할 수 있습니다. 한 브로커에 전념하면 그 브로커로부터 최고 수준의 서비스 를 받게 됩니다. 특히 외국인에게 숙련된 자문가 선임이 중요합니다.

8. 외국인으로서 어떤 유형의 부동산을 살 수 있나요?

미국 부동산에 대한 외국인 투자는 일반적으로 콘도, 콘돕, 단독주택, 다가구주택 구매로 제한됩니다. 맨해튼에서는 일반적으로 외국인 매수인 가 콘도미니엄, 콘돕, 단독·다가구주택 구매에서 제한되지 않습니다. 코압은 주거용 소유자를 선호하며, 매수인 자산과 주 소득원의 대부분이 미국에 있지 않으면 외국인 소유를 일반적으로 금지합니다. condo와 coop의 차이를 알아보세요. 숙련된 자문가는 휴가용 또는 투자용 부동산 등 외국인이 찾는 적합한 물건을 찾는 데 도움이 될 수 있습니다.

투자 팁이 필요하신가요 — 마이애미 부동산?

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9. 세금을 최소화하려면 구매를 어떻게 구조화해야 하나요?

미국 상속세는 도미사일, 소유구조 및 조세조약 적용 자격에 따릅니다. 미국 시민도 미국 도미사일 보유자도 아닌 사람은 미국 소재 자산이 $60,000를 초과하면 적용 규정에 따라 일반적으로 상속세 신고가 필요합니다. LLC만으로 상속세 위험이 자동 제거되지는 않습니다. 2026-10-19 · IRS 706-NA

• 연방·주 세무 이슈와 조세조약의 영향을 고려하세요.

• 구조화(LLC, Foreign Corp 등)와 세무 자문을 위해 미국 현지 자문을 구하세요.

• 계약 서명 전 반드시 변호사와 상담하세요

• 자세히 알아보기: 부동산 투자의 비용 구성 

10. 소득세를 걱정해야 하나요?

감가상각과 주택담보대출 이자 등 공제 가능한 비용은 임대수입을 상쇄할 수 있습니다. 사용하지 못한 수동적 임대손실은 일반적으로 수동적 활동, 위험부담액 및 기타 제한에 따라 사용할 수 있을 때까지 이월되며, 일률적인 7년 만료 규정은 없습니다. 따라서 현금흐름이 양수여도 당기 연방소득세가 적거나 없을 수 있지만, 15년 비과세 기간이 보장되지는 않습니다. 결과는 임대료, 비용, 금융조건, 세무상 취득가액과 소유구조에 달려 있습니다. 비거주 개인이 순액 기준 공제를 받으려면 IRC 871(d) 선택과 Form 1040-NR 신고가 필요할 수 있습니다. 재산세와 매각 시 세금은 여전히 발생할 수 있습니다. 2026-10-19 · IRS 527 · IRS 925 · IRS 871(d)

외국인은 Taxpayer Identification Number(TIN) 없이 미국에서 부동산을 살 수 있습니다. 다만 특정 상황, 특히 세무 책임과 관련해 TIN 취득이 중요합니다. 예를 들어 임대를 하거나 나중에 매도할 계획이라면 임대 소득 보고, 관련 세금 납부, Foreign Investment in Real Property Tax Act(FIRPTA) 준수를 위해 TIN이 필요합니다. 숙련된 자문가가 외국인 바이어의 세무 책임 이해와 준수를 도울 수 있습니다.

Social Security Number(SSN) 자격이 없는 개인은 Form W-7로 Individual Taxpayer Identification Number(ITIN)를 신청할 수 있습니다. 외국인 지위와 신원을 입증하는 서류가 필요합니다.

11. 외국인이 미국에서 부동산을 팔 때 유의할 점은?

매각 세금은 이익, 보유기간과 소유구조에 따릅니다. 감가상각은 세무상 취득가액을 낮추고 매각 세금에 영향을 줄 수 있습니다. 주세도 발생할 수 있으며 외국인 부동산 매도인에게 일률적인 연방 최고세율 28%가 적용되는 것은 아닙니다. 2026-10-19 · IRS 409 · IRS 527

외국인 매도인이 미국 부동산을 처분할 때 FIRPTA는 일반적으로 매수인에게 실현 총액의 15%를 원천징수하도록 요구합니다. 예외와 IRS 증명서로 감액 또는 면제될 수 있습니다. 원천징수액은 매도인의 세금에 충당되며 초과 납부분만 환급 대상입니다. 2026-10-19 · IRS FIRPTA · IRS

클로징 세금과 비용은 위치, 가격, 금융조건과 계약에 따릅니다. 하나의 비율로 맨해튼과 마이애미를 설명할 수 없습니다. 매수인 중개보수 부담을 포함한 항목별 견적을 요청하십시오. 2026-10-19 · NY · Florida

12. 실사와 클로징은 어떻게 하나요?

실사는 특히 미국 부동산 외국인 투자에서 구매 과정의 중요한 단계입니다. 좋은 변호사가 완전한 실사에 필요한 법률 서비스를 제공합니다. 물건 상태, title, 가치·소유에 영향을 줄 수 있는 쟁점의 철저한 검토를 포함합니다. 주요 항목:

• 부동산 점검: 기초, 지붕, 배관, 전기, 손상·필요 수리 징후를 포함한 상태를 전문 inspector가 점검. 구매 확정 전 잠재 이슈를 파악할 수 있습니다.

• 권리 조사: 매도인의 명확한 소유와 미결제 lien·분쟁 없음을 확인하기 위한 철저한 title search. 불명확한 소유로 인한 법적 합병증을 예방합니다.

• 부동산 기록 검토: deed, title report, 미결제 모기지·lien을 포함한 기록 검토. 법적·재무 상태에 대한 종합적 이해를 제공합니다.

• 환경 이슈: 인근 산업 부지, 홍수 구역 등 잠재 위험을 확인. 의도한 용도에 안전하고 적합한지 확인합니다.

실사가 끝나면 클로징입니다. 포함 사항:

• 매매계약 서명: 가격, 클로징일, contingencies를 포함한 매매 조건의 purchase agreement에 서명. 합의 조건에 양 당사자를 법적으로 구속합니다.

• 금융 확정: 모기지 확보와 필요 서류 완료를 포함해 금융을 확정. 클로징 전 재무 사항이 정리되었는지 확인합니다.

• 클로징: 소유권이 이전되는 클로징에 참석하고 남은 서류를 완료. 공식 소유자가 되는 구매의 최종 단계입니다.

13. 보험과 유틸리티 요건은?

외국인 바이어로서 미국에서 부동산을 살 때 외국인 투자, 보험, 유틸리티, estate planning을 고려하는 것이 중요합니다.

• 보험: 손상, 손실, 책임으로부터 보호하는 보험을 확보하세요. 주택보험, 권리보험, 책임보험을 포함할 수 있습니다. 예기치 못한 상황에 재정적 보호를 제공합니다.

• 유틸리티: 전기, 가스, 수도, 인터넷을 본인 명의로 개설하세요. 중단을 피하려면 필요 서비스가 활성화·명의 이전되었는지 확인합니다.

New York Real Estate에 대한 질문을 많이 받습니다.  답변을 원하시나요? 'Answers to FAQ’s by Foreigners Interested in Buying and Selling NY Real Estate'에서 다룹니다:

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14. Estate Planning과 세금은?

• 미국 상속세는 도미사일, 소유구조 및 조세조약 적용 자격에 따릅니다. 미국 시민도 미국 도미사일 보유자도 아닌 사람은 미국 소재 자산이 $60,000를 초과하면 적용 규정에 따라 일반적으로 상속세 신고가 필요합니다. LLC만으로 상속세 위험이 자동 제거되지는 않습니다. 2026-10-19 · IRS 706-NA

경험 있는 부동산 자문가와 변호사가 이 과정을 안내하고 거래를 원활히 유지할 수 있습니다.

세금 영향: 외국인 바이어로서 미국 부동산 소유의 세무 영향을 이해하는 것이 중요합니다. 포함될 수 있는 항목:

• 양도소득세: 매도 이익에 대한 양도소득세. 세율과 규정을 이해하면 투자 전략 수립에 도움이 됩니다.

• 소득세: 부동산이 창출하는 임대 소득에 대한 소득세. 임대 소득·비용의 올바른 보고는 미국 세법 준수에 중요합니다.

• 재산세: 부동산 가치에 대한 재산세. 보통 연간 평가되며 위치에 따라 다릅니다.

세무 전문가와 상담해 납세 의무와 잠재적 세무 영향을 이해하세요.

외국인 소유: 외국인 바이어로서 미국 외국인 소유 규칙을 이해하는 것이 중요합니다. 포함될 수 있는 항목:

• FIRPTA: Foreign Investment in Real Property Tax Act(FIRPTA)와 외국인 바이어에 대한 영향 이해. FIRPTA는 외국인 매도인에게 미국 부동산 매도 시 원천징수세를 요구합니다.

• 조세조약: 납세 의무에 영향을 줄 수 있는 미국·모국 간 조세조약 이해. 세율 인하 또는 면제 등의 혜택을 줄 수 있습니다.

미국 외국인 소유 규칙을 이해하려면 부동산 변호사 또는 세무 전문가와 상담하세요. 미국 시장의 복잡성을 다루고 정보에 입각한 결정을 내리는 데 도움이 됩니다.

15. 결론: 외국인 바이어로서 미국에서 부동산 구매 성공하기

외국인 바이어로서 미국 부동산 구매는 복잡할 수 있지만, 올바른 안내가 있으면 성공적인 경험이 될 수도 있습니다. 적격성과 요건을 이해하고, 외국인 소유의 복잡성을 다루고, 금융을 확보하며, 경험 있는 자문가와 함께하면 외국인 바이어는 미국 부동산 소유라는 목표에 도달할 수 있습니다. 포트폴리오를 다각화하는 외국인 투자자나 vacation home을 찾는 바이어에게 미국 시장은 강한 기회를 제공합니다. 적절한 전문성과 안내로 확신을 갖고 구매를 완료할 수 있습니다.