Manhattan est entré sur le marché d'automne avec plus de ventes conclues, des prix plus élevés et moins de stocks disponibles qu'il y a un an. Corcoran a enregistré 3 625 ventes au troisième trimestre, le total le plus élevé pour un troisième trimestre depuis 2022. Le prix de vente médian a atteint 1,25 million de dollars, un record pour le troisième trimestre.
Le marché est actif, mais il n’évolue pas dans une seule direction. Les ventes conclues reflètent les accords négociés plus tôt dans l'année, tandis que les contrats signés ont chuté de 6 % par rapport à l'année dernière. Les acheteurs agissent toujours lorsque la propriété et le prix ont un sens. Ils travaillent également avec moins de choix : l’inventaire actif est tombé à 6 354 annonces, l’offre la plus faible au troisième trimestre depuis 2017.
Le dernier rapport disponible de StreetEasy soutient la même histoire d'offre et de vitesse, bien qu'il couvre le mois d'août plutôt que le trimestre complet. Les stocks de Manhattan étaient en baisse de 11,2 % par rapport à l’année précédente, et les maisons entrant sous contrat ont passé une durée médiane de 93 jours sur le marché, soit six jours plus vite. Son nombre de contrats à Manhattan est resté presque stable, en baisse de 0,9 %, ce qui renforce la nécessité de séparer les ventes conclues solides du volume de contrats signés.
Manhattan T3 2026 en un coup d'œil
| Mesurer | T3 2026 | Année après année |
|---|---|---|
| Ventes clôturées | 3,625 | +9% |
| Volume des ventes | 7,28 milliards de dollars | +10% |
| Prix de vente médian | 1,25 million de dollars | +4% |
| Prix moyen au pied carré | $1,751 | +2% |
| Annonces actives | 6,354 | -3% |
| Contrats signés | 2,532 | -6% |
| Jours moyens de présence sur le marché | 90 jours | 13 % plus rapide |
Les copropriétés ont subi la plus grande part de la hausse des prix
L'analyse Housing Notes du 2 octobre de Jonathan Miller place également la médiane de Manhattan à 1,25 million de dollars, en hausse de 5,9 % par rapport au troisième trimestre 2025 dans son ensemble de données. Il rapporte la plus forte croissance annuelle des ventes dans la fourchette de 2 à 5 millions de dollars et la plus grande taille moyenne de vente d'appartements en six ans. Ce mix de transactions plus important est important : une médiane d’arrondissement plus élevée ne signifie pas que chaque appartement a gagné le même montant.
Les ventes de copropriétés en revente ont augmenté de 15 % pour atteindre 1 266. Leur prix médian a augmenté de 10 % pour atteindre un record de 1,65 million de dollars, et le prix moyen par pied carré a atteint 1 807 dollars. Les coopératives de revente étaient plus stables : la médiane s'est maintenue à 875 000 $, tandis que le prix moyen et le prix moyen par pied carré ont diminué.
L’offre de nouveaux développements est le problème le plus profond. L'inventaire des sponsors a chuté de 22 % à 564 inscriptions, son niveau le plus bas depuis le quatrième trimestre de 2012. Les nouveaux projets lancés au cours du trimestre ont ajouté 286 résidences, mais cela n'a pas suffi à inverser la baisse plus longue du produit des sponsors disponibles.
Le haut de gamme fait plus que sa part
Les ventes conclues supérieures à 3 millions de dollars ont augmenté de 25 % d'une année sur l'autre. La fourchette de 3 à 5 millions de dollars était la plus forte, avec des ventes en hausse de 40 %. Les maisons de plus de 3 millions de dollars représentaient 19 % de toutes les ventes conclues, à égalité pour la part la plus élevée jamais enregistrée. La vente conclue la plus importante du trimestre a eu lieu au 113e étage de la Central Park Tower, à 46 958 750 $.
Cette force ne signifie pas que toutes les propriétés coûteuses ont le même effet de levier. L'emplacement, l'état, les vues, la qualité du bâtiment et la discipline des prix déterminent toujours les annonces qui seront déplacées. Les appartements coûtant entre 3 et 5 millions de dollars ont été signés le plus rapidement, en moyenne 78 jours. Les maisons d'une valeur supérieure à 5 millions de dollars ont duré en moyenne 113 jours.
Que signifient les chiffres du troisième trimestre
Les contrats signés méritent plus d’attention que les gros titres de vente conclue. Compass rapporte 2 075 contrats, en baisse de 12 % par rapport au troisième trimestre 2025, avec des contrats de copropriété en baisse de 9 % et des contrats de coopératives en baisse de 13,2 %. Ses chiffres initiaux du troisième trimestre s'étendent jusqu'au 20 septembre et sont révisés ultérieurement, ils ne doivent donc pas être combinés avec les chiffres de Corcoran. Les deux sources font néanmoins état de moins de contrats qu'il y a un an.
Que se passe-t-il en dessous d’un million de dollars ?
Corcoran rapporte que les appartements de moins d'un million de dollars représentaient 42 % des ventes, sa deuxième part la plus basse, à l'exclusion de la ruée vers les impôts au deuxième trimestre 2019. Mais les ventes conclues de coopératives de revente inférieures à 1 million de dollars ont quand même augmenté de 4 % par rapport au troisième trimestre 2025. Une plus petite part du marché n'est pas la même chose qu'une diminution des ventes.
Les appartements d'entrée de gamme mettent du temps à se vendre, mais les chiffres disponibles ne permettent pas d'établir qu'ils soient plus lents que l'année dernière. Corcoran rapporte 106 jours pour contracter en dessous de 500 000 $, contre 110 au troisième trimestre 2025, et 89 jours pour passer de 500 000 $ à 1 million de dollars, contre 99. La tranche de 3 à 5 millions de dollars était en moyenne de 78 jours. Compass rapporte que 28 % des propriétés de Manhattan concluant un contrat ont mis plus de 180 jours, mais ne fournit pas de comparaison d'une année sur l'autre pour cette mesure. Le délai de conclusion d'un contrat décrit les maisons qui ont trouvé des acheteurs, et non la durée pendant laquelle les annonces invendues restantes sont restées en attente.
Pour les acheteurs : les appartements les mieux placés n’attendent pas un signal général du marché. L'offre limitée et les délais de commercialisation plus rapides plaident en faveur d'une préparation avant que la bonne propriété n'apparaisse. Cela ne supprime pas la marge de négociation sur les stocks compromis ou périmés.
Pour les vendeurs : le marché récompense la qualité, mais la baisse de 6 % des contrats signés est une raison de rester discipliné. Un trimestre de vente conclue solide peut cacher un pipeline plus lent. La tarification par rapport à la concurrence actuelle est plus importante que la tarification par rapport à un titre.
Pour les investisseurs et acheteurs de résidence secondaire : la nouvelle taxe pied-à-terre ajoute un autre coût de propriété au modèle, en particulier dans le segment supérieur. Cela n’a pas stoppé la demande, mais il appartient à la souscription aux côtés du financement, des coûts de possession, de la structure de l’entité et de la durée de détention prévue.
Sources : Corcoran, Manhattan Real Estate Market Report, 3T 2026, 2 octobre ; Jonathan Miller, Housing Notes, analyse de Manhattan au troisième trimestre 2026, 2 octobre ; Rapport Compass Manhattan Q3 2026 reproduit par l'équipe Stacey Froelich, 2 octobre ; StreetEasy, rapport sur le marché du logement à New York, août 2026, 15 septembre. Révisé le 5 octobre 2026. Le tableau principal utilise Corcoran de manière cohérente. Compass utilise REBNY RLS et ACRIS, avec des chiffres initiaux pour le trimestre en cours jusqu'au 20 septembre, sous réserve de révision. Le rapport d'août de StreetEasy est une vérification directionnelle mensuelle et non une comparaison complète du troisième trimestre. Les décomptes et les changements de prix restent séparés par source. Le partenariat de Miller avec le rapport NYC est passé d'Elliman à The Real Deal en 2026 ; son analyse ici est citée directement dans Housing Notes.