마이애미 부동산 구매를 위한 외국인 구매자 가이드

마이애미는 국경 간 부동산 투자를 위한 가장 활발한 글로벌 목적지 중 하나가 되었습니다. 라틴 아메리카, 유럽, 아시아의 국제 자본은 다른 미국 시장과 비교할 수 없는 규모로 남부 플로리다로 유입됩니다. 그러나 외국 구매자는 FIRPTA 원천징수, 법인 구조 결정 및 제한된 모기지 가용성을 포함하여 국내 거래와 크게 다른 일련의 세금, 법률 및 재정 고려 사항에 직면합니다. 이 가이드에서는 자본을 투입하기 전에 알아야 할 사항을 다룹니다.

계약 전에 플로리다 변호사에게 구매자 지위와 부동산 위치를 확인받으세요.

더 광범위한 미국 프레임워크, 소유권 구조, 자금 조달 및 마감에 대해서는 당사의 기본 가이드를 읽어보세요. 국제 구매자가 미국 고급 부동산을 구매하는 방법 →

중요: 플로리다 SB 264 제한 사항

플로리다 법령 692.201~692.204는 법에 정의된 7개국과 연관된 일부 매수인과 법인을 제한합니다. 개인은 주소지와 미국 시민권 또는 합법적 영주권 여부가 중요하며 국적만으로 자격을 판단할 수 없습니다. 농지, 군사시설·핵심 기반시설 내부 또는 10마일 이내 부동산, 중국 관련 더 광범위한 소유 제한은 별도 조항으로 규정됩니다. 예외, 선서 진술서, 등록 요건은 개별 검토가 필요합니다. 계약 전에 플로리다 변호사가 매수인, 소유 구조, 필지 및 적용 법원 명령을 확인해야 합니다. 미국 제재도 별도로 검토해야 합니다. Florida Statutes 692.201–692.204 OFAC

마이애미가 외국인 구매자에게 적합한 이유 

부동산 유형과 이용 조건 확인하기

소유·임대 규칙은 건물마다 다릅니다. 계약 전에 협회 승인, 법인 소유, 최소 임대 기간, 임대 횟수와 현지 규정을 확인하세요. 자금만 있다고 매수·임대 자격이 확정되는 것은 아닙니다.

플로리다는 개인에 대한 주 소득세를 부과하지 않습니다

플로리다는 개인에 대한 주 소득세를 부과하지 않습니다. 연방 소득세, 재산세와 신고 의무는 여전히 적용될 수 있습니다. 법인의 플로리다 소득세 처리는 별도 검토가 필요합니다.

농가 보호.

주거지의 채권자 보호와 재산세 감면은 각각 별도 자격 요건이 있는 제도입니다. 외국인이 소유한다고 자동 적용되지 않습니다. 보호에는 면적 제한과 일부 담보대출, 세금 및 부담금 등의 예외가 있습니다. 소유·사용 방식은 변호사에게 확인하고, 재산세 감면 자격은 관할 재산평가관이 결정합니다. Florida DOR Florida Constitution, Art. X §4

국제 인프라.

마이애미는 관문 도시입니다. 이곳의 은행은 일상적으로 외국인과 협력합니다. 변호사는 국경 간 거래를 전문으로 합니다. 부동산 중개인(당사 포함)은 스페인어, 포르투갈어, 프랑스어 및 기타 언어로 사업을 수행합니다. 전체 생태계는 국제 구매자에게 서비스를 제공하도록 설정되었습니다.

외국 바이어가 구매하는 곳

Brickell

마이애미의 금융 지구는 도시의 편리함과 국제 은행 및 기업과의 근접성을 원하는 라틴 아메리카 구매자의 관심을 끌고 있습니다. 고층 콘도, 걷기 좋은 거리, 강력한 임대 수요. 1개 침실의 경우 약 $500,000, 최고급 건물에 있는 대형 유닛의 경우 $1M+ 이상에 진입합니다.

Miami Beach

상징적인 해안가 생활. South of Fifth(SoFi)는 초호화 지역입니다. 미드 비치(Mid-Beach)와 노스 비치(North Beach)는 더 넓은 공간과 더 조용한 느낌을 제공합니다. 유럽과 남미 구매자가 이곳을 지배하고 있습니다. 오션프런트 유닛은 약 100만 달러에서 시작하여 펜트하우스의 경우 2,000만 달러 이상까지 올라갑니다.

Sunny Isles Beach

강력한 러시아 및 라틴 아메리카 구매자 존재. 현대적인 고층 타워, 다수의 브랜드 레지던스(포르쉐 디자인 타워, 아르마니 카사 레지던스, 곧 출시될 벤틀리 레지던스). 마이애미 비치 아래 가격으로 직접 바다 전망을 감상하실 수 있습니다.

Coconut Grove

더 많은 주거용, 가족 중심. 고층 라이프스타일보다는 동네 느낌을 원하는 구매자에게 어필합니다. 콘도와 단독주택이 혼합되어 있습니다.

Coral Gables

지중해식 건축물, 나무가 늘어선 거리, 훌륭한 학교. 콘도보다 단독주택이 더 많습니다. 영주권을 취득한 가족에게 호소합니다.

서핑 후 실사

2021년 챔플레인 타워 붕괴 이후 플로리다는 중요한 콘도 개혁 법안을 통과시켰습니다. 외국 구매자로서 귀하는 이것이 무엇을 의미하는지 이해해야 합니다.

마일스톤 검사: 3층 이상 건물, 30년 이상(해안 근처의 경우 25년) 건물은 구조 검사를 받아야 합니다. 일부 오래된 건물은 실패했거나 비용이 많이 드는 수리에 직면했습니다.

예비 요구사항: 협회는 더 이상 구조적 구성요소에 대한 예비금을 포기할 수 없습니다. 많은 건물이 이제 이전에 무시했던 예비금을 조달하기 위해 특별 평가를 수집하고 있습니다.

구매 전 물어볼 사항:

• 건물이 마일스톤 검사를 완료했습니까? 결과는 어땠나요?
• 현재 예비 자금 수준은 얼마입니까?
• 보류 중이거나 최근에 특별 평가가 있습니까?
• 규정 준수를 위한 건물의 계획은 무엇입니까?

구매자의 대리인은 제안을 하기 전에 이 모든 사항을 확인해야 합니다. 유지 관리가 지연되고 제대로 관리되지 않은 건물은 현재 위험한 구매입니다.

외국인을 위한 금융

전문 대출기관은 미국 신용 이력이 없는 신청자도 심사할 수 있습니다. 승인은 차주, 서류, 용도, 소유 법인과 건물에 달려 있습니다. 계약 의무를 부담하기 전에 계약금·자기자본, 준비금, 금리, 비용과 프로젝트 심사 조건을 확인하세요.

여권, 주소 증빙, 소득·사업 자료, 요청된 세금 신고서, 은행·투자 명세서, 자금 출처와 송금 경로, 필요한 법인 서류를 준비하세요. 번역 요건도 물어보세요. 사전 승인은 최종 대출 확약이 아닙니다.

세금 고려 사항

감가상각과 주택담보대출 이자 등 공제 가능한 비용은 임대수입을 상쇄할 수 있습니다. 사용하지 못한 수동적 임대손실은 일반적으로 수동적 활동, 위험부담액 및 기타 제한에 따라 사용할 수 있을 때까지 이월되며, 일률적인 7년 만료 규정은 없습니다. 따라서 현금흐름이 양수여도 당기 연방소득세가 적거나 없을 수 있지만, 15년 비과세 기간이 보장되지는 않습니다. 결과는 임대료, 비용, 금융조건, 세무상 취득가액과 소유구조에 달려 있습니다. 비거주 개인이 순액 기준 공제를 받으려면 IRC 871(d) 선택과 Form 1040-NR 신고가 필요할 수 있습니다. 재산세와 매각 시 세금은 여전히 발생할 수 있습니다. IRS Publication 527 IRS Publication 925

미국 사업과 실질적으로 연결되지 않은 비거주 개인의 미국 임대소득은 보통 비용 공제 없이 총수입의 30% 또는 더 낮은 조약 세율로 과세됩니다. 유효한 IRC 871(d) 선택은 순소득에 누진세율을 적용하도록 허용할 수 있습니다. IRS §871(d)

회계사와 자격, 선택 진술서, 납세번호, 신고서와 기한을 확인하세요. LLC나 손실만으로 신고 의무가 없어지는 것은 아닙니다.

외국인 매도인이 미국 부동산을 처분할 때 FIRPTA는 일반적으로 매수인에게 실현 총액의 15%를 원천징수하도록 요구합니다. 예외와 IRS 증명서로 감액 또는 면제될 수 있습니다. 원천징수액은 매도인의 세금에 충당되며 초과 납부분만 환급 대상입니다. 양식 8288-B 제출만으로 원천징수 감액이 허용되지 않습니다. 클로징 및 세무 담당자가 IRS 승인과 적용되는 징수·납부 규칙을 처리해야 합니다. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

미국 상속세는 도미사일, 소유구조 및 조세조약 적용 자격에 따릅니다. 미국 시민도 미국 도미사일 보유자도 아닌 사람은 미국 소재 자산이 $60,000를 초과하면 적용 규정에 따라 일반적으로 상속세 신고가 필요합니다. LLC만으로 상속세 위험이 자동 제거되지는 않습니다. IRS Form 706-NA

플로리다는 개인에 대한 주 소득세를 부과하지 않습니다. 연방 소득세, 재산세와 신고 의무는 여전히 적용될 수 있습니다. 법인의 플로리다 소득세 처리는 별도 검토가 필요합니다. Florida DOR

클로징 세금과 비용은 위치, 가격, 금융조건과 계약에 따릅니다. 하나의 비율로 맨해튼과 마이애미를 설명할 수 없습니다. 매수인 중개보수 부담을 포함한 항목별 견적을 요청하십시오. 마이애미데이드: $100당 $0.60에 더해, 단독주택 예외가 적용되지 않으면 $0.45의 부가세가 붙습니다. Florida DOR

구매 프로세스

1. 구매자의 에이전트 참여: 마이애미를 알고 해외 바이어와 협력하며 귀하(판매자가 아닌)의 이익을 대변할 사람
2. 사전 승인 받기: 자금 조달의 경우, 외국인과 협력하는 대출 기관으로부터 사전 승인서를 확보하십시오.
3. 기준을 정의하세요: 동네, 건물 유형, 예산, 투자 대 개인 사용, 임대 가능성
4. 검색 및 둘러보기. 해외에 계시다면 가상 투어를 진행해 드릴 수 있습니다
5. 제안하기. 플로리다에서는 보증금과 함께 서면으로 제안이 이루어집니다.
6. 실사: 콘도 문서, 재정, 검사 보고서 검토를 위한 검사 기간(일반적으로 10~15일)
7. 원격 종결은 가능한 경우가 많지만 변호사, 금융기관, 권원·정산 회사가 서명 방식을 미리 승인해야 합니다. 위임장, 영사 공증 또는 다른 허용 방식이 적절한지 확인하고 예약, 인증과 원본 준비 시간을 확보하세요.

전체 과정은 일반적으로 현금 구매의 경우 30~45일, 파이낸싱의 경우 45~60일이 소요됩니다.

FIRPTA 및 출구 전략에 대한 세금 고려 사항

외국인 매도인이 미국 부동산을 처분할 때 FIRPTA는 일반적으로 매수인에게 실현 총액의 15%를 원천징수하도록 요구합니다. 예외와 IRS 증명서로 감액 또는 면제될 수 있습니다. 원천징수액은 매도인의 세금에 충당되며 초과 납부분만 환급 대상입니다. 양식 8288-B 제출만으로 원천징수 감액이 허용되지 않습니다. 클로징 및 세무 담당자가 IRS 승인과 적용되는 징수·납부 규칙을 처리해야 합니다. IRS FIRPTA IRS Form 8288-B

FIRPTA는 이번 매입과 향후 매각 모두에 영향을 줄 수 있습니다. 외국인 매도인에게 매입할 때 변호사나 종결 담당자에게 매도인 지위와 원천징수 의무를 확인받으세요. 매각가 전액이 즉시 사용 가능한 현금이라고 생각하지 말고 원천징수 후 자금으로 계획하세요.

매각 세금은 이익, 보유기간과 소유구조에 따릅니다. 감가상각은 세무상 취득가액을 낮추고 매각 세금에 영향을 줄 수 있습니다. 주세도 발생할 수 있으며 외국인 부동산 매도인에게 일률적인 연방 최고세율 28%가 적용되는 것은 아닙니다.

Section 1031 요건을 충족하는 교환은 사업용 또는 투자용 부동산의 이익 과세를 이연할 수 있습니다. 다른 부동산을 사는 것만으로는 부족하며 개인용 주택은 일반적으로 제외되고 엄격한 기한과 조건이 적용됩니다.

LLC 를 통한 구매: 외국 구매자가 알아야 할 사항

주거용 부동산 거래에서는 LLC가 증서에 매수인과 소유자로 기재되어 개인과 부동산 사이에 불투명성의 층을 더할 수 있습니다. LLC의 채무로부터 개인 자산을 보호하는 데도 도움이 됩니다. 플로리다는 일반적으로 구성원이나 관리자라는 지위만으로 회사 채무에 개인 책임을 부과하지 않습니다. 사생활 보호와 자산 보호의 범위는 구조와 사실관계에 달려 있습니다. 개인 보증이나 본인 행위로 개인 책임이 생길 수 있습니다. 이 사생활 보호 혜택이 의무적인 소유자 확인과 세무 신고를 없애지는 않습니다. Florida Statutes 605.0304

서명 전에 명의를 결정하세요. 미국과 본국 자문가가 책임, 상속, 보고, 대출과 매각을 비교하게 하고, 금융기관과 건물이 해당 소유자를 수용하는지 확인하세요. 법인은 익명성이나 면세를 보장하지 않습니다.

미국 상속세는 도미사일, 소유구조 및 조세조약 적용 자격에 따릅니다. 미국 시민도 미국 도미사일 보유자도 아닌 사람은 미국 소재 자산이 $60,000를 초과하면 적용 규정에 따라 일반적으로 상속세 신고가 필요합니다. LLC만으로 상속세 위험이 자동 제거되지는 않습니다. IRS LLC IRS Form 706-NA

조약 혜택은 해당 조약과 개인 자격에 달려 있습니다. 소득세 조약이 반드시 상속세 혜택을 주지는 않으며 상속세 조약이 없다고 세율이 0%인 것은 아닙니다. 미국과 본국 전문가가 여권별 표 대신 적용 조문을 검토해야 합니다. IRS

해외 바이어의 일반적인 질문

구매하려면 마이애미를 방문해야 하나요?

원격 종결은 가능한 경우가 많지만 변호사, 금융기관, 권원·정산 회사가 서명 방식을 미리 승인해야 합니다. 위임장, 영사 공증 또는 다른 허용 방식이 적절한지 확인하고 예약, 인증과 원본 준비 시간을 확보하세요.

내 유닛을 임대할 수 있나요?

소유·임대 규칙은 건물마다 다릅니다. 계약 전에 협회 승인, 법인 소유, 최소 임대 기간, 임대 횟수와 현지 규정을 확인하세요. 자금만 있다고 매수·임대 자격이 확정되는 것은 아닙니다.

미국 은행 계좌가 필요합니까?

도움이 되지만 필수는 아닙니다. 클로징을 위해서는 자금을 송금해야 합니다. 일부 구매자는 미국 계좌를 개설합니다. 다른 사람들은 해외 은행에서 직접 송금합니다.

자산관리는 어떨까요?

우리는 해외 소유주를 위해 임차인 배치, 임대 관리, 유지 관리 조정 등 자산 관리 서비스를 제공합니다. 많은 고객이 자신의 부동산을 방문하지 않습니다. 우리는 모든 것을 처리합니다.

우리와 협력하는 이유

우리는 브라질, 아르헨티나, 콜롬비아, 멕시코, 스페인, 프랑스, ​​영국 등의 해외 바이어를 도왔습니다.  홍콩, 중국 및 기타 수십 개 국가에서 마이애미 부동산을 구매합니다. 우리는 법인 구조화부터 세금 계획, 시간대에 따른 자산 관리에 이르기까지 고유한 고려 사항을 이해합니다.

해외 구매자 거래를 전문으로 하는 대출 기관, 변호사, 세무 전문가를 연결해 드립니다. 그리고 정보를 잘 아는 구매자에게는 보상을 주고 숙제를 하지 않는 구매자에게는 처벌을 가하는 시장을 안내해 드리겠습니다.

문의하기 →

마이애미 사무실 1688 Meridian Avenue, Suite 700 Miami Beach, FL 33139 +1-646-376-8752

관련 자료:

• 미국 부동산에 대한 외국인 구매자 가이드 완성 →
• 외국인이 미국에서 부동산을 살 수 있나요? 네 →
• 마이애미 주택 구매 가이드 →
• 마이애미의 가장 상징적인 주거용 건물 →
• 마이애미 럭셔리 콘도 검색 →
• 마이애미 프리컨스트럭션 콘도 →
• 마이애미 마감 비용 안내 →

자주 묻는 질문: 마이애미의 외국인 바이어