Recedere da un contratto a New York: la lezione del deposito da 8,5 milioni di dollari dei Moreno

Nell'ottobre 2017 Arte e Carole Moreno, ex proprietari dei Los Angeles Angels, si impegnarono ad acquistare un penthouse al 520 Park Avenue per 34 milioni di dollari e versarono 8,5 milioni di dollari, un deposito del 25%. Il rogito non arrivò mai. La loro contestazione riguardava il rumore di un locale tecnico adiacente all'appartamento. Più di sette anni dopo la data di closing prevista, una giudice federale di Manhattan ha ritenuto il rumore «non irragionevole», ha stabilito che i developer avevano adottato «tutte le misure ragionevoli» e ha riconosciuto agli Zeckendorf l'intero importo di 8,5 milioni di dollari, oltre a interessi e spese legali (The Real Deal, 29 settembre 2026).

I titoli dei giornali hanno arrotondato a 9 milioni di dollari. La regola alla base della sentenza ha più di un secolo a New York: l'acquirente che abbandona un contratto firmato senza una giustificazione legittima di norma perde il deposito. Ecco come funziona a Manhattan, e come gli acquirenti si tutelano prima di firmare.

Questo articolo illustra regole generali e casi pubblici. Non costituisce consulenza legale. Ogni contratto è diverso, e il vostro avvocato immobiliare dovrebbe esaminare il vostro.

In sintesi

• Una giudice federale ha riconosciuto agli Zeckendorf il deposito da 8,5 milioni di dollari dei Moreno su un contratto per un penthouse da 34 milioni di dollari, oltre a interessi e spese legali, dopo aver concluso che gli acquirenti non avevano un motivo valido per rifiutare il closing.
• La corte suprema di New York ha stabilito in Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) che l'acquirente inadempiente «senza giustificazione legittima non può recuperare l'acconto», e ha considerato il consueto deposito del 10% una misura ragionevole del danno.
• Nelle nuove costruzioni di lusso sono comuni depositi dal 20% al 25%, e nel 2004 una corte d'appello di New York ha consentito a uno sponsor di trattenere un intero deposito del 25% su penthouse della Trump World Tower.
• La vostra vera tutela sta nel contratto e nelle scadenze: ispezioni e riserve prima di firmare, comunicazioni scritte nei tempi previsti e un avvocato che sappia quando un ritardo o una modifica vi offrono una via d'uscita legale.

Cosa è successo nel caso Moreno

I fatti, secondo quanto riportato da The Real Deal e Law360:

• L'operazione. Nell'ottobre 2017 i Moreno firmarono per il penthouse 58 del 520 Park Avenue a 34 milioni di dollari, versando 8,5 milioni di dollari alla firma. The Real Deal, citando atti giudiziari, ha riferito che la transazione era strutturata come un contratto di opzione.
• La controversia. Il contratto impegnava il developer ad adottare «tutte le misure ragionevoli» affinché un impianto tecnico non compromettesse il «pacifico godimento» degli acquirenti. Il closing era fissato per il 4 gennaio 2019. I Moreno sostennero che la prova acustica del developer era stata eseguita con l'impianto spento, e rifiutarono di procedere.
• L'inadempimento. Una diffida per inadempimento fu inviata nel febbraio 2019, e il contratto fu risolto il 1° marzo 2019.
• Le cause. Gli Zeckendorf hanno agito davanti a un tribunale statale nel 2022. I Moreno hanno proposto domanda riconvenzionale davanti a un tribunale federale per riavere i loro 8,5 milioni di dollari. Dopo un processo senza giuria di un giorno nell'ottobre 2025, la giudice Lorna G. Schofield del Distretto Meridionale di New York si è pronunciata a favore dei developer.

Gli avvocati del venditore di Oved & Oved hanno sintetizzato l'esito in una frase: «un contratto è un impegno, non un'opzione, e le controversie pretestuose volte a sottrarsi ad accordi vincolanti non saranno tollerate». L'avvocato dei Moreno non ha rilasciato commenti. Le motivazioni giuridiche della sentenza scritta non erano state pubblicate al momento degli articoli, per cui non qualifichiamo la dottrina su cui si è basata la corte.

Il caso ha un legame evidente con un altro rischio che gli acquirenti sottovalutano. Ne parliamo nella nostra guida alla due diligence acustica prima di acquistare un appartamento a Manhattan.

La regola: inadempimento senza giustificazione, deposito perso

Il diritto newyorkese su questo punto è antico e consolidato. In Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986), la Court of Appeals ha stabilito che «l'acquirente che si rende inadempiente a un contratto immobiliare senza giustificazione legittima non può recuperare l'acconto», una regola che la corte ha fatto risalire al 1881. La corte l'ha applicata anche se il venditore aveva poi rivenduto l'immobile allo stesso prezzo, e ha definito il tradizionale acconto del 10% un importo ragionevole e generalmente accettato. Il suo consiglio agli acquirenti scontenti fu netto: «il momento per dirlo è al tavolo della trattativa».

I contratti standard di Manhattan incorporano lo stesso esito. Il modello di contratto di condominio del New York City Bar prevede che, se l'acquirente è inadempiente, l'unico rimedio del venditore sia trattenere il deposito a titolo di penale. Se è il venditore a essere inadempiente, l'acquirente conserva rimedi più ampi, compresa l'azione per ottenere l'esecuzione forzata della vendita.

Depositi più alti, stessa regola

I contratti di rivendita di co-op e condominium a Manhattan prevedono di norma un acconto del 10%. Le nuove costruzioni sono diverse. Brick Underground descrive una struttura comune del 10% alla firma del contratto e di un ulteriore 10% quando il piano di offerta viene dichiarato efficace, e CityRealty riferisce che agli acquirenti stranieri viene spesso chiesto molto di più.

I depositi più alti hanno retto in giudizio. In Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004), gli acquirenti di quattro penthouse della Trump World Tower per circa 32 milioni di dollari versarono un deposito del 25%, circa 8 milioni di dollari, e poi tentarono di recedere adducendo il timore del terrorismo dopo l'11 settembre. La Appellate Division consentì allo sponsor di trattenerlo per intero, osservando che il contratto era stato negoziato tra parti indipendenti, con avvocati da entrambe le parti, e che «un acconto del 25% è prassi comune nel mercato dei condominium di lusso di nuova costruzione di New York City».

Il 25% dei Moreno rientrava pienamente in questa tradizione.

Come è tutelato il vostro deposito durante l'attesa

In un acquisto dallo sponsor a New York, il vostro denaro gode di tutele concrete, anche se è a rischio in caso di vostro inadempimento. Ai sensi della sezione 352-h della General Business Law e dei regolamenti dell'Attorney General al 13 NYCRR Part 20:

• Il deposito resta denaro dell'acquirente detenuto in via fiduciaria e non può essere confuso con i fondi dello sponsor prima del closing.
• Deve essere custodito da un escrow agent che sia avvocato abilitato a New York e non sia lo sponsor, versato entro cinque giorni lavorativi, con comunicazione scritta all'acquirente entro dieci giorni lavorativi.
• Gli interessi sono in genere accreditati all'acquirente.
• Lo svincolo di somme contestate richiede un closing, un'istruzione scritta congiunta, un provvedimento giudiziario definitivo o una procedura di notifica e opposizione.
• Se il budget modificato di un piano di offerta supera del 25% o più le proiezioni originarie, gli acquirenti acquisiscono un diritto di recesso.

Il confronto con la Florida è istruttivo: lì la legge statale consente ai developer di impiegare i depositi su pianta eccedenti il 10% per i costi effettivi di costruzione una volta avviati i lavori, se il contratto lo indica con un'avvertenza ben visibile. New York mantiene il denaro in escrow fino al closing. Se acquistate in entrambe le città, il nostro confronto dei costi di closing tra Miami e Manhattan illustra le altre differenze.

Quando un acquirente può recedere legittimamente

Gli acquirenti recuperano il deposito quando il contratto o la legge offrono loro una via d'uscita. Le strade più comuni:

• Una condizione sospensiva che non si avvera nei termini. Una condizione legata al mutuo, ad esempio, vi tutela solo se ne rispettate esattamente i requisiti di comunicazione. In Maxton, gli acquirenti persero in parte perché la loro disdetta scritta non era stata ricevuta entro il termine contrattuale.
• Una modifica sostanziale da parte dello sponsor. In un caso del 2012 relativo a un penthouse da 31 milioni di dollari al Plaza, una corte d'appello ha consentito il proseguimento delle domande di un acquirente di risoluzione e restituzione del deposito, fondate su presunte modifiche sostanziali ai progetti depositati senza la comunicazione richiesta. Fu una decisione che permetteva al caso di proseguire, non una vittoria definitiva.
• Inadempimento del venditore. Se il venditore non è in grado di consegnare quanto promesso dal contratto, i rimedi dell'acquirente sono più ampi di quelli del venditore.
• Un closing dichiarato correttamente «time of the essence». La data di closing scritta in un contratto di norma non è perentoria. Per renderla tale, una parte deve inviare una comunicazione chiara che fissi una nuova data ragionevole. Un errore in questo passaggio può trasformare la parte che cerca di far valere la scadenza nella parte inadempiente.

Cosa fare prima di firmare

1. Fate prima la due diligence. Rumore, viste, luce, locali tecnici, conti dell'edificio: tutto ciò che potrebbe farvi rinunciare al closing va verificato prima del contratto, quando ritirarsi non costa nulla.
2. Negoziate i rimedi. Se un venditore promette di correggere qualcosa, chiedete al vostro avvocato di definire lo standard, il metodo di verifica e le conseguenze del mancato rispetto. «Tutte le misure ragionevoli» è stata l'espressione su cui si è giocato il caso Moreno.
3. Conoscete il calendario dei depositi. Nelle nuove costruzioni, sappiate esattamente quando scade ogni tranche, chi la custodisce e a quali condizioni viene svincolata.
4. Annotate ogni scadenza. I termini delle condizioni e delle comunicazioni decorrono dal contratto, e una comunicazione che arriva con un giorno di ritardo può non valere.
5. Pensate presto alla struttura di intestazione. Chi acquista tramite una LLC o un trust, e in particolare gli acquirenti stranieri, dovrebbe definire la struttura prima di firmare. La nostra guida all'imposta di successione statunitense per acquirenti stranieri spiega perché.

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Domande frequenti

Cosa succede al mio deposito se rinuncio all'acquisto di un appartamento a New York?

Se rinunciate senza un motivo legittimo previsto dal contratto, il venditore di norma può trattenere il deposito. La Court of Appeals di New York ha stabilito in Maxton Builders v. Lo Galbo (1986) che l'acquirente inadempiente senza giustificazione legittima non può recuperare l'acconto, e i modelli contrattuali standard di New York fanno del deposito il rimedio del venditore per l'inadempimento dell'acquirente.

A quanto ammonta il deposito per un appartamento a Manhattan?

I contratti di rivendita di co-op e condominium richiedono di norma il 10% del prezzo alla firma. Gli sponsor delle nuove costruzioni spesso chiedono di più, solitamente il 20% in due rate, e agli acquirenti del segmento lusso e stranieri può essere chiesto il 25% o più.

Un venditore può trattenere un deposito del 25% a New York?

I tribunali lo hanno consentito. In Uzan v. 845 UN Limited Partnership (2004), una corte d'appello ha permesso allo sponsor della Trump World Tower di trattenere un deposito del 25% su penthouse, definendo il 25% prassi comune nel mercato delle nuove costruzioni di lusso della città. Nel settembre 2026 un tribunale federale ha riconosciuto agli Zeckendorf il deposito da 8,5 milioni di dollari di Arte Moreno, il 25% di un contratto da 34 milioni di dollari.

Chi custodisce il mio deposito nell'acquisto di una nuova costruzione a New York?

Un escrow agent che deve essere avvocato abilitato a New York e non può essere lo sponsor. Il denaro resta su un conto fiduciario che non può essere confuso con i fondi dello sponsor, gli interessi spettano in genere all'acquirente e lo svincolo è disciplinato dai regolamenti dell'Attorney General.

Perché Arte Moreno ha perso il deposito?

I Moreno si rifiutarono di concludere l'acquisto di un penthouse da 34 milioni di dollari al 520 Park Avenue a causa del rumore di un locale tecnico adiacente. Dopo un processo senza giuria, la giudice ha ritenuto il rumore «non irragionevole» e ha stabilito che i developer avevano adottato «tutte le misure ragionevoli», riconoscendo loro il deposito da 8,5 milioni di dollari oltre a interessi e spese legali.

Sollevate ogni riserva, e verificatela, prima di firmare il contratto.

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Fonti: The Real Deal (29 settembre 2026; 19 novembre 2024; 14 ottobre 2022); Law360 (ottobre 2025); Maxton Builders v. Lo Galbo, 68 N.Y.2d 373 (1986); Uzan v. 845 UN Ltd. Partnership (App. Div. 1st Dept. 2004); Plaza PH2001 LLC v. Plaza Residential Owner LP (App. Div. 1st Dept. 2012); N.Y. General Business Law, sezioni 352-e e 352-h; 13 NYCRR 20.3; modello di contratto di condominio del New York City Bar; Fla. Stat., sezione 718.202; Brick Underground; CityRealty.