마이애미 부동산 구매를 위한 외국인 구매자 가이드

마이애미는 국경 간 부동산 투자를 위한 가장 활발한 글로벌 목적지 중 하나가 되었습니다. 라틴 아메리카, 유럽, 아시아의 국제 자본은 다른 미국 시장과 비교할 수 없는 규모로 남부 플로리다로 유입됩니다. 그러나 외국 구매자는 FIRPTA 원천징수, 법인 구조 결정 및 제한된 모기지 가용성을 포함하여 국내 거래와 크게 다른 일련의 세금, 법률 및 재정 고려 사항에 직면합니다. 이 가이드에서는 자본을 투입하기 전에 알아야 할 사항을 다룹니다.

마이애미는 한 가지 주요 예외를 제외하고 세계에서 가장 외국인 구매자 친화적인 부동산 시장 중 하나입니다. 플로리다 법은 이제 지정된 7개 국가 중 하나에 거주하고 미국 시민권자나 합법적인 영주권자가 아닌 구매자의 특정 구매를 제한합니다. 국적이 아닌 거주지가 법령에서 사용하는 기준입니다. 이에 해당하는 경우 계속 진행하기 전에 다음 섹션을 주의 깊게 읽으십시오.

더 광범위한 미국 프레임워크, 소유권 구조, 자금 조달 및 마감에 대해서는 당사의 기본 가이드를 읽어보세요. 국제 구매자가 미국 고급 부동산을 구매하는 방법 →

중요: 플로리다 SB 264 제한 사항

2023년 7월 1일부터 플로리다 상원 법안 264는 "외국인 본인"의 부동산 구매를 제한합니다. 플로리다 법령 섹션 692.201(3)에서는 7개의 "외국"을 지정합니다. 우려사항": 중화인민공화국, 러시아연방, 이란이슬람공화국, 조선민주주의인민공화국, 쿠바공화국, 베네수엘라 니콜라스 마두로 정권과 시리아 아랍 공화국. 개인의 경우 692.201(4)(d)항에서는 외국인 본인을 해당 국가 중 하나에 주소를 둔 사람으로 정의합니다. 그리고 미국 시민권자나 합법적인 영주권자가 아닙니다. 수술 시험은 국적이나 시민권이 아닌 거주지입니다. 이 법은 법적 소송이 진행 중임에도 불구하고 여전히 유효합니다. 도전.

해당 법적 정의가 귀하를 설명할 수 있는 경우 계약하기 전에 플로리다 변호사에게 귀하의 상태를 확인하도록 요청하십시오. 다음 제한 사항은 외국 주체에게 적용됩니다.

중국(가장 제한적): 플로리다 법령 섹션 692.204(1)(a)에 따라 중화인민공화국에 주소를 두고 미국 시민이나 합법적인 영주권자가 아닌 사람은 플로리다 어디에서나 부동산을 소유하거나 이권을 취득할 수 없습니다. 692.204(2)항에는 한 가지 예외가 있습니다.

• 주거용 부동산 1개 구입 가능
• 부동산은 2에이커 이하여야 합니다.
• 군사 시설로부터 5마일 이내에 있어서는 안 됩니다.
• 비관광 비자를 소지하고 있거나 망명 허가를 받아야 합니다.

러시아, 쿠바, 베네수엘라, 이란, 시리아, 북한: 플로리다 법령 692.203(1)항에 따라, 외국 본인(개인의 경우 미국 시민이나 합법적인 영주권자가 아닌 이들 국가 중 하나에 주소를 둔 사람을 의미함)은 플로리다 법령 692.203항에 정의된 대로 군사 시설 또는 중요 인프라 시설에서 10마일 이내의 부동산에 대한 지분을 취득할 수 없습니다. 이러한 시설은 주 전역에 분산되어 있기 때문에 제한 구역은 플로리다 개발 토지의 상당 부분을 차지합니다. 제안을 하기 전에 플로리다 변호사에게 특정 소포의 상태를 확인하도록 하십시오.

처벌은 심각합니다.

• 국가에 대한 재산 몰수
• 법령에 따라 형사 처벌이 다릅니다. 중국을 제외한 6개 국가의 외국 주체에 적용되는 플로리다 법령 692.203항을 위반하는 구매는 2급 경범죄이고, 중화인민공화국에 적용되는 692.204항을 위반하는 구매는 3급 중범죄입니다.
• 구매자, 판매자, 부동산 전문가에게 처벌이 적용됩니다.

모든 구매자국적이나 거주지에 관계없이 SB 264 준수를 확인하는 진술서에 서명해야 합니다.

2026년 8월 기준 현재 상태: 해당 법률은 유효하며 집행 가능합니다. 2025년 11월 4일, 11차 순회법원은 Shen v. Simpson 사건(No. 23-12737)에서 이를 막기를 거부했으며, 대부분의 이의 제기자는 우려 국가가 아닌 플로리다에 거주하고 있기 때문에 적격이 부족하다고 판단하고 예비 단계에서 평등한 보호, 적법 절차, 공정 주택법 및 선점 주장을 거부했습니다. 사건은 지방법원으로 환송됐고 소송은 계속되고 있어 입장은 바뀔 수 있다.

귀하에게 해당되는 경우: 구매를 시도하기 전에 미국 이민 변호사와 상담하십시오. 또는 뉴욕을 고려해보세요. NYC 에는 유사한 제한 사항이 없으며 모든 국가의 구매자에게 열려 있습니다.

마이애미가 외국인 구매자에게 적합한 이유 

코압(co-op) 제한 없음.

시장의 70%가 주택협동조합(협동조합 아파트)이고 이사회가 외국인 구매자를 효과적으로 배제하는 뉴욕과 달리 마이애미는 거의 전적으로 콘도미니엄입니다. 당신은 부동산을 구입합니다. 이사회 인터뷰도 없고, 소득이 미국에서 발생해야 한다는 요구 사항도 없으며, 전대에 대한 제한도 없습니다. 자금이 있으면 구입할 수 있습니다.

주 소득세가 없습니다.

플로리다에는 주 소득세가 없으므로 임대 소득을 창출하는 투자자와 거주지를 확보하는 고액 자산가에게 큰 이점이 됩니다. 감가상각비 및 비용에 대한 연방 공제와 함께 많은 투자자는 처음 10~15년 동안 마이애미 임대 소득에 대해 소득세를 내지 않습니다.

농가 보호.

플로리다의 농가법은 특별한 자산 보호를 제공합니다. 플로리다에 거주하고 농가를 주 거주지로 설정한 경우, 채권자는 일반적으로 부채를 상환하기 위해 주택 판매를 강요할 수 없습니다. 자산 보호에 관심이 있는 국제 구매자에게 이는 매우 중요합니다.

국제 인프라.

마이애미는 관문 도시입니다. 이곳의 은행은 일상적으로 외국인과 협력합니다. 변호사는 국경 간 거래를 전문으로 합니다. 부동산 중개인(당사 포함)은 스페인어, 포르투갈어, 프랑스어 및 기타 언어로 사업을 수행합니다. 전체 생태계는 국제 구매자에게 서비스를 제공하도록 설정되었습니다.

외국 바이어가 구매하는 곳

Brickell

마이애미의 금융 지구는 도시의 편리함과 국제 은행 및 기업과의 근접성을 원하는 라틴 아메리카 구매자의 관심을 끌고 있습니다. 고층 콘도, 걷기 좋은 거리, 강력한 임대 수요. 1개 침실의 경우 약 $500,000, 최고급 건물에 있는 대형 유닛의 경우 $1M+ 이상에 진입합니다.

Miami Beach

상징적인 해안가 생활. South of Fifth(SoFi)는 초호화 지역입니다. 미드 비치(Mid-Beach)와 노스 비치(North Beach)는 더 넓은 공간과 더 조용한 느낌을 제공합니다. 유럽과 남미 구매자가 이곳을 지배하고 있습니다. 오션프런트 유닛은 약 100만 달러에서 시작하여 펜트하우스의 경우 2,000만 달러 이상까지 올라갑니다.

Sunny Isles Beach

강력한 러시아 및 라틴 아메리카 구매자 존재. 현대적인 고층 타워, 다수의 브랜드 레지던스(포르쉐 디자인 타워, 아르마니 카사 레지던스, 곧 출시될 벤틀리 레지던스). 마이애미 비치 아래 가격으로 직접 바다 전망을 감상하실 수 있습니다.

Coconut Grove

더 많은 주거용, 가족 중심. 고층 라이프스타일보다는 동네 느낌을 원하는 구매자에게 어필합니다. 콘도와 단독주택이 혼합되어 있습니다.

Coral Gables

지중해식 건축물, 나무가 늘어선 거리, 훌륭한 학교. 콘도보다 단독주택이 더 많습니다. 영주권을 취득한 가족에게 호소합니다.

서핑 후 실사

2021년 챔플레인 타워 붕괴 이후 플로리다는 중요한 콘도 개혁 법안을 통과시켰습니다. 외국 구매자로서 귀하는 이것이 무엇을 의미하는지 이해해야 합니다.

마일스톤 검사: 3층 이상 건물, 30년 이상(해안 근처의 경우 25년) 건물은 구조 검사를 받아야 합니다. 일부 오래된 건물은 실패했거나 비용이 많이 드는 수리에 직면했습니다.

예비 요구사항: 협회는 더 이상 구조적 구성요소에 대한 예비금을 포기할 수 없습니다. 많은 건물이 이제 이전에 무시했던 예비금을 조달하기 위해 특별 평가를 수집하고 있습니다.

구매 전 물어볼 사항:

• 건물이 마일스톤 검사를 완료했습니까? 결과는 어땠나요?
• 현재 예비 자금 수준은 얼마입니까?
• 보류 중이거나 최근에 특별 평가가 있습니까?
• 규정 준수를 위한 건물의 계획은 무엇입니까?

구매자의 대리인은 제안을 하기 전에 이 모든 사항을 확인해야 합니다. 유지 관리가 지연되고 제대로 관리되지 않은 건물은 현재 위험한 구매입니다.

외국인을 위한 금융

마이애미 대출 기관은 국제 구매자에 대한 경험이 있습니다. 일반적인 용어:

• 미국에 거주하는 차용인보다 훨씬 더 큰 계약금이 요구되며, 정확한 금액은 개별 대출 기관이 정합니다.
• 미국 거주자 모기지보다 높은 이자율을 제공하며 프리미엄은 개인 대출기관이 설정합니다.
• $3-5M + 민간 은행 최대 대출 금액
• 12개월 예비금 필요

외국 구매자와 협력하는 대출 기관:

• HSBC(광범위한 해외 바이어 프로그램)
• Citi Private Bank
• JP Morgan Private Bank

여권 서류, 소득 증명서, 은행 명세서, 모국 은행의 신용 조회가 필요합니다.

현금 구매가 일반적입니다. 마이애미 명품 거래의 약 50%가 모두 현금입니다.

세금 고려 사항

임대소득: 전액 공제 가능한 비용과 감가상각비를 합산하면 수년간 세금 책임이 없어지는 경우가 많습니다. 미국 세금 신고서를 제출하고 순소득에 대해 과세하도록 선택해야 합니다.

FIRPTA: 귀하가 판매할 때 구매자는 귀하의 이익이 아닌 실현된 총액의 일부를 원천징수하여 IRS 에 송금해야 합니다. 내국세법 제 1445조는 세율을 15%로 설정합니다. 구매자가 거주지로 사용하기 위해 부동산을 취득하고 실현 금액이 $300,000 이상 $1,000,000 이하인 경우에는 10%로 떨어지며, 구매자가 거주지로 부동산을 취득하고 실현 금액이 $300,000 이하인 경우에는 원천징수가 필요하지 않습니다. 실제 세금을 초과하여 원천징수된 금액은 신고 시 환급되며, 마감 전에 양식 8288-B 를 제출하면 원천징수액을 미리 줄일 수 있습니다.

부동산세: 이것이 큰 것입니다. 비거주 비거주 외국인의 미국 소재 자산은 40%에 달하는 연방 유산세에 노출되며, 해당 유산이 해당되면 해당 유산은 양식 706-NA 를 제출해야 합니다. 미국 소재 자산이 $60,000를 초과합니다. IRS 는 이 $60,000 신고 기준액이 인플레이션에 연동되지 않으므로 매년 인상되지 않는다고 밝혔습니다. 별도이고 훨씬 작습니다. IRS 가 2025년 사망의 경우 $13,990,000, 2026년 사망의 경우 $15,000,000로 설정한 미국 시민 및 거주자에게 제공되는 기본 제외 금액보다 더 많은 금액입니다. 고인의 본국은 미국과 유산세 조약을 맺고 있으며, 내국세입법 2102(b)(3)(A)항에 따라 고인의 몫으로 비례 배분된 통합 공제를 대체할 수 있습니다. 미국에 있는 전 세계 재산으로 일반적으로 $60,000 상당 금액보다 크지만 미국 시민의 전체 금액은 아닙니다. 다음을 통해 구매를 구성하세요. 외국 기업 또는 생명 보험으로 헤지합니다. 구매하기 전에 세무사에게 문의하세요.

주 소득세 없음: 플로리다에는 주 소득세가 없기 때문에 마이애미는 뉴욕이나 캘리포니아보다 소득 창출 투자에 더 매력적입니다.

외국인 구매자 세금 문제에 대한 자세한 내용 →

구매 프로세스

1. 구매자의 에이전트 참여: 마이애미를 알고 해외 바이어와 협력하며 귀하(판매자가 아닌)의 이익을 대변할 사람
2. 사전 승인 받기: 자금 조달의 경우, 외국인과 협력하는 대출 기관으로부터 사전 승인서를 확보하십시오.
3. 기준을 정의하세요: 동네, 건물 유형, 예산, 투자 대 개인 사용, 임대 가능성
4. 검색 및 둘러보기. 해외에 계시다면 가상 투어를 진행해 드릴 수 있습니다
5. 제안하기. 플로리다에서는 보증금과 함께 서면으로 제안이 이루어집니다.
6. 실사: 콘도 문서, 재정, 검사 보고서 검토를 위한 검사 기간(일반적으로 10~15일)
7. 닫다. 위임장을 통해 원격으로 수행 가능

전체 과정은 일반적으로 현금 구매의 경우 30~45일, 파이낸싱의 경우 45~60일이 소요됩니다.

FIRPTA 및 출구 전략에 대한 세금 고려 사항

부동산에 대한 외국인 투자세법(FIRPTA)은 외국인이 미국 부동산을 판매할 때 총 판매 가격의 15%를 원천징수하도록 요구합니다. 이것은 세금이 아닙니다. 이는 종결 시 적용되어 IRS 에 송금되는 원천징수입니다. 미국 세금 신고서를 제출한 후 판매자는 실제 납세 의무를 초과하여 원천징수된 금액을 환불받습니다.

이것이 출구 전략에 중요한 이유: FIRPTA 원천징수는 이익이 아닌 총 판매 가격을 기준으로 합니다. 500만 달러 판매의 경우 수익이나 손실에 관계없이 마감 시 $750,000가 원천징수됩니다. 외국 판매자로부터 구매하는 구매자도 원천징수를 적절하게 처리하지 않을 경우 책임을 질 수 있으며, 이로 인해 협상이 복잡해질 수 있습니다.

FIRPTA 계획은 판매 시점이 아닌 인수 시점부터 시작되어야 합니다. 귀하가 선택하는 법인 구조(개인 이름, US LLC , 외국 기업)는 FIRPTA 노출, 유산세 책임 및 할부 판매와 같은 메커니즘을 통해 이익을 연기하는 능력에 직접적인 영향을 미칩니다.

LLC 를 통한 구매: 외국 구매자가 알아야 할 사항

많은 해외 ​​구매자들이 개인 정보 보호 및 책임 보호를 위해 미국 기반 LLC 를 통해 마이애미 부동산을 구매합니다. LLC 는 해당 부동산에 대한 소유권을 보유하고 구매자의 이름을 공개 기록에서 제외하고 해당 부동산과 관련된 청구로부터 개인 자산을 보호합니다.

주요 고려사항:

• 은둔: LLC 는 재량권을 중시하는 구매자와 관련된 공공 재산 기록에 귀하의 이름이 표시되는 것을 방지합니다.
• 책임 보호: 임차인이나 손님이 부동산에서 부상을 입은 경우 청구는 귀하의 개인 자산이 아닌 LLC 의 자산으로 제한됩니다.
• 세금 영향은 구조에 따라 다릅니다. 외국인이 소유한 1인 LLC 는 미국 세금 목적상 불인정 법인으로 취급됩니다. 즉, FIRPTA 와 유산세가 귀하가 직접 소유한 것처럼 여전히 적용됩니다. LLC 회원으로서 외국 기업은 다음을 수행할 수 있습니다. 유산세 노출을 줄이지만 다른 세금 결과를 초래합니다.
• 자금 조달 문제: 일부 대출 기관은 LLC 에 대출을 제공하지 않거나 개인 보증을 요구하지 않습니다. 현금 구매자는 더 적은 제약을 받습니다.

올바른 법인 구조는 거주 국가, 조세 조약 상태, 해당 부동산이 개인 용도인지 투자용인지 여부에 따라 다릅니다. 구조를 선택하기 전에 국경 간 부동산을 전문으로 하는 미국 세무 변호사와 상담하세요.

해외 바이어의 일반적인 질문

구매하려면 마이애미를 방문해야 하나요?

아니요. 우리는 가상 투어, 전자 서명, 위임장 마감 등 원격으로 구매하는 구매자와 정기적으로 협력합니다. 즉, 가능하다면 방문하는 것이 좋습니다.

내 유닛을 임대할 수 있나요?

대부분의 마이애미 콘도는 거의 제한 없이 임대를 허용합니다. 일부 건물에는 최소 임대 기간(30일, 6개월 또는 12개월)이 있습니다. 임대 소득이 중요한 경우 구매하기 전에 임대 정책을 확인하십시오.

미국 은행 계좌가 필요합니까?

도움이 되지만 필수는 아닙니다. 클로징을 위해서는 자금을 송금해야 합니다. 일부 구매자는 미국 계좌를 개설합니다. 다른 사람들은 해외 은행에서 직접 송금합니다.

자산관리는 어떨까요?

우리는 해외 소유주를 위해 임차인 배치, 임대 관리, 유지 관리 조정 등 자산 관리 서비스를 제공합니다. 많은 고객이 자신의 부동산을 방문하지 않습니다. 우리는 모든 것을 처리합니다.

우리와 협력하는 이유

우리는 브라질, 아르헨티나, 콜롬비아, 멕시코, 스페인, 프랑스, ​​영국 등의 해외 바이어를 도왔습니다.  홍콩, 중국 및 기타 수십 개 국가에서 마이애미 부동산을 구매합니다. 우리는 법인 구조화부터 세금 계획, 시간대에 따른 자산 관리에 이르기까지 고유한 고려 사항을 이해합니다.

해외 구매자 거래를 전문으로 하는 대출 기관, 변호사, 세무 전문가를 연결해 드립니다. 그리고 정보를 잘 아는 구매자에게는 보상을 주고 숙제를 하지 않는 구매자에게는 처벌을 가하는 시장을 안내해 드리겠습니다.

문의하기 →

마이애미 사무실 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-305-296-8885

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자주 묻는 질문: 마이애미의 외국인 바이어