Residences by Armani/Casa, 18975 Collins Avenue, Sunny Isles Beach

이 건물이 이름으로 지목되는 이유

남부 플로리다의 오션프런트 타워가 대체로 조망과 기준층 평면, 마감 수준으로 팔린다면, 이 건물은 누가 디자인했는가로 팔립니다. Dezer Development가 공개한 프로젝트 자료에 따르면 실내와 공용부 디자인은 Armani/Casa Interior Design Studio가 맡았습니다. 이 크레디트가 건물이 거래되는 방식을 바꾸어 놓았습니다. 매수인은 이미 브랜드를 알고 찾아오며, 평면도를 한 장도 보기 전에 실내가 어떤 느낌이어야 하는지에 대한 기대를 이미 갖고 있습니다.

그런 인지도는 유용하지만 동시에 함정이기도 합니다. 브랜드에 대한 익숙함은 이 가격대의 오션프런트 매입에서 매수인이 통상 거치는 실사 과정을 압축시킵니다. 로비에 마음을 빼앗겨 서둘러 서명한 뒤, 적립금 현황과 특별부과금 이력, 보험 항목, 해당 라인의 향은 그다음에야 들여다보게 됩니다. 앞으로 10년 동안 이 주택을 보유하는 데 드는 비용을 결정하는 것은 바로 그 항목들이며, 디자인 크레디트는 그중 어느 것도 바꾸지 못합니다.

이 페이지에서는 건물의 물리적 실체, 레지던스 라인별 차이, 오퍼 제출 전에 매수인이 확인해야 할 항목, 그리고 Collins Avenue의 다른 브랜드 레지던스와 견주었을 때 이 타워가 놓인 자리를 다룹니다. 이 해안 일대 전체를 먼저 파악하시려면 Sunny Isles 콘도 매물 허브를 먼저 보신 뒤 돌아오시기 바랍니다.

건물 자체

타워는 Collins Avenue 동편, Sunny Isles Beach 해안선의 북쪽 끝자락에서 모래사장에 바로 접해 서 있습니다. 카운티 부동산 기록을 보면 시 경계 안쪽의 Collins Avenue 주소는 대략 19200번대 블록까지 이어지고, 그 북쪽부터는 Golden Beach 타운 경계가 시작되면서 해안 도로의 이름도 바뀝니다.

설계 건축가는 César Pelli가 설립한 Pelli Clarke & Partners이고, 기록상 건축가(architect of record)는 Sieger Suarez Architects입니다. 설계 건축가가 자사 프로젝트 페이지에 밝힌 내용이며, 같은 페이지는 타워 높이를 649피트, 건축 연면적을 약 784,000제곱피트로 기록하고 있습니다. Dezer Development는 이 건물을 60층 오션프런트 타워로 소개하고 Pelli Clarke & Partners 역시 60층 규모로 기술하고 있어, 분양 기준 층수만큼은 시행사와 설계 건축가의 설명이 서로 맞습니다. 다만 Miami-Dade County의 호실 기록은 주거 층을 3층부터 54층까지로 매기고 13층을 두지 않아 분양 기준 층수와 등록된 호실 번호 체계가 일치하지 않으므로, 이 건물의 "고층"을 옆 건물의 고층과 비교하시기 전에 해당 매물이 어느 기준을 쓰고 있는지 먼저 확인하시기 바랍니다.

건축가들은 이 건물의 매스를 위로 올라갈수록 벌어지는, 서로 얽힌 두 개의 돛 형상으로 설명합니다. 수사가 아닙니다. 평면에서 실제로 측정되는 특징을 설명하는 말입니다. 일부 레지던스 라인은 층이 올라갈수록 면적이 실제로 커지고, 이 사실은 카운티의 면적 기록에도 그대로 나타납니다. 마이애미 타워에서는 드문 일입니다.

풀 데크와 비치 클럽은 바다 쪽에 있고, 포르트코셰르와 진입 동선은 Collins Avenue를 향합니다.

구조와 세대수, 준공 시점

Miami-Dade County의 18975 Collins Condo folio 기록에는 3층부터 54층까지 한 층에 여섯 세대씩, 번호가 매겨진 306세대가 등재되어 있습니다. 여섯 개 라인마다 51세대씩인 셈입니다. 여기에 펜트하우스로 등록된 folio가 두 건 더 있고, 카운티 기록상 주거면적은 PH-00이 5,336제곱피트, PH-04가 4,821제곱피트입니다. 합하면 308세대이며, 이는 Dezer Development가 자사 프로젝트 자료에 게재한 숫자와 같습니다. 저희는 그 숫자를 실제 등록 필지와 대조해 확인했습니다. 다만 공표된 세대수는 그대로 받아들일 것이 못 됩니다. 설계 건축가의 이 프로젝트 페이지는 260세대로 적고 있는데, 카운티 기록과도 시행사 자신의 숫자와도 맞지 않습니다. 어느 한 곳에 공표된 세대수는 사실이 아니라 확인해야 할 주장으로 다루시기 바랍니다.

카운티 기록은 매수인이 자기 라인의 비교 사례가 얼마나 두터운지 알고 싶을 때 던지는 질문에도 답을 줍니다. 전체 folio의 침실 수를 집계하면 04·05 라인의 침실 2개 세대가 102세대, 01·03 라인의 침실 3개 세대가 102세대, 00·02 라인의 침실 4개 세대가 102세대이며, 펜트하우스 folio 두 건에는 침실 수가 아예 기재되어 있지 않습니다. Dezer Development는 침실 2개부터 6개까지의 평면을 안내하고 있으므로, 침실 4개를 넘는 구성은 라인 격자가 아니라 펜트하우스에 있습니다. 경쟁 건물 페이지 하나는 이 구성을 침실 2개 102세대, 침실 3개 102세대, 침실 4개 이상 104세대로 나눕니다. 펜트하우스가 침실 4개 세대라고 슬며시 전제한 것이지만, 카운티 기록에는 그런 내용이 없습니다.

세대수에 포함되지 않는 folio가 열네 건 더 있습니다. 카운티 기록에서 PS-1부터 PS-15까지로 지정되어 있고 PS-13은 빠져 있으며, 각각 209제곱피트로 등록되어 있습니다. Pelli Clarke & Partners가 해변의 프라이빗 오션프런트 카바나로 소개하는 시설이 이것입니다. 카바나 folio는 각각 공용부에 대한 0.0299%의 미분할 지분을 함께 보유하며, 그래서 남의 시설을 쓰는 이용권이 아니라 별도로 등기된 유닛이 되고, 자체 folio를 갖고 있으므로 주거 호실과 분리해 양도할 수도 있습니다. Pelli Clarke & Partners는 카바나를 복층으로도 설명하고 있어, 209제곱피트를 크게 웃도는 면적을 적어 둔 매물 자료는 카운티 등록 주거면적이 아닌 다른 것을 말하고 있는 것입니다. 검토 중이신 거래에 카바나가 포함되는지는 서면으로 확인하시고, 매물 자료가 아니라 folio를 기준으로 확인하시기 바랍니다.

준공 시점은 카운티 기록이 둘로 갈립니다. 3층부터 50층까지는 준공 연도가 2019년으로 등재되어 있고, 예외는 3층의 302호와 303호 두 곳으로 2020년입니다. 51층부터 54층까지와 펜트하우스 folio 두 건도 2020년입니다. Pelli Clarke & Partners는 이 프로젝트의 준공을 2020년으로 기재하고 있으며, 업계 매체는 2019년 말 완공으로 보도했습니다. 골조를 올린 뒤 연말연시에 걸쳐 아래층부터 순차적으로 인도한 건물이라면 모두 앞뒤가 맞는 기록입니다. 이 건물의 준공 연도를 어느 한쪽으로 하나만 적어 둔 페이지는, 실제로 갈라져 있는 기록을 반올림한 것입니다. 이 날짜가 실무적으로 중요한 이유는 하나이고 아래에서 다룹니다. milestone inspection(마일스톤 점검)의 기산일이 여기에서 시작되기 때문입니다.

10피트가 넘는 천장고와 층고를 가득 채운 유리, 깊은 테라스는 시행사가 전 평면에 걸쳐 내세운 공통 요소입니다. 저희는 층 구간별 실측 천장고를 게재하지 않습니다. 구간과 평면에 따라 달라지는 수치이고, 웹 페이지가 아니라 시행사의 사양서에 들어갈 내용이기 때문입니다. 오퍼 전에 그 사양서를 고객을 대신해 확보해 드립니다.

Armani/Casa 크레디트가 포함하는 범위

Dezer Development의 프로젝트 자료는 Armani/Casa Interior Design Studio가 레지던스와 공용부, 어메니티 공간을 디자인했고 이 스튜디오의 작업 범위가 건물에 적용된 가구와 마감재까지 이어진다고 밝히고 있습니다. 저희는 시행사가 공표한 그대로 이 크레디트를 기술합니다. 그 배후의 상업적 계약 관계에 대해서는 성격을 규정하지 않습니다. 계약 조건이 비공개이고, 당사자가 아닌 누구도 그것을 정직하게 설명할 수 없기 때문입니다.

매수인이 실제로 마주하는 것은 절제된 소재입니다. 따뜻한 뉴트럴 톤, 넉넉하게 쓴 석재와 목재, 대비를 낮춘 짜임, 간접 조명, 의도적으로 조용한 하드웨어입니다. Armani/Casa는 극적인 연출을 하지 않고 차분함을 만듭니다. 하이글로스에 대비가 강한 마이애미식 인테리어를 원하시는 분에게는 인도된 그대로의 마감이 밋밋하게 느껴질 수 있고, 이 시장에서 그 지점은 실제로 매수층을 가르는 기준이 됩니다.

인도 이후 소유자가 마감을 새로 한 재판매 호실도 여럿이라, 같은 라인의 두 호실이 전혀 다르게 보일 수 있습니다. 현장을 보실 때는 지금 보고 계신 것이 인도 당시의 원마감인지 소유자 개보수인지 직접 물어보시기 바랍니다. 지불하셔야 할 가격도, 확인해야 할 인허가 이력도 여기에서 달라집니다. 저희는 원래 사용된 가전과 주방 가구 제조사를 게재하지 않습니다. 이 페이지를 위해 시행사 사양서를 아직 확보하지 못했고, 여기에서 틀린 답을 적으면 그 답을 읽은 매수인마다 그대로 옮겨 쓰게 되기 때문입니다.

어메니티 층

Dezer Development는 두 개 층에 걸친 35,000제곱피트가 넘는 어메니티 프로그램을 공개하고 있습니다. 입주민 라운지와 레스토랑, 시가 룸, 와인 셀러, 복층 스파, 바다를 향한 피트니스 센터, 영화관, 클럽룸이 포함되고, 온수 풀 데크와 약 300피트의 프라이빗 비치가 함께 있습니다. 조경 설계는 Enzo Enea의 작업으로 밝히고 있습니다. 다만 이는 인도 당시의 프로그램이지 오늘 운영되고 있는 프로그램은 아닙니다. Sunny Isles 일대 타워들의 어메니티 운영 주체와 운영 시간은 2019년 이후 여러 차례 바뀌었고, 공개된 목록과 실제로 인력이 배치된 시설은 같지 않습니다.

목록보다 중요한 질문은 두 가지입니다. 첫째, 어떤 어메니티에 인력이 상주하며 운영 시간은 어떻게 되는가입니다. 인력이 없는 스파는 그저 빈 방입니다. 둘째, 그 프로그램을 운영하는 데 얼마가 드는가 입니다. 그 비용은 월 관리비 안에 들어 있고, 실제로 움직이는 항목이 바로 그것이기 때문입니다.

레지던스 라인과 평면

한 층에는 여섯 세대가 들어가며, 라인 번호는 00부터 05까지입니다. 아래 수치는 건물 내 전 호실에 대한 Miami-Dade County Property Appraiser의 folio 기록에서 가져온 것으로, 시행사가 분양 자료에 표기한 실내면적이 아니라 카운티에 등록된 주거면적입니다. 두 수치는 같지 않고, 시행사 평면집 쪽이 대개 더 크게 읽히므로, 라인 사이를 비교하실 때는 카운티 수치를, 서명하실 서류에는 평면집 수치를 쓰시기 바랍니다.

• 00 라인은 기준 평면 가운데 가장 큽니다. 카운티 기록상 침실 4개에 욕실 5개와 손님용 화장실 1개이며, 주거면적은 3층 3,005제곱피트에서 54층 3,504제곱피트까지 올라갑니다.
• 01 라인은 침실 3개에 욕실 5개와 손님용 화장실 1개로, 3층부터 54층까지 전 층이 2,468제곱피트로 등록되어 있습니다.
• 02 라인은 침실 4개에 욕실 4개와 손님용 화장실 1개로, 전 층이 2,682제곱피트입니다.
• 03 라인은 침실 3개에 욕실 3개와 손님용 화장실 1개로, 전 층이 2,271제곱피트입니다.
• 04 라인은 침실 2개에 욕실 2개와 손님용 화장실 1개로, 저층부 1,506제곱피트에서 최상층 1,762제곱피트까지 커집니다.
• 05 라인은 침실 2개에 욕실 2개인 더 작은 평면으로, 1,080제곱피트에서 1,305제곱피트까지 커집니다.

개별 숫자보다 패턴을 읽으시기 바랍니다. 세 개 라인은 아래층부터 위층까지 면적이 같아 비교 사례로 가격을 잡기가 이례적으로 쉬운 반면, 나머지 세 라인은 높이에 따라 커지며 이는 돛 형상의 매스가 등기 기록에 그대로 드러난 결과입니다. 00 라인은 최저층과 최고층의 등록 주거면적 차이가 약 500제곱피트이고, 이는 조망 값을 매기기 전의 숫자입니다.

발표 방식에서 짚어 둘 함정이 하나 있습니다. 이 타워로 상위 노출되는 건물 페이지들에서 실제로 나타나는 문제입니다. 그 페이지들은 평면을 보통 3~20층, 21~40층, 41~54층의 세 개 층 구간으로 묶고 구간마다 면적을 하나씩 적어 둡니다. 면적이 커지는 라인에서는 카운티 기록이 그런 구조를 뒷받침하지 않습니다. 04 라인의 등록 주거면적은 3층 1,506제곱피트, 20층 1,584제곱피트, 30층 1,634제곱피트, 41층 1,693제곱피트, 54층 1,762제곱피트이고, 그 사이 층들은 같은 값을 반복하는 것이 아니라 중간값을 가집니다. 따라서 구간 표는 구간 아래쪽 호실을 과대평가하고 위쪽 호실을 과소평가합니다. 구간이 아니라 층으로 가격을 매기시기 바랍니다.

테라스 면적은 카운티가 기록하지 않고, 저희도 게재하지 않습니다. 기록으로 남아 있는 것은 실제로 이 타워를 지은 두 당사자의 설명입니다. Dezer Development는 레지던스에 서머 키친을 갖춘 넓은 전용 발코니가 있다고 밝히고, Pelli Clarke & Partners는 전 세대에 서머 키친을 갖춘 넉넉한 전용 테라스가 있으며 대부분의 세대가 전용 고속 엘리베이터로 진입한다고 밝히고 있습니다. 테라스가 난간에 붙은 여유 공간이 아니라 설계된 하나의 방이라는 뜻입니다. 다만 라인별 테라스 치수는 두 곳 모두, 그리고 카운티도 공개하지 않습니다. 이 건물에서 테라스 깊이는 라인과 층 구간에 따라 실제로 달라지고, Collins Avenue의 바다 쪽에서 옥외 공간은 장식이 아니라 주거의 기능적 일부입니다. 저희가 단위면적당 가격을 조언드리기 전에 해당 호실의 치수가 기입된 평면도를 확보하는 이유가 여기에 있습니다. 실내면적만으로 가격을 매기는 매수인은 라인의 우열을 잘못 매기게 됩니다.

펜트하우스 folio 두 건은 별도로 구성되어 있고 라인 격자를 따르지 않습니다.

라인 선택을 판단하는 기준

이 건물 안에서 가치를 좌우하는 변수는 세 가지이며, 중요한 순서대로 적습니다.

가장 먼저 향입니다. 북향 세대는 Golden Beach 방향으로 트인 바다와 해변을 안습니다. 남향 세대는 Sunny Isles의 타워 열을 내려다보는데, 극적이지만 더 번잡한 풍경입니다. 정동향은 순수한 바다 조망이고, 서향은 Intracoastal Waterway입니다. Pelli Clarke & Partners는 이 레지던스가 섬과 바다, Intracoastal을 함께 조망한다고 설명하는데, 이만큼 폭이 좁은 사주섬 부지에서는 한 평면이 둘 이상의 향을 가질 수 있다는 뜻입니다. 매물 자료에 적힌 방위 하나를 그대로 받아들이지 마시고, 어느 창이 어느 쪽을 보는지 확인하시기 바랍니다.

두 번째는 층 구간이고 선형으로 오르지 않으며, 가치가 가장 크게 뛰는 지점은 레지던스가 주변 건물의 지붕선을 넘어서는 층입니다. 이 타워에서는 여섯 개 라인 가운데 세 개가 높이에 따라 평면 자체도 커지므로, 그 라인에서는 높이가 조망뿐 아니라 면적까지 사 주는 셈입니다.

세 번째는 테라스 깊이이며, 만성적으로 과소평가됩니다. 이 수치는 매물 자료가 아니라 평면도에서 확인하시기 바랍니다.

이곳을 보유한다는 것: 클로징 명세서와 그 이후에 나타나는 비용

마케팅 페이지가 건너뛰는 대목입니다.

월 관리비. 어메니티를 온전히 갖춘 Sunny Isles 오션프런트 타워의 월 관리비는 결코 가볍지 않고, 이 건물도 예외가 아닙니다. 저희는 제곱피트당 금액을 게재하지 않습니다. 승인되는 예산마다 달라지는 수치여서 오래된 숫자는 없느니만 못하기 때문입니다. 포털에 올라온 숫자에 기대지 마시고 현재 금액을 서면으로 받으시되, 흐름을 보실 수 있도록 최근 승인된 3개년 예산을 함께 요청하시기 바랍니다.

적립금과 플로리다의 구조 적립금 규정. Florida Statute 718.112(플로리다 주법)에 따라 주거용 콘도미니엄 관리조합은 부지 내 3층 이상 건물마다 최소 10년에 한 번 structural integrity reserve study(구조 건전성 적립금 조사)를 완료해야 합니다. 2024년 12월 31일 이후 채택되는 예산부터는, 해당 조사를 실시해야 하는 구분소유자 주도 관리조합이 조사 대상 항목에 대해 적립금을 두지 않거나 요구 수준보다 적게 두기로 의결할 수 없습니다. 신축 건물은 대체로 1980년대 타워보다 이 항목에서 유리한 위치에 있습니다. 다만 신축이라고 적용 대상에서 빠지는 것은 아닙니다. 조사 보고서와 현재 적립금 잔액을 확인하시기 바랍니다.

milestone inspection 시점. Florida Statute 553.899(플로리다 주법)는 3층 이상 콘도미니엄 건물에 대해 건물이 30년이 되는 해의 12월 31일까지 milestone inspection(마일스톤 점검)을 받도록 하고, 그 이후에는 10년마다 받도록 규정하고 있습니다. 또한 염수와의 근접성을 포함한 지역 여건이 이를 정당화하는 경우, 지역 집행 기관이 그 시점을 25년으로 앞당길 수 있도록 하고 있습니다. 준공이 2019년과 2020년으로 등재된 건물이라면 첫 milestone은 아직 한참 남아 있습니다. 매수인에게 실제로 중요한 질문은 점검이 이미 실시되었는가가 아니라, 다가올 점검을 관리조합이 예산에 반영하고 있는가입니다.

보험. 플로리다 연안의 풍해 및 재물 보험은 최근 몇 년 사이 요율이 크게 올랐고, 그 인상분은 관리조합의 단체보험(master policy)을 거쳐 월 관리비로 넘어옵니다. 최근 세 차례 갱신에서 관리조합의 보험료가 어떻게 움직였는지 확인하시기 바랍니다. 그다음으로는 해당 호실의 HO-6(개인 호실 보험) 견적을 확인하셔야 합니다. 그 항목만은 온전히 매수인 개인의 몫이기 때문입니다.

재산세 재산정. 플로리다는 매매 시점에 과세표준을 다시 잡습니다. 인도 시점부터 보유해 온 매도인은 매수인이 첫 만 1년 동안 내게 될 금액보다 상당히 적게 내고 있을 수 있습니다. 매도인의 현재 세금 고지서를 기준으로 자금 계획을 세우지 마시기 바랍니다. 합산 세율은 카운티와 교육위원회, 시, 광역 과세 기관이 매년 정하며, 저희는 매수 가격과 클로징 시점에 유효한 세율로 금액을 산출해 드립니다.

클로징 비용. 증서에는 플로리다의 documentary stamp tax(증서 인지세)가 부과됩니다. Florida Department of Revenue는 Miami-Dade County 세율을 거래 대금 $100당 60센트로 정하고, 여기에 $100당 45센트의 부가세(surtax)를 더합니다. 같은 부처는 단독주택만을 이전하는 증서에는 이 부가세가 적용되지 않는다고 밝히고 있으며, 따라서 이곳의 콘도미니엄 호실은 두 항목 모두에 노출됩니다. 타이틀 및 대출 관련 비용이 그 위에 더해집니다. 저희는 계약 전에 항목별 명세를 전부 제공해 드립니다.

임대 제한. 이 건물의 임대 횟수와 최소 임대 기간은 declaration(콘도미니엄 설정증서)과 관리조합 규정이 정하며, 둘 다 개정이 가능합니다. 저희는 현재 조건을 게재하지 않습니다. 웹 페이지에 적힌 낡은 규정 하나가 매수 자체를 무산시키는 종류의 오류이기 때문입니다. 다만 설정증서가 비밀 문서인 것은 아닙니다. Miami-Dade County 기록의 모든 호실 법적 표시가 이 문서를 Official Records Book 31715, Page 2560으로 인용하고 있어, 포털에서 짐작할 것이 아니라 원문을 직접 열람할 수 있습니다. 이 점이 중요한 이유는, 이 타워의 최소 임대 기간을 게재한 경쟁 페이지들이 서로 어긋나고 그 가운데 최소 한 곳은 한 페이지 안에서 두 번이나 스스로와 어긋나기 때문입니다. 저희는 계약 전에 규정을 서면으로 확보합니다. 이 일대에서 단기 임대를 전제로 계획하고 계시다면 초기에 말씀해 주시기 바랍니다. 이 건물이 그 계획에 맞는지 저희가 분명하게 말씀드리겠습니다.

Sunny Isles 시장에서 이 건물이 놓인 자리

Collins Avenue의 해안 구간에는 이제 패션과 호스피탈리티, 자동차 브랜드의 이름을 단 타워가 촘촘히 늘어서 있고, 이를 개발한 시행사는 소수의 그룹입니다. Dezer Development는 그 변화 과정에서 변함없이 자리를 지켜 온 곳 가운데 하나이며, 이 타워도 자사 개발 실적에 올라 있는 프로젝트 가운데 하나입니다.

밀집은 이 시장의 강점이자 위험입니다. 강점은 두께입니다. 이 해안 구간을 하나의 자산군으로 인정하는 국제 매수층이 있어, 거래가 뜸한 분기에도 실제 환금성이 유지됩니다. 위험은 대체 가능성입니다. 반경 1마일 안의 여러 타워가 모두 고층에 바다 조망을 갖춘 브랜드 침실 4개 세대를 내놓고 있다면 매도인의 가격 결정력은 경쟁에 의해 제어되고, 대체 가능한 물건의 범위를 이해하는 매수인이 더 나은 조건으로 협상합니다.

그 안에서 Armani/Casa가 차지하는 자리는 분명합니다. 호스피탈리티 브랜드가 아니라 디자인 브랜드의 건물이므로, 호텔 서비스도 브랜드 운영사의 임대 프로그램도 없습니다. 호텔 기능이 없는 순수 주거 타워를 원하시는 매수인에게는 이것이 장점이지만, 프런트 데스크의 호텔식 서비스와 임대 프로그램을 원하시는 매수인에게는 맞지 않고 그런 경우 비교 대상은 Collins Avenue의 다른 건물입니다.

남부 플로리다 전반에서 브랜드 레지던스가 비브랜드 물건 대비 어떻게 가격이 매겨지는지는 마이애미 브랜드 레지던스 분석에서 다루고 있습니다. 시장 최상단이 어느 수준에서 거래되고 있는지는 마이애미 최고가 주택에서 확인하실 수 있습니다.

가격과 시장 여건

저희는 건물 페이지에 고정된 가격 수치를 게재하지 않습니다. 금세 낡을뿐더러 라인과 층, 마감 수준이 붙지 않은 숫자는 사실상 의미가 없고, 이 타워의 침실 4개 세대 두 곳도 향과 마감 상태만 으로 가격이 크게 갈릴 수 있습니다. 현재 매물과 호가는 이 페이지의 실시간 검색 모듈에서 확인하실 수 있습니다.

시장 체류 기간(days on market)이나 재고의 방향성에 대한 판단도 게재하지 않습니다. 둘 다 날짜가 명시된 MLS 자료를 붙여야 비로소 말할 가치가 생기는데, 1년 내내 그대로 떠 있는 페이지가 그런 자료를 정직하게 담을 수는 없습니다. 상담하실 때 이 건물의 현재 수치와 카운티 비교치를 자료 추출 날짜와 함께 알려 드립니다.

카운티 전반의 최근 흐름은 저희 마이애미 콘도 시장 분석에서 다루고 있습니다.

미국 외 거주자의 매입

Sunny Isles 오션프런트 일대는 국제 매수층을 폭넓게 끌어들입니다. 저희는 이 건물의 국적별 소유 구성을 게재하지 않습니다. 그런 자료를 신뢰할 만하게 산출하는 공개 출처가 없기 때문입니다.

외국인 매입의 절차는 일상적이지만 저절로 굴러가지는 않습니다. 가장 뒤늦게 발견되는 항목이 FIRPTA(외국부동산투자세법)입니다. Internal Revenue Service의 규정에 따르면 원천징수는 매입이 아니라 외국인이 미국 부동산 지분을 처분할 때 적용되고, 통상 매수인이 원천징수 의무자가 되며, 기본 세율은 실현 금액의 15%입니다. 매각 시점에 작동하는 항목이지만 매입 단계에서 미리 계획에 넣으시기 바랍니다.

법인 구조(entity structure)의 선택도 중요하고, 어떤 구조가 맞는지는 일반론이 아니라 본국의 조세조약 지위에 따라 달라집니다. 외국 국적자도 포트폴리오 대출기관을 통해 자금 조달이 가능하지만, LTV 조건은 미국 내 매수인이 받는 조건과 다릅니다. 관리조합 승인도 실제 서류 요건이 따르는 절차이며 시간이 걸립니다. 저희는 이 절차를 상시 다루고 있으며, 오퍼를 내시기 전에 해당 관할 기준의 순서를 안내해 드립니다.

이 건물의 듀딜리전스 체크리스트

이곳에서 오퍼를 내시기 전에, 저희가 매수인을 대신해 다음 자료를 확보하고 읽습니다.

• 등기된 콘도미니엄 설정증서(declaration of condominium)와 모든 개정본. 실제로 무엇을 소유하게 되는지, 관리조합이 무엇을 바꿀 수 있는지가 여기에 있습니다. 이 건물의 경우 카운티의 호실 법적 표시가 설정증서를 Official Records Book 31715, Page 2560으로 인용하고 있습니다.
• 최근 승인된 3개년 연간 예산. 관리비 항목이 어느 방향으로 움직이고 있는지 보기 위한 자료입니다.
• 가장 최근의 structural integrity reserve study(구조 건전성 적립금 조사)와 현재 적립금 잔액.
• 관리조합의 보험 증권 요약서(insurance declarations page). 풍해 자기부담금 구조를 포함합니다.
• 직전 24개월간의 이사회 회의록. 특별부과금은 의결되기 전에 이 자리에서 먼저 모습을 드러냅니다.
• 관리조합이 당사자인 계류 중이거나 예고된 소송.
• 해당 호실의 인허가 이력. 소유자 개보수가 적법했는지를 여기에서 알 수 있습니다.
• 개정된 형태의 현행 규정과 세칙. 임대 규정과 반려동물 규정을 포함합니다.
• 주거 호실과 함께 이전되는 카바나 또는 주차 권리의 folio 기록.

매도인이나 매도인 측 중개인이 이 자료의 제공을 꺼린다면, 그 거절 자체를 하나의 정보로 받아들이시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Residences by Armani/Casa는 어디에 있습니까?

이 건물은 플로리다 Sunny Isles Beach, 18975 Collins Avenue, 우편번호 33160에 있으며, Collins Avenue 동편에서 대서양(Atlantic Ocean)에 바로 면해 있습니다. Miami-Dade County 부동산 기록은 이 필지를 City of Sunny Isles Beach 내 18975 Collins Condo 구획으로 등재하고 있으며, 건물은 시 해안선의 북쪽 끝자락에 서 있고 조금 더 북쪽에 Golden Beach 타운 경계가 있습니다.

이 건물은 누가 설계하고 시행했습니까?

시행은 Dezer Development와 The Related Group이 맡았습니다. 설계 건축가의 프로젝트 자료에 따르면 설계 건축가는 César Pelli가 설립한 Pelli Clarke & Partners이고 기록상 건축가는 Sieger Suarez Architects이며, Dezer Development는 실내와 공용부, 어메니티 공간의 디자인을 Armani/Casa Interior Design Studio에, 조경 설계를 Enzo Enea에 각각 크레디트로 밝히고 있습니다.

건물의 세대수는 몇 세대이며 준공은 언제입니까?

Miami-Dade County folio 기록에는 3층부터 54층까지 한 층에 여섯 세대씩, 라인마다 51세대씩 모두 306세대가 등재되어 있고, 여기에 펜트하우스 2세대가 더해져 Dezer Development가 공표한 308세대가 됩니다. 침실 수로 보면 folio상 침실 2개가 102세대, 침실 3개가 102세대, 침실 4개가 102세대이며, 펜트하우스 두 건에는 침실 수가 기재되어 있지 않습니다. 카운티 기록상 준공 연도는 3층부터 50층까지 2019년이되 302호와 303호는 2020년이고, 51층부터 54층까지와 펜트하우스는 2020년이며, Pelli Clarke & Partners는 타워 높이를 649피트로 준공을 2020년으로 기재하고 있습니다.

Armani/Casa의 카바나는 무엇이며 호실과 함께 제공됩니까?

Miami-Dade County 기록에는 이 건물에 별도 folio로 등재된 유닛이 열네 건 있으며, PS-1부터 PS-15까지로 지정되어 있고 PS-13은 빠져 있습니다. 각각 209제곱피트로 등록되어 있습니다. 자체 folio를 갖고 있으므로 주거 호실과 분리해 양도할 수 있습니다. 특정 거래에 카바나가 포함되는지는 매물 자료가 아니라 folio를 기준으로 확인하시기 바랍니다.

Armani/Casa의 레지던스를 임대할 수 있습니까?

이 건물의 임대는 등기된 설정증서와 관리조합의 규정 및 세칙이 정하며, 둘 다 관리조합이 개정할 수 있습니다. 저희는 현재의 최소 임대 기간이나 임대 횟수 제한을 게재하지 않습니다. 온라인에 인용된 낡은 규정은 매수인의 매입을 무산시키는 종류의 오류이기 때문입니다. 임대 수입을 전제로 계획하고 계신 매수인이라면 계약 전에 저희를 통해 규정을 서면으로 확인하시기 바랍니다.

매입 가격 외에 이곳을 보유하는 데 드는 비용은 무엇입니까?

월 관리비에는 관리조합 단체보험과 인력, 어메니티 운영, 적립금이 포함됩니다. 그 위에 플로리다 재산세가 더해지는데, 이 세금은 매도인의 금액이 승계되지 않고 매수 가격을 기준으로 다시 산정됩니다. 여기에 매수인 개인의 HO-6(개인 호실 보험)이 별도로 필요합니다. 연안 풍해 보험은 최근 몇 년 사이 요율이 크게 올랐고 단체보험을 거쳐 반영됩니다. 저희는 모든 고객에 대해 오퍼 전에 포털 추정치가 아니라 관리조합의 현재 승인 예산을 근거로 보유 비용 모델을 작성해 드립니다.

어느 레지던스 라인이 가장 가치가 좋습니까?

무엇을 우선하시는지에 따라 달라집니다. 카운티 기록상 01·02·03 라인은 3층부터 54층까지 전 층의 주거면적이 같아 비교 사례로 가격을 잡기가 이례적으로 쉽습니다. 00·04·05 라인은 높이에 따라 면적이 커지므로 이 라인에서는 고층이 조망과 함께 면적까지 사 주는 셈이고, 테라스 면적은 카운티가 기록하지 않아 치수가 기입된 평면도에서 확인해야 하며, 저희가 단위면적당 가격을 조언드리기 전에 그 평면도를 확보하는 이유가 여기에 있습니다.

Sunny Isles의 다른 브랜드 타워와 비교하면 Armani/Casa는 좋은 선택입니까?

호텔 기능이나 브랜드 임대 프로그램이 없는 디자인 브랜드 건물입니다. 순수 주거 타워를 원하시는 매수인에게는 맞고, 프런트 데스크의 호텔식 서비스를 원하시는 매수인에게는 맞지 않습니다. Collins Avenue의 브랜드 구간 안에서는 타워 사이의 대체가 실제로 일어나며, 그 대체 관계는 비교 대상을 이해하는 매수인에게 협상 지렛대가 됩니다. 저희는 저희가 취급하지 않는 건물까지 포함해 이 구도를 있는 그대로 설명해 드립니다.

건물 안의 레지던스는 어떻게 볼 수 있습니까?

매수인 측 중개인을 통해 비공개로 진행합니다. 이 가격대의 Sunny Isles에서는 오픈하우스로 오가는 방문이 사실상 없어, 좋은 매물은 대부분 매도인 측 중개인이 동석한 사전 예약 방문으로만 공개됩니다. 저희가 방문 일정을 잡고 관리조합 서류를 미리 확보하며, 결정을 요청받으시기 전에 보유 비용 모델과 비교 사례 분석을 먼저 드립니다.

마이애미 어드바이저와 상담

저희는 18975 Collins Avenue와 Sunny Isles Beach 해안 일대 전반에서 매수인을 대리합니다. 방문 전에는 건물의 현재 매물 현황을 확인하고 관리조합 서류를 확보해, 검토하고 계신 특정 라인에 맞춘 보유 비용 모델을 작성해 드립니다. 오퍼 전에는 이 타워 안의 사례만이 아니라 일대의 모든 비교 거래를 기준으로 해당 레지던스의 가격을 산정해 드립니다.

이곳에서 매도를 고려하고 계시다면 논의의 성격이 다릅니다. 그 대화는 비공개로 나누는 것이 맞습니다.

Residences by Armani/Casa 비공개 방문 요청

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