맨해튼 시장에서 20년 세금 감면(Tax Abatement)의 귀환과 종료

아마도 부동산세와 재산세는 같은 것이라고 생각하실 것입니다. 대부분의 사람들이 용어를 서로 바꿔서 사용하는 방식으로 인해 약간의 혼란이 발생합니다. 자신의 집과 보트, 자동차 또는 기타 고가 품목을 소유하고 있다면 그 차이를 알아야 합니다. 두 유형의 재산 모두 물건의 가치에 따라 과세되지만, 실제로 지불하는 금액은 부동산세로 분류되는지 개인 재산으로 분류되는지에 따라 달라집니다. 여전히 차이점이 확실하지 않은 경우에도 괜찮습니다. 아래에서 더 자세히 설명하겠습니다.

부동산세란 무엇입니까?

개인이 부동산을 소유하게 되면 부동산세를 납부해야 합니다. 각 주택 소유자가 세금으로 납부할 금액을 결정하려면 해당 시나 지방자치단체에 대해 설정된 세율에 주택의 공정 시장 가치를 곱해야 합니다. 주택의 공정 시장 가치는 최근 몇 년간 해당 지역의 유사한 주택이 판매된 가격과 주택의 내부 및 외부에 적용된 모든 업그레이드에 따라 시간이 지남에 따라 변할 수 있습니다. 접속자가 자신의 집을 현재 가치보다 더 높게 평가할 것을 두려워하여 접속자를 집 안으로 들여보내고 싶어하지 않는 사람에 대해 들어본 적이 있다면, 그들은 일반적으로 부동산세가 인상되는 것을 피하려고 노력하고 있습니다.

IRS에서는 부동산을 모든 종류의 토지와 해당 토지에 부착된 모든 것으로 정의합니다. 따라서 사냥터나 어떤 종류의 토지를 소유하고 있다면 그것을 어떻게 사용하든, 그 위에 건물이 없더라도 해당 토지에는 부동산세가 부과됩니다. 또한, 해당 토지에 오두막을 소유하고 있는 경우 부동산세가 부과되어 부동산 전체의 가치가 높아질 수 있습니다. 또한 상업용 또는 산업용 건물에도 부동산세가 부과됩니다. 마지막으로, 부동산 아래에 지어진 모든 것은 부동산으로 과세됩니다. 여기에는 수영장, 덕아웃 생활 공간, 낙진 벙커, 차고 및 지하에 지을 수 있는 거의 모든 것이 포함될 수 있습니다.

부동산세 계산 방법에 대한 추가 정보

세율이 결정되는 방식은 귀하가 거주하는 지역에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 뉴욕의 경우 세율은 최소 3개 이상의 지방자치단체, 카운티, 타운 또는 교육구의 세율을 가져와 이를 출처의 수로 나누어 결정됩니다. 즉, 동일한 도시 내에서도 정확한 세율이 다를 수 있습니다.

세금 납부 방법

주택을 소유한 경우 세금을 IRS에 직접 납부할 수도 있고, 대출 기관에 납부하면 대출 기관이 귀하를 대신하여 IRS에 세금을 납부할 수도 있습니다. 이미 주택 비용을 전액 지불했고 더 이상 대출이 없다면 IRS에 세금을 직접 납부할 가능성이 높습니다. 이 범주의 주택 소유자에 속하는 사람은 주택에 대한 유치권 및 기타 벌금을 피하기 위해 세금을 전액 제때 납부하는 데 특히 주의해야 합니다.

주택 대출을 받은 경우, 세금은 일반적으로 월별 대출금에 합산됩니다. 대출 기관은 분기별로 IRS에 세금을 납부할 수 있도록 이 금액을 징수합니다. 귀하가 대출 기관에 부동산세를 납부하지 않는 경우, 귀하의 대출 기관은 귀하가 모기지 납부금을 연체한 경우와 동일한 방식으로 압류 절차를 시작합니다.

개인 재산세란 무엇입니까?

자동차, 보트, 이동식 주택 등 이동 가능한 자산이 있는 경우 해당 자산에 재산세가 부과됩니다. 부동산세와 마찬가지로 재산세도 특정 비율로 부과되는 경우가 많습니다. 동산에 대해 지불하는 재산세의 총 비용은 많은 주에서 자산 가치에 따라 달라집니다. 예를 들어, 가치가 $10,000이고 세율이 3%인 보트가 있는 경우 해당 보트에 대한 개인 재산세로 매년 $300를 지불해야 합니다. 많은 유형의 동산 자산의 가치가 하락하는 경향이 있기 때문에 개인 재산의 가치에 대한 최신 평가를 받으면 세금을 절약할 수 있습니다.

부동산세와 마찬가지로, 재산세를 기한 내에 전액 납부하지 않으면 수수료, 부동산에 대한 유치권, 재산 압류 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

몇 가지 예외

일반적인 경험 법칙에 따르면, 물건을 손상시키지 않고 옮길 수 있으면 재산과세 범주에 속합니다. 하지만 땅에 그대로 있어야 한다면 부동산세가 부과됩니다. 트레일러 주택 공원과 같이 주택이 트레일러 주택 소유자가 소유하지 않은 토지에 있는 경우 트레일러 주택은 개인 재산으로 분류됩니다. 대조적으로, 미리 지어진 주택은 기술적으로 부동산의 일부로 이동되었더라도 일단 부동산에 건설되면 부동산으로 간주됩니다. NYC의 대부분의 부동산은 이러한 범주 중 하나에 속할 가능성이 낮지만 가능한 지역이 일부 있습니다.

마무리

주택에 대한 대부분의 세금은 주택 판매 시 처리되지만, 세금 시스템의 특정 측면이 어떻게 작동하는지 확신할 수 없는 경우에는 세금 자문가나 기타 전문가에게 문의할 수 있습니다. 또한 부동산세를 체납하는 것은 대출 기관에 세금을 납부하든, 지역 세무서에 직접 납부하든 관계없이 선택 사항이 아니라는 점을 기억하는 것도 중요합니다. 결국 뒤처지게 되면 부동산에 대한 유치권을 행사하거나 심지어 압류할 수도 있습니다.

기본 주택이나 투자 부동산을 판매할 때 왜 정부에 지불해야 할 것보다 더 많은 금액을 제공합니까? 양도소득세를 연기하고 줄이는 방법은 여러 가지가 있습니다(CGT) 부동산을 판매할 때. 계획을 세우고 엄격한 정부 규칙을 따르는 것이 필요하지만 상황이 적용된다면 확실히 효과가 있습니다.

우리의 접근 방식은 부동산 자문과 회계 배경 지식을 결합하여 각 고객의 상황에 대한 거래 비용과 세후 결과를 모두 평가할 수 있도록 합니다.

고객이 자신의 부동산을 판매할 때 주요 목표는 가격 평가의 이점을 극대화하는 것입니다. 모든 부동산 판매자가 직면하는 주요 비용 중 하나는 CGT입니다. 이는 판매 당시 부동산 평가에 대해 납부해야 할 세금입니다. 기민한 부동산 소유자는 가능한 한 CGT 책임을 최소화하거나 연기하기 위해 미리 계획을 세웁니다.

세금 책임은 여러 면에서 판매자의 특정 상황에 따라 달라집니다. 예를 들어 속성은 다음과 같습니다.

• 주 거주지

• 보조 주택, 별장 또는 삐에드아테르(pied-à-terre)

• 투자 부동산

해당 부동산은 다음 사람이 소유할 수 있습니다:

• 개인

• 결혼한 부부

• 법인 또는 기타 사업체
  
  

양도소득세 책임은 여러 면에서 이와 같은 세부 사항에 따라 달라집니다. 또 다른 구체적인 것은 시간입니다. 누군가가 부동산을 소유한 기간 또한 CGT 책임에 영향을 미칩니다. 이 기사에서는 일반적인 세부 사항과 옵션에 대해 설명합니다. 자신의 고유한 상황에 대해 구체적인 조언을 원하는 사람은 누구나 미국 세무사에게 문의해야 합니다. 그리고, 외국인이라면 조세조약의 의미를 이해하고 있는 본국의 세무사와 상담해야 합니다.

양도소득세란 무엇입니까?

양도소득세는 소유한 부동산을 매각할 때 발생한 이익에 대해 IRS가 부과하는 세금입니다. 판매로 인해 손실이 발생하거나 손익분기점이 발생하면 세금이 부과되지 않습니다. 그러나 대부분의 경우 인플레이션에 따라 부동산 가격이 상승하는 경향이 있기 때문에 자본 이득이 있을 것입니다.

"이득"은 어떻게 계산되며 어떻게 줄일 수 있나요?

이익 또는 순 자본 이득은 판매 순 수익에서 해당 부동산의 비용 기준을 빼서 계산됩니다. 비용 기준은 지불된 비용 가격입니다. 매수 해당 부동산, 구매를 완료하는 데 발생한 마감 비용, 소유 기간 동안 해당 부동산에 이루어진 영구 자본 개선 비용에서 감가상각 환입을 뺀 금액(여기에서는 다루지 않음)입니다.

기기 교체는 영구적인 개선이 아니므로 비용 기준을 높이고 이익을 줄이는 데 사용할 수 없습니다. 그러나 주방을 새 캐비닛과 조리대로 개조하는 것은 영구적인 개선으로 간주되며 부동산의 비용 기반을 증가시킵니다  (자본 이득 및 그에 따른 세금을 상쇄하게 됩니다). 동일한 주방을 다시 칠하는 비용은 유지 관리로 간주되며 자본 개선이 아닙니다. 소유자는 IRS에서 확인이 필요한 경우 비용 기준을 입증하기 위해 자본 개선과 관련된 모든 영수증을 보관해야 합니다.

부동산 판매 마감 비용으로 인해 자본 이득이 감소합니다. 브로커 커미션, 도시 양도세 및 판매와 관련된 기타 직접 비용과 같은 항목은 모두 수익 수치를 줄이는 데 사용되어 CGT 비용을 줄일 수 있습니다.

시간이 부동산에 대한 양도소득세에 어떤 영향을 미칠 수 있습니까?

1년 이내에 부동산을 판매하면 단기 자본 이득이 발생하며, 이는 IRS에서 경상 소득으로 간주됩니다. 종종 이득에 대한 일반 소득세에 대한 세금은 소득세 등급 중 어느 하나에 속하는지에 따라 장기 양도소득세율보다 훨씬 높을 수 있습니다. 따라서 해당 부동산을 1년 이상 소유하는 것이 가장 좋습니다. 예상치 못한 IRS 승인 사유로 부동산이 매각된 경우, 납세 의무가 면제되거나 경감될 수 있습니다. 이유에는 이혼이나 별거, 중대한 질병, 실직, 자연재해 등이 포함됩니다.

소유권 이유가 양도소득세에 영향을 미칩니다

이득을 위해 판매된 기본 거주지는 제한된 CGT의 적용을 받습니다. CGT가 계산되기 전에 한 사람은 과세 이득 부채를 $250,000까지 줄일 수 있습니다. 결혼한 부부는 과세 소득을 $500,000까지 줄일 수 있습니다. 따라서 결혼을 하면 양도소득세를 줄일 수 있습니다.

집을 팔려고 계획 중이고 그 집이 두 번째 집이거나 별장인 경우 일부 미래 계획을 통해 이익을 얻을 수 있습니다. IRS는 지난 5년 동안 최소 2년 동안 거주한 주택을 주 거주지로 간주합니다. 부동산을 매각하기 2년 전에 우편, 유권자 등록, 운전 면허증 등을 위한 새로운 기본 주소를 설정하면 CGT 책임이 크게 줄어들 수 있습니다.

모든 투자 부동산 또는 두 번째 주택을 판매하기 전에 기본 거주지 상태로 변경하면 최대 $500,000의 CGT 책임이 지속적으로 유예됩니다. IRS는 세금 감면 혜택을 받기 위해 개인 거주지를 사용할 수 있는 횟수를 제한하지 않습니다. 이 정도 규모의 계획은 불가능할 수 있으므로 투자자는 CGT 연기를 위한 다음 경로를 살펴봐야 합니다.

투자 부동산은 어떻습니까?

수익을 위해 투자 부동산을 판매하면 CGT를 유치할 수 있습니다. 다행스럽게도 정부는 투자자가 CGT를 무제한으로 연기할 수 있는 프로그램을 도입했습니다. 구체적인 규칙을 따라야 하지만 이는 미국이 국내 및 해외 투자자 모두의 부동산 소유권을 지원하는 방법의 또 다른 예입니다.

1031 교환 규정 - 세금 이연 교환

A 1031 거래소(스타커 거래소라고도 함, Like-Kind Exchange, 또는 1031 Tax Deferred Exchange)를 통해 투자자는 판매 수익금을 승인된 다른 부동산에 재투자하는 경우 모든 CGT를 연기할 수 있습니다. 규칙은 엄격하고 정확하게 따라야 하지만 연기를 생각보다 쉽게 ​​만드는 광범위한 매개변수도 있습니다. 아래에 몇 가지 팁이 있습니다. of 집을 팔 때 세금을 내지 않는 방법.

1031 교환과정

투자부동산을 매각하고 수익금 전액을 다른 투자부동산 구입에 사용한 경우, CGT 부채는 다음 부동산으로 이월됩니다. 해당 부동산이 매각되고 다른 부동산이 매입되면 CGT 책임이 다시 이월됩니다. 이것은 영원히 계속될 수 있습니다. 어느 시점에서 투자 부동산이 매각되고 이익이 청산되면 해당 부동산 매각으로 인한 이익만으로도 지불해야 하는 CGT를 유치하게 됩니다.

IRS에 따르면 납세 의무 연기가 적용되려면 다음 구매가 "동종"이어야 합니다. 이는 투자부동산을 매각한 경우 더 많은 투자부동산을 매입해야 함을 의미합니다. 하나 Manhattan 고급 콘도를 판매할 수 있으며 한 개 이상의 저렴한 가격으로 콘도를 판매할 수 있습니다. 마이애미 부동산 구매할 수 있습니다.

중요한 것은 모든 1031 교환 부동산은 투자용이며 모든 판매 수익금은 새로운 "동종" 부동산을 구입하는 데 사용된다는 것입니다. 이는 예를 들어 개발을 위해 구입했지만 전혀 개발되지 않은 네바다의 매우 값비싼 원시 토지를 토지로 "교환"할 수 있음을 의미합니다. 맨해튼의 브라운스톤 마이애미 비치에 콘도도 있어요. 한 투자 부동산 자산에 대한 다른 투자 부동산 자산 또는 그 가치와 동등하거나 그 이상의 가치.

왜 거래소라고 불리는가?

판매 및 구매는 승인되고 자격을 갖춘 중개인 또는 QI에 의해 수행되어야 합니다. QI는 판매 수익금을 보유하고 원래 판매자가 손을 대지 않은 채 해당 수익금을 대체 부동산의 판매자에게 전달합니다. 따라서 법적으로 판매 및 구매는 "교환"으로 간주됩니다. 이 아이디어는 Stalker 하원의원이 제안했으며 규칙은 IRS 규정의 1031 섹션에 있으므로 두 가지 이름이 붙었습니다.

CGT를 연기하려면 판매자가 따라야 하는 규칙은 무엇입니까?

• 모든 부동산은 미국에 있어야 합니다.

• 모든 부동산은 "like-kind," 따라서 부동산은 예를 들어 주식, 채권 또는 현금으로 "교환"될 수 없습니다.

• 구입한(새로 취득한) 1031 교환부동산은 매각(포기)한 부동산의 가치와 동일하거나 그 이상이어야 합니다.

• 포기한 재산은 다른 목적이 아닌 투자용으로 사용되어야 하며, 취득한 재산도 투자용으로 사용되어야 합니다. (예: 1031 뉴욕 주거 투자 부동산을 1031 플로리다 상업용 부동산으로 교환)

• 시간 제한은 다음과 같습니다. IRS, 반드시 준수해야 합니다. 판매와 구매가 동시에 이루어질 필요는 없습니다. 이것이 바로 QI가 모든 것을 관리하는 이유입니다. QI는 판매를 완료하고 모든 수익금을 보유합니다. 그러면 판매자는 45일 이내에 대체 부동산(또는 부동산)을 찾을 수 있으며 대체 부동산 구매는 이전 판매일로부터 180일 이내에 완료되어야 합니다. QI는 판매 수익금을 보유하고 구매를 종료하며 원래 부동산 소유자가 자금에 접근할 수 없는 상태에서 자금을 이체합니다.

• 판매자는 QI의 기록에 대해 승인된 가능한 취득 부동산의 최종 후보 목록을 작성한 다음 부동산 중개인이 구매를 협상하여 QI가 거래를 종료할 수 있도록 할 수 있습니다.

• 투자자가 포기한 부동산 매각을 마감하기 전에 취득한 부동산을 찾아서 마감하는 것을 의미하는 "역 교환"을 수행하는 것은 허용됩니다. QI에서는 이것이 어떻게 작동하는지 설명할 것입니다. 그러나 중요한 것은 포기된 부동산 거래가 종료된 후에도 투자자가 CGT를 연기할 수 있다는 것입니다.

• 해당 교환협정 QI 작성에서는 모든 IRS 필수 단계가 올바르게 완료되었으며 전체 1031 세금 연기 계획의 일부임을 확인해야 합니다.

• 판매자(포기자)가 구매(인수) 자금을 조달하는 경우 대출은 "적절"해야 합니다. 판매자에게 현금 잉여금을 제공할 만큼 크지 않아야 합니다. 그렇지 않으면 교환이 무효화되고 CGT 기한이 됩니다.

• QI(수용자라고도 함)는 중개자로서 정규 업무를 수행해야 합니다. QI는 판매자와 재정적 관계가 없어야 합니다. 따라서 QI는 판매자의 부동산 중개인, CPA 또는 정규 변호사가 될 ​​수 없습니다.

그게 다야. CGT는 규칙을 알고 준수함으로써 최소화되고 지연될 수 있습니다.

"부팅"에 대한 마지막 참고 사항

1031 거래소에는 고유한 전문 용어가 있습니다. 포기, 인수, 중개 등. 투자자들이 듣는 또 다른 전문 용어는 "부트"라는 단어입니다. 이는 일반적으로 부동산 매각으로 직접 받은 현금을 의미합니다. QI를 통과하지 못한 현금을 의미합니다. 판매에 대한 현금을 물리적으로 받는 즉시 현금에 과세 대상이 됩니다. 따라서 1031 교환의 매우 엄격한 규칙을 모두 알고 있는 우리와 같은 조언자를 주변에 두는 것이 가장 좋습니다. 

자본 이득 전략에 대한 우리의 접근 방식

회계에 대한 배경 지식을 바탕으로 우리는 고객이 기본 거주지 제외부터 1031 교환, 할부 판매에 이르기까지 사용 가능한 모든 전략을 평가하고 각 전략이 특정 상황에 어떻게 적용되는지 이해하도록 돕습니다. 모든 거래는 다르며 올바른 접근 방식은 부동산 유형, 소유 구조 및 장기 투자 목표에 따라 다릅니다.

우리는 거래의 모든 측면에 걸쳐 조정을 보장하기 위해 각 고객의 세무 자문가 및 법률 고문과 긴밀히 협력합니다.

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